开征房产税是否会导致房租上涨？

空置率低的地方，收入高的地方，或许会上涨，诸如一线城市核心区域。一来房源少，房东有底气。二来租客收入高，还能再扒层皮。
二三线城市，尤其是各种炒得不亦乐乎的新片区，那是做梦。
; Y% @0 Z& J7 Q& o. O) S不说别的，晚上去转一圈，看看亮着多少盏灯？想出租，租客从哪里来？空降么？
其实大多数闲置房业主都是普通老百姓，本地土著居多，收入不高但是上车早。一万买的，涨到二三万，反正血赚了，放着都不心疼。
' U- Q6 C: D3 `: |$ S% S7 x现在，假如按一个点算，一年就两三万，心疼不？大批出租房源冒出来了，但是租客总共就那么多？靠什么抢过来，涨价么？
至于说房东宁可不出租也要挺价，纯属搞笑。哪个商家不愿意搞垄断？哪个房东不想多收租？以前怎么不挺价呢？
我手里就有出租的房子。各位房东举起手来，每年房子很好出租么？哪个租客不是讨价还价，到处比价，最后压到同类最低才成交的？
- F. Z# B- G, n2 e; C: Q9 Q# j价格供需决定，就这么简单的道理。

开征房产税，对租房市场的影响，最终还是取决于这个城市的打工人数量、收入，和房子持有人的数量变化。
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价格的控制是通过控制“供求关系”来实现的。
一、供给端：
如果房东要控制“供求关系”，除非能形成垄断。目前的政策方向是：让房子的持有人变得更加分散。当房子的持有人越分散，就越难上涨。
当一个股票的股东人数很少时，他们可以把挂牌价慢慢提升，引诱其他人入局，抬升股票价格；当这个股票的股东人数已经很多时，这个股票价格就不受原有的那一小部分股东控制了，一旦出现利空，部分股东出逃，股票价格就会坍塌。
6 D# f7 D) t+ |1 [# H开征房产税之后，会有一部分的房主会涨租，也会有一部分房主选择把房子出售，但无论如何，房子的持有人都在变得分散，上涨的动力在下降。
需求端：
当一个城市打工人工资很低，但租金普涨的时候，因为打工人的时间不值钱，所以更会倾向于搬去租金更低的地段，租金低的地方，特别是大量空房地段，房子最多只能微涨，不会造成整体房租大幅上涨，而三四线的人口流出城市，房子不仅难出租，而且还需要交税，房租下降的可能性更高。
当打工人工资很高，时间变得宝贵的时候，他们更愿意多花点钱，也要住在公司附近。比如腾讯公司附近的房东，他们知道腾讯员工有钱，而且腾讯的员工时间也很值钱。当腾讯员工的工资上涨的时候，他们就可以大胆涨租金：


只要腾讯继续加工资（让腾讯员工的时间变得更贵）、扩招（租房人数增加），腾讯附近的租金就会继续上涨。
在未来，人口流出的城市，开征房产税之后，多套房子持有人会更倾向于卖房，租金会下降；在人口流入的城市；要看具体地段的打工人的分布、收入，以及房子数量。
最后提一下我的一个担心：三四线城市卖掉房的那些人，会不会把在一线城市置业，从而抬升一线房价？

我一直说了，房租是充分竞争市场，他没有涨价空间。
& O/ w1 t. P0 [9 d. c6 ]+ E! P比如你现在一套房租5000，难道是可以租到6000,7000，房东为了做好人不涨只给你5000？
是因为涨上去了确实没人租，或者空置期太长，每个月多租1000块，每次租约空置半年，
# R; P4 V' I8 O+ K0 B损失比多租的那部分多得多。
所以现在的房租就是房东能给的最高价格了，再高就要空置。
而且涨房租，不是光看涨房产税的，他主要是看租户的工资。
+ ^' Y: Z6 L! _9 j  ~你房产税哪怕一个月只要交1000块，但是租户月工资三千，往年一个月1000房租，你涨价，他就一定会退房。无他，没钱吃饭了。
# `. t2 \/ Z6 t" C8 R所以，房租只有可能在中高端房型上，稍微上涨一些，或者短期飙涨（有些业主总是觉得自己是天选之子）最后被空置率打脸回归均值。
至于低端房型，工资没动静，你想涨也不过是空置期长一点，租客难找而已。
, b1 \# e! j& a/ M当然了，为什么买了房的业主总认为世界上谁都不能阻碍他通过房子赚钱，任何税费都能转让给买家或者租户，那就是另外一回事了。

