恒大会如何一步步影响房地产市场？

显示全部楼层 · 2021-10-22 01:13:40

目前在恒大的资产处置方面，业内我们得到的消息显示：
1）中央要求恒大保证已售项目的交付工作，未出售项目和已建成的大楼等资产将会出售。其余土地资产等，将用来冲抵债务。
2）对于金融机构借款等债务，可以展期的，要求展期。
3）中信集团等机构将会介入托管恒大的资产，广东省已聘任德勤做外部审计，审计恒大可变现资产的真实价值（主要是旧改项目）。
4）恒大香港大楼预计将会出售给越秀，价格还在商议。
5）恒大物业方面，预计在低于300亿元市值的基础上，会有1-2家头部物业公司去洽谈如何收购。恒大财富宝事件爆发后给出的补偿方案中提到，购买了恒大理财产品的业主可以通过抵扣未来的物业费当作兑付，我们预计恒大物业的价值受此牵连将有所降低。
1.对地产行业影响
短期行业发展速度放缓，加速出清。对整个地产行业来说，当前无疑是困难阶段。行业整体融资难，销售下行，且调控政策尚紧。统计局数据显示，全国今年8月商品房销售额同比-18.7%，加速下滑，1-8月销售额累计值同比收窄至22.8%；8月房屋新开工面积同比-16.8%，1-8月累计新开工面积同比增速降至-3.2%。我们预计现金流压力较大的房企或将挺不过今年Q4。行业将在今年年底加速出清。
2.对地方政府影响
房企流动性紧张传导至土拍流失加剧，地方政府财政压力高企向中央救援。恒大事件爆发，已经造成行业信用风险蔓延，金融机构对房企的厌恶情绪上升。各大地产公司的信用融资受到影响，叠加销售下行，现金流压力普遍很大。地产行业整体性流动性紧张，这已在近期土拍中有所体现。具体来看：
①统计局数据显示，8月全国土地成交价款同比-10.5%，1-8月累计同比-6.2%。
②上周福州、青岛、济南、天津等城市完成土拍规则调整后的二次集中供地，四座城市溢价率均下降，流拍率均上升。福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%，第一批集中供地时的流拍率分别为13%、2%、5%和22%。
③本周杭州、沈阳、合肥二次供地均大比例流拍，成都二次供地共推出19宗，其中15宗底价成交。土拍降温将加大地方政府的财政压力。以去年土拍市场火热，土拍收入全国排名第二的杭州为例。杭州2020年住宅类土地成交总价2138亿元，此外还新发行了超过1300亿元的城投债。今年1-8月杭州住宅类土地成交金额为998亿元，仅为去年的47%。而今年1-8月，杭州新发城投债规模已达1171亿元。近期的土拍流失加剧，地方政府财政压力之大可想而知。
④部分财政压力大的地方政府已开始向中央求救。根据我们的调研，河北、山东、安徽地方政府在面临土地出售困难后，都已开始向中央求援。此外，我们还了解到多个省份的地方政府已向中央递交了其他多家民营房企的纾困名单。
3.对地产产业链影响
地产产业链公司或面临应收账款减值风险。与恒大有合作关系的公司众多，其中也有不少上市公司，比如东方雨虹、坚朗五金、欧派家居、索菲亚、老板电器等，这些公司或面临应收账款减值风险。举例来看，老板电器有恒大的应收账款大约3亿元，是其2020年净利润的17%。恒大对产业链公司的业绩影响不容小觑。

