全国各地方的房价接下来会怎么走？

整体房价拐点，今年就会全部向下，不过具体城市来说，经济强，人口流入的地方，表现好，而经济差，人口流出的地方，将暴跌。
首先，根据统计数据显示，二手房价格拐点已经向下了，我预计新房价格在4季度也将拐头向下，标志是70个大中城市房价里面，环比下跌的多余环比上涨的，或者百城房价指数掉头向下。
这个大趋势不可阻挡，现在还在问房价跌不跌，我只说“格局小了”，现在是房地产黑天鹅已经起舞，看看恒大、泰禾、华夏幸福、蓝光、建业、新力，以及ICU门口排队的融创等等，就是个巨大的地雷。
- v/ K6 W1 U1 p" ~# ?% ^而人口趋势也决定了，两年内人口100%负增长。
不过人口的趋势是，热点城市和大城市依然可以保持增长，大部分三四五线城市，人口已经开始流入。第七次人口普查数据显示，每个省，基本上只有省会和一两个经济强市人口保持增长，70%的城市人口都开始减少了。
最后，还有一个不确定因素，如果央行降息或者QE，那么房价还能撑一撑，不过在全球滞涨的背景下，可能性较小。
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整体房价拐点，今年就会全部向下，不过具体城市来说，经济强，人口流入的地方，表现好，而经济差，人口流出的地方，将暴跌。
7 L1 |& v) t+ d' g! k# H- J首先，根据统计数据显示，二手房价格拐点已经向下了，我预计新房价格在4季度也将拐头向下，标志是70个大中城市房价里面，环比下跌的多余环比上涨的，或者百城房价指数掉头向下。
这个大趋势不可阻挡，现在还在问房价跌不跌，我只说“格局小了”，现在是房地产黑天鹅已经起舞，看看恒大、泰禾、华夏幸福、蓝光、建业、新力，以及ICU门口排队的融创等等，就是个巨大的地雷。
( g- K' |; b& g$ d) g; U3 C' }7 @而人口趋势也决定了，两年内人口100%负增长。
! l" x  A1 f6 S" \% \不过人口的趋势是，热点城市和大城市依然可以保持增长，大部分三四五线城市，人口已经开始流入。第七次人口普查数据显示，每个省，基本上只有省会和一两个经济强市人口保持增长，70%的城市人口都开始减少了。
最后，还有一个不确定因素，如果央行降息或者QE，那么房价还能撑一撑，不过在全球滞涨的背景下，可能性较小。
0 o* e. |0 d& S# Y最后，大家可以关注公众号额，和知乎内容不重合，凡是关注我的，都发财了。
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彻底分化
房地产和股票一样，本质上长期应该是分化的，但是为什么之前会趋同呢，因为之前被集体严重低估，2000年左右的时候，房价虽然还是很贵，大概要一个人20年以上的收入才能买得起，但是当时租售比高啊，甚至有过一段时间租金几乎可以完全覆盖房贷，等于你租房子和买房子差不多成本，所以买房子比租房子划算得多，而且当时中国人的收入多低啊，杭州的人均收入才1000不到，现在是6000左右，而房价和股价一样，都会包含增长预期，所以房价就提前涨了。伴随着房价涨高，跟风追涨的也越来越多。
有人说看房价收入比中国最高，看租售比中国最高，这和股票类似，因为中国收入增长快啊，比如杭州，人均收入从2004年至今人均收入增长6倍以上，日本98年的时候是750W日元人均收入，而现在是300W日元，所以如果把租金看成股票的每股收益，一个每股收益在高速增长，一个每股收益在持续萎缩，估值差几倍不是很正常么。所以中国房子的租售比和租金收入比都特别高。
另外就是房价和人口密度，贫富差距也有关系，因为房地产属于供给受限的商品，所以一个地区的房价往往是由该地区最富有人群的购买力决定的，所以就算2个地方人均收入一样，但是因为一个地区贫富差距更大，那么该地区房价也会越贵。因为该地区最富有人群购买力更强。
所以可以看到2004年房价开始涨是良性的，是属于价值回归，但是涨到2007年有点疯狂，而2009年放水让货币贬值一波也是房价再次开始上涨的促因，之后房价就是趋势性上涨，逐步脱离理性。之后伴随中国经济进入通缩，房价也逐步回落，但是伴随着2016年中国经济重新回归扩张，那么房价就又开始上涨。也就是说房价在2004年的时候是严重被低估的（虽然当时大多数人还是觉得自己得花一辈子才能买的起，就如同美国人在2000年的时候认为亚马逊泡沫巨大一样）。但是到了2006、07年的时候房子估值就已经合理了，之后房价就是跟随流动性（估值）和经济（基本面）波动了
所以现在分析房价就和分析股票一样了，未来房价怎么走关键看2点，第一点，国内的流动性，如果放水，房子作为供给受限的产品，平均估值肯定提高，但是第二要看基本面，就如同去年放水，股市也不是所有股票都涨，因为资金肯定首先流入基本面好的，等基本面好的涨到足够高了才会去基本面没那么好的地方，所以虽然这几年大家口口声声说三四五线以后没人要，但是回头看，其实三四五线也涨了，即使是环京地区这几年暴跌，对比13、14年估计还是涨的（我没仔细了解过，猜的），毕竟水多了那么多。
. j0 B3 N1 X9 L9 ?, F' x所以首先最关键的是流动性，接着是当地的经济基本面，现在全国房价处于较高估值区间，这里面隐含的就是未来收入高增长，虽然无数人会吐槽收入增长慢，收入增长不如房地产快（这是当然的，因为是收入增长最快的那些人加3倍杠杆后的定价）。那么有些地区未来收入增长不但不会快，甚至还会倒退，那么这些地方房价大概率会一落千丈。而有些地区不但收入会平稳增长，而且之后大概率还会有流动性宽松的时候，那么这些地区房价估计会价涨，估值跌，整体平稳。而有些地方则可能估值相对低，接下来可能因为一些政策之类的导致经济基本面大幅上升，那么这些地方房价就会暴涨，最简单的就是类似杭州钱江世纪城，未来科技城。
  `6 v& k$ k8 D9 F+ J这种话题下必然会有人提人口，人口这个问题不决定房价，看看首尔就知道了，总人口下降不代表每个城市人口都下降，很大概率是鹤岗彻底没人，北上深依然需要赶人，这点看看日本，美国就明白了。然后中国人口问题主要不是房价，而是一，以前的计划生育导致现在的育龄人口大幅下降（2021年25-30岁的妇女人口比2015年少40%左右），二，计划生育导致中国家庭生育率全世界最低，只生一个好太深入人心，这点不改，生育率永远不会好，三，城市化，2胎一般至少需要120平米的房子，而中国人又特别喜欢住市中心，那么这样永远不可能改善，所以中国必须发展城市集群，也就是所谓的卫星城市，所以未来或许很多大经济区域核心城市周边城市的基本面会因此改变，很多地方可能现在就1-2W，而核心城市可能已经5W以上了，那么当核心城市规划改变，人口被赶往这些区域的时候房价就可能大涨，过往的例子就是上海的浦东，杭州的滨江。
所以未来房价注定是分化的