很简单的一个问题。最近几个月，我国PPI使劲上涨，但是CPI的涨幅却远小于PPI。也就是说，商品的原料涨价了，但是商品价格却没有上涨。这难道是因为因为制造业都很有良心，愿意牺牲利润补贴居民消费吗？
当然不是！原因很简单，涨价了卖不出去 。用《让子弹飞》里的台词说就是，家庭负债（主要是房贷）把消费预支到了2050年，百姓都成穷鬼了。
9 F: W/ j( K0 }- n$ z' i* \  f房租也是一样道理。决定价格的永远是供需关系。房产税能减少供给吗？我看不能吧？相反还可能增加一部分供给。
4 c4 p% L- P6 }1 t所以，聪明的你，应该心里有答案了吧？

确实不太会……因为房价是货币现象可以凭空涨跌，房租是经济的化身，只和平均收入有关。

全国房价十五年走势：北京-上海-广州-深圳-杭州-南京-合肥-重庆-成都-武汉-天津等39个城市最新数据

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我们把中国各城市房价的绝对值涨幅和欧美对比，其实涨幅没有那么夸张，以北京为例涨幅为400%，美国十年间涨幅也有100%，去掉中国的高成长性因素以外，北京涨幅可能多了100%左右。
严格意义上来说，中国房价最严重的问题不是涨的多了，而是一开始的定价泡沫就很大，基数的泡沫就超越了普通人的购买力，而涨幅也不小，因此导致整个泡沫体量成为了世界第一。也就是类似于新股发行，刚开始估值就是60倍，十年后变成周期股了，估值还是60倍，涨幅10倍，请问下跌潜力是多少？
1 ~$ u1 v! y& X0 d# g/ L1 U+ A按照周期股10倍的估值，至少要下跌六分之五，也就是起步的高估值已经透支过了增长潜力，而增长过程中忽略了行业从萌芽期到成熟期的估值是不一样的，以成熟期的商品却被定价估值为成长期的估值，其泡沫程度可想而知。房价上涨需要杠杆推动，如今加杠杆已经接近尾声，我们看到全国房价近几年长期平稳，深圳房价短期冲高以后回落，套牢了一部分人。
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我们顺便把香港和台湾的数据也加进来了，从绝对值来看，香港房价涨幅在300%，台湾房价涨幅为200%，均小于北京涨幅。且不论三个城市的房地产估值和居民收入比，单从涨幅来看就说明了一切。
有人说没有严格意义上明确收入比是多少才是合适的？！我们只能替这种专家感觉到惋惜了。人收入的黄金时期在25-55岁之间，也就是30年，如果30年不吃不喝那么还买不起房，那你说房子贵不贵？
1 w* l  m) a8 D: W' Q+ T人一辈子承担的作用很多，繁衍下一代，消费手机汽车，消费医疗教育，消费食物空气和水。
9 k  \! Z/ P1 i( o+ u2 q4 a( k人的收入假设三分之一用于繁衍下一代以及衣食行，为社会做贡献，三分之一用于手机汽车教育旅游等消费，促进社会发展，三分之一用来买房，这个是最合适的比例。
, d; f( d  G2 G# E! ^( P$ P! K如果这30年的时间有20年时间去买房，那么繁衍下一代或者消费高科技那就有一项无法完成。
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一个社会没有消费，那么就没有科技进步，这是我们中国无法容忍的，一个社会没有下一代，也不行，也是我们中国无法容忍的，那么请问三分之一的收入买房是不是合理呢？
2 \+ ]0 n, }4 B+ i$ e《算笔账：一辈子的收入开支是600w，享受了的有多少？被拿走了多少？》
  K: Y1 L( d, W8 s* {5 ?! o房价收入比超越三分之一也就是超过十年，那么就会挤压消费、挤压生育，这就是房价收入比10倍的由来，而不是某些狗屁专家歪门邪说鼓励买房的说辞。

