5000字长文，讲透济南楼市格局

不同的预算，在济南能买到哪里的房子？上篇文章《外地人济南买房，最真诚的建议》里讲接下来要进行这个话题的分析，趁热打铁，我用了三天时间准备，5000字，做了一份详细的梳理。
在了解房价之前，我们首先看下图，图中蓝色线内，是济南的核心主城范围，为什么圈定这个范围，在之前的《济南买房的安全边界》这篇文章里有过分析，今天我们要聊的房子，是在这个范围之内的房子。
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图中红线经十路，是济南的大动脉，是版图南北的分界线。经十路在核心主城区内的长度大约是44公里，中心点（22公里处）所处的位置大致是CBD范围，济南的房价梯队，也将围绕这个中心点展开。
6 U  K+ O; J# Q$ o! y7 \" q+ D3 _9 f一、第一梯队板块
济南的核心版图中心位置CBD，以及CBD的南侧是济南房地产板块的第一梯队，包括龙洞、汉峪、CBD。

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龙洞片区占据济南城市的重要核心景观资源。与其他有景观资源的区域不同，龙洞片区不仅依山傍水，而且临近政务中心、商务中心，堪称济南城市后花园。
CBD作为济南的金融中心、总部聚集中心，致力于打造京沪之间的区域性现代金融高地，未来潜力巨大。目前，CBD片区内已有超过30栋100米以上的商务楼，成为济南的城市新名片。
4 A+ K3 m( i4 w) W3 \汉峪片区环境优势不如龙洞、商务商业资源不如CBD，但是他既拥有南部山区环境资源，又拥有商务资源汉峪金谷，同样获得了济南高端购房群体的青睐。
这三个板块房价上限高，产品跨度较大，根据房价可再划分为5个小梯队。
9 I/ D) M6 b$ u. V, W1、单价6万元/平米以上
. U' D% q8 D7 s; N  v以全运村玺园为代表的济南塔尖别墅，单价已经达到了10万元/平米。其次是玺园周边的御园、名悦山庄、玉兰和园、大华紫郡，部分房源在5-8万元/㎡之间，因为装修不同，会造成较大的差距。
1 U/ P" [8 e- E' p. ~在济南其他区域也会出现一些单价较高，比肩龙洞汉峪的别墅的产品，比如二环南路、千佛山南侧，但因为地段价值的降低，影响力近几年正在迅速衰退。
2、单价4-6万元/平米左右
  Q( |% d1 }! s. k3 M9 f" _# g, A单价5万元/平米是济南平层类的塔尖产品，目前主要有四个楼盘，分别是全运村麗园、玫瑰园、鼎秀家园东区洋房、大华紫郡四期、玉兰花园四期。
% n. T. q8 `. j1 N9 a; D7 k9 h' @从塔尖别墅和平层，可以看出济南最高端的房子主要位于拥有景观资源的旅游路以南。
单价4-5万之间的还包括CBD的深蓝公馆、九庐、大都会、仁恒公园世纪；汉峪的泰禾院子、舜山府、云栖府；龙洞的大华紫郡一期到三期、鼎秀家园、全运村锦兰园，这些都是该价格段济南的楼盘代表典型，也是接下来这个预算范围内，会被关注较多的楼盘。
3、单价3-4万元/平米之间
/ J( C/ N5 K- o/ E9 ?房价在3-4万之间值得考虑的楼盘还是板块内2梯队的楼盘，因为户型面积，产品的区别，造成了楼盘内部房价的高低。比如洋房和小高层的区别，比如面积145㎡和200㎡的区别。
4、单价2-3万
" z0 b+ N1 R' f5 i; v, v$ N, z+ U$ y该梯队的房源属于位于好的地段，但是产品力一般，同质化较强，预计中短期仍有较大的市场压力。主要楼盘有东城逸家、舜奥华府、奥龙观邸、德润天玺，以及CBD的一些高层，总之一句话：选房难度较大，个人建议相比之下，不如去二梯队淘淘金。
