为什么房价涨了反而容易去库存？

这是不是阴谋呢？关注者
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+ L+ L. d7 m: Q' O1 X, v5 w3 R) V<div class="" role="list"><div class="List-item" tabindex="0"><div class="ContentItem AnswerItem" data-za-index="0" data-zop="{"authorName":"1000米恐惧症","itemId":2094858932,"title":"为什么房价涨了反而容易去库存？","type":"answer"}" name="2094858932" itemProp="acceptedAnswer" itemType="http://schema.org/Answer" itemscope=""> 1000米恐惧症​
我养了一只猫，给它起名叫“狗”，于是我就有了一只猫和一条狗。
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. u9 X3 D- o7 ~<div class="RichContent RichContent--unescapable"><div class="RichContent-inner"><span class="RichText ztext CopyrightRichText-richText css-hnrfcf" options="[object Object]" itemProp="text">涨价去库存其实只是整套政策的很小的一方面。
真实过程是：
% T2 g4 |( ]5 `' V9 q& D8 [( J8 ?1、发债印钞，增加流动性。
- t8 |6 Q* V6 G. k( m7 A& x* x2、增发货币用来支付拆迁款，等于国家发钱高价回收一些市民的破房子。
; R! c7 t' r% H3、拆迁户突然有了钱（又没了破房子）同时产生买房的能力+意愿双重要素。
" R$ _3 F& K( i0 `/ U4、购房人群大增，房价猛涨，引动各方资本进场，实体产业卖厂房卖机器投入炒房。
5、房子卖出去了，房企有了钱继续买地。政府地卖出去又拿到了钱。
6、最终拆迁户有房又有钱，房企卖出了房子有了钱，政府也有了钱。
  \. s" E' O4 x8 x% D0 ^4 u这一波是三赢，都赢麻了。
- d5 a" @+ S) \1 O, }  J* w
$ z2 B; n# z8 }% |% L但是，代价是什么呢？
用债务印钞刺激经济是单行道，上了高速要么一直开，要么撞车，不存在下来的可能。
资本的唯一目标就是增殖，之前的社会化大生产只是资本增殖的手段。
; _8 r$ `  Z- t  Z在金融时代，资本投机炒作取代实体生产进行更高效的增殖，是每个资本主义国家都在面对的问题。（删除）。
: V& b. \& Q) T9 g（删除）
8 `) y: j3 n0 a2 n- A5 c2 W% g% k& ^8 m（删除）
（删除）

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5 j5 _: n( f! s8 j% u3 c  a（删除），断子绝孙的那种绝。

涨价去库存其实只是整套政策的很小的一方面。
* S% j8 ?( b# o# K, s真实过程是：
: y  m4 q3 P4 C( w# X1、发债印钞，增加流动性。
0 Y+ l* f9 X, y5 N+ ?, }2、增发货币用来支付拆迁款，等于国家发钱高价回收一些市民的破房子。
  A$ G2 d9 E& k4 u5 G  B& u8 n3、拆迁户突然有了钱（又没了破房子）同时产生买房的能力+意愿双重要素。
: q- I/ a; m, z4、购房人群大增，房价猛涨，引动各方资本进场，实体产业卖厂房卖机器投入炒房。
5、房子卖出去了，房企有了钱继续买地。政府地卖出去又拿到了钱。
6、最终拆迁户有房又有钱，房企卖出了房子有了钱，政府也有了钱。
2 j0 t* M& G  v3 n2 v1 {这一波是三赢，都赢麻了。
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; i4 q+ d; q% [- v+ Q但是，代价是什么呢？
用债务印钞刺激经济是单行道，上了高速要么一直开，要么撞车，不存在下来的可能。
资本的唯一目标就是增殖，之前的社会化大生产只是资本增殖的手段。
/ V+ u% q' [. S: V4 a在金融时代，资本投机炒作取代实体生产进行更高效的增殖，是每个资本主义国家都在面对的问题。（删除）。
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' }( `8 R/ @+ Z2 s- q) z（删除），断子绝孙的那种绝。

