如何看待日本房价收入比为8.41，日本居民13年能买房？

最资深的爱国者，也不得不承认日本买房压力和中国不在一个维度上。
4 u1 }+ b! k) s& t争论的焦点无外乎房产税和遗产税这两个中国房价高但没有、日本房价低但有的东西上。
) v: g, |$ W9 u+ m. D・房产税

+ }. d2 X: x, S  \+ j  F% Q# }. b关于房产税，经常可以看到“日本房产每年持有成本3%”的论调。这种论调是否把物业费也囊括其中我不清楚，但仅就税率来讲是错误的，日本房产每年的持有税率是1.7%，包含1.4%的固定资产税和0.3%的都市计划税。
那么如果买一套5000万日元的房产，每年的税金是否就是5000×1.7%=85万日元呢？
6 Q  T: n) ~' f8 T6 u不是。
( @8 T) H  f) j1 a" [首先，之所以用5000万举例，是因为这是日本都市部中产阶级最为常见的购房价格区间，甚至可以说是较好的房产的价格区间。
而要了解日本房产价格与税金，必须要知道的一点就是这其中分为建筑物和土地两部分。越是新房、高层住房，土地价格占有比例越小；反之，则比例越大。
+ u; L8 r' J- v9 a$ q3 i" B假如以6:4为例的话，建筑物价格为3000万，土地价格为2000万。那么是否以此为计税基准呢？
; v5 g( h. O5 Q. B2 |, i% O* }5 y也不是。
日本房产有“一物四价”之说，其中就包括售价和征税时的评估价格。一般情况来讲评估价格都是低于售价的，这也很好理解，房产出售时包括精装修、景观、配套设施等溢价服务，但与建筑物和土地本身的价值无关。
评估价格与售价的比例也是幅度差异很大的，仅以普遍情况为例，建筑物的评估价格一般为售价的60%，土地则为50%。
" b" c* X# b7 ^- G1 Y1 u另外，因为是居住用，所以土地部分在计算固定资产税时享有评估价格减免六分之五的优惠措施，都市计划税则是三分之二。
+ g1 t# f) u- {8 p那么第一年的房产税税金为：

0 [' l' ?2 G( O% F1 I
0 I. |8 n& }: A2 c5 }与售价相比，比例仅为0.68%。
) F9 y( R9 y  ~" c2 W2 g第二年起，因为建筑物部分执行折旧，所以除非土地价格增值，否则税金应该是连年减少。
8 y4 y+ B' e. g・住房贷款
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) E! {5 U3 x  n$ @6 E- Y" M* G那么，如果是贷款购买的话，税金方面会发生什么变化呢？
答案是房产税本身不发生变化，但所得税和居民税会有减免。
, X$ N5 a( ]* D8 d3 B因为些许复杂所以不再详述，以首付一成、利率1%、30年均等还款为条件计算，第一年总支出的利息额为23.6万日元，加上房产税合计为57.6万日元。此时房贷余额为5036万日元（含利息）。
% N  B2 F+ Q$ F) {1 x5 J  X: {重点来了，根据目前的税收优惠，可享受年底房贷余额1%的所得税+居民税减免，上限为40万日元。
实际支出负担仅为17.6万日元。
% m2 l$ V0 g! O* x( T・遗产税

遗产税的计算是较为简单的，假设在购入这套房产的20年后家庭男主人离世，留下该套房产给妻子和两个孩子继承，那么首先要计算此时房产的价值。
假设土地价格不变，建筑物以标准年限47年为基准执行折旧，加之与固定资产税评估价格减免类似的土地部分80%的减免，那么遗产税的计税基准就是：

6 j- Z! y- ]9 K4 Y4 ]
4 @7 c# S- }7 p1 k9 K. k而遗产税的税前扣除是3000万+600万×法定继承人数，即4800万日元，远高于这套房产目前的评估价格。
那么是不是其他资产超过4800万-1234万=3566万日元的话就要缴纳遗产税呢？
- ~" _) H- D5 A6 A' n仍然不是。
因为还有未成年继承人扣除以及最高高达1亿6千万日元的配偶扣除，普通中产家庭远不是遗产税的征税对象。
# }! y! F8 e* Z) f- ^6 V; c<hr/>如此看来，“虽然日本房价低，但持有成本和继承成本高”这一说法好像站不住脚。
至于为什么日本年轻人还是不买房，那就是涉及到租售同权以及频繁调职的另一个话题了。