针对地产未来形势，不敢妄自菲薄，那些所谓大v和自媒体节奏号也要少听。但万幸本人之前买房基本都踩在了大涨或小涨前夜（买了之后不到半年迎来了涨幅），分享一下实操之后的感受吧。
) b* q, v( l8 |首先，从经济上来谈，肉眼可见，诸多行业材料疯长，国内经济仍然没有恢复到疫情前的水平。未来的gdp增长，不可跟之前比。所以，房价不会再出现之前的轮番上涨情况。从国内70大中城市数据来看，未来10-20年，只有排名前20或者15的房子会继续上涨。众所周知的原因，人口，产业，不再累述。所以，你如果在上述城市，一定要及时买房，不管投资自住。
4 N. T( F1 }' Q, r如何踩准上涨时间？很简单，当市场有大量资金的时候，如开启印钞机，降息，各位经济指数开始有迹象的转向好的时候。这就意味着，赚钱最多的超大城市资金开始膨胀，按不住了，会迎来改善型需求甚至投资进入。作为普通人，也同样要关注经济数据。
8 v3 f$ d8 G$ k) d+ J6 R( K. ^同时掌握一下规律，一般房产行情启动，也就短短几个月的时间，很少有超过一整年都上涨的情况，然后会迎来3-5年的慢慢寒夜，这几年间，消化掉之前太高位的价格，填平一些很低的地方，这段时间属于整个房价的缓冲期，直到下一轮启动。所以可以简单的判断，如果你在一线或新一线城市，如果你当地的房价有3-4年没涨了。如果你需要买房，一定要在这个时候准确下手，所谓最难熬的夜，也就是这个时间，因为前面三年流动少，成交少，甚至阴跌，有些人已经没有了耐心，你可以花时间买到一些低于市场价几十万的房子。
! C' w" k  u- }. _# D0 x! x有人说房子不会上涨了，我觉得是房地产的总值不会增加了，目前中国房地产总值约400万亿，是gdp的4倍。这数据已经说明地产吸了大量的资金，这肯定是不健康的。那么肯定是小城市不涨或缓慢下跌，大城市补上去，保持总值不变。
再从政策上来说，有人肯定会给你说，房地产税要出来了，买了要亏死。现在鼓励生三胎了，要打压房地产了。但是对于多军来说，我本人，欢迎房地产税出来。
为什么？我不怕征税吗？我不怕。我们首先要知道：
- m* x  F! P  z9 O4 ~0 g% T( F为什么收税？（政府为了填补未来不能疯狂卖地的收入，作为继续保持财政收入的重要手段。）
收税谁是最大受益者？谁把钱拿走了。
: r! ]6 S/ E7 I( l  @- J举个例子，你有一个商铺，你想收租金，租客按时给钱，你还想还能每年上涨一点租金。那么前提是什么？
! u# M) s2 r0 o& v5 c1 {是你商铺所在的商圈稳定，越来越好。所以啊，要收税的人，必然不会让有房者亏本，如果房子多了真的变为负担，沉重的税收让人还不起贷款，收税能好收吗？先损失的是既得利益者。换句话说，你希望租你商铺的人生意越来越红火还是越来越惨淡？
! g/ D& }4 J6 E+ ?* E所以，房地产税是最多军的兜底行为。我欢迎。未来中国top15-20城市的房子，仍然是普通人稳健的投资机会。如果你是刚需，请参照前面所述在合适的时间买房。
当然，看了经济大盘，看了短期政策，还要，看历史！看历史！！看历史！！！看中国古代史，两千多年前的看到现在，你就恍然大悟。
土地永远值钱，房价永远涨，房价合理上涨是社会安定的重要因素。
' a" d' [9 C  \. Z% a7 A0 F以上。

