买二手房需要注意什么？

显示全部楼层 · 2021-10-17 09:13:47

20190629更新。
发现这篇依然很多人在看，来更新一下。
房子是2016年底交易的，目前过去三年，没有任何其他的问题，但黑中介的钱是要不回来了，这里告诉大家，买二手房选个靠谱的中介员工很有必要，注意不是公司哈，是人。
目前二手房市场行情一般，所以可以尽量多看多选房子，不要一上来就听中介说的天花乱坠就拍板买，多比较，时间充足。
另外贷款和按揭费在目前的情况下可能根据银行政策有些变动，我之前写的是三年前的情况，请大家以目前的市场情况为准。
希望大家都能买到心仪的好房子。
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原回答。
坐标广州市天河区，去年底刚入手一套二手小户型，从看房到交房中间历时8个月左右的时间（正常只需要1-2个月时间），因为购房的过程比较曲折，所以先简单提一下买房的经过吧，这可都是我血淋淋的教训啊，希望能给第一次买房特别是买二手房的旁友们提供一点可以借鉴的经验。
2016年3月下旬，我在广州裕丰地产（中介）的推荐下看房，房子的地理位置较好，价格在区域内也较合理，所以就签了购房合同交了定金等待过户。5月初，中介突然电话我说房子被法院查封了，要我过去与业主协商中止交易。后来我得知房子是在签合同的第二天就被查封了，但在签合同前中介并没将所有的房屋产权资料提供给我，而且他们也一早就知道房子是有被查封风险的，而且房子查封后已也一直拖了半个月才告诉我说房子无法交易。
我知道房子查封后就要求中止交易并由业主承担所有购房产生的费用并赔偿房价10%的违约金，但因为当时业主夫妻二人的资产已被冻结，房产也全被查封，没有办法拿出钱来，然后我跟朋友就软磨硬泡6、7个小时，终于说服业主给回已经交的定金，也跟业主承诺说不会起诉他们，因为知道他们这段时间很困难，也体谅他们的难处。但是之前我已经交了一半的中介费给中介，按揭费也交了8k多（之后按揭公司退回部分），已经交的中介费和按揭费中介就拒不退还，连相关资料都不提供，坚持称已经促成了本次交易，我去他们总公司找法务人员拿资料，结果直接被对方一把推到在地双腿膝盖淤青，然后我就报警啦，然后就人生第一次进了派出所，但警察也只是调解，也不能管买房的纠纷，所以之后仍旧是不了了之（像不像拍戏啊哈哈哈感觉好狗血啊，我心也是大还能笑出来）。
后来我也有找过房管局、中介协会、和消费者协会投诉，都没有收到回音，找律师打官司也不太可能，因为中介费总额不大，没有律师会接这个案子。所以当时一两个月我整个人心力交瘁也非常无助，基本打消了买房的念头，也算是第一次切身感到社会的黑暗吧。（目前仍然没有任何中介的工作人员联系过我，这件事也一直悬而未决，希望有法律人士或者其他有经验的人士提供建议，钱的确是不很多但是我一个170个子的妹子被一把推翻在地我真的是太气愤了，现在提起来都咽不下这口气，从没受过这么大委屈的我啊啊啊）
事情的转折出现在5个月后，原业主联系我说房子已解封，并且可以按原价格卖给我，我有点呆掉，不太敢相信。业主说觉得我之前非常体谅他们，而且买房过程中也受了很多委屈他们很过意不去，所以就按之前谈好的价格，如果我愿意购买的话就可以立即交易。说真的挂完电话也真不知道是该高兴还是难过，只想尽快结束这一切。有可能是上一次被骗怕了，所以这一次特别谨慎，所有交易的流程大部分都是自己跟进，也找了一个比较熟悉的中介朋友咨询，所有整个交易过程都还比较顺利，历时一个半月就办好了所有的手续。
我现在站在购房者和房地产从业者的双重角度来写一点二手房购买的过程中需要注意的事项，其他的答案我也看了看，基本流程都写得很全面了，我也不再赘述，只写一些自己在买房过程中切实碰到的比较容易忽略掉然后被坑的点吧（仅限广州）。
一、看房阶段
1、确定预算以及意向购买的户型，如果是首套房以投资为主的话，请将地理位置作为第一参考要素，首选住宅型（70年产权），同时要注意周边生活配套的成熟程度，以及了解房屋的原开发商；如果是购买为了居住或是婚房，建议购买离工作地点半小时能够到达的辐射圈中交通最为便利的房屋。上班路上耗时太长就算有自己的房子住，幸福感都会大大下降，我单位的领导住的地方离上班需要坐一个半小时楼巴，一遇上广州的台风天根本没法出门，中午才能到公司，虽然她买的房子是稍微大点单价也便宜很多，但是时间成本太大其实也并不划算。
2、谨慎选择中介，尽量看中介选房源，而不是看房源选择中介。现在挺多人买房会先在APP或者电脑上看一下房源信息再去联系中介，有时候往往先看中不错的房子，也没注意中介是哪一家，就先联系了。而中介现在很多时候发现买家很中意某套房的时候就会特地说，这是我们的独家房源，言下之意就是必须跟他们交易才可以买到这一套房，如果房源特别合适买家就很容易妥协。还有在看中比较合适的房源的时候，中介会忽悠客户交诚意金，说帮你锁定房源，等你签合同的时候诚意金自动转为定金，如果有人这么说你可千万别交这个钱，什么狗屁诚意金全都是忽悠你呢。还有，你把预算报给中介后，中介给你找的房源一般都不会在你的预算内，一定是超过预算5-10w甚至更多的，所以要先跟中介谈好，超过预算的房子不看。另外，在看房前先跟中介谈好中介费，一定不要等房看定了才谈，广州目前的行情基本是1%-1.2%就可以谈下来，一上来就提2%甚至更高价的一定要记得往下压价。
总结一下：1、尽量选择大中介公司，如链家、中原等；2、看房不交诚意金；3、控制预算，不听中介忽悠；4、先谈中介费再看房。
二、购房阶段
1、看好房后，准备跟业主签合同，签合同前有两件事情要做，第一件事情是先跟业主谈价格，一般正常房子都可以压低3-5w，所以先尽量往下谈。另外一件事情就是需要给房产查册，确定房产产权清晰。查册的过程一般都由中介操作，查册纸长下图这样，记得有两张，第二张我画圈部分重点注意，代表该房屋无抵押，产权清晰。当时我自己买房的时候，中介只给我看了第一张纸，所以我根本不知道还有第二张纸的存在，也不知道房子存在抵押的情况，才导致后来房屋被查封的时候我毫不知情。