Brad693 · 2021-10-22 08:55:43

目前在恒大的资产处置方面，业内我们得到的消息显示：
1）中央要求恒大保证已售项目的交付工作，未出售项目和已建成的大楼等资产将会出售。其余土地资产等，将用来冲抵债务。
2）对于金融机构借款等债务，可以展期的，要求展期。
3）中信集团等机构将会介入托管恒大的资产，广东省已聘任德勤做外部审计，审计恒大可变现资产的真实价值（主要是旧改项目）。
4）恒大香港大楼预计将会出售给越秀，价格还在商议。
5）恒大物业方面，预计在低于300亿元市值的基础上，会有1-2家头部物业公司去洽谈如何收购。恒大财富宝事件爆发后给出的补偿方案中提到，购买了恒大理财产品的业主可以通过抵扣未来的物业费当作兑付，我们预计恒大物业的价值受此牵连将有所降低。
1.对地产行业影响
短期行业发展速度放缓，加速出清。对整个地产行业来说，当前无疑是困难阶段。行业整体融资难，销售下行，且调控政策尚紧。统计局数据显示，全国今年8月商品房销售额同比-18.7%，加速下滑，1-8月销售额累计值同比收窄至22.8%；8月房屋新开工面积同比-16.8%，1-8月累计新开工面积同比增速降至-3.2%。我们预计现金流压力较大的房企或将挺不过今年Q4。行业将在今年年底加速出清。
2.对地方政府影响
房企流动性紧张传导至土拍流失加剧，地方政府财政压力高企向中央救援。恒大事件爆发，已经造成行业信用风险蔓延，金融机构对房企的厌恶情绪上升。各大地产公司的信用融资受到影响，叠加销售下行，现金流压力普遍很大。地产行业整体性流动性紧张，这已在近期土拍中有所体现。具体来看：
①统计局数据显示，8月全国土地成交价款同比-10.5%，1-8月累计同比-6.2%。
②上周福州、青岛、济南、天津等城市完成土拍规则调整后的二次集中供地，四座城市溢价率均下降，流拍率均上升。福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%，第一批集中供地时的流拍率分别为13%、2%、5%和22%。
③本周杭州、沈阳、合肥二次供地均大比例流拍，成都二次供地共推出19宗，其中15宗底价成交。土拍降温将加大地方政府的财政压力。以去年土拍市场火热，土拍收入全国排名第二的杭州为例。杭州2020年住宅类土地成交总价2138亿元，此外还新发行了超过1300亿元的城投债。今年1-8月杭州住宅类土地成交金额为998亿元，仅为去年的47%。而今年1-8月，杭州新发城投债规模已达1171亿元。近期的土拍流失加剧，地方政府财政压力之大可想而知。
④部分财政压力大的地方政府已开始向中央求救。根据我们的调研，河北、山东、安徽地方政府在面临土地出售困难后，都已开始向中央求援。此外，我们还了解到多个省份的地方政府已向中央递交了其他多家民营房企的纾困名单。
3.对地产产业链影响
地产产业链公司或面临应收账款减值风险。与恒大有合作关系的公司众多，其中也有不少上市公司，比如东方雨虹、坚朗五金、欧派家居、索菲亚、老板电器等，这些公司或面临应收账款减值风险。举例来看，老板电器有恒大的应收账款大约3亿元，是其2020年净利润的17%。恒大对产业链公司的业绩影响不容小觑。

