上海楼市，信号慢慢地强烈起来

刚复工就接到了不少客户咨询：2025年楼市到底怎么走？


大方向环二已经讲了很多次，刚过完年短期数据也不稳定。

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( h( Z$ t; k7 H# R8 a1 {不过年后收集到大量碎片化的迹象和感受，给大家汇报汇报。
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- L8 j+ X3 E; ?; J  }有助于大家看清市场。
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具体的市场变化，我们会不断的跟大家同步，欢迎持续关注。

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最明显的迹象是，上海“止跌回稳”阶段性达成。
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2 @: [0 G5 p% v5 r6 i4 L% r2024年9月26日提出“止跌回稳”，29日上海立即响应，市场立即反弹。

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% I0 e8 u  t  x2 b4 e/ m) \4个月过去，上海卖掉近10万套二手房，好好地清了一把库存。
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$ d; A9 u% @% S" V1 D8 t" l) a而且热度还在持续，1月下跌是因为过年。
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; a$ C- C% f. K( K; u1 C2 V
5 m& J/ ^; |2 L3 b& u即使是有过年影响，1月份网签还是达到了18389套（包含车位、商业）。
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超过了8月、9月。
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9 M. M0 G- R1 ]! r, j- T- V; {' {如果没有过年，1月可能还维持着2.5万套以上。
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4个月后的今天，大量小区低价房源卖空，房价阶段性稳住。
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* b! t! F) j2 ^# p3 w: }被黑得很惨的大虹桥，最近的成交跟之前持平，甚至略高。


当地中介也说，大虹桥跌不动了。


即使知道2026年触发积分项目解除限售，大批量进入二手市场，大虹桥二手房抛压会增加，现在的业主也不愿意大幅降价。

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# c4 u+ \( j6 R! P另一个被黑出翔的是老破小，最近也没下跌。

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# f/ Y1 j/ J) |) N曹杨新村最近成交活跃，价格略微上调。
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8 h* N0 p2 l5 D  M, q) ^2 ?老破小户型、装修不同价格差距很大，所以还不能说曹杨新村已经涨起来。

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带学区的老破小也在趋稳，比如鞍山新村，1月成交单价回到了5.7万。

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最近很多媒体爆出来上海房价上涨，环线认真研究了一下，大部分都是由于户型、楼层不同导致的价格差距。
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全面上涨还谈不上。


真正做实上涨的，可能就前滩、联洋少数板块。
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比如东方逸品，户型一致、楼层差不多、装修差不多，最近成交确实高了几十万。
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链家在联洋做的很差，最近成交很少，只能帮大家找了联洋周边成交为例。

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大唐盛世花园同户型，挂牌1360万的去年8月30日成交，价格为1222万。
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5 P$ h2 z$ D' ]1 q) x$ s4 t* k挂牌1328万的今年1月19日成交，价格为1273万。

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一个被砍了138万，一个被砍了55万，浦东内环带学区的电梯房确实回暖了。

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* U4 Y3 l1 Y& [% L, L联洋、花木、源深一直同涨同跌。


1 G! Y- I4 i/ t这里插句题外话，链家确实是上海最大的房产中介，但是在一些区域却不如其他中介。
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大家不要以为找了链家就万事大吉，很有可能有些房源链家没有。
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4 ^, E) _, P- f4 e) I. Q; K2 a只是链家敢公布真实成交价，我们做媒体的拿来展示比较有说服力。
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受新房带动，徐汇的次新房市场也在回暖。


, g! I  B6 O3 E& K( a比如徐汇天悦的三房，去年有过1250W以内的成交，今年年初成交了一套边套高达1364W。

1 f0 Z7 P0 G% E- t现在中间套挂牌1328W、1350W，基本不可能在1300万以下成交。


; D" f! J! K% u综合来看，目前的阶段是整体市场企稳，个别区域回升。


当然还有一些中间地带：挂牌价涨了，成交价还没涨。


' x, t; }" d0 ^$ w1 }: Y+ S房东上调了价格，客户还不认，不愿意高价接盘，进入博弈期。
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比如御桥锦绣华都，91平南北两房之前570万左右。


# f' X( e: r  Y* j: m现在挂牌都600万以上，心态好，价格坚挺。
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, ~5 u3 n' H9 f  ]想570万去买，只能看看靠近高压线垃圾楼栋。
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高位置能不能600万以上成交，就看买卖双方谁先屈服。
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大宁慧芝湖两房去年成交900万不到，现在类似楼层普遍涨了20-30万。
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' s& @$ e; y: w2 y; M2 d+ K市场是不是接受，我们等等再看。