最资深的爱国者，也不得不承认日本买房压力和中国不在一个维度上。
8 c' n' ?7 [$ ~  ^8 [' e争论的焦点无外乎房产税和遗产税这两个中国房价高但没有、日本房价低但有的东西上。
! H4 d' @, e* O; F. d: h・房产税

" a+ `! m! k# K关于房产税，经常可以看到“日本房产每年持有成本3%”的论调。这种论调是否把物业费也囊括其中我不清楚，但仅就税率来讲是错误的，日本房产每年的持有税率是1.7%，包含1.4%的固定资产税和0.3%的都市计划税。
  G; M8 n. `- V+ t" e' [那么如果买一套5000万日元的房产，每年的税金是否就是5000×1.7%=85万日元呢？
1 x/ g. j2 s) C. ^2 o# }/ i# a不是。
0 q, Q. x4 @3 Z首先，之所以用5000万举例，是因为这是日本都市部中产阶级最为常见的购房价格区间，甚至可以说是较好的房产的价格区间。
而要了解日本房产价格与税金，必须要知道的一点就是这其中分为建筑物和土地两部分。越是新房、高层住房，土地价格占有比例越小；反之，则比例越大。
2 s' d' Y* M1 _  ]. Y8 _) C假如以6:4为例的话，建筑物价格为3000万，土地价格为2000万。那么是否以此为计税基准呢？
: O3 f& l* Z' n$ z. v0 X也不是。
* f8 v& W- ^7 E' y日本房产有“一物四价”之说，其中就包括售价和征税时的评估价格。一般情况来讲评估价格都是低于售价的，这也很好理解，房产出售时包括精装修、景观、配套设施等溢价服务，但与建筑物和土地本身的价值无关。
评估价格与售价的比例也是幅度差异很大的，仅以普遍情况为例，建筑物的评估价格一般为售价的60%，土地则为50%。
另外，因为是居住用，所以土地部分在计算固定资产税时享有评估价格减免六分之五的优惠措施，都市计划税则是三分之二。
( q8 r. }( S" H. [3 u那么第一年的房产税税金为：

与售价相比，比例仅为0.68%。
第二年起，因为建筑物部分执行折旧，所以除非土地价格增值，否则税金应该是连年减少。
( f+ r/ q+ N7 F! A9 C1 V) A・住房贷款
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: r* j% G; b6 N* X8 H: y那么，如果是贷款购买的话，税金方面会发生什么变化呢？
答案是房产税本身不发生变化，但所得税和居民税会有减免。
因为些许复杂所以不再详述，以首付一成、利率1%、30年均等还款为条件计算，第一年总支出的利息额为23.6万日元，加上房产税合计为57.6万日元。此时房贷余额为5036万日元（含利息）。
重点来了，根据目前的税收优惠，可享受年底房贷余额1%的所得税+居民税减免，上限为40万日元。
- w; d  _: t; G& J) y4 n实际支出负担仅为17.6万日元。
& W+ W% ?# U0 @・遗产税

遗产税的计算是较为简单的，假设在购入这套房产的20年后家庭男主人离世，留下该套房产给妻子和两个孩子继承，那么首先要计算此时房产的价值。
5 @$ }3 s# E! I) v- S假设土地价格不变，建筑物以标准年限47年为基准执行折旧，加之与固定资产税评估价格减免类似的土地部分80%的减免，那么遗产税的计税基准就是：

而遗产税的税前扣除是3000万+600万×法定继承人数，即4800万日元，远高于这套房产目前的评估价格。
) B: P; }' H2 c- Z1 q那么是不是其他资产超过4800万-1234万=3566万日元的话就要缴纳遗产税呢？
: S+ _+ t2 Q9 ]0 u# R8 V  B) I仍然不是。
因为还有未成年继承人扣除以及最高高达1亿6千万日元的配偶扣除，普通中产家庭远不是遗产税的征税对象。
<hr/>如此看来，“虽然日本房价低，但持有成本和继承成本高”这一说法好像站不住脚。
3 @$ z+ m- O) [8 x至于为什么日本年轻人还是不买房，那就是涉及到租售同权以及频繁调职的另一个话题了。

