未来五年（2019 年 ~ 2023 年）房价何去何从？

显示全部楼层 · 2021-10-10 22:33:19

坐标北京，
我最近在观察学区房，某天看到一套不错的房子，不到600万，联系中介，告知我，这房子各个银行都无法给做贷款，建议我不要购买，将来也不好出手。
这是一个上世纪60年代的房子，其实我实地观察过，质量不是问题，短期内不存在危房的可能，
但我通过朋友在银行打听了，商业贷款超过50年楼龄的原则上不做了，如果是公积基金贷款要求更加严格。

对这些不能贷款的老房子，可能很多人还没有意识到，这意味着什么。
1、房子的金融属性丧失，
买家无法进行按揭贷款，而房东也无法做抵押贷款。

2、房子的流动性大幅降低，
全款买房的人，是少数，
能全款买房的人当中，也会有很多人在意房子的流动性。

3、如果没有学区房属性的老房子，看不到出路，
如果说学区房即便是全款也大有人去买，那么不是学区的老房子……
根据北京的未来规划，大部分情况都不会拆迁，
政府会定期对老房子进行加固修缮，尽可能不让老房子成为危房，你想住肯定能住下去。
但是拆迁？北京就别想了，现在提的都是疏解、限高，拆迁完全是和规划背道而驰。

你以为这就完了？

周边的学区房，也有70年代的房子，而70年代的房子是可以贷款的，
但是问题来了，等到我将来要卖的时候，彼时的70年代就是现在的60年代房子，届时买家无法贷款！
而且那么多年后，天知道那时候的学区政策如何，这房子还是不是学区房犹未可知。
因此，70年代的老房子，10年内就会面临现在60年代之前房子的情况。

80年代的会不会好些？
会好不少，
但，等到我卖80年代房子的时候，对买家来说，彼时的80年代就是现在70年代的房子，买家会担心等他将来卖房子的时候，届时的买家无法贷款。
是不是有点细思极恐？

当然，咱们也不能无限这么循环推下去得出新房也不能买的结论。
但，最起码，你买的房子，要能至少扛得住两拨交易周期，
一波让你自己脱手，
一波让你的接盘侠能脱手（否则他也不会接你的盘啊）。

因此，如果现在买房，最好是选择90年代之后的房子比价稳妥。
当然你要是能确信某个学区房政策可以十年二十年不动摇也行。
但就北京来说，这是不可能的，就这短短几年北京的学区房政策可谓是地动山摇。
东城区严格执行派位，导致如今几乎无人敢买东城学区房；
海淀区是全市第二严格执行派位，从而居然使得上地片区成为第一学区，不是因为这个学区学校最好，而是因为这个学区没有坑校；
朝阳区出了1730政策但没执行，天晓得哪天会执行；
西城区目前看对学区房最友好，但没人能保证未来会如何。
永远不要去和政府赌学区房的政策。

好了，我们来梳理下，
一个房子超过50年，则会被银行视为不可抵押的资产，失去金融属性，买家无法按揭贷款，房东无法抵押贷款。
40-50年这段时间，是最后交易周期，这段时间交易还能贷款，但买家的下一波接盘侠就无法贷款了。
30-40年这段时间，是倒数第二交易周期，这段时间买家的下一波接盘侠可以贷款，但接盘侠的接盘侠就无法贷款了。
以上是假设买房之后要持有5-10年的情况。
因此，一个房子从第一天诞生，黄金交易时段只有30年。
你以为你买了房子之后就永远跟着整个市场一起吃香喝辣了？其实你只有30年时间。

过去，一方面是房价一直在涨，另一方面是社会上还没有那么多老房子，
大家没有好好思考过这个问题。
长远看，房价是稳定往上走的，但是，这并不代表你的房子会一直往上走！
十年后的新房子肯定会比现在的新房子贵，
但十年后的老房子比起当前的价格，不好说哪个贵呢。

打个比方，北京东三环团结湖一带，地理位置没得说吧，
但是那里房子不是学区房，目前780年代的老房子，价格6万出头，
这个价格比起朝阳区五环外的很多同样不是学区房的新小区差远了。

打比方，某个小区的老房子，要1000万一套，必须全款，没法按揭，买了以后也无法做抵押贷款，房子也不是学区房。
那么请问我买这里的房子图什么？
觉得这里位置好、环境好、配套好，我愿意住在这里，我可以租啊，北京的租售比，1000万的房子一年租金也就是15-20万而已，我干嘛要掏1000万买这个房子？1000万买个理财产品都够支付租金绰绰有余了。
在过去，回答这个问题，你可能会说，这个1000万的房子将来会变成2000万，
但是看了我上面的内容，你有没有意识到，这个1000万的房子，也许将来变不成2000万呢？甚至可能还不如1000万呢？亦或者小区业主死扛，但没交易量呢？

