去年销售排名逆势跃升 伟星房产外拓之路有喜有忧

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

! M( T8 V& c9 j, r8 `- S5 C8 M作为一家扎根安徽的浙系房企，伟星房产一度把自己打造成了十足的安徽“本土房企”。

作为民营房企，伟星房产在行业深度调整的2024年表现可谓亮眼。在克而瑞公布的2024年房企销售榜上，伟星房产以312.7亿元排在第三十三位，以299.8万平方米的销售面积排在第二十位，相较2023年（销售额第四十二位、销售面积第三十一位）和2022年（销售额第五十五位、销售面积第四十二位）的排名大幅提升。
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不过，《每日经济新闻》记者注意到，伟星房产在外拓道路上总是不如在安徽那样顺风顺水，如杭州项目遭遇开盘“零登记”、进入武汉的首个项目因降价而引起业主不满等。但无论如何，伟星房产还是稳住了脚跟，在去年前5个月销售业绩下滑36.5%的不利开局下，最终将全年降幅缩小到了12.6%。

“如果在几年前行业好的时候，伟星房产的发展未必比现在好。恰恰是市场冷下来了，伟星房产的高管开始更加冷静地看待市场和自身，不需要做规模，而是踏踏实实地把每个拿到手的项目利润做好。”一位接近伟星房产的知情人士向记者表示。

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伟星房产被外界称为“黑马”，源于其在2021年和2022年突然大幅增加的拿地规模。但市场人士认为，这是由于当时很多企业不再拿地而给了伟星房产“捡漏”的机会。

) n$ w  b; {; h; s2 U从近年来的发展历程来看，伟星房产成功避开了两大雷区：一是在民营房企高周转、扩规模阶段守住了三四线大本营，按住了“走出去”的冲动；二是在三四线城市深度调整来临之前重新“走出去”，把战略重点转向了能级更高的城市。
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在发展初期，安徽芜湖和马鞍山、浙江临海一直是伟星房产的大本营。2018年伟星房产进入合肥，2021年前后陆续进入杭州、武汉、南京等地。据中指研究院统计，2024年伟星房产以75.2亿元排在合肥房企全口径销售金额榜第二位，仅次于招商蛇口（约80亿元）；在安徽房企权益销售金额榜上，伟星房产以63亿元同样居第二位。
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5 H) I1 ]" h4 Z5 r( k: }* ]在土地市场，伟星房产在合肥高溢价拿下多宗地块。2024年2月29日，伟星房产以总价5.15亿元、溢价率31.68%竞得合肥市包河区BH202401号地块；6月27日，又以总价8.58亿元、溢价率24.97%斩获合肥市包河区BH202413号地块，这也是伟星房产在合肥的第二十五个项目。

7 N+ d8 \/ n2 N: z- R6 d5 f记者注意到，2024年合肥楼市的成交面积和成交金额同比降幅均超过35%，购房预期和置业动力减弱，如果伟星房产继续聚焦合肥市场，短期内规模“天花板”已经显现。
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“伟星房产在合肥的项目多，但项目单价便宜。在杭州看似默默无闻，但实际上销售业绩和合肥差不多。”中指研究院华东大区常务副总高院生告诉记者。

# e8 f7 c( Z# u6 R+ }: V3 \( a在杭州，伟星房产2024年以74.8亿元排在杭州房企全口径销售金额榜第十五位，但在权益销售金额榜上却以74.8亿元排在第六位，超过招商蛇口、保利发展和中海地产等头部房企，同时也超过了自己在合肥的权益销售额。
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" x2 \' l: f. ]不过，伟星房产也为当年“捡漏”拿地付出了一些代价，即便在业绩表现突出的杭州，早年拿下的远郊项目也让伟星房产多次“吃瘪”。
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2025年1月8日，伟星·滨映时代府项目公示意向客户登记情况，竟出现“零登记”。而2024年6月6日，伟星·望奥项目也曾出现过购房预登记家庭户数为零的情况。记者注意到，这与杭州新房市场分化现象加剧有关，如2024年杭州优质地段红盘一房难求，价格甚至上涨，而位于远郊或配套设施不完善的项目则甚至会出现无人问津的尴尬局面。
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不过，上述知情人士告诉记者：“伟星房产（去化）压力不大，杭州外围的项目货值不是很大，而且前期已经去化了一大部分，后面的存量估计2025年也能清盘。”

但很明显的变化是，2024年伟星房产很少在杭州外围拿地，但个别优质地块仍然是其目标。2024年8月13日，在杭州主城区土拍中，伟星房产以总价17.47亿元、楼面价36259元/平方米、溢价率24.15%竞得拱墅区东新单元XC0607-R21-10地块，刷新了该板块楼面价纪录。