谈到这个问题，我觉得是在刺激中国人。
+ c3 S% k  ^1 i* W" ?日本有个名词，叫年收入倍率。意思就是房价和年收入的倍率关系。
% ~& x/ _% }% w5 }日本就算泡沫经济的时候，房价倍率也没突破过20.
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1 N) ?! _% t( r修正倍率应该是加上了其他取得成本和土地税，为了对应泡沫经济91年公布了地价税法
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9 A: {: D+ r4 c1 L9 s这几年其实日本房价是涨了，自打2013年奥运会申请成功以后，日本房价开始了“显著”上升。已经接近13倍。

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- K' i) o4 \) D0 M但有一个问题，明明日本是高龄少子化，维护房子的费用也不低，但为啥日本房价还能涨到那么高？
5 H: O/ M& t/ c1 W( c" \两个原因，
一，因为疫情，导致很多日本人反而有钱了。
虽然疫情肆虐，但日本人小日子过的一点不错。日本一个个的保护政策出，正社员收入一点没减少，很多职员甚至在家里一年没去上班都一分钱不少拿。加上出行少了，日本人的旅游购物花费还节约下来了，手里有钱了目标也会变高，都偏向更好的房子，自然自然房价也涨了。
二，日本不动产公司预测到了奥运会之后需求会减少，特意减少了2020年以后的楼房建设
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! k: I9 A6 h' }9 n4 T: M0 C! o! P, H可以看到，13年奥运会申请下来之后，在2016年-18年东京都的楼房供应量保持了横盘还有一定的增长。但19年以后就急剧下跌，2020年比前一年大幅度下跌。因为奥运会的建筑高峰已经过了（大家都考虑到了奥运村的楼房会拿出来贩卖，大概会有5千多户）。
房子总的供应量少了，那房价涨不是很正常么？
不过，日本房价涨也就是涨个20%-30%而已，和楼市发达国家没法比。
大概在2006-07年左右，我还是在日本留学的时候，有一年我去某个赴日研修的领导团当翻译。当时来讲座的是某位教授讲解日本的泡沫经济的形成和经过。讲完之后，我和这位教授闲聊起来，他就说，现在中国也有这个倾向呀，听说中国的房价已经到了年收的10倍以上了（他认为年收的10倍以上就是泡沫经济的明显征兆）。我心想以我以后在日本工作的收入想买国内的房子也不难，我在日本工作几个几年就能在国内买房了，根本没多想。
/ ?5 C/ S5 t/ u7 p' [没想到最后我们俩都想错了。

% M% [7 Q6 G: R0 a顺带提一嘴，这里的13年是指日本人工作十三年能直接全款买，不需要贷款等外力辅助
就拿东京都来说，很多人以为东京都很大，就说买东京都的房子就和买燕郊的房子一样，东京都面积2193平方公里，也就上海市的三分之一，北京市的五分之一，但是是世界上最繁华的都市之一，集交通便利、教育发达、国际化程度高等优势于一身，在这都只需要工作十三年就能全款买带装修、没公摊的房子，说实话我真的羡慕了
就拿房产来说，压力是比国内一线包括一些二线压力要小的，只不过有些人出于情感原因不愿相信罢了，一群没去过日本的呢又嗯云说房产税多高，遗产税多高，来看看专业人士的回答
如何看待日本房价收入比为8.41，日本居民13年能买房？19年暑期的时候去日本还特地和井藤汉方的员工了解了一下大阪的房价，我都有点心动了，全日本房价最高的地方无非也就是东京都和大阪府，而且两个都是在世界都排的上号的大都市；像北海道那些地方的房子都是白菜价了，国人疯狂置产，你不会以为那些富豪真的傻吧？

在日本，如果你失业了，把房子卖掉，可以当你十年的工资。意味着你拿着这笔钱可以二十年不工作。
在中国，如果你失业了，把房子卖掉，可以当你三十年的工资，你可以六十年不工作、吃老本。
$ \- ]5 @7 q& G3 m我们才是真正的藏富于民。

