恒大的房子现在能不能买，会不会烂尾？

聊聊最近比较红的恒大。
+ V. H, v2 S1 g9 z" q  R. ]) G! T恒大有资金压力，大家都知道。一来这是房地产行业自带的属性，也算是历史遗留问题。另外恒大作为民企开发商早些年为了迅速做大，只能用杠杆，享受规模发展的红利，但也因此埋下了隐患——高负债。当下恒大资金压力来源一是杠杆高，主动还债降杠杆势必要占用资金，二是三道红线之下，许家印立下了630之前必须一道红线转绿的死命令，所以这段时间是有点压力，也确有流言四起。
9 B; R, @; Y3 `& p% e但资金紧张不等于“断裂”，关键点在于恒大有没有偿债能力？风险是否可控？
从销售额增长这一核心造血能力来看，恒大今年前五月销售额2851.6亿，回款2507.4亿，权益销售额2727.5亿元，还是行业第一，现金流有保障。这是基本面。
; I: k* n; ~8 ?此外，还有分拆上市这一补血方式，恒大物业上市去年引战235亿港币，恒大汽车与房车宝今年引战423.5亿港币。投资人不是傻子，资本市场还是给许老板面子的。未来还有房车宝、冰泉、童世界上市计划，可以继续补血。
另一方面，恒大还在节流。恒大前5月销售2851.6亿，拿地才200多亿。要注意的是，恒大当下土储规模2.2亿平米，“控规模”是恒大去年3月提出的集团战略，是主动不拿而不是网传的拿地受限。
退一万步讲，恒大资产能否覆盖债务？恒大土储合计有2.2亿平米，另外还有寸土寸金的深圳旧改项目，全国当前在售和售项目约583个，按目前市场行情至少市值4万亿以上，远远足以覆盖债务，风险可控。
以上种种，我个人认为恒大确实有债务压力，但是不至于网上传的暴雷这么夸张。这两天集中爆发的看空传言，倒是很有可能有人在带节奏。

这个问题详细展开的话，可以说很多。简单来讲就是：建议慎重考虑再出手。
1 u3 J$ k0 \+ {目前由于国家“三道红线”的调控，恒大在不断通过各种手段降低负债，包括上半年谨慎投地，以及近期看到的疯狂打折行为，促进回款，说白了就是“节源开流”。因此，行业内基本认定恒大的资金流是非常紧张的。
2 Y. c5 x+ m! X: v' i- L当然，恒大作为一线房企，许老板的也是非常之人，在合法的情况下，如果国家不希望恒大倒台的话，我个人认为它大概率还是能够挺过这一关，转型为更加健康更加符合国家要求的房企。
当然，就像泰禾出事一样，不是说房企体量大就不会倒，国家调控房地产行业的决心是不容置疑的，有问题的房企在这轮调控中被淘汰也是正常的。
- [, Z- }' o7 E8 ]( W- f因此，恒大目前的经营是有风险的，想买它的房子需要谨慎考虑。如果购房者认为“收益”会大于“风险”，那可以考虑出手，否则建议慎重决策。

恒大的房子现在能不能买，会不会烂尾？
这么跟你说吧，兄弟，曾经，我在公众号上写了一篇文章，说他们如何炒作楼盘，却被他们的人投诉，说我侵权，说我损坏他们的名誉，可后来，平台却与我站在了一起！
" k+ m8 T7 V$ W大家看图片，这是我在现场拍的。


# a% |+ n. h; H5 Q, S5 c( r看上去很多人是吗？但是大家知道，这些是什么人，都是同行！但是让他们放到网上，就成了客户！我不希望我的客户被套路，所以必须说出真相！
前段时间很多人在网上说，恒大打7折，所以造成了全网轰动，可内行人很清楚，恒大的盘一般都比较偏，就算打7折，你敢买吗？很多人买完当天就后悔了，但是定金已交，首付已付，这时候想退房，已无回天之力。
  F; Z" R, B( Y; {各位，不要认为，看上去人多，就是火爆，一定要深入了解。理智的做出选择！

个人觉得不会烂尾，但是能不能卖这个问题再考虑下其他的因素吧，比如性价比、区位、产品，未来溢价等

很多小伙伴看到之后觉得不可思议，竟然有这么好的事情，全款买商铺十年回本还免费得一商铺。于是就有小伙伴们算账了，买下商铺租出去，每年2%的租金，再加上10%的返还款，每年妥妥的年华12%的收益，比理财产品强多了。而且就算租不出去，十年也收回自己的成本，到时候商铺再打折卖出去也是赚的。那么这笔账到底是不是这样算的呢？当中有没有什么猫腻或者不确定因素呢？老书认为可以从以下几点进行分析:

8 y& J* g! c- z3 R一是现金流贴现。我们先来看年金的概念:是指一组在某个特定的时段内金额相等、方向相同、时间间隔相同，不间断的现金流。恒大的这种还款方式其实就相当于十年的年金，计算方式分为两种:期初年金现值和期末年金现值，两种只算方式得出来的数值是不一样的，期初年金现值要比期末年金现值高，为便于比较，老书两种都计算一下。假设每年年底或年初获得10万，年利率为10%。
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) M- J2 t6 c6 a. o7 h- G2 M( Q①期末年金现值PV1=（10/0.1）*〔1-1/（1+0.1）10次方〕=61.45万;
1 h  C& h' [% v' t  _/ p②期初年金现值PV2=（10/0.1）*〔1-1/（1+0.1）10次方〕*（1+0.1）=67.59万。
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计算出来的数值就是未来十年的年金在现在的货币价值，从数值看恒大肯定会采用第一种。