月哥哥脚 · 2021-10-22 19:04:12

截止9月30号。
恒大出售盛京银行股票（地方城投接盘了），作价100亿，但是这钱只能用来还恒大欠盛京银行的债务。
融创三条红线的基础上给政府写求助信（又一个找地方求助的）。融创这几年负债一直在增长，账面1.3万亿欠了1万亿，这种公司虽然资产也在增长但是目前状态下，负债的可信性大过资产。
加上接受羊城城投资金的富力地产，这些房地产企业的烂摊子都是城投在接。
什么叫做绑架di fang zheng fu？看明白了吗？
<hr/>截止9.18，恒大背后还有高人指点。
恒大在全国有十几万员工，800多个项目，上万个中小供应商，1.97万亿债务中有1.3万亿都是预收房款，按100万一套房折算，有130万套房子背后都装着雷。
恒大倒不倒的问题的决定因素在于zy和df之间的博弈，在zy看来恒大错在三条红线、错在将风险分摊给上下游（购房者和接受商票的承包商）、错在一边分红一边威胁zf的嘴脸，用来宰了祭天一点都不冤。
而在df看来，恒大是很多地方财政的贡献者，而且恒大还喜欢拿没开发的荒地，不会和地方势力有太多利益纠葛，简直是df招商引资的理想选手，目前的情况是很多地方的城投公司还是不忍心恒大出问题，开始有意无意的接触项目上的人员。
有兴趣的可以查一查恒大的二股东和三股东分别是大湾区哪两个城市的城投公司，而且二股东已经在给摇摇欲坠的富力地产（富力3亿私有化物业公司后100亿卖给碧桂园，地产企业对资产的掠夺已经到了令人发指的地步）输送现金了。
一个决心要跑路的人，而且真如别人估算在国外有几百上千亿的人，是不会关心舆论影响的，可见贾跃亭。
今天的新闻，恒大要求理财公司高管将提前兑付的钱退回。想必，xjy见了某些不是恒大内部的人，某些人指点，恒大现在虽然没有实质性破产，但是目前社会的舆论会影响某些开不见的手施加影响，目前的关键是把恒大在全国各地的事件声音平息下去。
从9月8号恒大停止兑付到9月18号，各位查查各大网络平台的推荐榜，有看到一个“恒大”的字眼吗？
恒大还在挣扎，因为xjy还没有捞够，越是混乱公司的高管越有机会捞一笔，xjy求得是全身而退，他觉得手里的筹码应该还能博个一线生机。
所以，针对恒大，XX内部达成了几点共识：
1、恒大目前还不能倒，尽量做到欠货两清再暴雷。银行该展期可以展期；
2、公司重整的条件有两个，一个是资不抵债一个是公司管理层乱搞，恒大目前到底是否资不抵债?德勤社会审计先去查一波；
3、用舆论的鞭子抽一抽恒大，恒大的资产该卖的也得卖，自己想办法筹钱；
4、恒大用房抵债的前提是拿到了预售许可，这就在变相帮恒大卖楼。
假如有人在18年的时候说，恒大三年后全国项目都会停工，你信吗？你只会觉得这人是个傻子吧？
早在18年的时候（15年以前已经完成了2线城市向1线城市的转移），我就在劝退身边的亲戚朋友买房，有的亲戚（4线城市）还在和我强调房价会一直涨，房价不会跌，甚至有的朋友在前段时间收购了不少恒大的商票。
和买理财出问题的投资者比起来，持有恒大商票的投资者至少是“幸运”的，之前有一帮人看到恒大商票有做空的可能，在票据市场疯狂低价收购恒大商票，结果把自己套牢了，500万的商票，只能折成250万的现金兑换恒大的房子，恒大甚至临时涨价，这些搞商票的里外里都打成了‘骨折’，不过至少还有得挑，而现在理财的投资者只能捡别人挑剩下的。然后看着恒大摇摇欲坠的二手房价，第一时间选择挂出去，一时间恒大低价二手房会在恒大强势的地区普遍存在，加速这些地区限跌令的出台。
这会是中国经济历史上数额最大的雷，恒大的倒掉在短时间内会影响市场对房地产上市企业的看法，从这段时间万科、碧桂园的股价上就能看出来，那些在三条红线边缘徘徊的房企（富力、融创）和通过破产重组后好不容易稳定下来的房企（泰禾、华夏幸福）都会面临一个十分尴尬的局面，你们的房子能比同地段恒大的二手房还低吗？不然各位房企手里的房子怎么出手呢？
今年的“金九银十”将会是个令人难忘的分水岭，如果是往年，都会有不少卖房的销售电话打给我，但是今年这些销售突然就不来骚扰你了，因为，就连房企自己也知道往年的销售攻势已经不可能起到太好的效果了，恒大暴雷正好在9、10月份，可以说是把同行的碗也给砸了。
未来1、2年，市场会逐渐消化恒大的二手房，但问题是，和恒大一起还在三条红线上蹲着的还有不少大房企，“恒大二号”、“恒大三号”会在这两年时间里反复上演，大量的烂尾楼会像地标一样伫立在大小城市里，哪怕是一线城市也不能避免。
银行的坏账率会有所增加，但是人均储蓄水平也会相应增加。
民事纠纷、经济纠纷升级成刑事案件的案例会越来越多，律师接下来的执业风险会比以前高很多，因为你也不知道哪个家破人亡的“倒霉蛋”会对你动刀。
未来几年，很多地方zf不得不摆脱土地财政的依赖，另谋出路，当盖子不够的时候，地方债的问题才会出现在大家视野里，各部门会面临预算缩减的问题，对于违章、违法的处罚力度会比以前大得多，这些城市的经商环境会收到很大影响，一些已经返回老家的年轻人甚至会考虑再次去一线、强二线城市打拼。（不要和我谈论你自己的个例，如果有，你都是对的）
大部分二线以下城市的房价会持续阴跌，关于房子，没有人会谈论自己房子的价值，更多的是对18、19年人生巅峰的唏嘘回忆。
前两年的国地税合并，已经说明zy开始着手处理df债务问题了，如今摊大饼式的基建会戛然而止，地方建设的路、桥、绿化带甚至是在财政富足年代扩招的gwy岗位会成为每个地方的财政负担，更多的“关公像”会被推倒，更多的“独山县”会被媒体曝光。
人们会开始反思，反思资本主义经济制度的漏洞，反思过去40年经济建设除了成就以外的东西，精简行政机构人员结构会被提上日程，保守思想、虚无主义甚至是封建观念都会抬头。
资本会把目光投下下一个风口——“养老”。经过上一轮财富分配，60后70后已经是最有钱的群体了，看着郁郁葱葱的韭菜，就看资本如何挥舞手里的镰刀了。

