38岁地产人，何去何从？

38岁，税后4万，应该是部门副总或者总助级别的人了吧
9 }8 d* }, M- r8 L0 m. ]- _这个阶段，已经迈过了技术门槛，应该是混圈儿，混利益绑定的了
4 x+ O; d8 t/ O/ r: a, g( U这个时期，一旦被动失去位置，真的很尴尬，高不成低不就……
! h5 }" o0 ?' @( B  S业务流的标准化，审批权限和规模化复制产品的行业现状，让人的因素，变得越来越小
兄弟如果是做资源类（投拓、法务、物管）的专业，沉淀一下，包装一下，估计还有机会
如果是做技术类（设计、成本、财务、资管）的专业，找找猎头和人脉，应该也有机会
% s) \" `* r5 G8 j6 y7 \如果是做业绩类（营销、商管、人力、工程）的专业，基本上戏就不大了
站在养家糊口的角度来说，如果还混甲方，就降降身段，曲线救国吧；如果还想挣钱，那就找个下游产业的工作吧，至少还能带团队，还能拿奖金；最关键的，就是不要把职业生涯的空挡弄得太长！
$ F7 \% q& u+ A$ u3 V4 |* ]兄弟，地产本就是不归路，浮华背后也就是一地鸡毛，趁着行业还没彻底沦陷，赶紧给自己找位置吧！
/ R- a' ~1 A* R, q1 K- Q. p希望能帮到你~

38岁，税后4万，应该是部门副总或者总助级别的人了吧
这个阶段，已经迈过了技术门槛，应该是混圈儿，混利益绑定的了
这个时期，一旦被动失去位置，真的很尴尬，高不成低不就……
% {, o( x3 C; r* E& @6 u" ?- m4 ^业务流的标准化，审批权限和规模化复制产品的行业现状，让人的因素，变得越来越小
# B+ d4 N/ l2 u8 Q4 r兄弟如果是做资源类（投拓、法务、物管）的专业，沉淀一下，包装一下，估计还有机会
如果是做技术类（设计、成本、财务、资管）的专业，找找猎头和人脉，应该也有机会
如果是做业绩类（营销、商管、人力、工程）的专业，基本上戏就不大了
站在养家糊口的角度来说，如果还混甲方，就降降身段，曲线救国吧；如果还想挣钱，那就找个下游产业的工作吧，至少还能带团队，还能拿奖金；最关键的，就是不要把职业生涯的空挡弄得太长！
. D( j$ s$ ?3 P4 a0 I$ L( Q兄弟，地产本就是不归路，浮华背后也就是一地鸡毛，趁着行业还没彻底沦陷，赶紧给自己找位置吧！
希望能帮到你~

我来给你说说有点伤你内心的实话。
, h( v# w: K" e& q& E第一、你获得了如今的地位和收入并不是因为你的能力。而是中国这几年盲目发展房地产行业的结果。你之所以能拿这么高的工资是因为你赶上了最好的时代加上胆子大，才有了你如今的成就。
5 O/ P5 B! L- k1 x第二、你坐上了这个位置基本上都会飘。觉得自己很牛逼。别人阿谀奉承你，你觉得是理所当然。你变成了一个看不起勤勤恳恳、兢兢业业普通打者的人。你对几千块收入的人冷嘲热讽，嗤之以鼻。
' }; l# G( Z( T3 q8 u第三、你一直保持着以往的高收入。你家庭开支至少一个月都是一两万。你的老婆也跟着飘了。你的孩子也是从小富养，用最贵的东西和读最贵的学校。
9 Z$ L8 `7 x2 V; M现在，房地产这个行业风口结束了。你的辉煌也跟着结束了。你永远不可能再会有高收入。你的家庭不能再像以前那样高高在上。你已经彻底变成了一个普通人。
如今你想拿年薪10万还是有点可能的，再高就别想了。到后面说不定月薪七八千的岗位，你看不上，别人也看不上你。因为根本就不再需要那么多岗位了。
最坏的结局你知道吗？以前你的老婆总是大手大脚的花钱。那时你也不太在意，因为你找得到钱。如今你落魄了，不再像以前。这个时候反而可以考验你们的夫妻感情。
去年你辞职到今后两年将会是你人生的至暗时刻。能不能从低谷中走过来就看你的造化了。

