胖东来走了，腾讯也走了：留下空铺子和降下来的房租，谁赢了？

八月半，河南许昌，一家开了24年的老店马上要关门了。年利润一个多亿，半年销售额能干到9.77亿的店，说关就关。
9 e) h$ G1 C! K3 E0 m深圳南山，腾讯数万人从科兴科学园搬走，搬进自己花319亿建的“企鹅岛”。一个胖东来，一个腾讯，两家八竿子打不着的企业，在2026年夏天干了同一件事——走人。
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8 N- N& \/ I+ `. W6 c6 Q0 d" T留下的是什么？空铺子，还有一路往下掉的房租。胖东来新乡店旧址，当年房东把租金从800万直接翻到2400万，于东来价都没还，第二天贴条关店。现在呢？二到四层大面积空置，租金从2400万跌到400万都没人租。
- N1 f7 ^6 e' G1 ~5 r% s深圳科兴科学园，腾讯一走，写字楼租金从180块一平掉到100块上下，周边商铺关的关、转的转。当初涨租涨得有多狠，现在空得就有多惨。你说这事儿闹的，到底谁赢了？
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8 U9 f- Z0 T6 p# q% U: A先唠唠胖东来这事儿。8月7号，于东来在直播里宣布，许昌生活广场店2026年12月正式关闭。这家店2002年1月1号开业，营业面积14786平方米，是胖东来第一家大型综合商场。
7 _# R) L# L. ]; N1 Z你猜这家店一年能赚多少？一个多亿的利润。于东来为啥关？原因说出来你可能都不信——个别租户的租金涨到“无法想象的地步”。
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2015年左右，因为负责这事儿的工作人员没按公司规定统一签租约合同，导致个别租户租金失控。于东来原话是这么说的：“其实这几户总体占比并不很大，但无论钱多钱少，失去公平正义的精神是底线，这么多年始终是我的心结。”
; X9 s/ M5 j0 u  ^. C( x6 m% {合同到期了，直接关。一年一个多亿的利润，说不要就不要了。

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这已经不是胖东来第一次跟房东硬刚了。2015年新乡大胖店租约到期，房东一看生意红火，年租金从800多万直接涨到2400万，翻了三倍。于东来“想都没想直接放弃”。
当时那家店年利润六七千万。人家账上趴着41亿现金、零负债。你有涨价的自由，我有不租的自由。谁怕谁？

8 k+ v' j" @0 D3 Q现在新乡那地方啥样了？当年胖东来在的时候，人山人海，连带周围商铺生意都跟着火爆。胖东来一走，整栋楼二到四层大面积空置。
大商集团接手后引入多个品牌，持续亏损，连海底捞都撤了。周边居民说，当年那一带热闹得不行，现在门可罗雀。一个商圈的热度，跟着一家店走了。你说这地皮值钱，还是这家店值钱？

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再说腾讯这边。2009年前后，腾讯搬进深圳南山科兴科学园。《王者荣耀》《和平精英》都是在这几栋楼里搞出来的。腾讯在科兴待了十几年，每年交给房东的租金超过10个亿，贡献了园区差不多40%的租金收入。
科兴写字楼租金最高的时候涨到180块一平。普通员工想申领一张600块的停车月卡，经常要排队6到18个月。

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4 N$ _$ J. \- C* X" z7 z最让腾讯憋屈的是另一笔账：这10个亿是纯费用，不产生任何资产。10年就是100个亿，真金白银换来的只有房东账面上漂亮的数字。
2019年，腾讯以85.2亿拿下深圳宝安大铲湾地块，总投资319亿，从海上硬生生填出一座岛。2025年10月企鹅岛试运营，腾讯陆续退租科兴科学园4栋写字楼，释放办公面积约15万平方米。到今年6月底，2.8万名员工已经搬进新家。
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, \( _5 f; h6 [8 p科兴现在啥样了？曾经被称为“中国游戏第一楼”的地方，巅峰时期汇集了32家上市公司、5家独角兽，年度总产值超过2000亿，入驻率常年高达98%。腾讯一走，出租率从98%掉到91%。写字楼租金从180块掉到100块上下。
8 z7 C; t- A8 N周边餐饮店关的关、转的转。一家开了七年的湖南菜馆去年悄悄关门，老板娘说“老客都搬走了”。科兴楼下的原味街，以前一到饭点挤得水泄不通，现在冷清得不像话。
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" U; L1 `* d& T7 R- i! Y你发现没有？胖东来和腾讯遇到的是同一个问题——房东把手伸得太长了。
你生意做得好，他就涨租；你赚钱了，他就想分一杯羹。但他忘了，商圈的热度是谁带来的，流量是谁攒的，品牌是谁做出来的。