天马行空361 · 2021-10-22 20:46:11

煤炭、互联网、地产首富行业变迁的特点，为什么行业峰顶五年后大多下场惨淡，如何规避命运周期，什么是五年定律

恒大会如何一步步影响房地产市场？-1.jpg

之前我们写过我国改革开放以来的四大资本，煤炭资本、外贸互联网资本、地产资本和产业资本。煤炭资本的高光时刻是2007年、2011年，五年以后2013-2014全行业亏损，曾今的首富不是破产就是逃亡，卷入了一些不可描述的事情，为什么会这样呢？
外贸资本高光时刻也和煤炭资本的周期差不多，最有代表的就是温州炒房团，赚了点外贸的钱，就去全国买买买，最后全部被套牢，曾经一度温州的坏账率高达17%，到处是高利贷和民间资本。
地产首富是2017年成就的，2019是其顶峰，当时各大地产公司开年会，各大老板唱歌跳舞，与此同时2019也是互联网资本的高潮，举办互联网大会，互联网银行、互联网支付，还办学校，办xx会。
而其同样适用五年定律，也就是行业饱和以后，五年内必然出现危机。

我国金融企业分布格局，互联网经济的拐点在什么时候？码农经济什么时候结束？mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247485052&idx=1&sn=93ee115144d7b0c498299c63abd6b2ef&chksm=fb84af46ccf3265087e0407ef9e7bf7fd0cec2469676cdba312d73e0845df8cb14c1c5e6f512&scene=21#wechat_redirect

我们之前有篇文章介绍互联网经济和码农经济的终点，说的就是这个转变。
一个行业的发展，必然经历萌芽、成长、繁荣、衰退四个阶段，而大部分我们看到这些行业的时候已经是繁荣期了。
技术的孕育可能需要十年甚至更久，市场的扩张也可能需要更久，但是一旦技术进步完成、市场饱和，那么前面两个阶段就结束了，进入第三个阶段。而繁荣期又分为成熟期、周期性期，也就是行业先处于成熟期，尔后和煤炭一样进入周期性波动。
绝大部分的土豪致富都是靠时代红利，而不是个人能力，在行业进入成熟期以后，还延续成长期的思维，加大杠杆牟利润，扩大产能谋发展，最后同行内卷导致全行业进入周期性调整阶段，而高杠杆的企业必将倒闭。
因此对于李嘉诚的负债率和投资方式，他尤其注重时机和杠杆率，香港楼市炒作的就是周期，控盘做庄家即可，大陆他做不了庄家，只能囤地牟利，市场一旦饱和，他必须马上离场，否则可能无法退出。
[1]而囤地30亿平的这些企业大概率没有明白这个道理，最后肯定是完蛋。而行业从顶峰到内卷，其实就是五年时间，也就是从2019到2024必然见分晓。