首先，增加的税负会在房东和房客之间分摊，具体的分摊比例取决于在特定的细分租赁市场内的供求关系和租客的价格敏感度。
租客的价格敏感度越高，那么房租稍微一涨，就会导致租客弃租，从而反向压制房租上涨的动力。
- I- E' h$ m" \+ }8 u* N敏感度越低，房东就可以将更多的税负转嫁给房客。
9 y* L% C8 L; _. t% ?, q而租客的价格敏感度在一定程度上取决于市场供求关系，当然也和收入、消费观念、不同细分市场的可替代性等等有关系。
2 l3 q. z2 Q: @如果租客面临的是供小于求的细分市场，并且很难转换到其他替代的细分市场，那么对价格的变化就不得不“迟钝”一点了，此时房租上涨也只能扛着。
' A# f$ v1 e0 q( U就目前的现实来看，一线城市和热点地区的租客偏弱势，价格敏感度的天花板比较低，所以房东有更强的底气进行税负转移。尤其是深圳这种已经经过城市更新洗礼的城市，最近几年房租显著上涨，不少人已经被驱赶到更偏远的区域，退无可退，除非离开深圳，否则通过找寻替代市场而保持价格敏感度，因此不得不承受更高的税负转嫁。
) c* u, T9 ^* P% F0 E% p7 z至于三四线城市和二线城市的非热点区域，租客价格敏感度较高，房东需要承担的税负比例更高，所以即便涨价，幅度也相对有限。

其次，房租水平不仅取决于租赁供求关系，还和商品房市场、保障房体系等紧密相关。后者为租赁市场提供了“泄洪区”，如果房产税真的能促使有房者出售闲置房，从而抑制房价上涨，如果公租房的获取难度进一步降低，那么房客自然会提高对租房的价格敏感度，从而拒绝税负转嫁。
! _! b$ x! u/ E) p. F8 X2 d而由于房客拒绝税负转嫁，导致房东收益率降低，从而增强房东出售闲置房的动力，便能像上面说的那样，将房客从租赁市场解放到销售市场中去，进一步弱化房东的税负转嫁能力。
但要明确一点，单靠房产税一己之力很难促使房东出售闲置房，房东卖房无非就是两个因素：1、预期收益率降低到一定程度；2、缺钱。这就需要金融和整体宏观政策发力了，在此暂时按下不表。
要特别注意，决定租金涨跌的是一个复杂动态过程，需要在不同层次的关键点发力才能控制住税负向房客转嫁的负面结果。这些关键点是层层递进和环环相扣的，并且有多条线构成，相互影响和作用，比如其中一条：房产税补充财政—>削减地价涨幅—>弱化房价上涨动力—>让更多人买得起房—>提高租客对租金价格敏感度—>降低税负转嫁比率。
当然这只是其中一条，得综合其他路径结合起来看，还要看政策落地情况才能最终判断在特定区域市场内房租是涨是跌。
3 B7 z8 }1 g6 l9 l) w& D% T总之，最终着力点就是价格敏感度，租客对价格越不敏感，就越吃亏。
所以，大家把自己代入租客的角度，想一想如果房租因为房产税上涨，你会怎么办，就知道房租会不会真的涨了