买二手房需要注意什么？-1.jpg

2、确定房屋产权清晰后，准备签购房合同，在看购房合同的过程中一定要记得看违约责任一条，现在合同大部分都是约定如果因为买方或卖方的原因导致交易无法完成的，须赔偿对方房屋总价的10%作为违约金，同时最好需要合同中补充条款，用以约束中介的责任，约定如房屋交易不成功，必须退还全部或者部分中介费。
3、在签合同的时候，如果要做按揭贷款，中介还会收取一笔名为按揭费和评估费的钱，这笔钱其实全部由银行收取，总共加起来一般不超过2k（其实连2k都不需要，评估公司由银行联系，评估费约900块，按揭费不要钱）但是中介不会告诉你，他们会说这笔钱是由按揭公司收取的，必须要按照房屋总价的1%收取，我当时就说我只给2k，你能做就做不做拉倒，结果就是嘴上说着做不了结果麻溜的就给办了。建议贷款年限可以尽量贷长一点，也可以根据自己的经济状况具体判断。
三、过户阶段
如果能顺利进行到过户阶段的话，恭喜你，你已经离胜利不远了，但是还是不能掉以轻心，记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。在拿房产证的时候也要记得一定要本人带上身份证在银行人员的陪同下去领取，这时候已经没有业主和中介什么事情了。不过后期还需要中介配合收楼，如果业主逾期交楼，也可以按合同条款追究其违约责任。