未来几年没有量能了。一线的低价公寓是一波 医疗养老盘是一波 中西部地区加速城市化和产业迁移是一波 这种做完基本上就没有了。下一波楼市上涨涨的是基层收入大幅提高(全球主流货币贬值)。

人口老龄化短期不可逆，产业和投资必须围绕这个趋势进行
# N" U: I) h! ]) V$ _1 e% P9 @0 }落实到楼市，房住不炒已经是基本国策，不可能改变，全面调控下，三四线城市房市受到冲击最大。而且这还没考虑呼之欲出的房产税
如果还是投资性买房，还是要回到一线及新一线核心位置，城市人口净流入是主要参考指标

看供需，不是看买房的供需，是土地的供需，地永远是稀缺的，稀缺的东西从来没有降价的可能。

北上广深的房价还是会涨
2 K# [1 O% P  y但是其他的地方
房价都会跌
& o8 r! s4 Z7 ~5 P) [) s无一例外
现在很多城市疯狂的盖楼，普通人都会说一句，盖这么多楼给谁住
一个小县城，能直接盖到别人村口
可是小县城的年轻人都出去打工
别的要么有了房子，要么买不起
) i, b5 ^; X( M2 G加上人口出生率骤降
谁买房子住
买门面买商铺
就是不买住宅