楼市，2个坏消息

显示全部楼层 · 2021-10-4 09:46:07

作者：公子不悔

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中秋节后第一个上班日，楼市就传来了两个坏消息。
第一个坏消息，不降息。
每个月20日都是公布贷款利率LPR的时间，遇到节假日则往后顺延，这个月20日正好撞上了中秋假期，所以推迟到了今天发布。
9月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年9月22日贷款市场报价利率（LPR）为：

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1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65% ，两个期限品种报价均与上个月持平。
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来源：中国货币网

这意味着，我们的贷款市场的报价利率，已经连续17个月按兵不动。
自7月份降准以来，很多专家纷纷预测下半年可能会有一场降息，尤其是管理层在8月23日召开的高层次“金融机构货币信贷形势分析座谈会”上，明确表示：
保持信贷平稳增长仍需努力；以适度的货币增长支持经济高质量发展；增强信贷总量增长的稳定性；要促进实际贷款利率下行。
最有一句“要促进实际贷款利率下行”，确实是满满的降息信号。
但根据最新公布的数据来看，广义货币M2增速仍处在低位，并没有明显提升，此外社融等数据，也没有明显好看起来。
由此来看，显然管理层还是忌惮楼市这头疯牛。因为一旦货币政策转向太过明显，势必会让楼市重燃。而稳定楼市，是当前所有工作的重中之重。因为只有楼市稳定，才能给消费经济、三孩政策以及共同富裕的战略，提供施展的空间。
所以，不降息是预料之中的事情。后续，即便要做低实际贷款利率，也不太可能会开展全面降息，很可能还是定向降息。
退一步说，即便四季度可能下调LPR，也很难利好楼市，因为大多数城市都在LPR的基础上，上浮了几十个基点，首套房和二套房的贷款利率，今年以来一直在上涨。
02

第二个坏消息，中秋假期楼市成交惨淡收场。
根据诸葛找房数据研究中心监测的重点10城数据显示：

3 ?8 V9 M! y, o. G S8 |2021年中秋假期期间，重点10城市新房成交2336套，与8月同期下跌72.4%，与去年中秋同期下降82.1%，较2019年中秋假期下跌40.1%，较2018年中秋假期下跌36.9%。; E" o9 r) B& w: b! L1 k# a! O
二手房市场表现与新房市场基本类似，重点5城中秋假期共成交407套，与端午假期相比下降58.6个百分点。分城市来看，东莞、南宁位居跌幅前二，环比跌幅均超90%。1 S a* |$ Q8 J9 H" w0 m$ N) f

个别城市中秋假期二手房成交量

看到这样的数据，丝毫不诧异。毕竟，在中秋节之前，大多数的二手房已经凉凉，部分城市的新房也大不如从前。
以深圳来说，二手房成交量已经脚踝斩，8月份二手房成交量1979套，创下了十年来单月新低。杭州8月份的成交量5602套，也创下近十年来8月单月成交量最低值。
上海二手房成交环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度，当月成交绝对值1.8万套，已跌至疫情前的月均成交水平。

其他城市大抵也是如此。
这种低迷的成交状态，还会延续下去，因为影响新房与二手房，尤其是二手房成交量的关键因素，并没有任何放松。
因素是什么？就是购房贷款放款周期。由于去年年末，央行与银保监会给各类银行划定了两道红线，限制了商业银行资金流向房地产市场和个人住房贷款市场的比例，导致资金紧张，在这样的背景下，今年以来，各城市首套房和二套房利率上浮不断，放款周期不断延长，部分城市甚至直接对二手房断贷。
本号在之前的文章中明确强调过，相比于抬高购房门槛，对楼市加息，延长放款周期这一招更狠。因为这相当于在短期内撤销了杠杆，让购房者无力可借。
目前上海的购房贷款，放款周期一般都是半年起步，也就是说现在提交申请，最快半年后才能放款。广州二手房贷款也是半年起步，北京需要4至6个月，有的银行甚至直接叫客户明年再来。深圳贷款一些银行需要6至8个月。
此外，根据克而瑞调研结果显示：

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追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调，二手房贷款更是“难上加难”，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。
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购房贷款放款周期延长，这才是当下主要城市二手房量价齐跌，开始转向的主要原因。也会让大部分城市的二手房成交量，继续冷下去。
03

其实，最近一段时间，楼市的坏消息远不止于此，比如越来越多的房企陷入了债务危机，越来越多的城市出台限跌令等。
如此情形下，很多人开始臆测，管理层是不是有意效仿日本，直接刺破高房价泡沫？
诚然，当前多数中心城市的楼市已经转向，不少城市的房价进入了微跌模式，但就此便认为房价泡沫会破，只能说不懂经济，也不懂调控的意图。
在调控意图上，管理层自始至终都在强调稳定，调控只是求稳，而不是求大跌。
在经济方面，管理层虽然要削弱楼市的权重，但目前楼市仍是经济的南天一柱。
管理层期望的是：
1、通过持续的强调控，削弱房地产经济权重，让实体经济和消费经济占比强大起来。
2、通过不间断的调控，稳定房价，与此同时大力发展实体经济，提升国民的收入，最终稀释高房价。
因此，房价不可能会大跌，而且，具备人口增量显著、经济面非常不错的中心城市，长线仍会慢涨。