买二手房需要注意什么？-2.jpg

至此，二手房交易大战就算是胜利结束。

特别提醒
购买二手房真的会碰到不少的坑，无良的中介和业主都有可能会遇到，我自己就是被中介坑了，最近我一个师妹买房，又被业主给坑了，签好合同的第二天业主要求涨价不然就不卖了只退定金，师妹一气之下直接起诉了，要退定金都不干，但是打官司真的也是耗时耗力，所以还是在买之前多长点心眼，也看看对方是个什么样的人再决定是否购买。
现在想想也还算是幸运，毕竟按原价买到了中意的房子，到手之后还涨了不少。经历完这次感觉整个人都升华了，打怪技能是提升了，但是对很多事情的信任度也越来越低了。
所以也提醒大家，购买二手房毕竟不像一手房，是由地产开发商出售，出了问题还能够找企业，二手房的业主具有太多的不可控因素，同时中介也会在中间利用信息不对称谋利，所以买方在购房前还是要多做一下功课，千万别学我啊，希望这篇文对即将买房的人有一些帮助。
olivia9208

2021-10-17 19:48:32

20190629更新。
发现这篇依然很多人在看，来更新一下。
房子是2016年底交易的，目前过去三年，没有任何其他的问题，但黑中介的钱是要不回来了，这里告诉大家，买二手房选个靠谱的中介员工很有必要，注意不是公司哈，是人。
目前二手房市场行情一般，所以可以尽量多看多选房子，不要一上来就听中介说的天花乱坠就拍板买，多比较，时间充足。
另外贷款和按揭费在目前的情况下可能根据银行政策有些变动，我之前写的是三年前的情况，请大家以目前的市场情况为准。
希望大家都能买到心仪的好房子。
————————分割线—————
原回答。
坐标广州市天河区，去年底刚入手一套二手小户型，从看房到交房中间历时8个月左右的时间（正常只需要1-2个月时间），因为购房的过程比较曲折，所以先简单提一下买房的经过吧，这可都是我血淋淋的教训啊，希望能给第一次买房特别是买二手房的旁友们提供一点可以借鉴的经验。
2016年3月下旬，我在广州裕丰地产（中介）的推荐下看房，房子的地理位置较好，价格在区域内也较合理，所以就签了购房合同交了定金等待过户。5月初，中介突然电话我说房子被法院查封了，要我过去与业主协商中止交易。后来我得知房子是在签合同的第二天就被查封了，但在签合同前中介并没将所有的房屋产权资料提供给我，而且他们也一早就知道房子是有被查封风险的，而且房子查封后已也一直拖了半个月才告诉我说房子无法交易。
我知道房子查封后就要求中止交易并由业主承担所有购房产生的费用并赔偿房价10%的违约金，但因为当时业主夫妻二人的资产已被冻结，房产也全被查封，没有办法拿出钱来，然后我跟朋友就软磨硬泡6、7个小时，终于说服业主给回已经交的定金，也跟业主承诺说不会起诉他们，因为知道他们这段时间很困难，也体谅他们的难处。但是之前我已经交了一半的中介费给中介，按揭费也交了8k多（之后按揭公司退回部分），已经交的中介费和按揭费中介就拒不退还，连相关资料都不提供，坚持称已经促成了本次交易，我去他们总公司找法务人员拿资料，结果直接被对方一把推到在地双腿膝盖淤青，然后我就报警啦，然后就人生第一次进了派出所，但警察也只是调解，也不能管买房的纠纷，所以之后仍旧是不了了之（像不像拍戏啊哈哈哈感觉好狗血啊，我心也是大还能笑出来）。
后来我也有找过房管局、中介协会、和消费者协会投诉，都没有收到回音，找律师打官司也不太可能，因为中介费总额不大，没有律师会接这个案子。所以当时一两个月我整个人心力交瘁也非常无助，基本打消了买房的念头，也算是第一次切身感到社会的黑暗吧。（目前仍然没有任何中介的工作人员联系过我，这件事也一直悬而未决，希望有法律人士或者其他有经验的人士提供建议，钱的确是不很多但是我一个170个子的妹子被一把推翻在地我真的是太气愤了，现在提起来都咽不下这口气，从没受过这么大委屈的我啊啊啊）
事情的转折出现在5个月后，原业主联系我说房子已解封，并且可以按原价格卖给我，我有点呆掉，不太敢相信。业主说觉得我之前非常体谅他们，而且买房过程中也受了很多委屈他们很过意不去，所以就按之前谈好的价格，如果我愿意购买的话就可以立即交易。说真的挂完电话也真不知道是该高兴还是难过，只想尽快结束这一切。有可能是上一次被骗怕了，所以这一次特别谨慎，所有交易的流程大部分都是自己跟进，也找了一个比较熟悉的中介朋友咨询，所有整个交易过程都还比较顺利，历时一个半月就办好了所有的手续。
我现在站在购房者和房地产从业者的双重角度来写一点二手房购买的过程中需要注意的事项，其他的答案我也看了看，基本流程都写得很全面了，我也不再赘述，只写一些自己在买房过程中切实碰到的比较容易忽略掉然后被坑的点吧（仅限广州）。
一、看房阶段
1、确定预算以及意向购买的户型，如果是首套房以投资为主的话，请将地理位置作为第一参考要素，首选住宅型（70年产权），同时要注意周边生活配套的成熟程度，以及了解房屋的原开发商；如果是购买为了居住或是婚房，建议购买离工作地点半小时能够到达的辐射圈中交通最为便利的房屋。上班路上耗时太长就算有自己的房子住，幸福感都会大大下降，我单位的领导住的地方离上班需要坐一个半小时楼巴，一遇上广州的台风天根本没法出门，中午才能到公司，虽然她买的房子是稍微大点单价也便宜很多，但是时间成本太大其实也并不划算。
2、谨慎选择中介，尽量看中介选房源，而不是看房源选择中介。现在挺多人买房会先在APP或者电脑上看一下房源信息再去联系中介，有时候往往先看中不错的房子，也没注意中介是哪一家，就先联系了。而中介现在很多时候发现买家很中意某套房的时候就会特地说，这是我们的独家房源，言下之意就是必须跟他们交易才可以买到这一套房，如果房源特别合适买家就很容易妥协。还有在看中比较合适的房源的时候，中介会忽悠客户交诚意金，说帮你锁定房源，等你签合同的时候诚意金自动转为定金，如果有人这么说你可千万别交这个钱，什么狗屁诚意金全都是忽悠你呢。还有，你把预算报给中介后，中介给你找的房源一般都不会在你的预算内，一定是超过预算5-10w甚至更多的，所以要先跟中介谈好，超过预算的房子不看。另外，在看房前先跟中介谈好中介费，一定不要等房看定了才谈，广州目前的行情基本是1%-1.2%就可以谈下来，一上来就提2%甚至更高价的一定要记得往下压价。
总结一下：1、尽量选择大中介公司，如链家、中原等；2、看房不交诚意金；3、控制预算，不听中介忽悠；4、先谈中介费再看房。
二、购房阶段
1、看好房后，准备跟业主签合同，签合同前有两件事情要做，第一件事情是先跟业主谈价格，一般正常房子都可以压低3-5w，所以先尽量往下谈。另外一件事情就是需要给房产查册，确定房产产权清晰。查册的过程一般都由中介操作，查册纸长下图这样，记得有两张，第二张我画圈部分重点注意，代表该房屋无抵押，产权清晰。当时我自己买房的时候，中介只给我看了第一张纸，所以我根本不知道还有第二张纸的存在，也不知道房子存在抵押的情况，才导致后来房屋被查封的时候我毫不知情。

