为什么这么多房地产开发商能做好户型却不做？

开发商在拿地前都要做一个很重要的事情：强排。强排简单来说就是研究，如何充分利用有限的土地获得尽可能多的建筑（可售）面积，让土地价值最大化（不是让人住的最舒适）。开发商通过强排做拿地可行性分析，经过经济测算，获得初步的项目定位，再去拿地以及获得政府批复用地规划指标。
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7 \4 b% H; r* x8 q规划指标中，容积率是测算楼面地价的最关键指标。在寸土寸金的地段，开发商都不愿意损失容积率，如果强排后出现容积率损失，必须通过设计手段去弥补：1、增加楼栋高度，2、加大户型进深，3、加大沿街底商，4、提高梯户比等。而这些手段对户型都是不利的。很多地面稀缺的超高层楼盘，属于“三高”：高楼层、高建筑密度、高人口密度，这样的楼栋里很难出好户型。良好的户型具备的基本要点，是需要“三低”：低容积率、低楼层、低密度的规划条件下实现。所以好户型实现的程度按照楼盘类型，从易到难说：独栋别墅>双拼>联排别墅>多层洋房>小高层>高层。这就是由市场规律、楼面地价决定的房地产开发逻辑、规划设计思路和最后的户型产品。


+ O, h% H4 Q6 O2 ]! v1 w' ?4 P完美的户型不存在，因为购房者的需求也越来越多样化。但是，再差的楼盘也有符合大众口味的户型，否则开发商卖不动就亏本了。楼盘中的楼王或者主力户型会满足均好性，即使有各种毛病也是市场上接受度比较高的，销售热度也高，容易售罄；热点板块的楼盘，升值潜力高，购房者只想投资的话也不太挑剔户型，也不愁卖；户型差但是便宜能满足刚需的房子，对购买力有限的年轻人也很好卖。所以房子好卖与否跟户型本身有关系，但还有更多的其它因素在影响楼市交易。

开发商在拿地前都要做一个很重要的事情：强排。强排简单来说就是研究，如何充分利用有限的土地获得尽可能多的建筑（可售）面积，让土地价值最大化（不是让人住的最舒适）。开发商通过强排做拿地可行性分析，经过经济测算，获得初步的项目定位，再去拿地以及获得政府批复用地规划指标。

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规划指标中，容积率是测算楼面地价的最关键指标。在寸土寸金的地段，开发商都不愿意损失容积率，如果强排后出现容积率损失，必须通过设计手段去弥补：1、增加楼栋高度，2、加大户型进深，3、加大沿街底商，4、提高梯户比等。而这些手段对户型都是不利的。很多地面稀缺的超高层楼盘，属于“三高”：高楼层、高建筑密度、高人口密度，这样的楼栋里很难出好户型。良好的户型具备的基本要点，是需要“三低”：低容积率、低楼层、低密度的规划条件下实现。所以好户型实现的程度按照楼盘类型，从易到难说：独栋别墅>双拼>联排别墅>多层洋房>小高层>高层。这就是由市场规律、楼面地价决定的房地产开发逻辑、规划设计思路和最后的户型产品。


完美的户型不存在，因为购房者的需求也越来越多样化。但是，再差的楼盘也有符合大众口味的户型，否则开发商卖不动就亏本了。楼盘中的楼王或者主力户型会满足均好性，即使有各种毛病也是市场上接受度比较高的，销售热度也高，容易售罄；热点板块的楼盘，升值潜力高，购房者只想投资的话也不太挑剔户型，也不愁卖；户型差但是便宜能满足刚需的房子，对购买力有限的年轻人也很好卖。所以房子好卖与否跟户型本身有关系，但还有更多的其它因素在影响楼市交易。

今天还和朋友聊起来这个问题，因为我突然惊奇的发现
8 c; M+ u- u9 f9 V8 `汤臣集团和绿地集团也在多伦多囤地盖房子了

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我特地去Google过，这个greenland确实绿地集团的分公司
0 [0 l7 _+ G3 I1 ^1 l& R+ [经常在北美地区居住的同学都应该知道，美国加拿大大部分的condo都会是那种很漂亮的玻璃房子，里面有设施完善的健身房，party room, 安保前台和室内游泳池/室外游泳池等公共设施
然后买房子的时候室内的装修都会全部做好，铺好木地板，装好冰箱，厨房，卫生间和洗衣机烘干机，但是每个户型是不能像中国房产那样把屋子里面全部扒掉自己重新装修的。
* {' t  C& V: F" L/ B; v这种2010年左右及之后的房子大多是长这个样子


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我曾经一直以为中国很少能见到这样的楼是因为中国的房地产开放商走的都是香港和日本风格，就是，很典型的那种亚洲公寓房的风格，他们可能不知道怎么盖美国加拿大这样的楼
直到今天我才发现他们都把楼盖到加拿大来了，而且盖的也很漂亮，然后我问我朋友说，为什么中国不能盖这种房子，这种房子在中国盖起来，生活质量都提高了。因为同等价位的话，加拿大美国的房子确实比中国的房子生活质量要高不少，我也不用纠结是在中国买房还是加拿大买房了。
朋友告诉我说是，因为中国好像没有每年要缴纳地税这个说法，而且物业费也很便宜。因为像图一这种房子，虽然你并不占土地，但是每年还是要给政府缴纳3500刀（17500rmb)的地税，同时因为楼里公共设施比较齐全，这些健身房，游泳池，电梯，中央空调等等一系列设施每个月要给物业缴纳大概700刀（3500rmb)的物业费
. V, p. O- d3 @! O4 M1 K: l+ _朋友说，中国国情不一样咯，你看看上海市平均工资才多少，很少有人能出的起一个月3500块的管理费的哇
好像确实这个道理
所以其实不是开发商能盖好的楼他不愿意盖
而是他就算盖了...人们可能也负担不起啊.....