售房购汇与买房结汇：全面解读跨境房产交易资金业务

蒋旭峰（资深金融从业者）
9 c1 k! A' _# ~6 A% [) h在全球化浪潮的推动下，跨境房产交易日益频繁。无论是境外个人在中国境内置业后出售房产进行购汇汇出，还是境内个人在海外购房时进行结汇支付，都涉及到一系列复杂且严谨的业务流程。今天，我们就来深入科普一下售房购汇和买房结汇业务的相关知识。
/ f( L, o# _1 ~" H
. q- L& V" A0 T: G' ~5 n$ T

01 售房购汇业务
（一）业务开办背景
6 Y4 ]; G8 y  s% h) u' ?% v& @& s随着中国经济的腾飞和国际化进程的加速，越来越多的境外人士参与到中国的房地产市场中。他们在享受中国经济发展红利的同时，也可能因各种原因需要出售在中国境内的房产。而将售房所得的人民币资金兑换成外币并汇出境外，就成为了他们必然面临的问题，售房购汇业务应运而生。房产项下售房购汇是指符合条件的境外个人（持国外护照/港澳居民来往内地通行证/台胞证）将境内商品房出售后，提供相应的证明文件，经审核通过后，可以将境内商品房出售所得的人民币资金购汇兑换成外币。
（二）业务条件
5 q$ ?- g( Q  [- ^5 E: e1.“个人”身份识别

+ \; O' S- {. x& e$ j3 h, G- l. t# C
• 外汇管理法规角度：根据《个人外汇管理办法》第37条规定，“境外个人是指持护照、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证的外国公民（包括无国籍人）以及港澳台同胞。”
  
• 实操层面考量：身份证件并非唯一判断标准。例如，境内个人取得港澳居民来往内地通行证后，其身份变为“境外个人”，此时其持有的境内房产出售后购汇汇出需特殊对待。若购买和出售房产时间间隔长，证件号码变更，需提供经公证或领事馆出具的证明其为同一人的文件；若是共有财产，需取得所有有权人的委托同意。
  ; I! y- I  X- }' e! E

2.代理权限的界定
' I: v2 h& |- t

: d$ l- ], o! M- z- J
• 委托书公证及认证：委托书必须经过公证，因涉及非居民，认证地一般为国外，公证书还需中国领事馆认证方有效力。例如，Z先生持香港居民来往内地通行证，需在香港中国委托公证人处办理授权公证。
  
• 委托内容要求：委托的内容需完整、准确，能清晰表达被委托人的真实意愿。委托书应明确受托人、授权范围等，如明确受托人为境内个人A女士，授权范围包括签署房产买卖合同、办理税务手续及缴纳税费、代理出售房产的资金跨境汇出等。
  , J1 _0 L) p# B1 {6 O

各个国家办理委托书公证认证流程不尽相同，下面举几个常见的国家/地方为例：
' |( o( W2 g7 O* ]  e0 D; |* |
! t  B+ _4 r6 X# F

3.税务备案表及纳税
$ |( F. b3 Q: V, q- F+ N- Q" I) Q2 {

• 税务备案：境内商品房出售需缴纳税款，房屋出售后，外籍客户或代理人要去房产所在区对应的税务部门进行“对外支付税务备案”，准确填写购汇金额、购汇期限、外籍客户境外银行等信息。
  
• 纳税审核：银行办理跨境汇出前，要审核税务证明中记载金额与申请汇出金额是否一致，汇出金额不得大于纳税后的房产总额。出售境内不动产涉及多种税费，银行需核实购汇汇出金额是否已扣除税款并审核纳税证明。
  6 c% n1 b, Z0 J  X7 K

4.房产产权的界定
: S9 E6 u* X9 L

• 产权获得方式判断：要识别产权的获得方式，如果是境外个人出资购得的房产产权，按境外个人出售房产项下购付汇规定办理；如果是继承获得的产权，则按继承财产转移业务相关规定经外汇局核准后方能办理。
  $ q! N3 `9 b/ L6 i
• 所有权确认：汇款时要确认房屋的所有权是否已归属买方，避免虚假交易转移境内资产的情况。
  