一旦房价暴涨的预期消失，慢慢涨都不行，必须是暴涨；
一旦房子不是学区房，或者学区房政策不稳定，
那么房子这个50年的期限，所产生的连锁反应，大家就会慢慢重视起来，慢慢开始思考买房的意义。

很多人说不买房子钱贬值，
你以为你买了房子就不贬值了吗？
什么叫做贬值，购买力下降就是贬值，
你现在买一个09年的房子，十年后把你的房子卖了，你卖的钱不够你买一个19年的房子，
这也叫贬值。

以后，大家不要再简单的用一元论去看待房价，
未来房价的分化会越来越明显，
对于优质的，新的房子，价格肯定会越来越高，
而绝大多数房子，将遵循兴起、上升、平稳、衰落的规律。

别跟我说什么不买房没法落户上学这种问题，
解决落户和上学，你不能买个低总价的吗？

===================
2019-8-17更新
补充一下，70年产权和50年以上银行不给贷款是两码事情，

70年产权指的是房屋占用的土地使用权，土地统统是国家的，大家都是暂时占用，目前住宅普遍是70年，未来是不是到期自动免费续期，还是要交钱续期，大家可以到时候看不着急。

而住宅本身，即那些砖瓦钢筋，所有权是永久的，永远都是业主的，
但是，砖也好钢筋也好，都是会老化损耗的。
所有权是永久的不代表可以永久使用下去，就好比你买一辆车，车的所有权永远是你的，但是超过一定年限就不让你上路了，保险也不保了，一样的道理。
在银行的角度，房子是有折旧的。
土地，是不折旧的，但可惜，大家没有所有权。

银行不给50年以上的住房贷款，不是担心70年产权到期，
而是担心房子成为危房，或者房子被拆迁了，
因为你抵押给银行的抵押物，是房子本身，一旦房子成为了危房、垮了倒了或者被拆迁了，这个抵押物本身就不存在了，在银行的角度就是很大的风险。

无论将来政策如何变化，
在银行的角度，只关心一个问题，抵押物的风险如何。

未来五年（2019 年 ~ 2023 年）房价何去何从？-1.jpg

北京某老小区改造表

香娘 · 2021-10-11 03:22:53

坐标北京，
我最近在观察学区房，某天看到一套不错的房子，不到600万，联系中介，告知我，这房子各个银行都无法给做贷款，建议我不要购买，将来也不好出手。
这是一个上世纪60年代的房子，其实我实地观察过，质量不是问题，短期内不存在危房的可能，
但我通过朋友在银行打听了，商业贷款超过50年楼龄的原则上不做了，如果是公积基金贷款要求更加严格。

对这些不能贷款的老房子，可能很多人还没有意识到，这意味着什么。
1、房子的金融属性丧失，
买家无法进行按揭贷款，而房东也无法做抵押贷款。

2、房子的流动性大幅降低，
全款买房的人，是少数，
能全款买房的人当中，也会有很多人在意房子的流动性。

3、如果没有学区房属性的老房子，看不到出路，
如果说学区房即便是全款也大有人去买，那么不是学区的老房子……
根据北京的未来规划，大部分情况都不会拆迁，
政府会定期对老房子进行加固修缮，尽可能不让老房子成为危房，你想住肯定能住下去。
但是拆迁？北京就别想了，现在提的都是疏解、限高，拆迁完全是和规划背道而驰。

你以为这就完了？

周边的学区房，也有70年代的房子，而70年代的房子是可以贷款的，
但是问题来了，等到我将来要卖的时候，彼时的70年代就是现在的60年代房子，届时买家无法贷款！
而且那么多年后，天知道那时候的学区政策如何，这房子还是不是学区房犹未可知。
因此，70年代的老房子，10年内就会面临现在60年代之前房子的情况。

80年代的会不会好些？
会好不少，
但，等到我卖80年代房子的时候，对买家来说，彼时的80年代就是现在70年代的房子，买家会担心等他将来卖房子的时候，届时的买家无法贷款。
是不是有点细思极恐？

当然，咱们也不能无限这么循环推下去得出新房也不能买的结论。
但，最起码，你买的房子，要能至少扛得住两拨交易周期，
一波让你自己脱手，
一波让你的接盘侠能脱手（否则他也不会接你的盘啊）。

因此，如果现在买房，最好是选择90年代之后的房子比价稳妥。
当然你要是能确信某个学区房政策可以十年二十年不动摇也行。
但就北京来说，这是不可能的，就这短短几年北京的学区房政策可谓是地动山摇。
东城区严格执行派位，导致如今几乎无人敢买东城学区房；
海淀区是全市第二严格执行派位，从而居然使得上地片区成为第一学区，不是因为这个学区学校最好，而是因为这个学区没有坑校；
朝阳区出了1730政策但没执行，天晓得哪天会执行；
西城区目前看对学区房最友好，但没人能保证未来会如何。
永远不要去和政府赌学区房的政策。