这辈子基本凉凉了。
未来十年，经济只会一年比一年差，即使努力苟且工作，也最后难逃被裁员的命运，你倒好，直接主动离职，家里有矿？？？？
把手里房子啥的全卖了，变现金，还贷款，然后往老家小城市退吧……
大萧条下都是蝼蚁，凉凉了……
; k( N8 [% p6 D) H; c我就奇怪了，你就一个打工卖苦力的，哪里来的自信心，敢离职？
% I3 e0 {. V( Q9 Q5 L你以为你是搞投资的，经济衰退对搞投资的人来说是机会，人家可以抄底？
( k$ `3 E$ C& W4 @0 {1 _对于打工卖苦力的，就是一辈子失业的问题……

唉！感同身受，与你年龄相仿，之前也有过同样的遭遇，当时压力极大。除了十多年的地产行业经历，其他几乎无任何求职优势，跨行业不太现实，薪资标准也不符合预期，兜兜转转，又回到了地产行业，目前在一家区域型的小房企，没办法....相比来说还是地产行业薪资高些....
别想了.....建议还是地产行业吧！

1 F! i/ Q- O( h2 V; [! a       2021年伊始，虽然出台了银行两道红线，但金融环境整体仍然宽松，在通胀预期下，新房、二手房量价齐升，成交爆量，一时间让人感觉仿佛回到了2016年，地产人纷纷以为又迎来了一波赚钱的机会。
       不论是房企、从业人员、中介、购房群体还是普通吃瓜群众都一致看好房地产市场。
       同时，我们又出台了集中供地的政策，一顿分析之后，大家得出了几乎一致的结论：在第一次供地时果断抢收，积极出价。
' p8 R$ @$ W( Y0 ?+ H       决策依据有四：一是第一波地可以在年内实现供应；二是半数百强房企对22个集中供地的投资集中度超过60%；三是集中供地意味着资源需求更加密集（融资、施工、材料供应、人工等），二三批次将面临资源稀缺的情况；四是集中供地更有利于有实力的房企，既然新政刚出台，小房企更希望趁对手没研究透彻之前，先下手为强。
+ E' N+ [; x) |       然而，这四个依据早已成了众房企心照不宣的通识，也就是在拍地之前，大部分房企已经形成了一致预期。同时为了拿地，房企开始了一波大规模的招人。
- q8 O* l/ t. a5 ^5 E8 ^' ]5 I" i1 ?       结果可想而知，头部房企、地方龙头在土地市场上进行了一波惨烈的厮杀，高预期拿地，零利润拿地，亏本赚吆喝......比比皆是，由于热点城市的土拍激烈，热度迅速蔓延至了三四线城市，部分地价甚至超过了房价，购房者直呼：离谱！
       即使如此，像在杭州这样的热点城市，也仅有20%的房企在第一次供地中拿到了土地。
       历史曾经提醒过我们：房地产市场短期看政策，中期看政策，长期看政策。2021年再次给房企们上了一堂“复习课”。
       政策频频加码之下，6月之后房地产市场急转直下，恒大带头暴雷，调控监管升级，房企资金面极度承压，问题频现，新力、花样年、佳兆业、奥园、阳光城、祥生......相继躺平。
       如果对房企下半年的工作进行总结，那就是：裁员+促销。
7 y! N, M3 I6 N; z. K/ e/ |0 O# J" B       而地产人的痛苦，也大多源于此。
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" n' b: K& c( ~, Q       痛苦一：投资承诺无法兑现
/ @; t7 i6 v" a2 ^售价无法兑现：拿地时候看的售价基本都是在当前售价下加了预期，保守点的可能是区域的年均涨幅，激进点可能就是跳涨，在下行市场中，根本无法实现。
( h) ^; a+ C, e去化无法兑现：原计划的项目首开量和去化量基本成了美好的梦想。
2 P: T  H& g( |  C8 `; Y节点无法兑现：集中供地时花在每一块地上的时间精力极度缩减，投前考虑不充分，投后运营节点基本无法准时实现。
项目利润无法兑现：以前拿地，项目的利润在车位里；今年拿地，项目利润在加装包、地下室、商墅里，
) L! @0 y, }9 D% t; ~7 ]6 w7 x8 R0 D% M       而且，成本没有不可预见费，税务没有退路，融资方案没有一点偏差的余地，名为挖掘项目投资潜力，实则项目安全垫严重不足。
! I$ L2 V8 A) H5 d0 h% d3 b" H5 S2 s       正所谓秋后算账，追责如期而至，年中庆功有多开心，现在复盘就有多痛苦，凡是都有个均衡。