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; ?  ?8 I9 w* q昨天还是“才”，怎么今天就变成“只有”和“就”了？（已恢复原问题）
* d/ _0 N, \% G3 m<hr/>十三年就能买房，还有这种好事？


/ Y5 {7 Y1 A; Q3 p* N+ m/ E8 z应评论区要求，补一下厦门和三亚的房价收入比：
厦门78.9年，第五位
三亚96.7年，第二位
这个数据是B站上截的，个人感觉比起一般统计口径更能反映真实情况。这个结果应该是考虑了家庭生活开销和主城区房价的结果。（主城区指的是城市区域）以北京为例，延庆密云平谷燕山永乐店房价就是不考虑在内的。
PS：不同统计结果差异较大，结论由比例推算得到

换个说法，日本居民只要13年就能买房了？

实际上夫妻俩一年半就能买，大多数年轻人不了解买房，买房最重要是以下几个点:
1.个人收入，最好精确到月收入。
1 h5 k9 K3 _* k" r! b2.首付比例，首付这玩意已经普及到全世界，古巴，斐济都有，只允许一刀切式购买商品房几乎不存在。
4 Q  M% Y" F( A% x; }! _3.贷款利率，这玩意非常非常的重要，它直接影响你买房后的生活水平，甚至人生轨迹。
, u* _5 `# {4 ^5 r好，我们现在来说日本，从上面的第一点说起，月收入高的人就有机会购买更好的房子，对，机会这两个字非常的重要。年轻人刚出社会，是没有多少钱的，但是会有自己的初步估值，就像没上市的股票。
国内我就不讲了，不了解，也不敢乱说。
刚毕业的日本大学生，比如从长野农村来东京读了四年书的大学生，他就可以有一个买房的期望。为什么呢？因为房价和收入的比例，可以预估出你买一套房会带来多大的压力。实际上，除了少部分毕业生未来收入会因为不同的机遇翻几番，大部分毕业生收入有显著提升是很困难的。
再提到第二点了，首付比例，东京目前的首付比例都在0-10%左右，非东京地区，基本上零首付，也就是说，你手里没有一分钱，但是刚毕业收入还不错，你就可以直接贷款买房，也不需要掏空远在家乡的父母的终生积蓄。我们都知道，亚洲某些国家的首付比例在30%以上，孩子又必须在大城市才能找到工作，打算买房，几乎一刀就把父母终生积蓄宰光了。父母算60岁退休，省吃俭用了一辈子，也没出去玩过，住内陆的海鲜都没吃过几次，老年生活可想而知。
! ~( ?" e) e/ c# z第三点，就是贷款利率，日本的贷款利率低的可怕，我的形容词没错，大家自己看吧:

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: Y5 @6 _$ ]6 D; a+ Y这是日本的主要银行给出的商业房贷利率，什么10年的我们就不看了，直接看35年的。2021年4~6月，日本房贷利率在1%-1.75%之间。亚洲某些国家的30年贷款利率是5.45%-6%(而且现在30年还贷不到了，普遍只能贷20年。)
上面这些话是什么意思呢？我来打个比方，比如刚毕业的山本岩松君和酒井维为子小姐相爱已久，两人打算结婚，维为小姐也没什么要求，某天晚上，两人打摆子之后，谈起了人生:
# N5 P. p5 n- d: ]) J2 d8 i“岩松君，求都马代，我们要结婚了，还没有新房，我们以后生的孩子也没有房子一套，我好难过得斯噶。”
6 t! r2 q  d8 t8 _“维为子，巴嘎，请好好说话，明天我们就去看房子。”
$ A- H" L7 ^8 a: H4 ^4 S/ P' G& z' S; e第二天两个人来到东京的银座，吃了碗螺狮粉，然后打车去了涉谷。
- a, h: A( Z( ?6 y8 q5 F* D

