住建部一锤定音！一场巨变开始了

显示全部楼层 · 2025-11-15 22:58:04

今年两会上，“好房子”首次写进政府工作报告，成为今年房地产最重要的一项任务。

住建部也修订了《住宅项目规范》，这意味着住宅设计标准，将会迎来一次大调整。
而且这两年，各地也在陆续更新住宅设计标准，新项目在这些新规的引导下，呈现出不少新变化。我们可以从几个趋势看出来，住宅设计正迎来一场巨变。

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减少公摊，提高得房率

以前高层住宅的得房率一般只有70%多，能达到80%多，几乎很少见，但这两年市面上高得房率的项目越来越多了，很多得房率甚至达到80%以上，有的甚至超100%。比如去年，广州就接连出了几个得房率120%的项目。为啥变化这么大呢？
一方面，是公摊部分计算规则变了。像深圳规定，避难层、设备间等公共空间不再计入容积率，减少了公摊面积。
南京也提出，部分突出屋面的楼梯间、设备用房在一定比例内可不计入容积率。
另一方面，允许开发商赠送更多面积。比如阳台只算一半面积，飘窗、露台不计面积，有的甚至默许把赠送面积改成室内空间。
比如广州有个新房项目，阳台占到25%，还额外赠送相当于套内面积40%的空中花园。按新规，这些赠送部分只算一半或完全不计容积率。
这是当地立体花园住宅首个试点项目，按照规定，项目的阳台占比上限最高可达30%，空中花园上限为套内建面的40%。

虽然，近期政策有所收紧，但很多项目依然能实现接近100%的得房率。有的项目通过做大飘窗，把飘窗转为室内空间，可以让76平米的房子做到三房两卫，80多平米做到四房两卫。

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优化室内空间布局

主要体现在层高和各个功能空间的设计上。
①住宅层高提高到不低于3米
住建部正组织编制《好房子建设指南》，并修订《住宅项目规范》，其中就很明确——住宅层高将从现行标准提升至不低于3米——别看这0.2米的层高变化，带来的影响却是多方面的。
一方面，由于很多地区住宅楼限高50米，层高增加就意味着总层数会减少。
另一方面，对住户来说，层高增加就提升了居住舒适度，也让装修有了更多可能，比如可以装更大的窗户来改善采光通风，可以加装隔音板或者安装中央空调、新风系统等提高舒适性。
②套型面积底线提高
各地也在提高最小户型面积标准。比如天津把普通户型最小使用面积从32㎡提高到36㎡；江西则建议厨房使用面积不宜小于5㎡，操作台长度不小于3米。
这样做的好处，一方面，各功能空间大小更合理，居住更舒适。另一方面兼顾了主次卧的采光和视野，照顾到每个家庭成员的体验。

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全生命周期户型设计

今年2月，北京发布了首个市级“好房子”设计标准，其中就提出“采用模块化设计以适应家庭结构变化”，这其实就是通常所说的“可变户型”的概念。
不只是北京，江西、江苏等地也鼓励增加储藏空间、多功能弹性空间，或者采用轻质隔墙、装配式装修，让空间布局更加灵活，以此来满足家庭不同生活阶段的需求变化。
此外，各地新规里面还强调“适老适幼”设计，比如加大住宅公用外门、户门、厨房门、卫生间门、阳台门等门洞尺寸，这样既满足了防火安全疏散要求，方便轮椅通行，照顾老人和小孩的使用需求。

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住宅更智能、更绿色

在住建部对“好房子”的定义中，智能和绿色是两个重要元素。最新的住宅标准也普遍提高了对智能化设备的要求。
比如深圳要求2025年新立项的住宅项目必须配置楼宇对讲、入侵报警等基础智能产品，并预留适老化智能设备的安装条件。
天津则在住宅设计标准中增加了“智能化”章节，明确智能家居系统的配置要求。
而且现在有很多房企也把“科技住宅”作为卖点，推出“五恒”甚至“六恒”系统，实现对温度、湿度、空气、水质、噪音等方面的智能控制。
还有全屋智能系统，可以一键切换“离家模式”，自动关灯、关窗帘、启动安防和扫地机器人等。更有项目引入健康监测技术，通过传感器收集数据，为住户提供健康建议。

此外，绿色生态化也是一大趋势，比如最近几年兴起的“四代住宅”，最大特点就是在建筑中引入垂直绿化体系，打造立体花园。这与各地提倡的“生态住宅”理念一致。
目前，四代住宅还没有全国统一标准，只在浙江、湖南、四川等部分省市试点，各地在覆土厚度、外挑尺寸、排水防水等方面的要求也不完全相同。
已落地的项目中，为解决上下层隐私问题，通常会把露台错层设计，有的水平错位，有的采用转角阳台错位。

总之，虽然目前只有部分省市开展了四代住宅试点，但随着中央相关规范的制定和试点经验的推广，预计今明两年，四代住宅有望在全国更大范围内落地。

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