大神734 · 2021-10-23 05:30:50

其实这个题目是非常大的，不太好回答。
恒大，确实规模太大了，救？谁都救不了它，只能是其自救。肢解恒大，是一个办法，但是，一定是它最有价值的项目才会被收购，那些赔钱货没人肯要。恒大目前的问题绝不简单是流动性的问题，这不同于之前的万达，恒大某种程度上说就是资不抵债了，这个资不抵债不是会计科目的范畴，因为恒大的资产也就是土地储备，压根没有变现的机会。比如说一块土地10个亿，总计可以开发50万平米房子，楼面地价2000，当地市场售价8000，从哪个角度看都问题不大，但是要是考虑到每年只能卖出去5万平米房子，这块地要十年才能变现，立马就变成了劣质资产，绝对没人敢碰。如果市场形势不好，每年连5万平米都卖不掉呢？恒大土地储备中最多的就是这类项目。
另外，市场中最有实力的开发商绝对是万科，而即使是万科，在面对泰禾集团的时候始终不敢下手。现在无论是民企还是央企，不管哪个行业的企业，统统是高负债，谁接了烫手的山芋首先影响到的是自己的还债能力，一旦金融机构信心不足，管你民企央企分分钟流动性枯竭。
而如果恒大开始变卖优质项目，它会速死，因为它大量的股票已经被抵押，而这个抵押的还款保证就在于优质项目，没了这些项目，股价分分钟跌到1块港币，那就变成了垃圾。整个资金链条将立即绷断。
我们接下来探讨恒大的另一条路，可以说，到了现在，所有的金融机构都不希望恒大倒下，所有的供应商也都不希望恒大倒下，都希望恒大能拖下去。恒大的自救是大家所期待的。自救，无非就是卖房子！只要恒大不倒，恒大不会放过每一个卖房子的好机会，特价会接连不断。目前之所以看不到进一步的特价消息，得让买房人有个心里舒缓的过程，如果买房人真的都确定房价确实要大跌了，那么即使特价也卖不了多少了。另外，我们看到泰禾集团的先例，它大量项目烂尾了，这个时候就算是打对折卖房子，恐怕都没几个人敢接盘。所以，恒大绝不能让买房人形成恒大要倒下了的判断，否则，就算是五折卖房，谁敢买？
恒大完了，其实会如何大家都有了共识。但是，想过没有，恒大的倒下，对市场会形成巨大的冲击，接下来会是谁？甚至已经到了可以问一句——最终谁不会倒下？碧桂园、融创，都已经风声鹤唳了，至于闵系地产公司都已经在倒下的路上了。这个时候谁能救大家？谁都没这个能力，即使政策放开，金融体系风险全都不管了，那百姓钱从何来？各个开发商都知道，没人能救自己了，恒大救不了，泰禾集团没人愿意救，何况是自己了？所以，大家会展开自救。自救的最好办法就是卖项目和卖房子。所以，接下来大家会看到开发商的特价潮一波接一波的到来。其实恒大如果倒下，中国的系统性金融风险真的很悬！
另外，同步的，各大地产公司的股票会开始快速下跌了，尤其是大型地产公司普遍在香港上市，那里的股价没有最低只有更低，一直到停牌、退市！