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这里头有个特别讽刺的逻辑：房东赌的是“你不敢走”。装修投了钱，客源养了多年，供应链围着转，搬家就意味着前面的投入打水漂。
' L' z$ R9 h# q+ ~. E$ W  g$ ?6 X他就赌你舍不得，所以敢坐地起价。但胖东来和腾讯偏偏不怕——胖东来账上41亿现金，走到哪客流跟到哪；腾讯直接花319亿自己盖楼。你赌我不敢走？我走了，你损失更大。

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新乡那个房东，从800万涨到2400万，现在跌到400万都没人要。科兴那些房东，守着空荡荡的写字楼，租金一降再降。
这不是搬起石头砸自己的脚是什么？
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有人说胖东来和腾讯是大企业，有钱任性，小商户哪有这个底气。这话没毛病。绝大多数中小商户面对房东涨租，只有两条路：要么忍，要么关门走人。走人往往意味着之前的投入全打水漂。
# o% g3 G$ e4 a, a胖东来能做这个选择，是因为它本身就不按这个行业的常规博弈规则出牌。对大多数在租金条款上没有议价权的小商户来说，胖东来的做法更像一个“别人家的故事”，听听解气，轮到自己还是得低头签字。

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但这事儿有意思的地方就在这儿。胖东来和腾讯走了，空铺子越来越多，房租一路往下掉。表面上看是房东输了，商户走了，商圈垮了。但往深了想，这难道不是市场在自我纠偏吗？
1 V- q4 `# {4 H6 x( x( H4 W+ c7 L7 d撑起一个商圈的，从来不是那几栋楼、那几块地皮，是里面的人、是品牌、是流量。胖东来搬走了新店照样火爆，原址换谁都不行。腾讯搬走了科兴就冷清，企鹅岛那边反而热闹起来。谁盘活了谁，这不是明摆着的事儿吗？

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中指研究院2026年上半年的数据，全国重点城市100条商业街样本平均租金环比下跌0.76%。81.5%的样本商业街租金在跌。
商业地产整体处于招商压力偏大、去库存周期。这个节骨眼上还想着坐地起价、收割商户，那不是脑子有泡吗？
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说到底，胖东来和腾讯这俩事儿放在一块看，答案其实挺清楚的——没有人赢。胖东来失去了一家开了24年的老店，腾讯搬走了也折腾了一大圈。房东更惨，空着铺子收不到租，资产还贬值了。
) q" r. U! I( L  k7 {周边的商户跟着遭殃，客流没了生意黄了。但你要说谁最该反思，那肯定是那些以为地段是铁饭碗、以为涨租是天经地义的房东们。

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地皮不会自己赚钱，是人、是品牌、是流量在赚钱。你把种树的人逼走了，还想摘果子？摘个寂寞。
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- 中国商报：《太突然！胖东来这家门店将关闭》（2026-08-08）
- 澎湃新闻：《胖东来生活广场店将关店，于东来账号发文》（2026-08-09）
- 九派新闻：《胖东来许昌生活广场店将关闭，员工：不担心去处》（2026-08-14）
( W! o5 `  y$ C1 j+ D- 36氪：《Tencent Relocates from Kexing Science Park Rent Plunges 40%》（2026-07-09）
- 今日头条：《腾讯搬离科兴后，物价崩了》（2026-06-10）
6 j! Q2 X7 Q8 _) x8 L- 新浪财经：《胖东来新乡店旧址周边居民发声》（2026-08-13）
- 证券之星：《腾讯搬离“第一加班楼”后，科兴科学园租金回调40%》（2026-07-08）
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