好了，我们来梳理下，
一个房子超过50年，则会被银行视为不可抵押的资产，失去金融属性，买家无法按揭贷款，房东无法抵押贷款。
40-50年这段时间，是最后交易周期，这段时间交易还能贷款，但买家的下一波接盘侠就无法贷款了。
30-40年这段时间，是倒数第二交易周期，这段时间买家的下一波接盘侠可以贷款，但接盘侠的接盘侠就无法贷款了。
以上是假设买房之后要持有5-10年的情况。
因此，一个房子从第一天诞生，黄金交易时段只有30年。
你以为你买了房子之后就永远跟着整个市场一起吃香喝辣了？其实你只有30年时间。

过去，一方面是房价一直在涨，另一方面是社会上还没有那么多老房子，
大家没有好好思考过这个问题。
长远看，房价是稳定往上走的，但是，这并不代表你的房子会一直往上走！
十年后的新房子肯定会比现在的新房子贵，
但十年后的老房子比起当前的价格，不好说哪个贵呢。

打个比方，北京东三环团结湖一带，地理位置没得说吧，
但是那里房子不是学区房，目前780年代的老房子，价格6万出头，
这个价格比起朝阳区五环外的很多同样不是学区房的新小区差远了。

打比方，某个小区的老房子，要1000万一套，必须全款，没法按揭，买了以后也无法做抵押贷款，房子也不是学区房。
那么请问我买这里的房子图什么？
觉得这里位置好、环境好、配套好，我愿意住在这里，我可以租啊，北京的租售比，1000万的房子一年租金也就是15-20万而已，我干嘛要掏1000万买这个房子？1000万买个理财产品都够支付租金绰绰有余了。
在过去，回答这个问题，你可能会说，这个1000万的房子将来会变成2000万，
但是看了我上面的内容，你有没有意识到，这个1000万的房子，也许将来变不成2000万呢？甚至可能还不如1000万呢？亦或者小区业主死扛，但没交易量呢？

一旦房价暴涨的预期消失，慢慢涨都不行，必须是暴涨；
一旦房子不是学区房，或者学区房政策不稳定，
那么房子这个50年的期限，所产生的连锁反应，大家就会慢慢重视起来，慢慢开始思考买房的意义。

很多人说不买房子钱贬值，
你以为你买了房子就不贬值了吗？
什么叫做贬值，购买力下降就是贬值，
你现在买一个09年的房子，十年后把你的房子卖了，你卖的钱不够你买一个19年的房子，
这也叫贬值。

以后，大家不要再简单的用一元论去看待房价，
未来房价的分化会越来越明显，
对于优质的，新的房子，价格肯定会越来越高，
而绝大多数房子，将遵循兴起、上升、平稳、衰落的规律。

别跟我说什么不买房没法落户上学这种问题，
解决落户和上学，你不能买个低总价的吗？

===================
2019-8-17更新
补充一下，70年产权和50年以上银行不给贷款是两码事情，

70年产权指的是房屋占用的土地使用权，土地统统是国家的，大家都是暂时占用，目前住宅普遍是70年，未来是不是到期自动免费续期，还是要交钱续期，大家可以到时候看不着急。

而住宅本身，即那些砖瓦钢筋，所有权是永久的，永远都是业主的，
但是，砖也好钢筋也好，都是会老化损耗的。
所有权是永久的不代表可以永久使用下去，就好比你买一辆车，车的所有权永远是你的，但是超过一定年限就不让你上路了，保险也不保了，一样的道理。
在银行的角度，房子是有折旧的。
土地，是不折旧的，但可惜，大家没有所有权。

银行不给50年以上的住房贷款，不是担心70年产权到期，
而是担心房子成为危房，或者房子被拆迁了，
因为你抵押给银行的抵押物，是房子本身，一旦房子成为了危房、垮了倒了或者被拆迁了，这个抵押物本身就不存在了，在银行的角度就是很大的风险。

无论将来政策如何变化，
在银行的角度，只关心一个问题，抵押物的风险如何。

未来五年（2019 年 ~ 2023 年）房价何去何从？-1.jpg

北京某老小区改造表

雪沙茉莉茉w · 2021-10-11 08:29:54

更新：结合刚刚出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再回头看这篇回答，政策方向已定，但没料想这么快，并且讲的这么清晰！
.....................................................................................................................................................
我们尝试从不动产对GDP的贡献进行讨论，
GDP，国内生产总值，用来标定一个经济体运行状态最好的参量，反映出某一阶段社会总生产（总支出），由于收入和支出必须平衡，我们后边讨论采用总生产作为计算GDP的参数，本章用一个简单的模型讨论房地产对于GDP的贡献以及过热时存在的相关问题，以预测未来可能的发展趋势，为大家投资消费等活动做其中一个参考。
假设经济体生产了n种商品，每种商品总生产数量为Q1......Qn，其对应的价格为P1......Pn，那么GDP的计算公式如下：