有朋友认为央企可以接盘恒大，那我们就来看看央企下属的房地产公司都啥样了，自家门前雪都扫不了，还会接恒大？

恒大会如何一步步影响房地产市场？-1.jpg

这家房地产公司的大股东是中国中化集团。

再看看种子选手融创——

恒大会如何一步步影响房地产市场？-2.jpg

至于中国恒大，这得亏光多少投资人？

恒大会如何一步步影响房地产市场？-3.jpg

翻微博，偶然看到的，恒大特惠重启，肇庆鼎湖区怎么到了四千多了？十年前的价格啊！

恒大会如何一步步影响房地产市场？-4.jpg

——————————————————————————————
2021.9.14恒大自己公告，9月份销量大幅下滑。工地停工，没人敢买烂尾房了。
一句话：恒大倒下了！
走到这一步，谁都无力回天了，没人敢买烂尾房，哪怕它很便宜。
接下来的影响，我觉得起码全国想买房子的人都认识到了，买了房子有可能会烂尾，这个是最吓人的，100万的房子就算50万买到，可是烂尾了十年八年不交房谁受得了？于是乎，大家倾向于买现房，最起码也得是快竣工了的。这样的话，全国的销量会快速下滑，同时开发商资金压力会越来越大。估计接下来半年内会有无数的中小开发商倒下……
——————————————————————————————————————
统计局发言人表示，“我也注意到最近网上的一些消息。总的看，一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难，对于整个行业发展的影响还需要观察。从房地产市场运行来看，今年以来随着各地区各部门坚持“房住不炒”的原则，持续稳房价、稳地价、稳预期，整体运行保持平稳态势”。
这个讲话基本上让其他的房企死心了，救？还需要观察。既然市场运行整体保持平稳，干嘛现在救？
于是乎，其他房企跌的一塌糊涂，都在奔向观察的结果……资金链断裂！
———————————————————————————————————————
恒大捅破的这个窟窿，最终真的无解！
最可能的方案是类似于大家保险和蒙商银行的办法，成立一家“永大地产”，由该公司负责恒大的债务重整。
但是这里的问题远远比保险和银行更复杂得多。
比如说，“永大地产”接盘了所有的恒大资产，债务留在恒大，然后“永大地产”的股权按比例分给债权人，这一步操作差不多可以保留30%左右的债务（从恒大债券价格和商票价格都是打3折就可以作此判断），另外的70%左右都将成为坏账。问题在于烂尾房需要天量的资金续建，建好后无偿给付购房人，这笔钱从哪里来？要几千亿资金。另外，恒大的土地储备中拖欠了大量的地价款，这笔钱谁来出？恒大对于房地产市场的冲击已经越演越烈，百姓对于广大的二三四线城市房价将大跌已经形成了心理预期，没有了韭菜的资金，恒大的土地储备如何保证后续开发？
最后，恒大的最核心资产是在建的众多项目，等到债权债务关系理顺了，几年时间过去了，工地上的烂尾楼恐怕都成了危房！
----------------------------------------------------------------------------------------
当地时间9月21日，国际货币基金组织(IMF)表示，正在密切关注恒大集团的流动性风险问题，同时相信中方有能力防止事态演变成金融系统性风险。
全世界都已经关注恒大会否成为中国的“雷曼”。
会么？
恒大一家的话是不会的，可惜，还有华夏幸福、泰禾集团、蓝光集团，搞不好还有融创、富力地产、绿地集团……
你说不会？

——————————————————————————————
其实现在的恒大研究已经没啥意思了，无外乎怎么倒闭而已。对于市场的影响基本上已经处于尾声阶段。
不过，别急，融创已经开始接力了，最新的融创绍兴求助信已经严重影响了市场的信心。
就看啥时候融创开始全面停工了。
融创目前已经有部分地区项目“进度缓慢”，算了，不惹麻烦，等到媒体全面报道了以后再说吧。

————————————————————————————————————————
2021.10.12
最新的数据显示，恒大的美元债目前已经跌破两折，10月6日到11日期间，中誉集团全资附属公司立天科技有限公司共出售中国恒大2022年3月23日到期8.25%的票据面值400万美元，代价为99.2万美元；出售中国恒大2024年3月29日到期9.5%的票据面值370万美元，代价为74万美元；出售中国恒大2024年4月11日到期10.5%的票据面值1600万美元，代价为328.8万美元；出售中国恒大2022年10月24日到期11.5%票据面值400万美元，代价为70.2万美元。
也就是说，目前市场的普遍观点是恒大破产重整的债务清偿率不会高于2成。
恒大目前的总债务表内数据1.97万亿，表外债务难以估计。那么，按照2成的清偿率测算恒大的资产应该只剩下5000亿左右。金融机构为首的债权人估计要整体损失超过1.5万亿。
这只是恒大一家而已。
最新的情况显示，融创在全力卖房，价格压低到成本以下，只要能够抓紧回笼资金一切都好谈。
接下来倒下的地产商有可能是“奥园”和“富力”，融创还要排在后面一点。