买二手房需要注意什么？-1.jpg

2、确定房屋产权清晰后，准备签购房合同，在看购房合同的过程中一定要记得看违约责任一条，现在合同大部分都是约定如果因为买方或卖方的原因导致交易无法完成的，须赔偿对方房屋总价的10%作为违约金，同时最好需要合同中补充条款，用以约束中介的责任，约定如房屋交易不成功，必须退还全部或者部分中介费。
3、在签合同的时候，如果要做按揭贷款，中介还会收取一笔名为按揭费和评估费的钱，这笔钱其实全部由银行收取，总共加起来一般不超过2k（其实连2k都不需要，评估公司由银行联系，评估费约900块，按揭费不要钱）但是中介不会告诉你，他们会说这笔钱是由按揭公司收取的，必须要按照房屋总价的1%收取，我当时就说我只给2k，你能做就做不做拉倒，结果就是嘴上说着做不了结果麻溜的就给办了。建议贷款年限可以尽量贷长一点，也可以根据自己的经济状况具体判断。
三、过户阶段
如果能顺利进行到过户阶段的话，恭喜你，你已经离胜利不远了，但是还是不能掉以轻心，记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。在拿房产证的时候也要记得一定要本人带上身份证在银行人员的陪同下去领取，这时候已经没有业主和中介什么事情了。不过后期还需要中介配合收楼，如果业主逾期交楼，也可以按合同条款追究其违约责任。