即每年所有新增商品价值以货币衡量的总和，以07年为例，GDP约为24.6万亿人民币，而18年约为90万亿，不仅没有受到国际金融危机的影响，反而十年翻了接近三倍多，成就是不可否认的。当然政策逆经济周期是有副作用的，我们后边通过这个简单的模型进行分析问题出在哪，在之前还要引入另一个衡量经济体状态的参数，实际GDP值，这个值有个特点，是必须找一个往年作为基年，才能得出目标年份的实际GDP值，实际GDP的计算方法为：

其中Pm_{0}表示选定的基年第m个商品的市场价格，也叫作基年价格，所以实际GDP即用来衡量除去价格上涨带来的影响，仅仅是社会产出量相对于基年给经济体带来的贡献，对大众来说实际GDP增长更有意义。这种情况在恶性通胀国家很好理解，举个例子：去年一公斤肉10元，去年社会总消耗为10吨，而今年是1,000元/公斤，社会消耗5吨，我们如果仅仅以名义GDP作为参考会得到此商品对GDP的贡献从100,000元上涨到了5,000,000元，是不是意味着经济进步了？答案是否定的，因为虽然人们在肉上面的消费额增加了，但对应享受到的商品数量却在下降，这种情况假设采用去年作为基年，计算出来的今年实际GDP仅为去年的一半，表明经济出现了严重的退化。同理，我们将房地产对经济的贡献带入到名义GDP和实际GDP中来看一下（以下GDP仅代表房地产的贡献）：

万亿
作为讨论，我选择07年以后我们开始实行政策逆经济周期作为参考年（08年由于货币政策的突变引起的各方面数据变化幅度较大，不适合作为基年），07年不动产总销售面积约为76193万平方米，销售均价约为0.39万/m^2；不动产对GDP贡献约为2.9万亿。
我们再来看看16年的情况，销售面积157349万平方米，均价约为0.75万/m^2，18年，销售面积约为170000万平方米，均价约为0.88万/m^2;

万亿

万亿
接着我们算一下实际房地产GDP贡献：

万亿

万亿
接下来引入另外一个，GDP平减指数定义是某年

，是反映经济物价水平变动参数，也可以理解为享受同等商品需要付出的货币相比于基年的倍数：

也就是说，相比于07年你只需要付出约1.93倍和2.27倍的货币来购买房地产，相比于GDP增长了高于三倍，而房地产价格也只增加了两倍左右，对于社会购买力来说应该是更轻松才对，为什么会出现大众购房困难和所谓的房地产泡沫呢？
我认为可能是两个原因，1）GDP 增长很大一部分来源于债务扩张，2）社会资源分配畸形从08年之后迅速扩大。
1）GDP 增长很大一部分来源于债务扩张，大量有效资源进入利息偿还。
07年末广义货币供应量余额为40.34万亿，GDP为24.6万亿，06年末M2余额为34.56万亿，GDP为20.94万亿，也就是约市场新增1.58元货币供应，就可以促进1元的GDP社会产出。再看看2016年的情况，M2余额约155万亿，GDP为74.35万亿，,15年的M2余额139万亿，gdp为68.9万亿，2016年时就需要向市场投入约2.94元才能增加1元的GDP，这就是我文章中货币超发刺激经济发展中所提到的边际效应，用货币超发刺激经济的作用会越来越小，如果我们将名义GDP换成实际GDP的话，这个刺激效果更差，因为我们作为消费者更加倾向于看商品的质量和数量，大众更关注16年吃一个桃子和07年吃同样大小的桃子多需要多花多少钱。以2007年作为基年，假设GDP平减指数16年为2的话，那么每增加1元的实际社会产出需要投入约6元的货币供应量M2才能实现，远大于07年所需的1.58元。，也回答了一个知乎问题“我国近十年是否存在货币超发？”答案是肯定的，货币超发带来了刺激政策边际效应，继续超发货币对于真实GDP增长贡献越来越小，还会带来严重的债务问题，这也是我在M2等问题下的回答对未来情况判断的其中一个数据依据，不是国家不想继续超发货币刺激经济和房地产，逻辑是反过来的，是因为即使刺激了也没有多大的用处，所以只能选择长时间控制在8%左右。
我们知道广义货币供应量增额其实是建立在债务上的，当然讨论还是建立在数据计算上，以08年为例，社会负债率约占GDP的150%左右，而16年是GDP的260%左右，我们做一个简单的利息计算（假设5%的利息），
利息（08）=31.7万亿

