中国房地产大变局下的冷思考：接下来，房产价值还有机会吗？

显示全部楼层 · 2021-10-4 02:08:46

这是熊猫贝贝的第657篇原创文章：

开篇先聊几句题外话，也算是自媒体创作分享的一点感悟分享：
这是一篇面向公共领域的文章，也就是说，我写了这篇文章发布出去以后，并不知道谁能看到，什么样的人的能看到，会产生什么样的反馈或者观点。
这是很有意思的一件事情，公共领域和私密领域最大的区别就是，受众的随机性，是最大的不确定性，经常都会有惊喜和意外的发生。
这就是我选择今日头条的理由，现实中的跨界，破圈，难度和门槛很高，互联网时代，无形的屏障依然存在于现实物理世界之中，无处不在，看不见，但是坚固异常。
所以选择公共领域进行认知分享，思考记录，交流互动，是一个很好的途径，能够打破行业壁垒，听到很多不一样的观点，态度还有情绪。

2021年，大变局开启之年，在中国，作为改革开发几十年的经济主角和核心发动机的房地产经济领域，同样不例外，变革的阵痛和冲击，给房地产行业，楼市房价，带来了很多前所未有的改变，甚至是颠覆。
2020年下半年开启的这一轮从一线城市，核心城市，热门城市的房价上涨热潮，到2021年下半年短短一年不到的时间里面，就已经全面偃旗息鼓，这种情况在中国房地产高歌猛进，野蛮成长的时期，从未出现。
连带着，是一种从未有过的焦虑开始产生，作为中国绝大多数个体和家庭长期认可的财富载体，甚至是价值资产的房产，信仰和价值观惯性，终于从微观层面开始产生了动摇。
事实上，从2021年下半年开始，行内行外，不同领域，都很关心这么三个问题：
房地产还有机会吗？
房地产是不是真的不行了？
房地产这个行当还能继续做吗？
焦虑、不安和失望等等情绪，跃然纸上，其实本质上，就是资产价值恐慌，房子在中国的财富价值观体系中的地位被冲击影响，才是本质。
这和房价稳定，坚定上涨时期，主流观点的房价会涨多高呢？哪里的房子最有潜力？
诸如此类充满兴奋、期待和想象的情绪，形成了鲜明的对比。
没有永恒的财富，只有相对的资产，世事多变，不过如此。其实这个情绪变化的时间非常之短，这一次效率很高，从2020年下半年的亢奋到2021年的焦虑，满打满算，也就不超过一年时间。
说实话，过去二十年来，中国房地产起起伏伏，其间也不断有低潮出现，也有过对房地产和楼市前景的悲观情绪，但通常都不会持续太久，因为房地产形势很快就会恢复活跃，房价又开始一轮上涨，人们的心情又亢奋起来了。
但是2021年这一轮政策环境风向变化，势大力沉，态度坚决，让以往的房地产周期经验和预期，彻底失灵，远的不敢说，至少现在和短阶段从基本面上来看，对于市场预期，行业信心，甚至是价值体系的冲击，似乎有点很难再起来的态势。
用事实说话，很多开发商已经萌生退意，不是激流勇退，而是迫于无奈；
很多普通百姓群体，也在真的在淡出对房地产和楼市，还有房价的关心，毕竟有涨势的城市指导价一出，立马趴窝，而更多的中小城市，甚至包括了长沙，昆明这样的省会城市，都出现了明显的房价下行，追涨杀跌也要看环境，政策环境不放松，趋利避害谁还去关心？
而投资群体，投机群体，包括长期依附在中国房产上面生存牟利的房虫房耗子们，最为难受，退是不甘心，不退那就是钝刀子割肉，谁也受不了，调控下的行情一蹶不振，规则严厉，流动性持续缩紧，指导价直接一刀砍去预期和利润，还有不断吹风的房产税如达摩克利斯之剑高悬于顶，“炒房炒成房东”已经不是调侃，“投资房产走进死胡同”才是人间真实。

归根结底，就是一个充满不确定性的设问：
中国的房地产，在接下来的时代中，还有机会吗？
这篇文章，换个视角，从三种不同类型的房产价值趋势，对上面这个问题进行分析思考，寻找答案的同时，也加入对未来中国财富载体的变化转移趋势的深度思考。