涨价去库存不是因为涨价了更容易去库存，而是因为棚改货币化安置让一大群拆迁户手中有了钱，而房子拆迁能变成很多钱这个经历，让这些对金融一窍不通的人坚定地去把这些钱再买成两三套房，从而“去库存”。
3 X8 C+ }  X; z; n6 B' v& W  h
事实上涨价不仅不会去库存，还会在未来增加更多的“库存”。原理很简单，涨价对开发商释放了一个信号，让开发商误以为市场需求还很大，贷款拿地造更多房子在未来是有利可图的。进而让很多本来不应该建起来的盘建了起来，本来不会造的房子造了出来。

而居民的收入是有限的，早晚会达到再怎么涨，再怎么想买房也无钱买房的时刻。涨价去的库存只是暂时的，而释放给开发商“市场需求还很大”的信念带来的新增建房的停止是有滞后性的。因为地一旦拿下，楼花一旦开始卖，怎么也要把这栋楼建起来才行，不建损失更多。所以新建的房屋长期来看一定是远大于当年“涨价去库存”的那点量的。
+ x! w+ ?( v# z/ M9 y
十年前我散步的时候走到城市边，感觉一栋楼只有两三成的住户，小区行人稀稀拉拉的，还开玩笑说这小区是鬼城了。

9 h6 d4 D4 K: ^现在到处都是那种，一栋三十几层的楼，只有一两家住户的真正的“鬼城”小区。
/ F- z' y4 c- t$ k' h. ]
你说现在库存比当年是多了还是少了呢？

去库存是一个特别荒谬的事情！当我第一次听别人说起还以为他说的是假的，直到看到新闻上一口一个去库存，才知道这恶心玩意儿竟然真的是政府提的。
2 }4 O) q+ P+ V7 Z' }
啥叫去库存？你拍地拍猛了，开发过度了，搞了一堆没有吸引力的房子，然后让我掏真金白银买未来没人要的三四线城市房子，美其名曰去库存，这不搞笑么？
( [' J9 c% M# o, z$ P! b. `) v  U7 E/ ]
北上广深从来不用去库存，只有没有吸引力的城市才需要去库存。而谁去帮这种城市去库存，就是对自己的资产耍流氓。
1 r. ^/ K9 O, V9 q6 J7 T1 P& |
正因为这个提法本身荒谬，也就不可能达到目的。于是政府信贷宽松的结果就是一二线强市房价连续暴涨，而真正积累了库存的三四线城市继续无人问津。这说明这届人民素质还行！

0 y/ ?' Q' c& w未来中国人口红利坍塌，各城市会发起对人口，特别是人力资源的激烈争夺，有自媒体管它叫城市战争，凯撒觉得再合适不过。就业机会、基础设施、医疗教育，甚至户籍制度，都会成为城市争夺人口的武器。而结果就是部分明星城市坐大，强者恒强，吸纳大量的产业人口形成产业高地，再利用这个实力建设更强大的基础设施，以及城市服务水平。强大的二线城市，即使一时用力过猛，造成了鬼城，也很快因为产业的聚集和人口导入而复活，不服请看郑东新城，实力打脸外国媒体。一线城市？“鬼城是个什么鬼？”我们都建到崇明朱家角滴水湖了，临港新城16号线挤的上不去车。虽然上海还有大片的空地，但是从来不担心没人来的。
& ~% p' O2 G! l# \而弱势城市则人口流失，产业空心化，日渐消解。在整个过程中，也会反映着楼市上，全国大多数的城市会房子多的没人要，不叫崩盘，而是真正的需求塌陷。而少数城市则房价继续上涨，成为高地。
6 U, \8 x& i8 d8 P7 ?如果中国人口红利可以持续，如果中国二三线城市未来不分化，如果小城市能很好的发展而不凋零，那本无所谓买房不买房，你来时就买房，走时就卖掉就好。但很可惜，这种局面即将被打破。而如果你的判断是未来人口聚集，强弱分化的格局会发生，那么楼市就变成了尽早买票、尽早上车的争夺战。而这个争夺战正在愈演愈烈。无奈也好，残酷也罢，人口聚集的经济大势如此，无人能阻挡。