150%

5%=2.3775万亿；
利息（16）=74.35万亿

260%

5%=9.6655万亿；
08年货币供应增量约7.2万亿，利息占M2增量约为33.02%。
16年货币供应增量约为16万亿，仅利息就占M2增量的60.4%。也就是说，货币增量一多半竟是去偿还之前所欠下的利息，你要说没有系统性金融风险的压力是不可能的，这也和这几年的去库存、去杠杆的政策对的上，如果继续超发货币，一方面对于实际GDP社会产出刺激越来越小，另一方面又会增加债务余额，社会产出的很大一部分利润都用于偿还债务余额带来的利息，等到GDP增额连债务利息都不足以偿还的时候，整个社会便会出现信用崩塌和违约，这就是典型的明斯基时刻，从数据分析来看，我们即使在全球进入降息周期也不会跟的原因，因为在十年的政策逆经济周期不仅用掉了量化宽松的刺激效果，还累积了天量债务，债务黑洞吸食着经济所创造的价值，要此时再来一次量化宽松，你需要先计算一下现在每增加1元的GDP所需的M2增量，以及增加的债务要求每1元GDP中有多少进行偿还利息，值不值得去做是数学严格限制的，不会因为某些“专家”的屁股而改变的。
2）社会分配出现严重不均，主力消费层资源配置失衡。
从上述的计算我们知道，名义GDP增加约3倍左右，而中产阶级平均工资理论上要达到3倍左右，才能维持以名义GDP货币衡量下的社会产出的消费能力，否则会出现产能过剩。而我们从数据上可以看到，我们近十年平均薪资即使是发达城市也是达不到3，其他城市更是远小于3倍的，那就意味着社会资源分配出现了严重的失衡，流入中产阶层的资源相对于社会总产出的占比是变小了，财富越来越流入少部分手中（这个数据并没有做调研，网上有很多数据，我就不一一列举了，因为非官方数据只能作为参考），这还不是最糟糕的，最糟糕的是中产阶级不动产占到总资产的70%以上甚至更高，这就意味着收入在没有跟上社会产出的时候，还加大了不动产的投入比例，那么问题来了，其他行业的产出消费能力怎么办？少数人是财富的持有者，但不是社会产出的消费者主力军，这就是传统意义上的经济危机前兆，大部分财富被用于投资推高产能希望获得更多的收益，而大部分人只有少量财富且大部分用于投资不动产，整个经济体失去稳定基础，会变得极其脆弱（美国像限制日本一样，选择在这个阶段动手），非不动产行业的利润承压，便会进行裁员进而引发失业潮，失业潮引起通缩螺旋进入萧条，这其实也能对的上一些政策得发布，今年所有经济政策突出“稳”而不是“进”，所有就业政策突出“保”而不是“增”，税收政策都是倾向于“降”而不是“涨”，房地产定价要求“止降”而不是担心“上涨”。近几年不管是货币政策、不动产贷款政策和税收政策，都是和经济数据和面临的问题是对的上的。
以上两个因素可以解释即使名义GDP在十年间涨了三倍，房地产贡献的GDP平减指数只有2倍左右，但是中产的购买以及消费却在下滑的原因，一方面债务黑洞吸走社会有效产出和资源，另一方流入主力消费层的分配比例在逐步变小，居民负债率占可支配收入从08年的15%左右上涨到现在50%以上，不管媒体再怎么炒作，数据就在这里，居民高杠杆投入了房地产，之后又想舆论引导扩大内需是不现实的，也是逻辑和数学的限制的必然趋势。
所有的数据都不再支持量化宽松以及房地产泡沫的继续扩大，大家也可以多看看最新的重大政策发布内容，结合数据分析，你就会发现很多政策推出的必然，以及未来几年房地产和其他行业投资的走向，房价上涨很依赖货币供应量M2增速，而现在货币刺激边际效应已经非常明显了，不大可能再有大的货币刺激政策，房地产上涨即失去了M2的刺激的前提，又因为极高的社会及居民负债率所带来的接盘能力下降，估计长时间处于横盘状态，政策会在未来几年会通过限购限售政策，尽可能保持房地产持有者的信心，不出现大范围抛售恐慌引起资产价格急速下跌，又要通过严控银行不动产抵押及信用贷款，阻止泡沫进一步扩大。目前来看两者可以得兼，但不能保证钢丝跳舞时某一侧突然飞来一只黑天鹅。
有兴趣扩展阅读可至《<a href="http://zhuanlan.zhihu.com/wangkedan" class="internal">逻辑与现实经济》专栏及公众号。