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1

第一种类型的房产：基础型房产。

这种房子，是中国房地产经济的底层基础，可以说，是中国房地产经济发展的最为基本的要素，就是中国的房子商品化和市场化以来，最为常见的商品房。
这种基础型房产，经济意义并不是最重要的，而是基于真实，现实的居住需求存在，才得以生存发展。
没错，房子是所有人衣食住行基本生存必需的生活资料，无论是否市场化还是计划管控，房子存在的意义和价值的生活资料需求和本质都不会改变，所以从这个角度来看，房地产这个行业，是一个永恒的行业，需求不消失，本质不改变，就会一直存在，除非在居住这件事上面，人类有了突破，否则，房地产这个行业就不会消失。
从这个角度来看，只要存在，就有机会，商品房是耐用品，再长的耐用周期，总有个新旧更迭的过程，由此看，未来房地产永远有机会。
但是永续的行业，逃不脱利润回归的规律，经历了爆发期，必然会存在价值泡沫和各种因为野蛮成长追求效率的隐患和问题，但是最终回归需求层面的价值趋势，由真正的需求对价值进行价格定义，是必然的事情。
德国租房率超过50%没错，但是并不是说德国的房地产领域就没有任何机会，事实上绝大多数德国的中产阶级买不起房才是真的。
新加坡政府主导房地产行业，是因为新加坡经济的特殊性，就那么小一个国家，房地产这种关键的经济命脉国家来掌控，合情合理。
回到中国的房地产来看，即使泡沫消化，热情退潮，但是需求存在，未来的房地产，即使利润回归，价值回归，依然还是有很多机会的。

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2

第二种类型的房产：城市化进程中的时代产物

人类社会在最近的两百年中，随着工业化的急速兴起，出现了人口由农村向城市的大规模集聚，这就是城市化，它的重要表现形式是，城市规模越来越大，城市中间的各类功能物业形态千姿百态，商务地产、商业地产、住宅地产、产业地产、文旅地产等等交织呈现。
城市化进程，是时代发展的必然，但是伴生的时代产物，就不可避免地会存在过度建设，超前规划，后继无力的情况。
这一类的房产，是脱离现实需求，而附和城镇化发展的时代产物，比较具有代表性的，可以细分为两个大类别：
第一种，是新区商品房，各种噱头包装的产业新区新城；
第二种，是商办物业，以写字楼和商业设施为主。
客观来说，这种时代的产物，往往都是伴随时代的推进，最早现出原因，价值打落凡尘的集中代表。
首先是脱离实际需求，在城市化发展目标的驱动下，一昧追求面子和进度，甚至是“政绩”发展起来的各种新城新区，没有什么未来价值想象空间。
远离就业岗位，经营市场和人气中心的住宅，变相加大了生活成本，这是逆反人性的，叠加价值炒作的风气，这样的商品房，不用说以后，其实在中国城镇化程度已经全面逼近70%以后，再加上人口迁移流动的逐步固化趋势形成，基本上这样的房子，来自于真实使用和居住需求层面的支撑，就已经没有了。
同样的，产业地产，养老地产，各种噱头的新区，伴随城镇化而来，都成了土地财政需求驱动的牺牲品。
其次是商办物业，这个类型的房产，比较复杂，分成两种情况来分析：
1、不遵循真实的市场需求，进行过度建设和前置规划的商办物业，基本上都是社会财富的黑洞，这个结论没有什么争议。
2、具有潜力和资产属性，并且有真实需求存在，运营管理水平和意识很强的，很有可能是中国成熟投资群体的长期青睐和必然选择。
这个值得展开说一下，对于商办物业，在杠杆投机群体和真正的投资富裕群体的眼中，价值逻辑是完全不同的。
杠杆投机群体，看重的是涨幅，可炒作空间，杠杆成本，还有流动性，缺一不可，本质上，房产只是撬动杠杆投机的支点，只要条件符合，天下万物都可炒。
而真正的有钱人，对于资产的认知，是完全不同的。
商办物业值不值得买，如何进行资产管理，对于不同的群体而言，意义完全不同。
调控政策环境，有钱人反而不会顶风作案，去做火中取栗的冒险，那是杠杆投机群体的最爱。有钱人对于资产，从来不搞“抄底”，“爆点”的玩法，而是更看重资产的安全，稳定，反而流动性并不是最重要的考量因素。
这里就要说一个趋势，那就是城镇化发展，必然是三产比重逐渐取代一产二产，商办物业其实是一个城市气运的价值投资，回报不是资产本身的价值增长，而是体现在未来需求增长带来的经营收益空间。
所以，有消费群体基数保障的商业物业，有三产稳定需求的办公物业，对于有钱的群体来说，就成为了财富保值的重要选择。
有一个非主流的趋势动向，从2021年房地产政策环境变化以来，主流商品房市场遇冷的另一面，是优质商办物业悄然无声的实现了去化增长，特别是租赁稳定，回报稳定的商办物业，妥妥的被投资群体所青睐。
优质，稳定的商办物业，对于有钱投资群体而言，这绝对不是慌不择路的选择。
在一次内部的投资讨论中，有这么一个重要的逻辑，给大家分享一下：
“其实真正的有钱人想的和炒房群体完全不一样，用全款模式，购置部分流动性不好，流动成本很高的经营性资产，能够产生稳定现金流回报，同时也能当做优质的资产抵押标的物，这样对于财富传承就是一个必然选择，要知道富二代胡吃海喝还真的花不了多少钱，盲目创业投资倒是很容易亏空家庭财富”。
一铺养三代，前提这个铺是好铺，还不需要持续投入，困难的时候没有额外成本，好的时候能够稳定产出，这种玩法，还真的不是杠杆投机群体玩的起的。
所以，从这个角度来看，城镇化进程中的时代产物，商办物业，在当前这样政策环境中，大有可为，虽然门槛比较高，但是相较于风口浪尖的商品房，优质商办物业未来的机会，对于投资群体，富裕群体来说，有足够的想象力。
叠加超高层规划建设政策限制，中国未来经济扶持专精特性，强力扶持实体和三产的政策趋势，还有三胎政策带来的人口红利想象力。
这种投资，经得起推敲。当然，还是那句话，杠杆投机，玩不起这种游戏。