莫失莫忘5260 · 2021-10-23 08:30:08

9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，最近热搜都是全国性龙头房企的全面流动性危机。
住建部与央行出台房地产融资监管新规，要求控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”：
一、剔除预收款后的资产负债率不得高于70%；
二、净负债率不得高于100%；
三、现金短债比不得小于1倍。
截至2021年上半年，中国恒大剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为81.0%、99.8%、0.67%，净负债率指标勉强低于监管红线，落入“橙档”。但到现在，负债2万亿，每天需要支付的利息就高达3亿，就算恒大怎么使用套路理财，打骨折卖房都于事无补了，除非他们的囤的地和房子一下子全部出手。
房屋最基本的需求是居住，如果掺杂金融属性，那房屋的价格和价值都会变质。住建部与央行出台房地产融资监管新规，一方面也是要遏制中国“炒房热”，另一方面也是因为，中国的房地产行业从黄金期转入稳定期，这也需要相关的政策去扶持。
在国家政策的调控下，三大红线的出台让恒大现金流短时间内恶化很严重。作为房地产的龙头企业，中国恒大净负债率、剔除预收款后的资产负债率以及现金短债都触碰到“三道红线”，归为红色档。换言之中国恒大的融资规模将被严重受限。融不到资金、相关的债务又陆续到期，这一系列的连锁反应让中国恒大寻求新的出路，这也是后来，中国恒大地产在各个地方进行打折的原因之一。
结合去年的统计数据，我们深入分析一下：
我们可以去看一下历史规律，2016年2月，全国商品房累计待售面积，形成历史峰值，为7.3931亿平方米。2019年12月，为4.9821亿平方米，减少了32.61%，环比11月，增加了600万平方米，结束了长达4年的缓慢下行态势（如下图）。

恒大会如何一步步影响房地产市场？-1.jpg

从全国商品房待售面积累计同比增速来看，从2018年2月的-17.1%，回升至2019年12月的-4.9%（如图2）。

恒大会如何一步步影响房地产市场？-2.jpg

从银行体系上，信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
这几年的房地产在政策引导下，全国商品房待售面积大幅增加，在此情况下，房地产行业的销售就显得尤为重要了，由此可见房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。
恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
翻了翻历史的数据，2015年5月，住户贷款累计同比增速阶段性低点为15.29%。2017年4月，阶段性高点为24.71%。
截至2019年12月，住户贷款累计同比增速为15.53%，与上一个阶段性低点基本持平，预示触底，较上个月回升了0.25个百分点，结束了长达2年半的下行态势，触底回升；同样，中长期住户贷款累计同比增速为16.98%，触底回升，较上个月回升了0.37个百分点（如下图）。

恒大会如何一步步影响房地产市场？-3.jpg

2008—2019年，12年间，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨和持平的个数，与住户贷款累计同比增速，保持了良好的正相关关系。
2016年—2019年，4年间，中长期住户贷款累计同比增速，也印证了这一正相关关系。中长期住户贷款基本上用于购置商品房，贷款增加的多了，自然而然会推动房价上涨，表现为70个大中城市房价环比上涨和持平的个数增多。
十四五规划一出，资金池是有限的，既然国家要加强内循环，提升外循环的话语权，想发展高科技行业，必然需要进行资金的引流，从拿地到销售最晚不超过18个月、赚钱效率最快的地产行业当然是首当其冲。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。
恒大经营性负债持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
普通人可能都没和商票打过交道，说简单点，其实就是企业打的白条，一般半年为期，比如我给恒大供应了一个亿的石头做房子，但是恒大想等房子卖了一些之后再给我钱，于是就给我打了个白条，说半年后再付，作为回报，我的石头价格可以稍微上浮一点，算是利息，由于恒大一直信誉不错，而且资产很多，所以，大多数供应商都会满口答应，而这些白条的总额，有2057个亿。
因此，表面是金融游戏高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
之前提到的 “三道红线”的潜在目的无非两个：一是避免通货膨胀之下，大量热钱流入地产行业，影响了国家内循环战略的进程；二是逼着那些拿着大量银行钱的，原本想着囤地等机会的地产商，快点抛售一手房，把一个套利行业变成快速流转的生产消费行业。
大家都心知肚明土地的一手卖家是谁，上海易居房地产研究院2019年发布的《地方政府对土地财政的依赖度报告》：2018年土地出让金占地方财政总收入的39.9%，以“五税”加土地出让金的口径来计算，土地财政收入占地方财政收入的51.0%，贡献了超过一半的地方财政总收入。
银行抵押资产中最大占比的是房产，尤其是中小型银行，他们的抵押资产70%以上都是房产，房价体系的崩溃第一个影响的不是房地产商，而是银行，如果银行都出现危机了，我们存在银行的钱还能好好的么，就问那时大伙慌不慌，国家救不救。