/ s" W4 E5 I0 s+ [欢迎关注同名公众号
“相信凯撒”（inCaesarwetrust）
. y  n* _' g, ~- s! Z9 Z不谈城市谈楼市都是耍流氓

这个问题问的有点本末倒置
1 [2 @* `9 c6 p6 {不是因为房价涨了，所以容易去库存
0 ~  O) Q! @' j6 ?0 d而是因为要去库存，所以要创造旺盛的需求，被创造出来的需求携带银行巨量放水开闸的低息资金涌入房地产市场，所以房价涨了
0 |6 }3 F. ?# x  `先来回顾下15年发生的事

2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，全面降准加定向降准释放基础货币超6000亿元。3月1日下调一年期贷款基准利率0.25%至5.35%，一年存款利率下调0.25%至2.5% 4月20日，一年期存款利率下调0.1%至2.4%，释放流动性约1.4万亿。降低一年期贷款基准利率0.25%至5.1%。 5月11日下调贷款存款利率各0.25个百分点。 6月28日下调贷款和存款基准利率0.25个百分点 8月26日下调一年期贷款利率0.25个百分点 9月6日下调存款准备金率0.5个百分点。 10月24日下调一年期贷款利率0.25个百分点。

这一系列举措让大水满贯准备就绪，2015主旋律就是开闸放水

3月30日公积金首付比例降至两成，二套房贷款首付比例降至四成。已拥有一套房且已经结清贷款，再次申请公积金贷款，最低首付30%。 3月30日财政部通知，从3月31日起，个人住房转让营业税免征由5年恢复至2年。 9月30日，央行和银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。且公积金异地贷款业务全面推行。

