惊雷！南京首次集中供地，房价地价要下跌？

最近更新速度变慢，不是因为我们懒，是因为作为地产从业者，集中供地政策出台之后，我们的工作量指数级上升，加班到深夜成为了常态，实在是没有精力顾及公众号的写作，这里向大家道歉。

) X! T' h- @2 r- M- I% I* t
当然，我们也保证，之后会尽量抽时间，保证文章的更新，
7 t* V$ V- ?$ k. \  W​
) {' {4 f! s+ `6 `8 }
在这次土拍前夕，我们觉得有必要和大家分析下南京首次集中供地会传达的信息，为大家买房提供一些参考。
$ Q6 J+ c/ p# V* B

$ y$ s4 f7 X! \) w01


集中供地政策达到预期了吗？
! l7 S0 f" P2 w& L0 `7 E

在聊南京集中供地之前，我们先了解下那些已经完成首批集中供地土拍的城市，看看他们的集中供地情况。
" m: k$ M% ]. a9 H2 ^4 O
7 ^" a5 M  Q" O: E3 U
首批集中供地的城市总计有20多个，已经结束的城市包括杭州、北京、广州、重庆、无锡等，整体来看市场分化严重。
- [1 j8 D3 ^" D$ T1 {4 x

从部分城市的土拍结果来看，集中供地并没有达到预期的效果。
2 c# F8 W" v1 J. I
" w6 q( O2 i  b3 m6 K
因为，土拍市场非但没有降温，反而更火了，土地溢价率高到离谱，地价封顶后竞自持竞得疯狂，有人惊呼，这不是集中供地，这是集中抢地。


  T& L$ M" g, A8 p) `; X


+ y( K5 c( V( R3 H# r
图片来源：漫画自制
# C, s; E, T4 |; W
+ W' |0 b3 D9 c$ q8 F& R& A. W
; j+ z; U& S: `& o0 Y4 o" ?8 Z比如杭州。


4 V. e/ e: w5 U“5月8日，杭州首批集中供地收官，两日成交总额高达1178.2亿元。成功出让的57宗地块中，44宗地达到封顶价，平均自持比例达16%。

. e, @8 N8 f+ E! g+ u
其中，杭州地上房地产集团有限公司以10.92亿元上限价竞得的城东滨湖新区单元自持比例达40%；建发地产竞得的拱墅区祥符东单元地块，则需自持38%。”
4 k# o, `' B1 A# v

6 M, t  x- I: i" U' p0 V



; l' n8 ]/ V& z* W' D图片来源：好地讯
  s5 g+ R  w7 W* r4 t

要知道，建发拿的这块地是个商住地块，一共可售的住宅面积占比也就在50%，扣掉38%自持，剩下可售住宅建面，只有10%左右。


换句话来说，建发花了大价钱，拿了个不能卖的寂寞地…

; D9 c* i- o4 v' V2 S
那么南京呢？从已经获取的消息来看，即将来临的南京土拍也是腥风血雨。

2 Z# c1 C; a. L. A: g3 l
! d4 E0 q* t8 j& d# U1 u% g% r
1 I' |. J* c* ~当然，南京土拍和杭州土拍政策还是有所区别的，地价封顶后大家开始摇号撞大运（这两天九华山、鸡鸣寺、栖霞山等估计全是我们的同行……），不会出现拼自持拼到开发商自己都懵逼的情况。

! S9 c, g* u: r* ^$ W# P. g
" e; u, {6 W. @8 c2 r& k鸡鸣寺：自古南京开发商土拍、百姓购房兵家必争之地


* I" J2 k* Y2 Z/ ^: r3 j

# p1 M; K7 u  X# v$ x图片来源：公众号南京
. b5 m3 T# v) `. S/ [
3 u! [: b5 E( H
. R% z4 n8 Z& k' |  w什么？你说南京会不会都摇号？

; r1 i9 R& Z) @0 F1 t
# p; ]  I7 z. A* V学霸负责任的告诉你，根据我们了解到的情况，除了极冷门地块（比如淳化、滨江等），肯定都要摇号的。


& L7 q7 A- n) v0 c' f甚至汤山，对，你可能永远不会去买房的汤山，学霸预测也要进入摇号！本次南京土拍的惨烈程度可想而知。


集中供地先聊到这，下面咱们长话短说，我们从江北核心区说起，聊聊这次土拍对购房人的有用信息。
% x+ R- \  F9 b

* N& V# m" {+ u( Y5 x02
& U+ T' |$ p3 F7 A* M5 \
+ h  X' W: o# g+ T, \2 ^
敏感区域地块毛坯限价不涨反跌？

