买涨不买跌？他们动手了！房产专家：新规下2022年房价或让人受伤

显示全部楼层 · 2022-4-3 13:42:50

“买涨不买跌”是人们买东西的心理，在买房这个问题上也是如此。在过去房价上涨时，人们都争先恐后地买房，房价涨得越快，人们买房的积极性越高。就比如在2016年房价大涨时，很多城市都出现了排队摇号买房的盛况，特别是深圳、杭州、东莞和南京等城市，排队、验资和摇号买房都成为常态了。但是随着房价出现下跌，这种现象不仅消失了，就是很多准备买房的人也不买房了。从今年3月份楼市调控政策收紧之后，楼市行情就越来越差，时至今日，基本上没有多少人看涨房价了。对于未来楼市的发展和房价的走势，很多人都抱有悲观的态度，在这种悲观态度下，很多人的购房理念也慢慢发生了变化，人们现在买房越来越理智了。

现在很多人担心的不再是房价上涨，而是开始担心房价下跌了。原因也很简单，就是目前的房价还位居很高的位置，人们担心自己买房属于高位接盘。根据统计数据显示，10月份我国平均房价为9749元/平方米，虽然相比于上半年11030元/平方米的价格降低了不少，但是依旧接近万元大关。也就是说，就算按照平均房价计算，人们购买一套房子基本上百万元起步。而这仅仅是平均房价而已，在很多一二线热点城市，目前房价依旧是几万元十几万元一平方米，所以房价依旧位居很高的位置。而面对这么高的房价，对于大部分普通人来说，买房子依旧非常困难，未来购买一套房子需要花光积蓄，然后还要背负几十年的房贷。也就是说，很多人为了购买一套房子就掏空了家产，透支了未来几十年的收入，所以人们买房之后，房子就成为了人们最重要的财富。
面对这种情况，今年下半年又出现了两个信号，这让人们更担心未来房价的走势了：1、不断有城市出台限跌令,今年下半年以来已经有超过22个城市出台了“限跌令”，其中更是包括天津、沈阳和昆明这3个大城市。通过这么多城市出台“限跌令”可以看出，目前房价依旧有很大的下行压力，这意味着未来房价还有继续下跌的空间；2、平均房价出现了下跌，根据统计数据显示，在今年9月份我国平均房价迎来了6年多以来的首次环比下跌，并且在10月份房价再次迎来环比下跌。通过这两个信号可以看出，目前房价走势并不可观，依旧有下行的压力。对此，一些房产专家却认为：在新规下，明年房价或让人受伤。

在2020年9月份央行和住建部联合出台了“三条红线”新规：“剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍”，并且针对这“三条红线”给房企设定了3年缓冲期。现在已经过去一年多了，这意味着2022年将是房企们降负债的最后一个整年份，所以大部分房企都会抓紧时间在2022年降低负债率。受“三条红线”的影响，目前房企降低负债率的压力非常大，这是因为目前绝大部分房企都不符合这3条红线。根据规定，房企有触碰一条红线，房企有息负债增速就不能超过10%，触碰两条红线，房企有息负债增速不能超过5%，三条红线都触碰，房企就不能增加有息负债了。
目前很多房企都不符合“三条红线”新规，甚至很多房企完全不符合“三条红线”新规，其中不乏很多龙头房企。而对于这些不符合“三条红线”的房企，他们现在的直接问题就是资金链紧张，并且无法通过融资来缓解资金链紧张的情况，唯一的办法就是通过卖房子来回笼资金。买房子回笼资金不仅能够缓解资金链紧张的情况，同时还能降低负债率，所以现在很多房企都在努力卖房子，通过推出降价促销的活动来吸引购房者的注意。

但是通过过去几个月的楼市行情来看，房企降价促销并没有取得好的销售业绩，这是因为目前楼市中面临着一个很矛盾的现象，那就是人们的购房观念转变了，有钱人现在不需要房子，需要房子的人又买不起房子。过去，投资客是购房主力军，这些投资客有钱，买起房来毫不犹豫，最后导致房子供不应求。而现如今，在楼市调控政策下，房价走势越来越稳定，甚至还出现了下跌的情况，这让很多投资客意识到了风险。因此现在很多投资者不仅不再投资购买房产了，同时已经行动起来，开始卖自己手中多余的房产了。根据统计数据显示，从今年3月份以来，全国各地的二手房市场都出现了二手房挂牌量激增的现象，仅3月份新增的二手房挂牌量就环比上涨了86%。目前，北京、沈阳、南京、郑州、武汉、成都和重庆等很多城市的二手房挂牌量都超过了10万套、15万套，重庆的二手房挂牌量更是已经超过了20万套。
可以看出，随着投资客开始行动起来，楼市的供需关系已经发生了变化。投资不买房，就意味着市场中的购房者减少了很多，同时随着投资客抛售房产，新房和二手房市场都已经出现了严重的供大于求的现象。房子是给人居住的，只有有人买房子，才能支撑房价的持续上涨。现如今供需关系已经发生了变化，市场中买房的基本上都是刚需购房者，而大部分刚需购房者购买力又不足，这导致目前楼市交易量不断走低，楼市行情越来越差。

目前房企想通过降价促销来吸引购房者买房，但是“以价换量”的方式并没有取得太好的效果。因此，很多专家和学者认为，随着“三条红线”的缓冲期日益临近，房企可能会进一步降价促销。那么，房价到底还能下降多少呢？10%还是20%？可能谁都无法说清楚这个问题，房价的具体走势最终还是需要市场行情来决定。
总结：在笔者看来，目前楼市已经出现了转折点，房价只涨不跌的时代已经过去，未来房价下跌将成为常态化。所以，人们在买房之前，不能光考虑房价上涨的情况，同时也要考虑到房价下跌的情况。对于2022年的房价走势，你有什么看法呢？