& x5 h/ U9 ?  ]5 |/ ]“伟星房产最早在杭州拿的是特别核心地段的地块，项目也卖得特别好。后来也拿了一些外围地块，流速（销售速度）就一般了。现在伟星房产意识到还是应该拿核心地段、可以打造高端改善项目的地块。”高院生向记者分析指出。
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# ^; h5 P9 ~# P; ^/ X对于后续伟星房产是否还会在杭州拿地，上述知情人士表示：“如今限价、限购全面放开了，但放开后也要看市场能不能接受，所以伟星房产也在观察，拿地不着急，资金也要休息，反正负债也不高，后面还有大把机会。”

中指研究院数据显示，2024年权益拿地金额百强房企中的民营企业仅11家，伟星房产以52亿元排在第五十二位，但与全年312.7亿元的销售额相比，伟星房产在扩张方面仍然显得谨慎。

* p. k" v7 E+ _0 H3 e首入武汉遇挫再拿地
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% \0 T+ [; O' l# P伟星计划“走出去”的另一个重要城市是武汉。

2025年伊始，武汉伟星房产通过微信公众号发布了地产板块29个岗位、物业板块34个岗位的招聘信息，并在1月18日举办了全天专场招聘会。用伟星房产的话来说，“武汉伟星置业2025蓄势待发”。
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伟星房产首进武汉是在2021年6月，彼时全国各类“地王”频出，且多地出让地块增加了额外出让条件。如伟星房产拿下的P（2021）072号地块（武汉光谷伟星星悦广场，以下简称星悦广场），在商业、办公面积等方面均有着严苛要求，其中住宅仅有3栋，房源总套数为552套。
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不过比起项目要求，伟星房产面临的更大考验在于，武汉新房价格在当年便步入下降通道。

据易居房地产研究院数据，武汉新房价格从2021年10月开始环比下降，在2023年初稍有喘息后再次进入深度调整，直到2024年四季度才重新出现环比“三连涨”。同比来看，武汉新房价格从2022年4月开始持续同比下降，其间仅回暖了5个月后又重新进入调整通道，在2024年最后3个月同比降幅分别达到10.1%、9.4%和8%。

而星悦广场恰恰是在2022年12月份首开入市并陆续加推，去化非常缓慢，甚至在2023年底还有超过一半的可售房源。彼时，伟星房产选择降价促销却引发业主不满。曾有多位星悦广场业主向记者爆料称，项目突然大幅降价，有些业主还未收房已出现较大浮亏。

7 }+ ~# V, ^. H2024年11月，星悦广场住宅部分交付，集中交付率达93.83%。在2024年12月26日的武汉土拍中，据中指研究院华中分院分析师李国政透露，伟星房产参与了多宗地块的竞价，最终以14.93亿元竞得位置极佳和配套成熟的汉口江岸P（2024）198号地块。记者查询发现，该地块周边目前以二手房小区为主，暂无竞品。

据记者观察，产品力路线可以说是2024年以来伟星房产向高能级城市扩张的基本盘。而事实上，武汉的单盘销售额优势并不明显。据中指研究院数据，2024年武汉销售额TOP10项目合计销售不到184亿元，销冠武汉润府的销售额为20.9亿元。但对于伟星房产而言，在武汉市场无论是产品打造还是营销策略都面临考验。
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“伟星房产这两天刚刚开过会，他们一致认可武汉市场的容量比较大，这个地块的机会还是很多。”上述知情人士告诉记者，“一方面，伟星房产这两年在南京、杭州的生产水平确实提上来了，很多产品具备了一些竞争优势，比较有信心进入武汉；另一方面，在武汉首个项目虽然没什么利润，之前降价促销时业主情绪也很激动，但是从交付情况来看业主还是满意的，所以伟星房产还是有信心，也看好武汉市场。”
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从伟星房产近年来的战略来看，产品力与转型的渴求可能更甚于规模扩张。正如伟星房产产业总经理姜礼平年初在公司工作会议上部署的“三步走”计划：第一步，加强去化，重视现金流；第二步，择机拿地，聚焦核心城市的核心地块；第三步，用三到五年的时间实现房产的深度转型。

4 v0 K8 i/ a6 e' q" a6 F7 H“总体而言，伟星房产在同等规模的民营房企中算是发展比较稳健的。一是有前车之鉴，二是不盲目扩规模，这一波有很多民营企业还是比较理性的，哪怕做了一些项目，规模起来了也不会制定很高的目标。只要企业不被规模绑架，发展节奏就会更好，也能够走得更远。”高院生分析指出。
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每日经济新闻