（三）业务流程
! U" A6 S1 n3 z  z9 s

; o$ K5 Q( j" d, q: x4 H6 U4 x) M1.自有财产变现收入
案例说明：如Z先生该笔购汇资金来源是出售境内房产所得，且房产是Z先生取得“境外个人”身份后出资购得，属于自有财产。
+ v) q) `9 d' a9 Z. s) S" h+ @9 T银行审核资料：

, \0 c7 |& p! b0 H4 m- a' b7 k/ W
• 经公证认证的委托代理协议、代理人身份证明，以及由代理人签名的《境外汇款申请书》；
  1 G% {: N0 w: r+ f( [
• Z先生的港澳居民来往内地通行证；
  
• 《服务贸易等项目对外支付税务备案表》及纳税凭证；
  
• 购房时Z先生出资证明材料，如划款凭证、购房合同等；
  1 B! _- c( |1 X! _  b' U! x* r5 D
• 商品房转让合同及登记证明文件。
  7 b* e( l5 s5 f0 b1 O( ?9 C

银行操作流程：

• 境外个人购汇业务信息报送：操作“不占额度购汇录入”交易，业务类型选择“资本项目购汇”，购汇资金属性选择“423房地产”，并在备注栏详细列明审核材料的名称；如由境内个人A代理汇出出售房款的，应以跨境人民币汇出，不能以代理人A为主体购汇汇出。
  
• 国际收支申报：交易编码填报“822030境外存入款项调出”，交易附言注明“非居民向境外付款，房产收入”；如由境内个人A代理跨境人民币汇出的，交易编码填报“622030从非居民购买境内不动产支出”，交易附言注明“代理非居民出售境内房产所得支出”。
  

2.继承财产变现收入
) V3 A  X# w  Y, z, _: f( R/ W" n案例说明：若Z先生该笔购汇资金的来源是出售境内房产所得，且房产是从其父母继承所得，属于继承财产变现收入。
) ^) u4 j; R4 L4 L2 z申请资料：

• 身份证明：移民财产转移适用于取得外国或者港澳台地区永久居留权但尚未入籍的中国籍公民，以及已经取得外国公民身份或者港澳台地区居民身份的原中国籍公民，需提供“移居前户籍所在地公安机关出具的境内户籍注销证明”；继承财产转移只适用于外国公民或港澳台地区的居民。
  
• 境内财产证明：外汇管理部门需要对移民与继承财产转移业务涉及境内财产的真实性与合法性进行审查。
  

业务程序：

• 资金汇出原则：遵循“一次性汇出”原则。一方面，外汇局核准通过后出具的核准件注明允许汇出的最高金额，应一次汇出，若申请人希望分次汇出，则应向外汇局申请多张核准件；另一方面，部分地区可能有更严格要求，如上海外汇局规定申请人移民财产转移需向移民原户籍所在地外汇管理分局申请，必须一次性申请拟转移出境的全部财产金额，从同一被继承人继承的全部财产变现后拟转移出境的，也必须一次性申请。
  2 d) Z0 x# G0 w/ j
• 资金汇往境外：外汇银行在按照相关规定凭业务核准件为境内个人办理完毕售汇后，应当直接将外汇汇往移民或继承人居住国或地区申请者本人的账户，申请者不得在境内提取外币现钞。
  

注意：外汇管理局规定一人一生仅有一次卖房购汇机会，操作前需谨慎考虑。
5 C4 }: q: q" _$ G0 e! P
1 i( M: A* X4 f5 V% _3 t