啥也不行咋整琶 · 2021-10-11 12:39:32

2017 年有一个段子网上流传很广，叫做「十大败家行为排行榜」，分别是：第一名：卖房创业；第二名：卖房炒股；第三名：炒股；第四名：创业；第五名：吸毒；第六名：炒期货；第七名：赌博；第八名：买理财及 P2P；第九名：养宠物；第十名：淘宝。
而与此对应的则是「十大兴家行为排行榜」，分别是：第一名：北京买房；第二名：上海买房；第三名：深圳买房；第四名：广州买房；第五名：南京买房；第六名：杭州买房；第七名：厦门买房；第八名：天津买房；第九名：武汉买房；第十名：郑州买房。
这个段子虽然好笑，但是却道出了过去 10 年国内资产配置的最大趋势，就是房价暴涨。到了 2018 年，很多中小城市的房价开始回调，很多人开始疑虑，房价已经到头了吗？未来的房价还会涨吗？对于这个问题，需要从本轮房价上涨的逻辑来分析，寻找真正的答案。其关键原因有三个：城市化的推进；土地的供求关系和货币超发。
城市化的转折：从城镇化到都市化
进入本世纪以来，中国的城市化进程开始加速。观察中国不同城市之间的房地产价格变化，可以将房地产市场划分为两个阶段。第一个阶段是在 2013 年以前，期间一二三线城市房地产价格上涨的幅度始终比较接近，普涨阶段；第二个阶段是 2013 年至今，这一时期内不同城市之间房价涨幅出现了显著的分化，一线城市房价高歌猛进，一些二线城市房价明显上行，但是三四线城市的房价始终处在微涨或者下跌的状况下。
为什么会出现这种情况呢？安信证券高善文团队使用一个有效的指标——小学生在校生人数。通过数据分析得知，2013 年到 2015 年，全国范围内的小学在校生人数增速为 0.02% 。在这样的背景下，我们看到深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达 7% 以上，远超全国平均水平，同时我们也看到了这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。在横轴的另外一端，例如西宁、呼和浩特、昆明等城市，小学在校生人数增速是负增长或接近零增长，我们也可以看到这些城市的房价涨幅非常有限。
对于孩子正在上小学的年轻父母而言，要选择在哪个城市定居、生活和工作，除了考虑就业的机会，还会考虑这个城市所提供的公共教育的水平，环境的质量，治安的好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。
如果年轻的父母集中去选择一些教育资源非常好的城市，这些城市的人口流入就在上升，并导致了这些城市劳动力市场的供应上升和居民可支配收入增速放慢，同时表现为小学在校生人数增速上升，房价上升，以及住宅新开工上升。
那么，在都市化过程中，人口集中流入了哪些城市呢？根据数据分析，在中国的北方，人口主要是流入北京和郑州；西南地区是流向成都；东南沿海是流向深圳、广州、厦门；在长江中下游，出现了一个密集的城市群，包括长沙、武汉、杭州、合肥和南京等。我们把这一现象称作长江中下游城市群的兴起，这是中国都市化过程中非常鲜明的特征。从城镇化到都市化，这是过去几年重点城市房地产市场在需求层面得到的有力支撑。
城镇化与土地制度

使用 App 查看完整内容目前，该付费内容的完整版仅支持在 App 中查看

2021-10-12 00:15:50

政府调控的根本目的是为了降低换手率，控量而不是控价，阻止筹码在高位堆积。

股票市场里，热门题材股股价涨到高位之后横盘，最重要的就是看换手率。只要换手率不高，持股或追进就比较安全，还有继续拉升的可能。但是换手率高了，大概率表明庄家在出货，散户买进了只会接盘高位套牢，等庄家出货完毕之后股价一路下泻。
比如你十年前在上海以1.5w单价买了一套房用来出租，高的时候价格是8w，现在价格是7w。
对你而言，房价涨跌无所谓，因为反正不管怎么样不可能跌回1.5w，最坏情况也就跌到4w左右。这么多年租金一路上涨，以租养贷，之前买房的成本都收回一大半了，剩下的就是纯利。
但是如果你隔壁邻居是2016年以6w的单价买的二手房，他的压力就非常大了。只要房价再跌一点，甚至原地不动，他就会开始亏损，因为利息的成本也很高。
你楼下那个人更惨，2017年底以8w单价高位接盘，现在已经亏掉了几十万，欲哭无泪，自认倒霉。
整个社会上像你隔壁和楼下的人越多，房价对金融稳定性的考验就越大。而政府之所以要在楼市过热的时候限购，就是避免楼市高位换手率暴增，导致大量筹码从低位转移到高位。最后的结果就是低位买进的人拿着卖出的钱移民海外，新买的韭菜顺利接盘。
而韭菜很喜欢在亏损10%-20%的时候恐慌性割肉。自住的一般不会割，但是投资的会因为资金杠杆压力去平仓止损。如果不限售，这部分短线割肉的恐慌盘就又会继续把房价带崩。一旦下跌超过30%，投资客就不会割肉变卖了，而是选择断供，最后带着刚需一起完蛋。
只要大多数筹码均匀分布，房价就不会有太大的风险。如果筹码堆积在顶部，风险就会很大。但是有一个例外，那就是3年内的新房。买新房好比打新股，很难跌破开盘价，开盘价之下没有获利筹码。就算附近二手房大跌，新房的业主也更倾向于选择锁仓不卖。刚买的新房亏本卖掉心理上也过意不去。一般新房降价，都不是业主卖房降价，而是开发商承受不了回款压力主动降价。
目前M2的供应量约等于GDP增长率+CPI，也就是说房价增长只要低于8%，就是相对下跌的。但是名义价格不能有明显下跌，因为会影响银行抵押物担保，所以只能以时间换空间，以横盘的模式维持名义价格，同时租金相当于分红。
所以未来几年的走势很明显，政府会控制房价涨跌幅都在10%以内，只要你的收入增长每年能够跑赢房价，上车的机会就会越来越近。过去那种没来得及加杠杆上车就彻底踏空的事情不会再有了。
当然，还有一个更重要的因素没有考虑到，那就是90后消费观念的转变。大多数90后（尤其是女生）的消费观跟欧美接轨，没有存钱的习惯，有一部分甚至信用卡消费贷负债累累。80后自己存一部分钱，父母再给一部分就能上车，而90后很可能是自己一分钱存不下来，70后的父母自己房贷又没还完。很多90后根本就没有把买房纳入人生的计划之中，更不在乎结不结婚生不生小孩，这可能才是房地产市场最大的利空消息。