计算出来实际的货币价值之后，我们再接着往下算这笔账（以期末年金现值计算）。假设商铺为100万，那么就相当于拿了100万，买了一个价值100万的商铺（为便于计算假设商铺不增值）和十年61.45万的现金。十年后的收益是161.45万。折算下来，年化收益为4.91%（复利）。如果假设商铺也增值的话就比较复杂了，但也可以概略计算，用上面的年化收益再*（1+增值每年的增值率）然后再向下修正一点点就行，觉得太复杂直接用4.91%就好。所以在不考虑商铺自身价值变动的情况下，其实就相当于买了一个年化5%左右的理财产品。看到这个数值，小伙伴是不是瞬间兴趣全无……
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4 k# w8 O0 M# K" D* Y  T最后就来看不确定性因素。我们的计算是建立在理想化的模型之下，没有考虑到中间的不确定因素。如果考虑到不确定因素，那么就要在计算出的数值之上进行修正，以获得安全边际。老书觉得不确定性因素主要有两个:一是我们上面提到的商铺自身价值的变动；二是年金的可持续性。

我们来具体分析，首先考虑商铺自身价值变动。商铺升值，那么年化收益就会增加；商铺贬值，年化收益就会减少。老书觉得在估算的时候，还可以加上每年2%-3%的租金收入，那么修正后的年化收益就在7%-8%之间。至于年金的可持续性，这个就没办法估算了，因为这个前提是十年后恒大还在而且比现在成长得更好，如果没有成长或者更差，那么就存在债务违约的风险。我们假设十年后恒大还在或者更好的概率为70%，那么预期收益率就为30%*0+70%*61.45=43万。这样折算下来，年化收益差不多是3.64%。
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最后就是做决定了，这个要具体情况具体分析，因为每个人的认知和能力圈不一样，所以老书没有办法给出标准的答案。但如果让老书来选，肯定不会选择这个方案，因为老书觉得收益与风险不匹配，而且老书有其它办法能获得更高的收益。至于小伙伴们，根据自己的实际情况而定，一定要养成自己拿主意的习惯，因为除了你自己，没有人再会为你的钱负责！

https://zhuanlan.zhihu.com/p/351073122

老师实话跟你讲我现在就特担心，位置：坐标重庆
我是女娃儿，我和我男朋友毕业18年在成都上班，考虑到买房子了，但是刚好遇到成都限购，没得法我们就选择了到重庆买房，看了很多就定了恒大的精装房，在大渡口，还是收购以前的贝蒙，接房在今年年底，然后我们业主群里每天都炸了，好怕恒大垮了，房子又烂尾，但是我想恒大负债这么多，如果垮了，那些银行要咋办，应该没这么快，不过如果现在买建议慎重，要么就买现房   毕竟现在价格还是便宜好多

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【全款买的房子竟然被抵押，镇江句容恒大文化旅游城众多业主遭遇办证难 - 今日头条】https://m.toutiao.com/is/esp549b/
紫牛新闻已被公关【买的房子竟然被抵押，镇江句容恒大文化旅游城众多业主遭遇办证难 - 今日头条】https://m.toutiao.com/is/esEEYUs/
; r) t7 k" v& _$ i千万不能买，不仅可能拿不到房还可能血本无归
2 B/ Z  m1 Z! P. o1 x! j) m" X    2019年购置的句容恒大文化旅游城，房款早已全款付清，但开发商至今不签订房屋预售合同。以要统一到集团公司盖章为由，逃避资金监管，至今2年不与业主签订购房合同，房管局网站仍显示不可售状态，是否开发商不仅逃避资金监管，而且违法违规将房屋抵押？

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2 Z% s' j8 x% u( R' Z而且等到了收房时间，想要收房？先签个不平等条约！
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有粉丝问彭叔怎么看待恒大现在的情况。
彭叔只能说恒大是没那么容易倒的，如果恒大都倒了的话，大家想想，国内房地产的格局会发生什么样的变化？泰禾都成这样了，但拖了这么多年，依旧还没倒，这里面又是什么原因。
, W* t) f# M9 T7 o: Y恒大可是我们国内四大房地产公司之一，总资产超过13000亿，有的二线城市GDP都没恒大总资产多，如果恒大出了问题，所带来的连锁反应想想会有多大，比一个二线城市房价崩盘的威力还要大。
再说了，彭叔觉得恒大应该还不至于资不抵债，毕竟之前那么多年他们买了那么多低价土地，现在把这些土地全部卖了，虽然恒大估计会瘦身一大圈，但是应该也能撑下来。
至于说恒大的打折房能不能买，那就看个人了，这个没人能帮你做决定。

不能买，很大概率烂尾，恒大拿的地不会有房开接盘的