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; k: x$ e1 l9 j- L9 E市场参与各方的心态，也都有变化。


买家心态不一，这里只说说环二看到的。

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年前有信心的外地客户，回趟老家更坚定了上海买房的信心：老家房价好像也不跌了。

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这三四年中小城市、县城房价一直下跌，跌到现在开始出现触底声音。

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上班三四天，环二已经接到很多客户指令：如***小区什么户型有什么楼层的现在可以付定金。
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% m! ]% M$ W  e尤其是几类客户，刚上班就开始看房。
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% \, a" O7 g2 D* R一类是学区房客户，年前没买到现在还在着急。
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前滩一房率先上涨，核心客户就是学区房家长，现在华二前滩成绩不错，很多客户买套一房挂户口读书。


总比买老破小学区房强吧。


$ S) u4 S3 p. H& ~% J: v& _一类是年前卖掉房子的。

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这类客户紧迫感也高，房子已经卖掉，万一房价真涨起来就踩空了。

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0 ^, C! Y2 Z. K# P跟投资客不同，这些置换客户是真的要自住，早晚得买，对市场反而更敏感。

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年后如果市场反弹，几乎100%确定谁先上涨：还是带学区的改善产品。

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没办法，需求在这里。
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接触了几个房东，大部分都还比较懵逼，对市场还没清晰判断，就按去年的价格挂着。


! j. c$ P) q- Y- T2 r  n/ z5 \有些客户想卖房置换，也看不清市场，不知道该什么时候挂牌出手。

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* A5 N% O) [) R% x个别房东还降价了。
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* C  D) y, m& s2 c比如浦东北蔡，宝华海尚郡领刚成交一套两房，只卖了870万，比春节前还低几十万。
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1 B' ~9 G5 Z% C) {3 G这位房东年前就着急卖，一直没卖掉。

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过年这20天看房人很少，心态崩不住，过完年立即降价卖了。
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目前买卖双方胶着，也是因为很多房东在犹豫，看不清市场。

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' i' t1 g. N7 |! o6 l大行情没来，不敢提价，中介也pua不要提价。

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1 A! u8 }& d: Y5 o市场数据不错，又不愿意降价，所以就只能在那挂着。
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只有个别乐观的房东提价，有一些邻居不配合，所以提价了也卖不掉。
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这些房东都是散户，对市场懵逼很正常。

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大庄家一点不懵逼，来势汹汹。
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先是深圳跳出来说，推动房地产投资尽快恢复增长。
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看到没，优秀的人已经不满足“止跌回稳”了。

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直辖市重庆立马配合，开大会时说全力推动房地产和建筑业企稳回升。
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0 u) n9 ^* e. a恢复增长、企稳回升，来势汹汹。

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紧跟着重庆又出落地政策，“不再将市外人员购买住宅纳入征税（房产税）范围”。
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0 N% W3 s+ Q, Z' E& d  y这是欢迎全国人民过来买房。

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1 \+ u2 Y$ [# j上海还没表态，大概率还是会出刺激政策。
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8 E4 \4 l2 o1 b+ F$ i8 n( X另一个大庄家，开发商，也是一点都不懵逼，来势汹汹。
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6 C8 T. J' b# x+ K4 E节后沟通了几家开发商，今年战略很清晰：加速赶顶。
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领导给了这么多政策，市场热度起来的这么快，还不加仓猛干？
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, o# j4 V( g3 \% f' v5 R对市场冲击最大的就是，2025年新房普遍提价。


8 c0 b& Q2 w2 \& _; p5 s# [$ H8 j从中建大宁的16万，宸嘉龙华的18万，绿城徐滨的20万。

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到新年后招商曹家渡的17万、嘉里金陵东路的19.5万，反正就要涨的你目眩神迷。


; s( _1 k* o$ w; H% x' s9 y* g还有一批待提价项目正在赶来路上。
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当然价格也不是你想卖多少卖多少，得有人买才行。


结果我们后面再看，现在环二最关心的是：态度。
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9 `* H" R, t8 p" x' O. V- p, e市场就是大家态度的集中反映，价格随着预期自我实现。
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) {6 f; m7 I9 ^! \+ H5 m都认为2025年涨，2025年就真涨了。
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3 w- f/ `6 P) r$ C0 n都认为2025年还要跌，2025年就真跌了。
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+ \+ [3 w0 H" d" B- u  {5 x当然这里的“都”，指的是真正的交易双方。


大部分网友短期不买房，都是看热闹的，他们的预期就不要看了。
房价走势的分析异常复杂，上面只是讲了一些现状，体系化的分析欢迎大家移步线下沙龙。
要抬杠的朋友，也欢迎来沙龙现场。
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