朹冉 · 2021-10-12 07:43:52

网络上看到的一段话，侵删。
以下为原文：
今天接了房产中介的电话，
房产中介问我：买不买房子？再不买，2019年底放开调控，不摇号了，房价又要涨。
我说：已经有几套了，没有钱也没有购房资格，不想买了！
房产中介停顿了一下：那你的房子卖吗？房产税今年可能要出台了，现在房价这么高，恐怕到时候会跌很多。
我感觉不说实话就不行了，就对他说：我其实没有房，也没钱买房，现在待业。
房产中介沉默片刻：明天有个楼开盘，白天排队100，晚上自带凳子排队150，包盒饭矿泉水，另外拉一个朋友来看盘，单独奖励20，来吗？
我说：天太热，排队时间又长，不想来。
房产中介：周末还有一个楼盘开发商找群演，闹&#34;退房&#34;，年龄要求30-50岁，男女皆可，需要推搡保安，砸售楼部摔杯子，不用赔钱，需要有演技，有状态，情绪要亢奋，300一上午，要来吗？我：......

独自的坚强倥 · 2021-10-12 15:59:10

高票答案 @王克丹写的非常好，论证严谨、条理清晰，我给了专业徽章，建议阅读。
王克丹论证的角度是历史上房地产在GDP中贡献巨大，牵一发而动全身。但现在近年来刺激房地产的边际效益越来越低，且有引发系统性风险的可能。所以，结合国家的房地产政策（不在作为GDP增长的支柱，现在是先进制造业）可以看出，房地产的历史任务已经完成，现在它需要价值回归，回归到单纯的居住属性。体现在房价上应当是总体普跌、局部分化上涨，但由于二手房市场被锁死，购买力集中于少量增量新房，而新房和二手房互相参照，价格目前基本平稳，跌幅涨幅都不大。
我将从另一个更直白的角度来论证这个问题，提供一个房产价值的分析框架，同时穿插一些基础知识的讲解，方便大家理解。

花了大量时间准备数据，建议仔细阅读。
1. 前言

费雪方程式是描述货币和资产价格的基础依据，20世纪初由美国经济学家费雪提出，其起初是用来描述国家宏观层面的货币创造和流通的理论。其表达形式也非常符合我们的直觉：
费雪方程式： M V = P T
其中: M为货币总量，V为货币流通速度，P为产品价格，T为产品交易总量。
货币流通速度V是受一国的经济政策制度限制，可以认为为常数。而从国家层面看，产品交易总量也不会发生明显变化。所以，产品价格P与货币总量M成正比，货币总量增大，价格上升。这也符合我们的常识，滥发货币导致通胀。
2. 对于房地产行业来说

具体到房地产行业，则情况有些许不同。现在成熟的房地产行业从拿地到销售周期在3-15个月左右，所以T可能会发生较为明显的变化。
我们对公式进行变形：P = M V/ T。
P指的就是房价，M为房产市场上的货币量，T为房产市场上的存量房和新房。V依旧保持不变。
2.1 M的变化

讲到货币，就必然谈到货币政策，货币政策核心是货币创造。
货币创造现在有两种观点，

上述是简化的逻辑，现实中的货币创造逻辑相当复杂。在中国，不同时期，这两种逻辑分别发生着主导作用。
不过不管是哪种，货币创造的本质就是基于基础货币的信用创造，信用创造改变了货币总量和货币分布形态。