5、单价2万以下
5 V: N& c2 B9 v  K8 }8 ]大多数是房龄10年左右或者超10年的大高层产品，适合对地段要求较高但是预算不足的朋友，这些房子留给我们最大的问题就是:选地段还是选产品了。
以上三个区域，是我个人认为的当下济南楼市第一梯队，济南的房价天花板区域。很多朋友看短视频看多了，只认奥体、CBD，尤其是外地朋友到了济南先要找奥体附近的房子，其实这里并不适合大多数人，房价太高了。
关于第一梯队，有些了解济南楼市的朋友会有疑问，因为像老城区也有一些楼盘单价很高，比如开元府、佛山静苑，为什么老城区的千佛山下、泉城广场旁边不属于第一梯队？
原因很简单，随着城市的发展，这些板块的城市地位越来越低，他们之所以贵是因为稀缺，之所以稀缺是因为城市更新太难，很难再拓展出新地块来开发低密度的产品，所以这些楼盘还代表不了板块，更多的是代表个体。
2、第二梯队板块
临近第一梯队板块的区域，属于济南房地产的第二梯队板块，这个梯队是目前济南很重要的一个买房梯队，是济南的买房门面，吸引了济南的的中高端改善群体。
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# w+ c/ ]3 h! m( h; p( M3 L  \该梯队的消费力较强，大多是经历了济南的房地产红利，现在卖房换房的购房群体，或者是外地有钱济南买房的群体。包含板块有贤文、科技城、长岭山、千佛山、古城、双井、山大路、和谐、盛福、港沟、领秀城区域。
! |+ m7 k( E; @( T2 F二梯队根据房价和片区属性，可再分为三个小梯队，分别是：贤文、科技城、长岭山＞千佛山、古城、双井、山大路＞和谐、盛福、港沟、领秀城区域。
1、贤文、科技城、长岭山
; a' N6 h' ^, m. R' G* {" X贤文、科技城、长岭山的购房吸引力主要来自于自身的产业发展及临近区域CBD和汉峪金谷的产业发展。
其中贤文片区借助是高新核心区的发展，片区内配套齐全，就业机会多；科技城片区一方面面朝CBD，借助CBD光环发展，另一方面距离老城近，吸引不舍得东迁的老城改善；长岭山获批省级经济开发区，片区内未来还有规划待落地产业，片区发展仍有潜力，后期还会有高端产业人口导入。
) u& ?/ O9 R# V( \这三个板块是第二梯队的房价高地，达到了3-3.5万元/㎡，代表楼盘主要是新楼盘和房龄较短的二手大平层。比如贤文的壹号院、云上璟誉、保利臻誉、龙湖天奕；长岭山的玖玺城六期、七期；科技城的悦澜山、保利珑誉。
0 X" {2 j# l' Y3 A9 @& x第二梯队内的普通产品房价单价也多达到了2万元/平米以上，产品类型主要是新房大高层、二手房小高层大面积，比如上段提到楼盘里的大高层，比如贤文板块的万科麓山、中海天悦府；长岭山玖玺城1-4期，都是目前济南该价格段相对值得选购的房产。这些房子的房价接近一梯队第4小梯队的的价格，但部分楼盘产品明显更有优势，建议地缘性客户还是重点考虑这个梯队。
4 G4 D( L, i) g, r$ D+ s5 C这三个板块也存在大量1.5-2万元/㎡之间的房源，主要是区域内的二手大高层产品。同样是大高层产品，大多数品牌物业一般，产品力不出彩，个人认为相比之下，既然产品都不好，不如选一个更好的地段，加入到第一梯队第5小梯队了。
2、千佛山、古城、双井、山大路
! f. ]! n. x' I3 j/ Y这4个板块应该是争议比较大的，有人认为济南的核心就是千佛山、大明湖、趵突泉，所以这里是济南楼市的魂。也有人认为这里已经完全被淘汰，未来房子会继续贬值。
