美联储降息也难救中国楼市？高盛预测：房价真正底部在2027年！

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美联储降息这把钥匙，打不开中国楼市当前的锁。当深层结构性问题遇上信心不足的购房者，单纯货币政策难以扭转乾坤。
6 ?  Q3 W& L8 n. _) m9 J' I美联储实施降息政策，按常理而言应是全球资产市场迎来积极态势的时期，然而中国房地产市场却依然呈现持续下行的态势。在过去数周内，北京、上海以及深圳等一线城市的二手房挂牌数量持续攀升，部分房东为促成交易，甚至愿意以10% - 20%的幅度下调房产售价。
高盛发布的最新研究报告显示，自2021年第四季度达到峰值以来，中国实际房价已累计下跌20%。从当前市场趋势研判，未来房价大概率仍将继续下行约10%，预计直至2027年方能实现真正意义上的市场触底企稳。

01 美联储降息：远水难救近火
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美联储实施降息政策后，引发全球资本市场的连锁反应。就中国房地产市场而言，该政策呈现"短期刺激效应显著，长期影响相对有限"的特征。
短期降息能减轻购房者负担。以100万30年期贷款为例，利率每降0.25%，月供减约140元，总利息省超5万元。但当前居民杠杆率已达62%警戒线且收入预期走弱，单靠货币政策难解房地产结构性矛盾，尤其是购买力不足的核心问题。
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+ k1 z1 I0 p5 N! T4 w3 w7 d02 国际热钱：理性选择与残酷现实

国际资本对中国楼市持理性态度。北京租售比仅1.6%，远低于10年期国债收益率1.8%，也显著落后于纽约等国际大都市4%-6%的租金回报率。外资策略已从"抄底住宅"转向"价值持有"，重点布局一线及强二线高端住宅与优质商办物业。

03 高收入群体：萎缩中的购房中坚

胡润研究院报告显示，中国富裕家庭数量连续两年下降，2024年降至512.8万户。企业主占比升至54%，金领占34%，职业股民与不动产投资者比例明显下降。资本市场和房地产市场波动显著影响高净值人群结构，高收入群体萎缩冲击楼市，尤其是一线城市高端市场。
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04 人口结构：刚需减少的根本挑战

自2017年以来，我国出生人口数量与结婚登记数量呈现显著下降态势，这一现象直接导致潜在购房刚性需求的持续缩减。
" W, }3 g: I, U: n- f' ?5 }此类人口结构的演变并非短期周期性波动，而是一种具有长期持续性的发展趋势，其将对房地产市场的基本需求构成产生深远影响。
伴随我国人口老龄化程度的不断深化以及城市化进程步入中后期发展阶段，人口结构因素对房地产市场的支撑作用正逐步弱化。
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05 购房心态：从投机到谨慎的转变
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; w! }( |% t9 B3 ]+ y2 ^当前购房群体的心理预期已发生显著转变。以往普遍存在的"房价持续上涨"刚性预期已被彻底打破，市场参与者普遍认识到"房产价值存在大幅缩水的潜在风险"。
这一心理预期的根本性转变已通过权威数据得到充分验证。据最新统计数据显示，2025年8月，全国一线城市二手住宅销售价格环比呈现1.0%的降幅，具体而言，北京、上海、广州及深圳四大一线城市分别出现1.2%、1.0%、0.9%和0.8%的环比下跌。
' j4 J) u, t) V- b租赁市场的价格形成机制展现出更高的市场敏感性。从经济学角度分析，每出现一个月的空置期，将导致房东年度租金收益产生8%的实质性损失。基于理性经济人假设，市场中的出租方主体通常不会采取非理性的价格坚守策略。
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' R; J  W. i' N) o) `  F! c06 楼市未来：结构性分化与长期磨底
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& M& T: j# m4 r中国楼市的未来将是结构性分化的。核心城市优质地段可能率先企稳，甚至反弹，而大多数地区可能面临长期下跌。
上海已经成为全国唯一正增长的一线城市，新建商品住宅价格同比涨幅达5.9%。
8 s% v) y9 Y/ ?( v+ V& [3 Z( u但三四线城市依然低迷，部分城市二手房价格同比跌幅超过6%，人口外流与产业空心化导致市场长期低迷。

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/ b! g% k) F2 E$ ~房地产价格走势的根本性转折节点，并非取决于美联储货币政策会议的决策结果，而是源于宏观经济结构模式的转型以及诸多基础性经济要素的实质性转变。