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3

第三种类型的房产：高度金融化，资产化的房产。

这种类型的房地产是依附于城市化型房地产上面的一种扭曲性的业态，它利用了房地产发展必然伴随的货币金融扶持功能，抓住了房地产和楼市的土地和房产交易过程中的融资机会，采取了不断加杠杆的方式，使得土地和房产进入变态性的炒作流程中，地价、房价不断快速拉升，甚至出现短期内的飙升，导致房地产积累的泡沫和风险日益增大，房地产出现较大的甚至剧烈的上下波动。
简单来说，就是人性贪婪驱动下的过度炒作的房产，和需求无关，完全依赖货币环境和政策漏洞进行资本坐庄，收割市场的类型。
比较典型的，有深圳“杀猪盘”，有环京“北三县”，有环深“大亚湾”。
当然，还有一些，主要聚集在中小城市，是依赖供给侧改革对应的棚改货币化安置而炒作起来的房产，随着棚改的叫停，这些房产成了中国楼市中典型的有价无市，纸面财富的代表。
这样的房子，永远不会消失，未来仍然可能利用调控政策的某些漏洞随时沉渣泛起，扰乱市场，希图继续获取暴利。这种房子，是杠杆套利，炒房赚钱群体的心头好。
未来这样的房子有机会吗？
那这里就要说一说“需求侧改革”和“供给侧改革”的风向转变了。
都是大词儿，普通人不太好理解，需求侧改革，是针对供给端的调整，反之也是一样。
去库存是供给侧改革，实现改革，其实是从需求侧进行了货币宽松（货币化棚改）。
但是现在是需求侧改革，那不好意思，供给侧就要难受了，国家提出“房住不炒”的基本战略，提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳策略，经过五年来的一系列调控操作，依附在城市化型房地产业态上面的暴利炒作型房地产扭曲业态开始加速萎缩，那些寄希望于这种暴利炒作的房地产机会也极大地弱化了，甚至要消失了。
具体的表现也很明显，就以上面的例子在当前的现实做一个对比：
深圳“杀猪盘”和房价炒作热情，在“二手房指导价”和层层加码的调控之下，打回原形；
北三县房价从2016年最高点，直接腰斩，5年过去，就算有回调，但是距离最高点还是遥遥无期；
大亚湾淡水环深片区就不用多说了，“炒房客的坟墓”，可不是吹的，天量供应，二手房折价都有价无市，新房滞销成为常态。
而中小城市棚改热情退潮以后，绝大多数经济基本面缺乏增量支撑的，人口持续外流的，房价持续承受下行压力才是常态，只是不在公众视野，缺乏关注而已。事实上，很多中小城市的二手房价格，用过去几年的房价进行对比，有很多惊喜的，但是对于炒房群体，就是惊吓了。
以未来的国家经济战略导向和房地产长效机制的强大制约力，留给任何偶发性短期套利炒作行为的时间和空间都非常狭窄，暴利炒作必将遭遇严厉封杀。
政策不进行大转向大变化（事实上概率小到可以忽略不计），那么这样的房子未来还有机会吗？
当然，话不能说得绝对，用时间换空间，几代人的时间去熬政策转向，还是有可能的，当然，这也不符合急功近利，短进快出的浮躁预期吧？

