业主531万买房 10年难办房产证

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惠州江北合生帝景湾H1栋和E3栋因超容积率建设，至今尚未办理规划核实手续，因此房产证无法办理。
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10年前，尧女士花费531万元在惠州江北合生帝景湾购买了一套房子，并顺利完成了网签和契税缴纳。然而，产权证却迟迟未能办下来。尧女士的情况并非个例，许多业主多年来也遭遇了同样的问题。他们不断向相关部门反映，但问题始终没有得到解决。针对尧女士的问题，惠城区自然资源局回应称，目前尚未收到开发商的不动产首次登记申请。按照相关规定，只有完成首次登记后，才能为业主办理不动产权转移登记。惠州市自然资源局进一步解释，H1栋和E3栋因超容积率建设，无法办理规划核实手续，因此房产证无法办理。需开发企业补缴地价，完善用地手续后，方可办理规划核实和不动产权登记。
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问题
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. i6 t3 k) a% r; D: G3 v( M买房时网签顺利契税缴清，却10年未拿到房产证
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尧女士在2014年12月底购买了合生帝景湾四期的一套位于江边的宽敞平层。到了2015年6月，网签顺利完成，契税也已全部缴清。然而，购房之初开发商承诺的所有手续齐全，却并未兑现，因为近十年来，尧女士一直未能拿到房产证。目前，没有房产证导致她的房子既不能出售也无法抵押变现，给她带来了诸多不便。

5 i- d# C8 g4 x& `: B# {4 s0 L尧女士提供的购房合同显示，购房日期为2015年6月30日，房屋坐落在惠州市惠城区江北文昌一路帝景湾H1栋12层02号，建筑面积488.98平方米，购房总价为5313182元。合同中明确规定，开发商应在2015年12月31日前交付验收合格的房屋。
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$ S& l0 ^3 ?/ P9 N6 x此外，合同还提到，合生帝景湾四期的开发商广东合生帝景房地产公司，于2004年以出让方式取得了惠城区江北文昌一路2号的土地使用权，占地面积3.9万平方米。该地块在2011年获得了惠州市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》，并且已是现房，权属登记也已办理。
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尧女士对此感到十分困惑:“既然政府要求业主交税，说明开发商手续应该齐全，为何交了税后近十年仍未办理房产证?如果问题出在开发商，政府职能部门为何还要发放预售证?如果政府认为开发商有问题，就不应允许其售房，让老百姓承担后果。”

购房合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。合同补充协议第九条还规定，若因出卖人责任，房屋交付后两年内未能取得商品房权属登记证书的，从逾期之日起，每满一年出卖人需按已付房款的1%向买受人支付违约金；逾期超过一年，买受人有权退房。
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走访
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原有8栋楼未办证，业主投诉后补办了6栋

尧女士并非个例，许多业主多年来也遭遇了同样的问题。另一位合生帝景湾4期业主汤先生证实，4期原本有8栋楼都未办理房产证。大约在4到5年前，经过业主不断投诉，4期中的6栋楼成功办理了房产证，剩下仍未办证的H1和E3两栋。

( {2 I; F9 l6 h0 i另一位业主解释说，H1和E3两栋楼未办证的原因据传与补地价有关。这两栋楼与规划的五星级酒店位于同一地块，因容积率超标需补缴地价。当时地价差距较小，若及时缴纳便无此问题，但因拖延太久，现在的地价差距过大，争议难以解决。

$ p4 {' ?! H) v  i4 X, d% z知情人士透露，几年前政府曾要求开发商补缴四个多亿的地价，但开发商拒绝，导致问题悬而未决。
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尧女士表示，购房时合同中约定的商品房交付使用后550日内办理权属登记备案的条款并未兑现。她质疑为何开发商能拖延10年不去办理登记，并质疑政府职能部门是否知情。

: q) g6 L& g& F3 I3 b: d+ J鉴于开发商广东合生帝景房地产公司自2023年12月完成竣工验收后仍未申请办理不动产首次登记，尧女士于2024年8月向其发出催告函，要求10日内办理房产证，否则将依法解除合同。

) P. Y7 x/ c# s# ^9 o南都记者多次联系合生公司惠州区域相关负责人询问E3、H1栋无法办理房产证的问题，对方表示会将问题汇报给集团品牌部门，并强调员工未经授权不得对外发表观点。负责人还指出，这一问题属于历史遗留问题，关系复杂，涉及不同时间段的政策变迁和多方面实际情况。
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2 ~5 ^' |6 X1 q7 N- W8 d回应

; m6 d3 V% n$ z7 G$ E, L/ ]6 O惠州市自然资源局:
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, E: p# D8 k+ a3 ~0 J, ^尚未办理商品房首次登记 暂不具备办理不动产转移登记条件
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关于惠州合生帝景湾H1和E3交楼10余年无法办理房产证的问题，惠州市自然资源局给出回复。截至回复之日，尚未收到开发企业提交的惠州市惠城区江北文昌一路2号帝景湾H1栋和E3栋的商品房首次登记申请。因此，由于这两栋楼尚未办理商品房首次登记，暂不具备办理不动产转移登记的条件。

" t* z' l( q- d* W" W. B经核查，广东合生帝景湾房地产有限公司于2008年办理了位于惠州市江北13号小区的H1栋和E3栋的《建设工程规划许可证》。然而，至今尚未完成规划核实手续。

+ g- h8 u2 v5 @9 b7 y; U开发企业于2013年12月向原住建局申请H1栋和E3栋的规划核实手续。其中，6栋符合容积率建设要求并已办理规划核实，但H1栋和E3栋因超容积率建设，需完善用地手续后方可办理规划核实。这导致H1栋和E3栋无法达到办理规划核实手续的要求，进而无法办理房产证。
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目前，E3栋和H1栋无法办理不动产权登记的主要障碍是补缴地价。惠州市自然资源局已与合生公司多次协调补缴地价事宜，合生公司表示愿意配合，但具体决策还需由公司内部完成。
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因此，需等待开发企业缴交完相应地价款后，方可申请E3栋和H1栋的规划核实手续，并办理项目竣工备案。届时，才能申请办理上述两栋楼的不动产权首次登记，并最终将不动产转移登记至小业主名下。
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微评

监管部门需强化责任，依法严惩违规行为
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惠州合生帝景湾两栋楼的多名主业，花费了真金白银买房，却近10年未能拿到房产证，这严重损害了业主权益。开发商出于利益驱动，超容积率建设，这是明显的违规行为，理应受到处罚。而监管部门期间也存在监管缺位，这一问题拖延多年未能解决，造成有关部门公信力受损。

( K. Y( P- m5 g* w6 F6 c9 F要切实解决这一问题，监管部门应强化责任担当，严格监管开发商，确保其项目合规合法。对违规建设行为，要依法依规处理，督促开发商补缴地价、完善手续，保障业主权益。同时，要加强市场日常监管，建立长效机制，防范类似事件重演。此外，应提升购房者风险防范意识和维权能力，共同营造健康、稳定、可持续的房地产市场环境。

8 j" n! u6 I9 g统筹:杨振华 董淑云
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5 k7 t! |% a& m* w4 B! Q, U% S' p采写/摄影:南都记者 蒋奇政 张嘉培