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       痛苦二：组织优化，准备抛弃哪位兄弟？
0 }4 Z: D% p" A; }$ m       上半年，为了应对集中供地拼命招人，求贤若渴，薪资水涨船高。下半年，为了提升人均效能拼命优，看谁都觉得多余，各房企人力各显神通（调岗、降薪、外派、停薪留岗……）。
       这里有上半年自己内推进来的兄弟，有拍胸脯承诺年底升职加薪的团队骨干，有高成本雇猎头挖来的行业精英……这些所谓的人才，在公司停止发展的那一刻似乎显得毫无价值。
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       痛苦三：全员营销
       由于销售任务完成得实在太差，很多公司都再次祭出了全员营销，有的甚至设置了比较严厉的惩罚措施，比如一个部门完不成罚款高达20万之多。
9 {9 ]& H7 n7 y- }, K5 F0 Z       员工来公司上班，居然还要强迫员工卖房子，简直离谱，哪个员工不希望自己上班的公司好呢，公司又是凭什么来处罚员工？
       放开这些不提，员工卖房，成功可能性比较高的是卖给自己的亲朋好友，亲朋好友因为信任员工而选择了公司都房子，员工则背负了比较大了道德风险，比如刚买完公司又搞了一波降价怎么办？将来房子交付有问题怎么办？
       除此之外，还有一个原因会让员工彻底失去买房的亲戚和朋友，那就是公司给外部中介的折扣力度比员工的大。以某top3房企为例，给中介的点数是5%，而给员工的仅为2%。也就是说一套100万的房子，给中介的实际售价是95万，而给员工是98万，如果中介选择给客户返2万，那么通过中介买的价格就是97万，比找员工的还便宜。结果就是，我想买房子，找了自己的亲戚朋友，最终居然还买贵了……
       关于这个问题，我也咨询了一些房企的朋友，当我问为什么给员工的优惠不如中介时，得到的是对方的反问：中介给你们领导返钱，员工返吗？！


7 b9 b( |: R! V) Q+ {& C       痛苦四：每天上班干点啥，内卷是努力的通货膨胀
       老万干房地产已经有10年了，也算经历过市场的起起落落，但是今年的形势确实有些不同，13、14年的时候虽然市场也很差，但感觉大家还是有盼头的，大家都有一股冲劲，想去把项目扭转过来。而今年大家更多地是选择了躺平。
       老万不怕躺平，凭借多年的防坑和摸鱼经验，基本可以混到明年，但是现在行业的信息交互实在太快，各家公司的套路和标准动作基本都没有秘密可言，所以如何在没有实质业绩的情况下让自己不显得那么多余，干点啥就尤为重要了。
       那么什么是正确而没有多大意义的事呢，那就是：修炼内功。
       围绕修炼内功，各式各样的工作都得以开展：培训、交流、调研、考核、巡检......一时间感觉又有好多话可以干了，而且还可以理所当然地往业绩里填，更奇妙的是，这些工具居然可以量化，实在是妙啊！
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/ W! N- ?5 P! q      痛苦五：年轻化仿佛是值得炫耀的事情，个人核心竞争力难以打造
       近几年很多房企往往喜欢夸耀自己的团队年轻化，而我认为，对于地产企业来说，年轻化的团队不一定就是好的配置，从另外一个角度来说，年轻化更像是公司招不到有经验的员工而被迫启用经验尚浅的人员。
) u! ~4 s5 M8 G0 T+ x- m       那么，为什么很多年轻化的团队运营得还不错呢，我觉得主要还是整个地产行业过于浮躁，逐利之心过于明显，以至于很多人没有花精力在个人能力积累上，而一些能力强的人却因赚够了钱早早“退休”，整个行业的人才泡沫就此诞生。
+ s, E8 @4 h& J- }' o$ |/ h3 w       在从业10年的老万看来，上面的领导就是坐着市场的大船上去的，专业能力和见识极度不足；而下面的员工都是冲着房地产行业的高收入来的，还没咋积累就因为没有升职频繁跳槽。反思自身，老万发现自己更像是一个“半吊子”，与领导相比可能多那么一点点认知，但又觉得自己干不了领导的活，或者是瞧不上与之为伍；与下属相比可能有没有那么的好学和精力充沛，衰老的身体早已经不起底层的内卷。
  z& R% n: H& q# K       寻找背后的真正原因，主要还是来自于对个人能力的焦虑。房地产行业瞬息万变，多年积累的经验可能由于一条政策而清零，多年积累的人脉可能由于一次扫黑而不复存在，多年培养的兄弟情分可能因为一点利益而惨遭背叛......
  K: t6 |& {' h$ u当下的地产人，只有拥抱变化，方能适应变化。
       而老万早已悄悄开始了自己的第二职业，只见老万抽了口烟，在纸上逐个写下：代驾、滴滴、抖音直播、为故事配音、公园卖咖啡、广告公司作画......
       看着还算不少的选择，老万的脸上浮现出那久违的笑容，道：NICE~
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地产行业，如果是38岁的高经那是很难，不过你税后月薪4万，大概率是总监或者副总监，38岁，男性，在同行业同级别同薪酬水平找工作大概率没啥问题啊，不用太焦虑；
实在不行，创业去相关乙方：营销去经纪公司，工程的去做分包，设计的去搞设计公司，成本、招采、人事、财务，基本都有类似乙方工作啊，除非是大环境下是输家的投拓，那我爱莫能助了