买二手房需要注意什么？-2.jpg

至此，二手房交易大战就算是胜利结束。

特别提醒
购买二手房真的会碰到不少的坑，无良的中介和业主都有可能会遇到，我自己就是被中介坑了，最近我一个师妹买房，又被业主给坑了，签好合同的第二天业主要求涨价不然就不卖了只退定金，师妹一气之下直接起诉了，要退定金都不干，但是打官司真的也是耗时耗力，所以还是在买之前多长点心眼，也看看对方是个什么样的人再决定是否购买。
现在想想也还算是幸运，毕竟按原价买到了中意的房子，到手之后还涨了不少。经历完这次感觉整个人都升华了，打怪技能是提升了，但是对很多事情的信任度也越来越低了。
所以也提醒大家，购买二手房毕竟不像一手房，是由地产开发商出售，出了问题还能够找企业，二手房的业主具有太多的不可控因素，同时中介也会在中间利用信息不对称谋利，所以买方在购房前还是要多做一下功课，千万别学我啊，希望这篇文对即将买房的人有一些帮助。
olivia9208

成功的梦想2017 · 2021-10-18 06:57:57

刚刚买了二手房，把遇到的一些问题和能想到的问题总结了一下。以北京为例吧
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更新：

关于网上房价与实际价格的差别
网上的房价不可信，除了链家在线，其他网站上多数房的标价都比实际价格低不少，十几万几十万什么的。就算是链家在线，也不那么靠谱，他们的价格一般和房主报价是一样的，但他们也有不少不靠谱房源在上面挂着，比如已经卖出的房子或者房主并不诚意卖的，他们都挂在网站上不即时撤掉。

我遇到过好多次这样的情况：在网上看到一套性价比很高的房子，去附近的中介那里询问被告知这套房子已经卖掉了，并给你推荐别的同类型房源（一般来说都比你看的那套贵点儿）。

有一个小经验，可以稍微分辨一下链家在线上的房子是否还处于正常出售状态，就是参考这套房的“带看房记录”，如果是最近几天还有中介带着去看房，那应该是还没卖掉，且房主诚意卖。

总之，为了得到某地区最准确的二手房信息，还是得实地考察，多找几家中介了解情况，有的时候几个中介都有同一套房源，有的时候房主会把自己的房子独家交给某个中介，别的中介没太了解，像链家会有那种独家速销房，他们先行支付房主一些钱得到独家房源，承诺在某段时间内以高于某个价格售出，如果没卖出去的话，先支付的钱就归房主了。这种房子一般都很抢手，在同类型房子里价格较高。

关于中介
在北京，几个大点儿的中介，官方中介费都是总房价的2.7%，有的能砍，有的毛都砍不下来。比如链家，我们买房的时候和立水桥、奥运村这边的链家都快拼了命了，也没有砍下来半毛钱。比如立水桥的某个我爱我家，我们进去聊了几句，中介小伙就主动说中介费我给你2.0%。

在带看房子之后，如果你有意向见房主，有的中介会跟你收取意向金，说辞是“这套房子很抢手，约见房主的人很多，交了意向金表示出诚意，可以优先安排你们跟房主见面，否则别人先交意向金先谈，如果谈妥你们连见房主的机会都没有了”，对于要向你收取意向金的中介，只有一句话送给他“老子不给”，然后他也还是会继续很积极地帮你联系房主见面，不管你交不交意向金，他们的目的还是要促成交易的，所以不必担心之前忽悠你的那套说辞⋯⋯ 另外还有的中介不知道是疏忽还是故意的，跟你要意向金，拿出来让你签字的却是定金协议，一定要看清楚⋯⋯