  C& a5 [, i" S2 u4 P4 r老城是历史，是人文，他的光环永远不会褪去，现在老城板块缺的是新楼盘，所以一旦有高品质的新楼盘，房价甚至可以和第一梯队的竞争但是我们也不能否认城市的发展。
但是我们也不能否认济南政治、经济中心的东移，产业人口东移导致老城无法再创辉煌。老城有一些点式的房价高地，也有很多区域有大量老破小已经很难收到欢迎，所以很难全面发展了。如果新房量快速增加，稀缺度就会降低，板块还会降级。
老城区，中短期内只剩下了地缘和情怀。
3、和谐、盛福、港沟、领秀城区域
0 a& N& K. A; L# F6 p; B" c1 _# m盛福、港沟的本是有望和二梯队其他板块平起平坐的，但是因为片区对其他的产业区域依赖较强，居住为主，且整体市场的低迷，近两年的发展并不如意，逐渐退到队伍后列。
7 V& |7 w& k& K# M. T盛福，位于高新核心商圈北部，处于历下区，片区位置优，南侧配套齐全。
. z8 r9 v& X5 z8 T9 q盛福板块算是经历了济南楼市短视频时代的过山车。2019年左右因为竞争楼盘比较多，被自媒体喊出了凉凉，2023年因为楼市的小阳春，有自媒体评价这个板块未来房价将达到3万+，现实是该板块房产同质化较强，上行动力并不足。
. s6 v0 \& w/ E& B2 H1 C该板块内的新房产品小高层价格多在2-2.5万元/㎡之间，大高层价格在1.5-2万元/㎡之间。因为片区内新房较多，二手房品质较差，所以二手房压力较大，不建议选择。
港沟原本一山村，得益于旅游路光环，得益于汉峪金谷，得益于仁恒、龙湖和近期凤栖和鸣项目的的带动，口碑发生了很大的改变。目前片区内的新盘平层产品在品牌和产品力的带动下，价格能达到2.5万元/平左右，部分别墅总价更是能达到600万，卖点主要是产品和环境。如果除去产品的光环，钢构板块当下压力也比较大得，毕竟历城区的教育资源与历下区还是有区别的。
& D# ]; B3 J9 Z" }  o  D) Z+ X和谐和领秀城区域属于区域地缘性改善购房的核心位置。
和谐片区卖点是片区内繁华地段+经十路可便利通往济南东部，在槐荫区的确很难拿出能和这里PK的板块了；无奈的是伴随着济南的东强，或者下一步将北跨，区域内基本上已经看不到前景，所以购房者主要是地缘性的改善。
领秀城片区的门面是教育和环境。但是现在济南向东产业转移，在济南向东拥有了更多山体资源，在学区不断分化的当下，片区的光环已经开始迅速衰退，个人认为只适合重视学区，适合地缘性的改善及刚需。
整个二梯队选房的难度在于，该跨越梯队选一个小面积，还是降低梯队选一个大面积，关于这个问题还要具体到房源具体分析，不能单纯的在梯队之间选择。
3、第三梯队板块
2 ?/ k% z3 I  b  Y0 E第三梯队是济南的主力购房梯队，这些位置住的是济南的未来，济南的希望，是刚需选的重点板块。这个板块的房价最接近济南得房价均价，包含的板块也较多，个人认为更值得选择有雪山、唐冶、张马、章锦神武、西客站、北湖、华山。

这些板块的改善产品房价会达到2万元/㎡，主要是靠开发商品牌和产品力的推动，比如唐冶的凤鸣润府、雪山凤鸣润府、保利鹊华赋；雪山的万科城、雪山境大面积；张马屯的文誉城洋房；章锦神武的青云阙、金茂府、春月锦庐；西客站片区的保利琅悦、龙湖御湖境；华山的洋房等等等。
其他的大多数产品房价在1.4-1.8万元/㎡之间，区域之间因为产品不同会有明显价差，同类产品价格差距并不大。