首付减少加公积金组合拳，为放出的水找到了去路
同时，2015年，也是房企拿地最疯狂的一年，2015和2014相比拿地的面积并没有增加太多，但单价增加了不少，和大家映像相反的是，15年的拿地并没有在三四线上倾注多少，反倒是一线城市屡创新高，
5 W. a. E( i, C# K6 c3 R) H1 I一二线城市占拿地面积的50%以上，一线城市土地溢价率也到了历史高点
看来，房企也不傻，知道三四线没戏，扎堆抢一二线，这挺像学校抢生源的，不过也能看出来房地产日薄西山，宏观环境如此宽松情况下，也没去风投三四线城市
5 ?& _3 U/ O/ ~, r2 N* q/ |. `至于棚改货币化，一方面，89十年代建的房子到了2015年，经历了二三十个年头，确实该捯饬一下了，
& x8 `9 D; p4 h: x/ O6 o另一方面是政府债务在14年，15年进行了清算，新预算法把地方债原来地方自发，中央代还改成了地方自发自还，同时税法里营该增接近尾声，相当于地方的税收又少了一块，地方政府要还债，只能把天平往房地产唯一的篮子里倾斜
所以，借着棚改政策，拆旧房建新房，涨播房价，这样可以翻新下城市样貌，改善居民居住条件，有钱搞公共设施，还有钱把债还了
一举三得
加上放水，潜移默化把政府债务转移到居民负债上，也是这一举措把居民杠杆率从08年18%提到16年45%
现在已经是60%
3 s- b* X; |, k/ H; d5 K, F8 ?要注意到，房价涨的部分并不是真正购买力的部分，而是银行创造出来贴现的钱
7 U! t4 r% _. P  ^也就是说房价涨的部分是把未来的钱拿过来，各个城市是在赌未来一定有人来他这接盘
但他们忽略了一点，钱是人创造出来的，15年买房对应的是85代，这是中国建国后最后一批婴儿潮，但这是后话了，人口问题的严峻程度到了2020年我们才回过味来
  r; T% C0 e; s! @+ e所以你看今年房价跌的地方，昆明，天津，都是扩展后发现没人来，政府债务高起的地方
其实，从15年开始就已经是存量竞争了，所谓的去库存其实是两极分化，房地产竞争转为城市竞争，各家房地产对一线城市拿地毫不手软，一线城市房价成本居高不下，连带着二线和三线城市一起涨
这挺像当初学校为了生源抢状元，大家看有状元落读三年后升学率肯定高，于是把孩子拼命往里送，然后录取线就猛往上涨
其他次点的重点学校肯定也不能坐以待毙呀，抢不到状元就抢100多名的吧，然后抢人大战搞得生源有竞争力，又有人看好这些学校，录取分又涨了
至于那些败下阵来，只能躺平的，就安安静静等这些学校斗鸡收摊了再出来摆摊招生源，当然也不会有人发现他们的存在
2 ~0 i- [$ O- ?放在房价里，就是鹤岗，张掖，这些地方也有房子，但就单纯是些砖头
总结下，这波房价涨去库存实际上还是借新债换旧债，旧债是政府过去债务，房子是政府打给你的实物欠条，你买房出的钱实际上也不是你的钱，而是央行划开个口子多借你点，还是要还的
' ]* P3 @+ [0 q但是对地方政府来讲，地方政府欠央行的钱，拿地还债，你借银行的钱来买，地方政府再把你的钱还给央行，人家左手倒右手，没亏
唯一有问题的是，这波算是把投资性买房坐实了，被割的韭菜直接自宫，说我不玩了
人口专家都说二胎开放后新生人口能到2000万，没想到打脸太快，1000万眼看都要跌破
; t# D4 I+ A% Y千算万算，没算到，韭菜不长了

其实高层在2015年决定棚改去库存的时候，自己也没有想到楼市会变成这样。
6 X$ B% P/ M" C0 Q当时的想法很美好，2015年的时候全国大量新房卖不出去，房地产泡沫就要硬着路，看到这种情况，高层只能选择救一下房地产，搞了个棚改，这样既能翻新城市，又能凭空造出很多刚需拆迁户，变相的等于是砸钱给楼市。然后等把楼市的库存给降下来以后，再出台各种政策，限制住各地不能再把库存搞高了，然后再把楼市给锁住，让房价不涨，通过时间来换空间，让房价不涨，然后大家的工资慢慢涨，这样就能把这波涨价去库存的负面影响给消化掉。
但是后来事态的发展出乎了意料，首先是没有想到棚改去库存会把房价抬高2、3倍，原来是预期只是上涨不到50%，但没有想到翻倍了，其次是国内制造业不景气，收入增加来化解高房价的办法没成功，最后又遇到了2020年天灾疫情，被迫又放水救了楼市，房价又抬高了一波。
+ k2 p2 N4 K3 ^( G; Q% o最后就成了现在这样，几次想要化解房地产泡沫，但都无形中把泡沫吹的更大。
今天，学区房的格局彻底被改写，从此处处都是学区房

09年其实房价降过一次。降价的结果就是住户去闹，要求退房，而买主观望，觉得还可以再降降。等到房价一涨，住户也不闹了，买主纷纷购入。追涨杀跌本来就是人性。

中国人民几千来都是买涨不买跌（正宗的右侧交易）
' B' v2 V( K9 Z7 Y4 f
/ o; P( k' M5 k5 c0 {但去库存是不一定的。现在一线城市不需要去库存，三四线城市去不掉。

这个话题太敏感了，连介绍去库存的背景都直接删除了，难怪这个题下面基本没有什么知识点

: x/ ]% r$ P& ^

因为资本主义宁愿把牛奶倒掉也不送给穷人，咱们要杜绝这种现象，所以反着来。