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看房阶段

房子情况：

周边情况：

签合同阶段

（写困了，大概就先这样吧……）

Autogodbless · 2021-10-18 11:07:30

买房子这种几百万的大事，不能省个十几万实在说不过去，看完这篇，一定会对你有所帮助。

买房前，你得先明确几点，才能让自己的买房理智而不纠结：
1、自己住就别老是盯着房价涨幅，选适合自己的房子最重要。
2、不要完全相信专家言论，在中国，专家的作用就是引导舆论。
3、不要期望既能现在居住舒适，未来又有爆发性的价格增长的房子。如果有这种房子，也早就被业内人士抢走了。
4、花很长时间看房，但是一旦有满意的，快准狠拿下。

本篇文章的目的是为了让大家在买二手房过程中有一个清晰的思路，罗列的点目的只有两点：省时、省钱。
所以买房可以分为四个步骤：买房前找房源（省时）、看好房源找中介（省钱）、如何最优贷款（省钱）、如何避税（省钱）。

所以，许多买房过程中的小细节没有提及，长文，先列一个目录（可以根据目录去下面找具体内容）——

一、找房源阶段：

1、一定要明确好自己的需求再找房，这样最高效。

2、如何找房源，四步走最省时

a.根据自己需求明确房源的时候，先去链家，房源最多挑起来会比较省时
b.有中意的房源之后，一定要去爱屋吉屋看看，可以在线视频看房，让你省去很多图片不符的烦恼
c.线下看房阶段，可以借用链家的免费劳动力，服务最好
d.如果还没有找到合适的房源，还推荐搜房网和房天下，房源多但不保真

3、看房阶段需要留意的一些小TIPS

二、找中介阶段：

1、除非你对这个行业特别了解，否则不要跳开中介。（附购房流程）

2、如何找到最合适你的中介？

a.如果图省心，可以选择链家，但这是最费钱的选择。
b.对于南方群众来说，房多多非常划算，最为推荐。
c.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%，虽然便宜，但要提高警惕。
d.不推荐安居客，缺乏管理的平台已经被杂七杂八的中介攻占。

3、大中介最靠谱？中介里也得看经纪人。

如何挑选最好的经纪人。

4、不要盲目去跟中介砍价，但是该省的中介费还得省。

a.最推荐房多多，2999+0.3%的中介费
b.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%
c.传统中介中我爱我家最近在争夺市场，打出1.5%的中介费

虽然链家很贵，而且也不一定是最好的选择，但目前绝大多数人还会选择链家，那么

如果选择链家，该如何砍中介费：

a、尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。
b、砍价的关键是联系上业主。
c、一分钱一份服务，不要把中介费砍得太低。

三、交易前的贷款阶段

贷款时一定一定要再找银行问一遍，还有没有什么优惠。

1、贷款与市场息息相关，所以一定要了解各银行最新政策（如何了解）

2、还款方式一般两种，选择等额本金还是等额本息？最推荐等额本息

3、还有哪些贷款的KEY

a.国家政策，关于贷款利息可以抵个人所得税

b.可以买贷款银行理财产品申请减免罚息和短期利息。

c.不要赶在年底申请贷款，年底审批贷款会紧一点，毕竟每年的额度有限

d.充分利用你的中介，他能帮你办到最低折扣贷款

e.在当前大环境下，调息方式不要选择固定利率

四、交易中的税务阶段

聪明的避税不是违法，不过是把法律应该归还你的钱要回来。

1、最好的避税方式就是买满五唯一。

2、如何避个人所得税

3、如何避契税

正文

找房源阶段

明确目标（房子总价、首付、地段、楼层、户型都不清楚），随便看，觉得肯定会找到好房子的，这就跟很多女生没事随便逛淘宝一样的道理，逛到最后也不知道买啥，而且很费时间。