; R; v6 u$ j; Q5 r: N  z02 买房结汇业务
（一）业务开办背景
$ ]7 o9 `7 C- I$ ]7 r$ e6 x& a& |境外个人在中国境内购房时，需要将外币资金结汇成人民币用于支付购房款，这就需要办理买房结汇业务。该业务的开办旨在规范境外个人购房资金的流动，保障房地产市场的健康发展和金融秩序的稳定。外籍人士房产项下结汇是指符合条件的在境内工作、学习的境外个人（含港澳台）出于购买符合实际需要的境内自住商品房的需要，经由银行办理外币结汇及资金划转以支付人民币购房款项。
（二）业务条件
, M" I; m2 t5 E6 r6 |# `1.身份及用途审核
6 T, X$ Q2 h% v. v银行要严格审核境外个人的身份信息，包括护照、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证等证件的真实性和有效性。
, A3 i8 k; b- U+ t核实购房用途是否符合规定，例如是否为自用、自住目的。对于境外个人因工作、学习在中国境内居住一定年限（如满一年）的，购房用途通常更容易被认定为自用、自住。
' t* Q" d8 F: o+ X. A2.资金来源合法性
境外个人需提供资金来源证明，如境外收入证明、合法继承或赠与证明等。银行会对这些证明文件进行审核，确保资金来源合法合规，防止洗钱、非法资金流入等风险。
; |6 L, O2 j5 J. L" O% C6 m（三）业务流程
1.资料提交
  J6 y6 ]2 m1 N境外个人需要提供以下材料：
" @0 d) E. W) ^! {2 A: d/ _

• 个人结售汇业务申请表
  , n2 h8 q( Y: _% \
• 身份证明文件
  4 ?7 T0 E7 W  y  _2 l( O! E
• 房屋买卖合同或预售合同
  
• 房地产主管部门出具的该非居民在所在城市购房的商品房预售合同备案登记等相关证明(购买现房及二手房的:应提供房地产主管部门出具的相关产权登记证明文件)
  

6 m  V% |6 Y. s7 j

8 ~+ m+ b) P9 }2.银行审核

• 身份信息核实：银行通过各种渠道核实境外个人身份信息的真实性，如与相关部门进行信息核对、查询国际身份验证系统等。
  4 l: y) B2 `  U6 W+ @# ^
• 购房合同审查：检查购房合同的合法性和完整性，确保合同条款符合法律法规和监管要求，房屋交易信息准确无误。
  8 G# d) h, ~& g; R
• 资金来源审查：对境外个人提供的资金来源证明进行严格审查，核实资金的合法来源和流转路径，确保资金来源合法合规。
  1 c4 z5 }- t% m5 ^0 k6 y

3.结汇操作
如果审核通过，银行按照规定的汇率将外币资金结汇成人民币，并将资金支付到房地产开发商或卖方的指定账户。结汇汇率根据市场情况和相关规定确定，银行会在结汇操作完成后向境外个人提供结汇凭证和相关信息。
03 实操注意点
1.身份识别的重要性
在资本项下的个人业务中，准确的“个人”身份识别是关键。不同主体的业务办理流程差异很大，而且要关注非居民所在地是否涉及敏感国家和地区，以避免潜在的风险和合规问题。
! o# T) J+ q( d% C2.房产交易环节的注意事项
  ]  Y( ~: v  [2 _8 m( u  m7 W在售房购汇方面，银行要确保转让商品房已在房产主管部门办理权属转移手续，并且购汇金额不能超出房产转让金额扣减税费后的余额，保障交易的合法性和资金的安全性。
1 g  j3 P  y( c9 P在买房结汇方面，要严格审核购房用途和资金来源，防止非法资金流入房地产市场，维护房地产市场的稳定和健康发展。
3.代理手续的严谨性
8 |4 j" l! T+ ^  I: v/ O无论是售房购汇还是买房结汇，如果涉及代理手续，都要严格按照规定办理。例如，境外夫妻双方出售共同持有的境内房屋时，即使税务备案表有特殊登记情况，银行仍会要求经办产权人提供完整的授权代理文件并出示公证手续，以确保交易的真实性和合法性。

1 T, V, c$ A: {! {" A了解售房购汇和买房结汇业务的相关知识，无论是对于境外个人在中国进行房地产交易，还是对于金融机构准确办理相关业务，都有着至关重要的意义。希望通过此文，能让大家对这一复杂的业务领域有更清晰的认识。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）