未来10年内，成都的房产，还有多大增值空间？

显示全部楼层 · 2022-5-7 15:13:55

#成都的房价还有上升空间吗#
对于一个常住人口超过2000万的超大城市而言，任何笼统的平均房价数据，参考价值都相对有限。
因为城市盘面大了、板块多了，高房价板块和低房价区域一平均，就会有拔高或拉低的效应，所以，2020年成都的住宅平均销售价格，按照国家统计局发布的数据13231元/平方米来看，可能会觉得上升潜力还很大。
但是，如果拿着这个1.3w+价格的预算，到老城五区、高新南等人气相对火热的板块，恐怕可挑选余地并不大，甚至有些热门板块几乎可以说就没有上车机会，就更不要说上升空间了。

确实，成都近十年人口增量非常猛，但是这些新增的人口，并不是平均流到各个区域板块去的。新增的人口需求，无法给那些房价本来就低、人口流入少的冷门板块雪中送炭，只能让那些房价热度高、人口流入多的热门板块锦上添花。
而这部分本来房价就不低的热门板块，房价又有了人口流入新的增量，就又推高了高价区域的房价，于是，分化开始出现，并有加剧现象，梯队越来越明显。
所以，针对成都的房价，可以大致根据价格高低，分为如下几个梯队来看待：
第一梯队：三环以内的老城五区，高新南
第二梯队：三环以外的老城五区，天府新区
第三梯队：其他区域，主要包括高新西、新都、温江、双流、郫都和三圈层等
众所周知，成都一些新版块（如高新南、天府新区）的火热，除了得益于近些年的人口增量外，更重要的一点，就是来自于主城核心板块的价值外溢。
这也能解释为什么高新南的热度，能够迅速得到市场认可，因为它毗邻主城最近，而且刚好处在南拓的桥头堡，符合城市南拓的方向。

评价一座城市房价的上升空间，主要参考两个变量：起点和终点，也就是买入价格和卖出价格，衡量房产价格必须要放到流通二手房市场交易转让，才能具体变现，否则，房价再涨再跌，都和你没关系。
城市具体板块的梯度和分化，其实只是决定了上升潜力的一个侧面，那就是入手点、买入点，买入价格足够低（比如第三梯队的区域），那么距离城市天花板就越远，潜力就越大，当然，前提是整座城市，还有上升空间。
反之，如果买入价格，已经接近一座城市的房价天花板了，那么这中间的阈值和潜力，通俗点说，也就是房企留给买房人的房价增值空间，也就没那么大了。
所以，研究城市的高价板块的房源，距离城市的房价天花板有多近，就很关键了。

一座城市主要居民，对于房价天花板承受力的极限值，主要还是取决于城市居民的收入情况，更具体一些，那就是月供负担能力，月流水一般要能覆盖月供的2倍以上，才算比较安全，银行也会大致把握住这个尺度放款。
那么，我们来看看成都这座城市的真实成色，一些能够体现收入水平的数据：
根据《国家统计年鉴2021》，2020年，成都城镇非私营单位在岗职工平均工资是104463元，平均每月8705元。
2021年，成都全体居民人均可支配收入45755元，城镇居民人均可支配收入52633元。
即便是按照非私营单位（包括机关、事业单位、国企等）在岗职工的平均工资水平（每月8705元），除去必要的开支，每个月可能也就5000元左右，覆盖每月2500~3000的月供还款能力是没问题的。
但是，如果按照月供2500~3000来反推房价，一套90平米的刚需户型，按照4.9%商贷利率30年期等额本息来算，能够撑得起的贷款总额也不过是50~60万元之间，三成首付，房价也要控制在10000元/平方米左右。
当房价达到3万每平时，一套90平米的刚需户型，总价高达270万，就算掏空几个钱包凑足3成首付81万之后，还要面对189万的贷款，按照等额本息算，每月要有将近10000左右的还款压力，这要求月收入起码要在1.8w~2w左右。

但是，在成都，又有多少人能够达到月入1.8w~2w呢？各种非私营单位平均收入也都才月入万元上下，跟何况那么多收入还没那么稳定的小企业主、个体户呢？
所以，考虑到区域、板块的梯度不平衡问题，也根据大部分居民的收入水平出发，我们暂且把当前成都比较能够接受的天花板，定义在1.5w左右，事实上的成都房价水平，并没有中介吹嘘的那么高。
因此，如果是在10000元以下，那么未来还是有升值空间的，但是，一旦超过了1w、1.5w以上，甚至达到了2w、3w+，恐怕就没那么多上升空间了，甚至有的都超越了天花板阈值了，尤其对于那些房价突破3万段位的项目，就中国多数城市的收入水平而言，已经不是普通人能够参与的游戏了。
不管未来城市框架拉得再大，建再多新城区，再多地铁线，甚至有第二、第三机场，这些都是有预算就能修的基础设施，收入的成色才是一座城市的真正内核，人均收入的底色，不可能在一夜之间实现质变。
所以，成都的房价，究竟成色如何，天花板几何，大概只有成都人自己心里清楚明白。