所以，一定要明确好自己的预估价格、首付、地段、楼层、户型等，再开始找房。

a、在一头雾水阶段，先去「链家」根据自己的资金，地段等要求确定房源。lianjia.com

链家房源相对最多最真实，而且价格可靠，在这个阶段，链家可以很快帮你明确自己最想要的房子在哪。

b、这时候，你需要粗筛房源，建议移步「爱屋吉屋」。https://www.iwjw.com

通过互联网找房源最为方便，但是房源图片的实际差距实在让人有苦难言。

对于绝大多数人来说，跑到实地看户型实在是种效率非常低下的事，在迅速决定小区阶段，爱屋吉屋的一分钟视频替代房源图片，可以让你在最快时间内确定想要的小区和房型。

c、线下看房阶段，最推荐「链家地产」。lianjia.com

选房源和看房源是完全两码事，看房源最重要的真实房源和服务。

作为老牌传统中介，链家主打真实房源，所以不用担心看房阶段会被推荐各种乱七八糟的房源，比较省心。而且链家的主要实力在线下，所以看房时的体验会非常好。

d、如果还没有找到合适的房源，我们还推荐：

搜房网

搜房网作为电商房产的老大，已经拥有多年历史，市场覆盖率非常高。换言之就是房源多，而且业务员服务态度也非常好。
但是在房源真实性上，鱼目混杂，不方便考量。

房天下

和搜房网相爱相杀，两家还在15年因为百度保护费的问题一度把汪峰挤下头条。两家都是牟足了劲在竞争，所以想多看些房源，看完搜房网再看看房天下，会有意外收获。

看房阶段需要留意的一些小TIPS
可以参考买二手房需要注意什么？ - 知乎用户的回答

找中介阶段

1、除非你对这个行业特别了解，否则不要跳开中介。

整个二手房交易流程非常繁琐，如果自己去弄的话，不一定能搞定业主不说，而且很容易弄巧成拙。

要知道，买房最忌讳的就是耽误时间，好房源是不等人的，不然赔了夫人又折兵。

整个买房流程可以参考狗哥的答案购买二手房应该注意哪些问题？整个流程是怎样的？ - 狗狗哥哥的回答

a.最省心的中介，一定是链家，但一定不是最省钱的。

虽然链家的中介费高达2.7%，可在服务方面，链家有足够的理由让行业龙头老大的地位名副其实。
包括从选房看房开始，到贷款税务，和最后的收房验收，链家都会全程陪同。

b.对于南方群众来说，房多多非常划算，而且服务也不差。
（可惜在北方的业务二手房拓展很慢）

2999+0.3%保险费的收费，在价格上可以说非常低价。
房多多对房源的考察非常严格，每个房源工作人员会实地勘察，进行拍摄。

c.搜房网、爱屋吉屋、房天下等互联网中介，中介费+服务费都在1.5%

一般来说，如果要想在中介费上省点钱的话，选择互联网中介是个不错的选择。这三家在服务上区别不大，属于众多互联网中介中最靠谱的。

如何选择取决于你看中的房源在哪个网站。

d.不推荐安居客，缺乏管理的平台已经被杂七杂八的中介攻占。

同样一所中介里，经纪人水平也会良莠不齐，而其实，整个购房过程中，服务质量完全取决于你的经纪人。

一个好的经纪人，会熟悉各类政策、而且热情上心，帮你解决从贷款到收房的一系列事宜。

差的经纪人，可能会让你在许多能省钱的部分，花了冤枉钱。

这时候，你需要记住几点：

选经纪人的时候一定要「货比三家」，比如在链家看中一套房源，一定要去至少3家不同的链家门店去找各店经纪人咨询这套房源，交流中就能很轻松的判断出哪个经纪人最靠谱。

不要盲目跟中介砍价，但该省的中介费还得省。

首先，如果对中介费非常介意的朋友，建议使用互联网中介，最好的是房多多，2999+0.3%保险费的价格，非常划算。

我爱我家最近在北京为了抢占市场，也打出了1.5%的中介费口号，选好经纪人的情况下，还是可以信任的

对于绝大多数希望选择链家的朋友来说，需要记住以下几点：

1、尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。

砍价就是在剥削经纪人的收入，最早他就知道你的想法，用心程度肯定会下降。

2、砍价的关键是联系上业主。

如果不是签了独家合同的房源，一旦联系上业主，就意味着你们俩有跳到其他中介的可能性，虽然是不道德的行为，但确实会给中介压力。

