残酷的真相,买房人却不知道..........

显示全部楼层 · 2025-3-19 16:08:19

今天的文章，不聊热点，不讲政策。
聊点干货，讲一讲和每个人的财富息息相关的一个东西——债务。
说起债务，可能很多人会马上联想到诸如“恒大欠债2万亿”之类的话题，把债务想象成“洪水猛兽”，恨不得避而远之。
但其实，当下这个世界，你、我、他，任何一个人，都已经像“鱼离不开水”一样离不开债务。

因为现代社会的本质，就是债务驱动经济增长。
除非脱离现代社会的货币体系，否则认识债、了解债、使用债，早已经是每个人的必修课！
来，看正文。
01
先明确一点，债务是社会进步的一个标志。
为什么这么说呢？
从自给自足的农耕社会，发展到商业社会，人类社会开始出现了社会分工和商品交换，货币应运而生！
这个阶段，因为有价值的商品过少，“钱”无处可去、无利可图，那多出来的钱咋办？
这时候，人们会把积攒下来的钱交给更专业、更有能力的人，由他们来使用和支配这些资源获取更大的收益，而自己则收取固定的利息——这就是储蓄。
当社会发展到一定阶段，大量有价值的商品和资产涌现，经济繁荣，那意味着什么？
——意味着“钱”可以“生钱”了。
举个例子，王麻子是个铁匠，以前呢，在村口给人磨刀，干一天磨出来10把菜刀，一把10块钱，一天赚100块。
后来，因为村里用刀的人越来越多了，他需要一天磨100把菜刀才能满足需求。
这也就意味着王麻子可以从1天赚100块变成1天赚1000块！
这能不能心动吗？可王麻子也没有三头六臂啊，咋办？
招人！
招10个人，每人一天给50块，这样一天下来成本500，收入1000，自己还是赚500！相比之前翻了5倍！
可是，如果王麻子手里只有100，拿不出来这500的工资咋办？
借钱啊！抵押点手里的家当，拿出100当做押金，从当铺借500，只要赚的钱可以覆盖利息，这笔买卖就稳赚不赔！
于是，王麻子用100块撬动了500块的资金，做起了1000块的买卖！
在这个过程中，消费者得到了他们需要的菜刀，企业家赚到了利润，劳动者获得了工作与报酬，当铺也赚到了利息，四方都得到了各自满意的东西。
大家说债务是不是社会进步的标志？
王麻子卖菜刀的故事，是用“杠杆”做生意的一个具象化的例子，说白了，在确定一个生意赚钱的情况下，加杠杆，是为了撬动更大的利润！
杠杆的用处，除了用杠杆做生意、提升经营效益，还有一种方式，就是——买入资产！
区别于加杠杆扩产能的“经营思维”，买入资产不需要考虑经营层面的问题，它博弈的是“资产的升值”！
换句话说，只要资产升值可以覆盖利息，这笔买卖就是铁赚不赔！
这个不用我多说，大家都懂。最常见、流通性最高、风险最低的资产，就是房子！
普通人按揭买房，本质上就是加杠杆！而按揭贷款是大部分普通人这辈子能触达到的最优质、最划算的杠杆！
过去，这条路也帮无数人实现了财富和阶层的跃迁！
文章至此，大家应该明白了，加杠杆的本质，是因为“有能力”的人不满足于自己的已有资源，而选择付出一定的成本提前获取重要“生产资源”的使用权。
请注意我的用词——“有能力”的人，因为杠杆是个好东西，但如何使用很考验能力！
为什么这么说呢？
接着往下看。

按揭贷款的本质是负债，怎么按揭贷款，怎么理解负债可以看这篇文章《这样买房，多赚200万》
02
杠杆这个东西是个双刃剑，用对了可以实现财富跃迁，用错了，也会让人陷入被动！
如何避免错用杠杆？
或者说如何才是正确的杠杆打开方式？
核心在于两点。
第一，杠杆撬动的是什么样的资产，能否带来正向收益；
第二，自己的收入和现金流水平能否覆盖杠杆资金的成本。
关于第一点，展开来讲：
如果买入的资产可以不断上涨。在扣除利息后仍可以实现正向的收益，那这杠杆当然可以加，而且加的越多，财富奔跑的速度就越快。
有点类似于巴菲特的“复利”，财富“滚雪球”的逻辑就在于此。
当然，放眼全球，没有永远只涨不跌的资产，只有——周期。
所以，选对资产，选对时机，非常重要。
还是以房子为例，毕竟，中国乃至世界历史上最长红的资产其实就是房子了。
我们复盘一下国内不同城市的楼市行情，虽然大体是普涨普跌的同频共振，但细分来看，不同城市的涨跌幅度和节奏有明显的差异和错位。