到今天，失业满一周了，早上起床送老大上学，回来后手足无措，不知道该干啥，也不能在老婆孩子年前表露出内心的郁闷，强颜欢笑，这些天在纠结要不要去地产的下游行业做技术工作，糊口养家。

如果是投拓的话，那老哥你惨了啊，现在最不缺的就是投拓了。如果是投拓的话可以试试转资金方或者项目总。如果是运营也可以转项目总啊。实在不行就进小公司，小公司贼自由，没有那么多条条框框。

38岁，税后4w，非营销出身的话，怎么也是个单项目的项目总，要么是技术、合约部门头了。说说我的自己的情况，希望对你有帮助。
我过完年也37岁了，入行到现在也才5年整，一直在三线城市干，后四年在同一个公司，从最底层爬到项目总，因此工资不高，也非相关专业。
去年（2021年）年初开始我就深感焦虑，毕竟17年才入行的我也没赶上什么景气时候，等到了项目总这个职位也都是给老项目填坑。20年底就预感到行业变化之巨了，在我们这种远离核心城市群的三线小城市，本身人口外流巨大，地产商扎堆，疯狂过后房价降得特别厉害，大地产放缓退出是早晚的事。但还是非常感谢地产这个行业，在我们这种地方，也只有在地产行业打工才有这么高的工资，每天能陪着家人，生活压力也不大。
焦虑确实焦虑，做地产又不是有多少技术含量的事，职位越高越是考验做人而已。20年底的时候就能看出来小城市的地产会死的很彻底，很多打工人迟早要退出这个行业的，考虑到我年纪也不小了（相对这个行业很多打工人），过两年出来在本地也很难找到这个职位这个待遇的工作了。这对个人来讲是个很现实的问题，因此想了很多，创业、转行、深造都想过，最后犹豫了又留了下来。
21年一整年也都在焦虑中，行业暴雷导致不像以前那样轻松了，加班多，事情多，坑越挖越大，越来越不好填，一直想着能抽时间停下来想想自己的事情，结果在不停工作和焦虑中一年又过去了。
8 o) H+ f$ A* M$ ~4 ~很多人都说，经济不好有个工作不容易不要随便辞职，忍忍又过去了。这话又对又不对，要看行业和自身。我觉得，如果是在大城市，我也就忍了，毕竟地产对大城市来说是周期，对小城市不一样，小城市是死了。近期拜读了兰小欢教授的《置身事内》以及相关的一些书籍，和自身思考的一些问题相印证，更加觉得小城市里的大地产是没有活路了，各家都在撤，央企都在撤。
: n+ Z  r. Z  @因此对于未来的职业基本对我自己我大概就几条活路：1、利用几年来和老一辈攒下的人脉开始创业（本地化的创业思路，这是小城市人的最终抉择）；2、继续在这行业里做，可能过两年大地产都撤退完了，本地房企找个工作养家糊口吧；3、换个行业，不过小城市能换的不多，工资低的一大把，但不可能去的；4、回大城市去工作，可能性不大，除非有非常好的机会，毕竟心态不一样了，我们是小城市市民心态；5、有一条是百分之百肯定不会错的，就是深造，本科赶紧读研，研究生赶紧读博，经济低迷时就是停下来攒资本的时候。