举例：懂王对中国出口美国商品增加关税，刚刚开始的时候是中国供应商和美国的进口商共同承担，但随着供应链紧张、集装箱紧张、中国的海外订单越来越多，美国所施加的额外关税基本上都是美国进口商在承担了。
说到底，税增加的是交易成本，谁承担的多取决于议价能力。一个城市租房价格高，因为啥呢？因为租房市场供不应求，所以才会推高价格，这时候在双方交易中增加了房产税，你说谁承担的多？
: O9 E! b7 y1 r* f但是，也有一种可能：一个城市存在大量长期空置的房产，原来房东几乎无成本的持有空房，不出租，但是有了房产税，逼得房东要赚房租交税。这时租房市场供给大幅增加，导致房租下降。
至于哪个效应强，取决于议价能力和空置率分别是多少。看疗效吧

这个问题搞不明白，可以问自己一个问题：一线城市是人多，还是房子多？
答案是：房子多。
! F: q9 w2 {; P4 i因为没有人睡在大马路上，但是却有不少房子处于空置状态。
& B) \& v' q# J$ l房产税一出，空置房屋进入租房市场，供给增加，而需求并不会成比例增加，所以，租金降低。
+ I, {  X# S2 L8 B$ f/ |可以从租客与房东的刚性弹性变化来考虑，就清楚了。
房产税出来之前，租客相对于房东来说，更具有刚性，因为房东可以空着不租，租客必须要工作找个落脚点；
但房产税征收之后，形势反转。
5 x. v! }; ]3 |' U房东比房客更具有刚性，因为房客可以换个远点的地方，但是房东的房产税可是每年都要交，这是刚性的。
+ t; u1 M+ I4 p+ O: t( _" }; X房客可以收拾行李，连夜搬的远一点，但是房东的房子就在那里，不可能搬走。
, N5 T  r8 Z" G+ z1 z, Y3 @7 X只要房子在那里，每年的房产税就少不了。
所以，房产税会瞬间转换房东和房客的刚性弹性关系，让房东成为更具有刚性的一方。
到时候，怕是街边的招租小广告就多了起来。
' V  {4 i: ^7 [+ y) h房产税对于持有豪宅（核心区大平层，别墅）的人伤害很大。
7 R  i) D# z& h) F% F: E! u- n因为这些房主往往不止一套房子，而且大多为好地段的大房子。他们往往爱惜房子，用高租金筛选高素质客户，即使租不出去，也不愿意降低租金租给一些低收入者。
3 h1 l- @  ^5 E& i3 D2 U) M房产税出台之后，这种房东颇为尴尬，要么降租金，要么降房价出手，都不是好选择。
在大城市，拥有好地段大房子的群体，往往都不止一套大房子，随便找一个豪宅楼盘的业主问一下，他们住的那一套都不是唯一住房。
" n  T7 m" i( r其实可以到一些房产app上看一些出售的房产，清水房和毛坯房有不少，待租的房子也有不少。
0 u& C- M& J* p3 [1 y( T# b以北京广渠金茂府为例，单价14万每平，总价几千万的房子，单月租金高达8万元。
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在北京，每个月愿意出8万元的租金租房的人，他的月收入不会低于20万，年收入应该会超过300万。
而年收入能够超过300万的人，早都买房子了，怎么可能还租房子？
这就是这类房主的困境，有点类似于北京的大龄剩女，能满足条件的早都结婚了，谁还会花那么大的价钱谈恋爱？
所以，对于这类房主，有两种途径：
8 ^# C3 {0 }0 L  T) a# W一是，挂出去降价卖掉，但降价少了也很难卖掉，因为市场上能够掏出几千万的人，大概率也不只一套房子，他们面临和你一样的困境——这种人不是你的客户，而是你的竞争对手——因为你们都在寻找下家把手里的房子卖出去。
! ~- S: W' V+ F1 P3 J二是，开辟成群租房。一个人付不起8万一个月的租金，十个人总能付得起吧？
* Z6 E2 m" g+ @' n) i& k- p9 S$ Y这个时候，住在城市外围的部分租户，发现住在金茂府这种核心区的豪宅小区的群租价和城市外围的单套老破小租金差不多，就会考虑往市区搬。
这个时候，城市外围的租户大规模往核心区搬迁，老破小失去租客，但是老破小的房产税刚性约束还在，就会考虑降低房租。
而老破小的租金降低，又会对核心区的租金形成负反馈，带动核心区房租降低，整个租房市场的租金同步降低，动态调整。
其实想要看看核心区空置房有多少，很简单，几个方法：
（1）晚上到小区边上转转，多去几次，心里就有数了；
: {3 ^! F( \/ |5 ]9 e4 |5 u（2）看看各个房产app上挂出来出售的房子有多少是毛坯房，有多少是清水房。一般他们那上面都会有房产中介和业主拍的房内实景，如果你发现房子里面连一张床一件家具都没有，甚至还是毛坯房，那就是空置房无疑了。
0 U% ^. {0 F. D* I" N" x（3）看看房产app上的招租信息，如果招租信息比较多，说明这个小区有很多空置房。
（4）考虑到上面这些之后，还要加上有一些不愿意挂出来的空置房。总数是多少，大概率就有数了。
) g1 Z' g- h# C6 x; A, S而且还有一个尴尬的地方，现在每年还有那么多新盖的房子要入市，房产税出台以后，新房和二手房，都该怎么办？
2 c- @" N/ K' Z0 m: H1 s9 R3 R尤其是有些城市，地已经卖出去了，楼面价很高，如果房地产税试点之后，二手房大规模出手，把房价压的比新房楼面价、销许价格还低，怎么办？
6 A. x, |) h! C& T9 F从明年开始，会出现一个奇怪的现象：房子除了大幅度降价，无论如何都卖不出去。无论新房二手房，一个样子。
; P& p6 |$ C  [$ I! @! O) m6 y经济降速，蛋糕一时半会做不大，还要共同富裕，你说该怎么分？
肯定有人要把蛋糕吐出来，就看谁吐吧。
有人说最后肯定是转嫁给底层，我倒是要问一个问题：如果底层还能承受这个成本？为什么不继续卖地了，而要开始收房产税了？
那你说这个蛋糕谁出？