从而在砍价上占据心理优势。

3、一分钱一份服务，不要把中介费砍得太低。

即使你可以把中介费砍到很低，那么在后续的服务里，经纪人一定会在服务上把这个钱找回来。

所以，2.2%到2.4是一个合理的范围，这取决于你在贷款，税务等方面要麻烦中介多少。

贷款阶段：

TIPS：注意，是各地总部而非路边门市店，小的门市店咨询甚至会出现因为门市店经纪人管卖房子，最新贷款政策不一定会及时了解。

了解完各大银行政策后，你一定会对一个问题产生疑惑：到底选择等额本金还是等额本息？

这里有一个对比：等额本金和等额本息的区别、利弊、适合人群

从账面上看，等额本金的还款额要比等额本息少，但是还是推荐等额本息的还款方式。

首先，考虑到我国现在的通货膨胀率，贷款就是赚的。因为现在的钱，要远远值钱于未来的钱。

TIPS：永远不要提前还款！

留意国家政策，在个税改革中已经明确一点，在将来房贷利息是可以抵扣个税的，所以，还的利息越多，你的个税就越少！

现在的个税计算方式是：
（税前工资-五险一金费用）*征税点

改革后的方式是：
（税前工资-五险一金费用-房贷利息）*征税点

所以，等额本息换贷款利息多的缺点在个税中被弥补了，而还款压力明显小于等额本金。

如果前期你就可以还更多的钱的话，为什么不少贷几年呢？还的利息会更少。

记住，不要让一点利息把你现在的生活压垮，活在当下。

贷款的时候一定一定要再问银行一句，还有什么办法更优惠吗？

许多银行都会有针对大客户的优惠政策，比如你在贷款银行买了理财产品，有大额存款等。都有可能使你的贷款更加容易，甚至会有更低折扣。

所以，多问，因为贷款经理和理财经理不属于同一部门，许多优惠政策你不问他们是不会说的。

记住这些贷款的KEY POINT，还能更省钱。

a.在业主贷款行购买理财产品，可以申请减免罚息和短期利息。

如果业主需要提前还款来把房子的抵押权腾出来，这时候就会有银行的罚息和短期利息，这笔费用往往会转移到购房者身上。
这时候，选择跟业主同一银行贷款，能减免一笔费用，再问问购买理财产品，是不是还可以减免一笔费用。

b.不要赶在年底申请贷款，年底审批贷款会紧一点，毕竟每年的额度有限

c.充分利用你的中介，他能帮你办到最低折扣贷款

d.在当前大环境下，调息方式不要选择固定利率
还款利率在贷款时有两种选择，一种是固定利率，即以贷款当时利率计算，直到还款结束，利率不变。
另外一种是根据国家政策同步调息，国家降息你的利率跟着降，国家涨你跟着涨。
但是，国家都连续5次降息了，你还看不清形势吗。

税费：

不清楚的话可以先看看到底会有哪些税费2015年新政后最新二手房交易过户费有哪些

如果一套房源真的让你满意到可以跨越满五唯一的界限，那么可以通过这些方法省钱：

个人所得税的税率，是可以按两次交易差的20%来交的。这个交易差越小，交税就越少。所以，咱们可以通过如下方法来避税：

a.利用好网签价

因为办理过户时，征税完全取决于网签价格，而非实际成交价格。

所以这时候就有了所谓「阴阳合同」的出现，即实际成交价和合同价不一致。通过缩小交易差来减少税费。

具体施行的时候，把你的预期说给中介，他会非常明确的告诉你怎么操作的。

还有，网签的房价比较低的话，契税也会少一些。

b、许多中介都不知道，交易差是可以扣掉卖方在房子上额外花的钱！

交易差=现成交价-购入价格-其他额外开支

而额外开支主要有：

业主在买房时还给银行的利息

比如我100万买的房子，但是还完房贷可能是还给银行120万，那么这20万算入额外开支合情合理。

所以这时候，你需要去银行开个证明，来抵扣交易差。

装修费用

房主当年装修的费用，也是可以扣除的。装修费可以找评估公司做评估，也可以自己提交各种装修凭证来扣除。

TIPS：去建材市场找些地下中介什么的野路子，可以搞来装修凭证，但是被查出来就不好了，不推荐。

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