数据来源：iFinD，吉屋网

比如，8年前买了天津的房子，和8年前买了西安的房子，财富走向注定是不同的。
当你选择了对的时间，买入对的资产，理论上无限马力加杠杆都是对的，反之，杠杆越多只会你的财富缩水越快。
所以，一句话——选对资产，选对时机，杠杆就是财富的放大器！选错资产，选错时机，杠杆反而是财富的碎钞机！
未来中国城市会进一步分化，我们基于居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》

再来说第二点：自己的收入和现金流水平能否覆盖杠杆资金的成本。
当然，这件事说起来轻松，做起来却没那么容易。
因为涉及到一个关键词——预期。
评估当下时点个人的收入和现金流水平不是难事，可难就难在，未来的情况怎么做预期？
因为就大家的收入而言，不是说努力工作就一定会永远增长的。它还涉及到宏观经济、行业周期等诸多复杂的因素影响。
举个身边发生的例子：
我有个朋友，两口子都在房地产公司工作，前些年行业景气，俩人收入颇丰，高点上车了一套总价约800万的房子。
首付300万，加了500万的杠杆，每个月月供2万多。
对于他们当时的收入来说，2万多的月供不算什么，完全负担得起。
可随着这两年，地产行业下行，两口子一个大幅降薪、一个失业在家。，算上家庭杂七杂八的开支，即将要还不起月供了。
更要命的是，房子的市价从800万一路跌到500多万，缩水了三分之一以上。
如果选择卖房或走法拍程序，那拿到这500万之后还掉银行贷款，到手也就不剩啥了。
一顿操作下来，等于白给银行打了几年工，还赔了300万首付进去…
其实，朋友房子的区位、户型、朝向都还是不错的，这波下跌也是被市场跟风带下来，属于非理性下跌。
这时候，不卖的话只是账面浮亏，真割肉卖出那可就是实亏了。
可是，能不能挺住不割肉，最终还是取决于他自己的现金流情况。
这个案例里，朋友就错在对自己未来的收入预期过于乐观，对宏观经济周期也没有清晰的认识，没有保留足够的储蓄去覆盖风险敞口。
才会搞得现在面临割肉“带血的筹码”的尴尬局面！
这些年，行业整顿层出不穷，互联网、教培、房地产，还有近期的金融业。
这些行业从歌舞升平到一地鸡毛，最终意识到原来自己过去的高收入不是来自能力，而是因为自己踩对了风口，站对了平台。
这就是风险认知不足，错用杠杆的后果。
所以说，用对杠杆的核心要义，除了买对资产，也要结合自身的收入和现金流水平来把握杠杆的比例！
居民债务的上限代表了房价的上限，我们基于居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
03
最后，说几句。
一、债务的本质
可以说，当今世界的运行逻辑，就是债务驱动经济增长。
小到个人的房贷，中到企业的融资，大到国家层面的国债。经济要发展，货币要扩张，都是离不开债务的。
大到政府：无论是修桥铺路、还是发放各种补贴、刺激就业和消费；又或者支付社保、还本付息等刚性支出，都离不开钱，而这些钱被印出来的过程，本质上就是负债，全世界，没有例外。
于是乎：
——美国国债占GDP比重超过110%，日本国债占GDP比重超过200%，中国国债占GDP比重也达到80%，至今还在持续增加...
小到个人：对个人来说，最典型的负债行为，就是买房。
30%首付，剩下70%按揭。这70%的按揭，本质上就是负债，通过加一个2.3倍的杠杆，做大了自身的资产。
——现如今，都可以做到15%首付了，允许加5.6倍杠杆，这也恰恰说明，经济的增长离不开加杠杆。
所以，往小了说，个体追求更多的财富和体验，往大了说，人类社会的进步都离不开杠杆。
不信，你问问马斯克，移民去火星的计划，有多少钱是烧的自己的，又有多少钱是借来的？
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
二、选择
经济周期下行从来不是最可怕的，比其更可怕的，是不能在正确的时间做出正确的选择。
试想，如果当时朋友买房的时间点从当时顺延到现在，不论是房价还是按揭利率，相比当时都能捡着一个大便宜。
光房价就能省300万，30年利息算下来也能省一两百万了。
可惜，人生没有回头路。
相比之下，有些“聪明钱”却总是能在经济下行周期借助杠杆贪婪地抄底优质资产。
巴菲特甚至曾经在伯克希尔年会上说过：不要白白浪费一次严重的危机。
对这些富人和聪明人来说，他们很清楚每一次危机都是一次财富大洗牌。
在这些危机中，有些人主动或被动的抛售，而有些人则趁机借用杠杆进行抄底，人们就在不同的选择中走向了不同的财富路口。

残酷的真相,买房人却不知道..........

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