第四梯队主要吸引济南的刚需客户。在这里提醒一下，很多外地来济南购房的朋友认为位置较偏。对比一线城市和其他省会城市、明星城市，在济南的这些刚需板块要幸福的多，因为他们距离城市的核心区并不远，比如唐冶到达CBD也不过十多公里，而且区域内有很多产品，能够实现自我供给。
关于这几个板块，相信大家看到过很多分析与对比，主要是想知道未来哪里会更有潜力。
, d8 F+ {% }, z! Y9 N! e, K( N我个人的结论是现在不要过于纠结这个问题，他们现在是平级的。当下城市自己都不知道该怎么发展，我们怎能给予确定的答案？
济南如果继续向东，那唐冶自然受益，但是目前看向东的动力并没那么足了。
济南如果北跨，那么张马等位置会得到提升，但目前看向北的难度较大
! v& g% g  K8 m4 Y0 b6 v3 d: ?所以个人认为刚需买房，还是要贴近自己的需求，交通、教育、配套三大件，重点考虑。
+ C  r9 D5 ]5 s' g+ h4、第四梯队
% F; S7 {/ ~% B6 L第四梯队的房价多在1-1.4万元/㎡之间，作为济南的主力刚需置业区域，包含的板块同样比较多，有新东站、济钢、孙村、彩石、医学城等。

因为第三梯队内土地减少，未来几年第五梯队的板块会进入刚需市场的舞台。再次提醒济南的刚需朋友，这几年济南的新房房价变化并不大，很少明显降价，也没有明显的涨价，但还是给很多人买房带来了遗憾，因为等来等去，越来越偏。
这些板块大致分为两种情况：
一是做了比较全面的规划，比如孙村、新东站、济钢、医学城，均是产住一体，定位不弱于唐冶西客站。但是因为城市规模已经足够大，而且收到当下经济发展的影响，预计兑现时间会较长。
二是靠环境和独特的地域稀缺加持，比如华山、北湖、彩石，但是因为产业支撑比较弱，所以前景也不很明朗。
) e& T' M6 s$ t9 F+ x# E; n第四梯队因为资源和产品不同，也存在单价比较高，达到2万元左右的产品，比如彩石的森林山、孙村的云麓公馆。但是大多数的房源价格在1-1.5万元/㎡之间。
3 N2 ?5 S* M! f: u8 h% F9 [9 T该板块建议地缘性；有特殊需求的，比如环境、医疗；或者地缘性刚需可以考虑。
: I- X9 ^: E. Y5、第五梯队
! U7 u# g# P7 v# S7 a* l+ q第五梯队就是文章开篇地图上的边缘位置了，房价在1万元/平米左右，包括郭店、党家、美里湖、药山、腊山等板块。

: N  h8 G8 Z  D- E" e5 a由于地处边缘，而且片区内没有大的规划支撑，没有产业支持，所以短期内看不到任何前景，主要适合地缘性居住。在这里生活方便，在这里生活习惯了，在这里有亲戚朋友可以考虑。但是不能过度的考虑地缘，毕竟未来可能是孩子们的。
, K7 M7 P" k# q) k以上是济南的房地产板块梯队，因为市场太大了，并不能详细到每一个板块，每一个楼盘，但是宏观层面的内容，我认为是是目前济南讲解的最详细、最干货、最贴近事实的一篇文章了，相信能给大家带去真正的帮助。原创不易，也请看到这里的朋友，能帮我点个赞和再看，十分感谢。
' y5 Y8 e# u6 o; {( j7 ]; P! x受到篇幅影响，文章中并没有清晰的区分新房和二手房，很多朋友会关心到底应该选新房还是二手房。什么房子更有价值，原则上和他是新房还是二手房无关，和价值有关，有些房子时间久了依然增值，有些房子第二年就贬值。但是有一点我们一定要注意，新房再过10年是10年房龄，10年房龄的房子再过10年，就是20年房龄了。
! n9 Q" |$ d/ n" x, A以上是济南的房地产板块梯队现现状，这应该是目前济南讲解的最详细的一篇内容了，相信能给大家2025年选房带去帮助。