我相信你要是能提高租金你现在就提高租金了为何要等房产税呢？
+ T6 F4 M/ i0 ?' E租金更多是受到租房这个市场的供需决定，就像为何春节前租金更低一点，春节后租金要普遍上涨，房屋持有成本没有变化，变化的更多的是需求。
$ U$ d9 O, d# G# C' g  K. Z我自己亲自兼管的一个长租公寓项目，年初和10月份之前一个单间配套短租的租金是2100元/月，还需要排队入住，综合出租率超过100%，这段时间的租金直接下降到1700元一个月，租金直接下降了20%，还不是满租状态，年后租金肯定会恢复到2100元/月，甚至更高，这个过程中持有成本一点都没有变，变化的只是市场需求，只要总市场供给和需求没有变化价格不会有太多变化的。
房产税出台不光不太可能提升租金，甚至可能降低租金。
从供给来说，没有房产税大家炒房成本低，房屋集中度高，加上我国长期清水房销售为主，导致空置率偏高，房产税之后提升了持有成本倒闭控制房源要么出售要么出租，所以反而增加租房市场的供给；
5 a: k$ E; I: n' k" s从需求端来说，没有房产税，炒房太狠，很多地方有购买能力的人买不到房子导致租房，房产税出来后会压缩炒房行为，让真正有居住需求的人购房几率变大，所以会降低租房的需求；
从政府层面来说，有了房产税才有钱去走政策性租赁房，增加租赁供给，这才是降低租金价格保障租客权益的关键。
最后一条前半句是瞎说的，最后一半句是真实的。
/ F5 N' K: i. ?/ ]/ i关于房产税我们一直是摸着石头过河，可以看下石头什么样的。
  O! E. U7 T# K; z盘点世界主要发达国家的房产税征收情况和经验