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4

本质思维：对于未来“机会”的提问，本质还是逐利思维在作祟

三种房产的类型，基本上涵盖中国房地产市场所有的房产类型（特殊产权属于灰色高风险，不做讨论，什么小产权，军产房等等）。
其实对于未来的机会提问，包括焦虑情绪，还有不确定的疑惑，根源是什么？
本质上，就是“中国的房子，未来还有炒作，赚钱，升值的机会吗？”
大家都是成年人，话摊开了说，不丢人，又想发财又要面子，天底下没有这么两全其美的好事。
是不是？
严格意义上来说，人均住房拥有率超过96%以上，无家可归的事情在中国早就不存在了。
也就是说，当前中国的楼市，是财富获得的动机，大于真实需求的动机一个现实情况。
很多人已经习惯了过去二十年间房地产市场充斥的暴利炒作行情，由此生成了一种“路径依赖”，似乎做房地产就要炒地皮、炒房子，没有炒作，好像房地产就失去了存在的价值。
当然，在追求增量，讲究效率的时代和周期中，这种情况不仅仅是中国存在，全世界都有，房价泡沫，资产炒作，推动经济这一幕，在很多国家和地区都出现过。可以说是经济发展的必然现象，无可厚非。
但是赚钱要看环境，看时代，看周期的，任何行业，资产都有周期约束，而且在价值规律层面，有这么一个重要的定义：
从一个完整的经济周期经验进行资产价值分析，往往是在上一个周期赚钱效应最好，价值增长和财富表现最突出的资产，会成为下一个周期，价值贬损和财富蒸发最为严重的资产。
跨越周期，穿越熊牛，对于房地产这种大周期资产来说，不管周期节点是突然还是缓慢，这个过程是超越绝大多数其他资产的。
回到当前中国的房地产经济周期来看，各个维度的信号都在证明：
中国房地产的暴利炒作机会窗基本上关闭了，那些希图像过去二十年间那样，继续利用房地产行业和融资领域漏洞，在房地产行业和市场上翻雨覆雨、暴利炒作的人，最好还是尽早醒悟，放弃幻想，面对现实吧！
房地产行业，加了杠杆就是金融属性，去了杠杆就是低端产业，那么现在国家对房地产的态度是什么？
去杠杆。
规则环境变了，定位和本质也变了，不能说没有机会，只是这个机会相对于曾经的玩法来说，是完全不同的定义了。
这才是人间清醒，客观理性的认知。

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5

趋势判断：关于中国房产未来的资产价值走向的几个观点分享

文章的最后，谈几点个人的趋势观点和看法：
1、时代变化，已然成势，游戏规则，改变玩法：
过度金融化，资产化的房产，面对必然到来的退潮，价格挤泡沫，市场去杠杆，或许当前只是开始，根本原因在于国家宏观经济的基本战略已经发生重大改变，对房地产、土地财政的依赖性正在大幅降低，国家正在进入科技创新战略引导的时代。

2、对于房产价值的未来，要用常态化的眼光去理解和看待：
房产价值，未来依然有机会，但是认知和理解的门槛会不断提升，楼市投资往股市模式转变，其实在悄然之间已经开始。
什么是常态眼光？很简单，那就是在炒作和不切实际的预期退潮以后，回归正常的价值角度，用正常的收益去评估，和其他任何一类制造业和服务业一样，经营常态化生意的角度，去看待房产价值趋势。
未来房产的价值仍然有机会，而且这种机会是必然存在，并且是大量存在的，人总是要住房子的，永远有更高收入，更优秀的人对生活环境的追求需求产生。
未来的房产价值，必然会回归秩序和理性，从房产中能够获取一定的中长期投资的财产性收益，但这和暴利炒作完全没有关系，同样是一种正常性、合法性的收益。

3、任何投资，其实就是跟随趋势，在国运发展框架下进行最优的财富创造。
不可否认的是，中国房产商品化20多年，为很多人创造了财富增量，也产生了路径依赖和坚固的价值认知，但是这是时代红利，不是真正通过努力，眼光得到的。
对于绝大多数没有办法在行业，在时代风口上获得财富的普通群体来说，这是最有吸引力的。
那么中国有没有可以取代房地产在经济和货币环境中，能够满足居民对财富承载，安全稳定的需求的全新资产方向呢？
这是一个很关键的问题，不管从金融市场，实体资产领域还是现实的货币环境来看。
目前还没有。
也就是说，房地产经济，依然是中国国运前行中的重要组成部分，至少现在还是。
而对于绝大多数普通群体而言，唯一的选择，或许才是最好的选择。
当然不是鼓吹房产价值未来有多么有想象力，也不是让大家无脑买房，但是从承载财富，安全稳定，并且能够和中国经济保持步调统一的角度来看，有需求保障和价值底层逻辑的优质房产，毫无疑问，是一个必选项。

中国经济大环境未来中长期的趋势向好是必然，这不仅是一种期望，更是一种信仰。
既然长远趋好，那么货币必然趋于增量和宽松，那么做一个大胆的假设，和90年代备受羡慕的“万元户”一样，如果在2021年以后的年份里面，获得百万现金的难度越来越低，假设有500万，就按照当前的货币购买力而言，给你500万，基于当前中国的经济和货币环境，在资产购置的选择上，你会给出什么样的答案？
文章最后，做一个小小的调查问卷：

希望这个资产趋向投票能够有足够多的朋友参与，因为来自于市场的声音，最为真实。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）