有些人可能会提到房地产是灰犀牛，是泡沫行业，如果像日本一样泡沫破灭了，带来了很严重的后果，认为我们应该学到的经验就是压制地产行业，挤破泡沫。应该说，我们学到的经验范儿应该是绝对不能让泡沫破灭，挤挤可以，不能太用力，不然后果真可能扛不住。
但随着内循环的大战略推进，应该是“哪里有大量高科技人才净流入并且聚集，哪家就有房地产的机会”，并不是每个人口净流入的城市都有房地产机会：一方面比如二三线城市，当地ZF为了避免新进来的年轻人把购买力都耗费在房产上，而不是消费上，大概率会建设大量的适合刚需购买的房子；另一方面是高科技往往在资金聚集地，比如华东华南等一线和强二线城市，高科技公司，尤其是高科技上市公司会催生大量的高端购买力。
今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险。
以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。
从今年开始，恒大很多商票到期之后，却兑付不了，于是，为了减少损失，恒大很多供应商开始停工维权，于是就出现了下面一幕。
6月，深圳恒大都会广场因为商票逾期被迫停工
8月2日，江苏南通三建集团发布停工公告，称漯河恒大悦府被迫停工。
8月3日，镇江句容紫东恒大文化旅游城住宅项目停工
8月12日，昆明恒大金碧天下二期隽翠苑和坤海湖两个项目停工
8月15日，太仓恒大文化旅游城停工
这些停工通告，只是冰山一角，全国到底有多少工地停工，房地产商拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。

恒大会如何一步步影响房地产市场？-4.jpg

在未来，地产政策全面放松的可能性不大。
如果HD直接倒了，期房烂尾，算上被失业的HD员工20万，和恒大上下游企业的380万企业职工，受灾人数直逼千万！相当于一个汶川地震的直接受灾人数。
恒大的结局，基本已经明确，在出售资产之后，恒大的大部分资产将由国资公司接盘，恒大待交的楼盘和待还的商票，日后应该都会被妥善处理。
在经历了恒大宣布出售资产，许老板辞去恒大地产董事长之后，恒大算是彻底落幕，地产黄金时代，正式终结。
恒大的落幕，不在别的，归根结底是因为我国城市化率已经达到了63%的高位，距离发达国家的70%仅剩7个点，中国的地产发展已经快要走到尽头，不可能再持续进行大开大合的开发，要知道，美国作为发达国家的标志，其开发商数量仅为500个，而中国这一数量，却有9万个。
所以，不出意外，以后的地产界，并不是比谁跑得快，而是比谁活得更久，现在的恒大只是开了个头，连锁效应才刚刚开始，以前不明白，还觉得万科是危言耸听，现在才知道什么叫勿谓言之不预也！

阿拉圆圆圆 · 2021-10-23 16:17:17

其实房地产走弱已经是很难避免的了，每次靠涨价去库存，又或者是利用放水刺激房地产来拉动经济，所产生的效果已经越来越低了。准确来说从2012年左右开始，房地产对经济的拉动作用就已经见顶了。
大家可以近十年来房地产开发投资的同比增速，我们可以看到房地产投资增速从2012年之后就一直下跌，然后每次靠着放水又或者是涨价去库存，又强行把这个增速提起来，但是马上增速就又开始下跌。
这已经说明房地产对放水、涨价等有了抗性，假设说过去给房地产扔个4万亿，房地产能雄起2、3年，而现在给房地产扔个4万亿，连个1年都雄起不了。
经济发展不能靠金融化的房地产，还是要踏踏实实的做实体企业才行。

恒大会如何一步步影响房地产市场？-1.jpg

晚8个月买房省了22万，房价下跌概率最高的三种房子 (qq.com)

恒大会如何一步步影响房地产市场？

浏览过的版块