作为东京的中心地段之一，那么涉谷区的房价是多少呢？
区域 平均价格/每平米平均单价
! `  l$ s5 K% r; E$ M% D% ~千驮谷 4972万日元/115万日元
上原 9096万日元/123万日元
代代木 3713万日元/94.4万日元
代官山町 6605万日元/106万日元
元代代木町 3973万日元/85.1万日元
可以看到以上，总价200万到500万RMB，单价约为4到6万RMB之间，跟上海青浦的房价差不多。但是日本的房子是没有公摊面积的，而某些亚洲国家的房子公摊面积在20%~32%(超过15层住宅公摊面积在25%~32%)左右。所以很多日本100平米的房子看起来特别大，还能做复式阁楼，49平约等于某国70平，100平约等于某国147平，日本的房子普遍精装交付，也就是说，以上的价格包含了装修价值。
2 n" N; X" v, U2 h, T5 W( C好，重点来了，目前涉谷房子首付比例为0-10%，也就是20w到50wRMB。
5 y( x1 E. d0 b8 `日本国税厅数据，东京人平均年收入约433万日元，也就是24万3千RMB左右，此外东京gdp总量常年世界第一。我们就假设山本岩松和酒井维为子两人都是年轻人中的低收入群体，年收入16万RMB，总共32万人民币(超市打工也能赚到这么多钱)，那么他们需要多久才能买房呢？
* S. w: i& I# U, M1 Y5 v没错，两人工作第一年就可以买房，假设两人看上了一套80平的单价100w日元，总价8000万日元的房子(实际上我夸大了，大部分年轻人不会购买这么贵的房子)，两个人只需要支付800w日元付首付，也就是说工作一年半付首付，分35年还，利息1%每年约合3万元利息，加上房贷也就是总共13万元人民币，每月付1万人民币左右。假设二人特别拉垮，不仅起薪低，而且工资万年不增长，也能轻松付起房贷。并且永久产权。
* G  V. C" R0 B& N$ f7 p. \接着是日本房产税，日本房产税约为房地产估值*1.4%，一般估值也就实际价格的50%-70%，也就是说，这个房产税也就在0.75%-1%左右，再加上每年政府的优惠，税在0.5%-0.8%之间。越老的房子估值越低，大部分400万的房子每年交1-2万块。年龄比较大的人可以减免所有房产税。
（但如果按利息5%-6%算，每个月就要还3万块到4万块rmb左右，年轻人日子都没法过了。）
/ t' e8 X  ?- D! Y# F5 _最后是物业费，这个跟某些国家差不多，日本也要交纳一定的维修基金和物业管理费用。每个月约1千RMB。
这可是东京中心之一涉谷！所以以前新加坡人用99年产权祖屋嘲笑日本年轻人买不起房，别人也是笑笑不说话。当然，因为租售同权，日本这一代买房子的人并不多。
& g: t8 J3 o  v% _; s( H怎么看？岩松：
% h/ L& K% {7 f+ G8 T

不会吧！
# a7 s" p1 ?* ~$ J7 g+ X还能怎么看？日本年轻人压力太小，不利于奋斗呗。。。

日本陷入经济长期停滞的原因找到了：房价太低不利于人民奋斗。
" G% Z4 l: I& `/ z7 F' h  [- w* |假如你是一个普通日本大学生，算25岁毕业，38岁就可以买房，买完房就能躺平不奋斗了。再加13年到你51岁时就有了二套房，天呐，你在51岁年富力强的时候就过上了混吃等死的生活。社会怎么建设！难怪日本经济不景气。
9 y4 d0 {! w1 o* D! f相比我国，每个人都在兢兢业业勤勤恳恳努力奋斗，创造了无数财富神话，。
% k; k- X  _1 u- b

2022年1月12日凌晨，来日本的第5年，恭喜自己还完房贷。

  w; w2 T$ ~: D- I' {
/ {$ G6 X; S- \3 T6 W- }
: g7 H3 _9 v, R! X/ w1 I. `. A<hr/>没想到大伙点了这么多赞，那就再分享一张客厅和小崽子吧。
- K/ S. y+ N4 b( G4 }/ T2 w1 c
* w5 `2 W6 H- T* J& U+ l

5 T1 J3 d* Z# W, ?* Q# ]3 G3 g
. C7 Y( C% Z( D( Z有兴趣的朋友也可以看看我的买房流水账，想到哪就写到哪没什么条理，望海涵。
' \% f* W. K2 v: o! F欧内的soul：在日购房-装修全记录