2. 央行调节整个社会信用创造的工具有多种种，归纳起来为三种，俗称央行三大法宝：

存款准备金：

利率：

公开市场业务：

说的有点细，主要是方便小白也能看懂。总而言之，就是央行可以通过一些操作来控制总体信贷供给和需求。
3. 上面说的是央行和商业银行之间的逻辑，而市场贷款发生的行为更多的是是企业、个人和商业银行之间。具体到房地产行业，则为针对房地产企业、个人的贷款政策如何，能否贷款，贷款利率是多少。这影响着在此行业创造、流通的货币总量。
其主要体现为两点：

我们经常见到有人说房地产是水龙头、有人说是蓄水池，争论不休，其实说的都对。从货币总量来说，房地产行业信贷活跃，大量创造货币，是为水龙头。从日常消费来说，居民存款和新增货币要么转移到了消费能力弱的少量有钱人手里（钱多不代表消费成比例增长，比如你有10款钱，花掉5块，有100，花掉30，有10亿，根本花不掉1亿。），要么还在房地产行业流通，从这个角度看，是为蓄水池。
那么，由以上内容，我们可以总结出房产市场货币量M的影响因素：

国家层面货币总量的变化。

房产市场政策（包括房地产市场政策），影响着货币向此行业的流通性，以及本行业货币的创造能力。

国家层面货币总量的变化

可是很明显的观测到，从09年开始到16年，M2增速都保持在高速，M2就增速意味着市场多出了多少钱，很明显，现金拿手里，一年贬值10+%，相当恐怖。
M2增速高不代表增速的都会流向房地产，不代表其都是房地产行业创造的，具体的还要看房地产行业政策。
房地产行业政策

由于房地产行业在GDP贡献中占据绝对地位，所以任何经济政策受到影响最大的都是房地产行业。

不过不管政策怎么变，你想影响经济活动，就要通过央行三大法宝货币政策，那我们就看下三大法宝中影响巨大的前两个，准备金率和贷款利率。

利率

准备金率

房地产行业本身没有其他任何限制政策

看到了啥？
15年开始大降息，在16年达到最低。15年开始降准。并且没有其他任何限制。
结论：15年开始，由于降准降息，房地产行业将创造大量的货币，当然还有大量的其他行业的货币流向房地产（这图里看不到其他行业的钱流向房地产，但那种与房地产无关企业都去买地挣钱的新闻屡见不鲜，现在还有卖地续命的。），也即M在增加。
2.2 T的变化

T比较好理解的量为可交易的房屋数量，但更能反映本质的就是可销售面积。

由上图知：
09年到14年，销售面积远小于竣工面积，积累了大量库存。从15年开始，竣工面积逐渐减小。
结论：从15年开始，增量竣工面积在逐渐减少，且销售面积在迅速增加消耗掉增量和存量，导致总可销售面积降低，也即T在减少。

2.3 P的变化

p = M V / T，货币总量 M 增加，产品数量 T 下降，显然价格 P 要涨。
如下图所示，从15年开始，房价果然一飞冲天。

3. 今年之后怎么走？

前面写的那么多不是写了填充版面的，而是基于 P = M V / T，逐个分析了各个因素的变化，以及其对最终价格的影响。
真理就在于其的普适性。未来怎么走，还是基于前面的分析逻辑来进行。
3.1 M的变化

国家层面M2持续处于低位。

房地产政策

利率

准备金率

五限：限购，限卖，限贷，限售，限价。

由上图知：
17年利率开始升高，目前房贷普遍要加点。17年准备金率维持，19年继续下降。但是有五限政策。
结论：虽然利率和准备金率相对都没怎么收紧，但是，房地产行业还是难以创造货币，因为这五个正在执行的限制政策给房地产行业上了枷锁。企业难回款，难以融资。个人更是难以买卖，没有买卖，就没有信用创造，就没有增量货币。另外，由于房地产热度下降，大量热钱开始跑路，典型的如李嘉诚14年就跑了。更明显的证据是二手房挂单量暴增，法拍房增多，降价、跑路，这是典型的信用湮灭也是挤泡沫的行为。https://www.zhihu.com/question/347278467/answer/846693196

3.2 T的变化

由上图知：
竣工面积在降低，但是还有大量的在施工面积。
结论：18年数据没看到，目前可销售面积变化趋势未知，假设维持不变。
3.3 P的变化

p = M V / T，货币总量 M 持平或减少，产品数量 T 持平，价格 P 难以上涨。
4. 结论

房地产行业没有增量货币，且存量货币在减少，可销售量基本维持，导致房价难以上涨。

建议：由于目前房价可能处于拐头期，但还没有足够的数据进行确认，建议观望。

数据来源：国家统计局

<hr/>宏观人人都要懂，建议阅读：
任泽平建议关注，他的宏观研究有完善的分析框架，我们可以仿照学习。
<a data-draft-node="block" data-draft-type="mcn-link-card" data-mcn-id="1176578783804649472">微信公众号：投资人花半楼