7 }$ M0 a, e  H7 r  e$ J
' d: C  S$ a1 Q2 C. Q敏感区域是指：江北核心区、河西南、江心洲。
9 M' f$ d8 G, r& ^1 |
+ x; ]% S8 u5 g1 q4 j- L4 I* [
之所以称之为敏感板块，是因为这几个板块吸引了太多南京购房者的目光，也是最能反映南京楼市热度的板块，具有高度的zz敏感性，这几个板块不能轻易涨价。
1 l7 _) Y3 G6 |+ F

7 q4 Q( h& g  o4 o7 J; U; X8 w不是标题党，毛坯限价确实降了。

7 b$ o7 U7 l; |9 o( B
（防止有读者不太懂，所谓毛坯限价，是指政府在出让土地时规定了最高地块住宅最高毛坯售价，开发商拿地后不得超过这个价格。当然，毛坯限价限的是毛坯价格，精装包不受此限制。）


先说江北核心区，这次一共挂了4块地，三块位于健康城，低容积率小洋房，就在栖越府北边，观山悦南侧。
" X! x( p' @3 d/ U% D
$ o. N& I9 k2 o# i# U5 p( B, s3 I



0 e7 J! h: \3 m9 \
) h2 z) r( e. e% G
4 _9 O6 h" s0 m
. q, _/ J) T& f" e这几块地G07、G08、G09(容积率1.5）毛坯楼面价限价低的离谱，只有30755元/平方米。


要知道去年的高容积率南工大板块，毛坯限价可是上了32000元/平方米的，过了一个年，毛坯限价反而降了。
/ _, I: F' F6 A* P4 B7 Q

, l/ H, G* d( w  z; n然而，土地上限的摇号地价，基本没变化。这既要保证政府卖地收入，又得保证zz正确性不涨房价。
$ `) [( v8 v6 a# Y) Q8 b, q9 b; h
2 ?: g: p$ f# s8 E+ R- b  o
开发商在中间难受了，你猜开发商怎么解决这个问题？
/ n8 }# ~  |4 f: E

5 G! q% @  T9 I8 S5 ~/ u9 [( q不过，也有例外，G12地块，靠近华润国际社区（纯正的倒挂），毛坯限价反而高的离谱，达到了惊人的35000元/平方米。


" C% p8 p4 G' \, W2 N华润国际社区，江北二手房标杆之一
# N$ z6 E8 C' H7 T  g- i% t! L
& O: ^1 q$ O7 K, f2 T



; u9 ^- i6 p+ a0 V& p& s$ O
于是一大批江核的中介或者销售都疯了，开始营造恐慌情绪，什么江北新房要4万啦……你咋不看看旁边毛坯限价30755元/平方米的地呢？

+ {* [. O9 U& k, J( W4 G
& l8 p# e4 p9 ?6 y


1 Q0 e0 l% k5 d
6 u, e1 h% v% ]- H- c* R! r图片来源于网络
* O; ~; d% U7 m1 P, Y  [
# r) _+ D& o* z- {; M
这块地为啥限价这么高，只有一个原因，这是一个勾地地块，开发商承诺把京东引进来（大概率），所以政府投桃报李，多给开发商赚点，就这么简单。
- |$ l# o8 ]4 W9 G0 S% L
3 \/ c1 }$ m+ M. ?7 v. [, ^' F
0 e0 z9 n" e( p8 Y市场没有疯，亲爱的读者们不要恐慌！

" x* g& y$ o+ e' n5 [) y+ I
1 I) @1 Q0 V+ c) R$ d5 q. M5 q: ?再说说河西南和江心洲。河西南和江心洲一个毛坯限价44440元/平方米，一个毛坯限价40783元/平方米。

. v" \7 c/ P' ~( y

: n! J$ r2 m' Y; H7 s  g& Y+ T
8 M2 t* `: _; W# i" j
' l- j2 ~1 v% e/ y

# H9 M% s. Y) I- o7 w
看看河西南的融创和万科，都已经奔6了，位置弱一点的建发，也是53000元/平方米的价格。


再看看江心洲的中南，同样也是53000元/平方米的价格，是不是瞬间感觉穿越了，房价又跌回去了？非也，这叫什么，这叫zz正确。
' z, S' h4 ?( ?, N9 w$ ]
6 X7 H9 ^& I% V
4 C9 ~2 h7 v5 f- p* L7 Y
/ B8 L5 p: Y$ ]1 ~; {) v




: I4 n+ H- m) X# y+ V总的来说，比较敏感的江核、河西南、江心洲，毛坯限价是相对稳定的，甚至是稳中带降。

4 p8 m0 i8 l; I9 V8 ]- V; @
如果你能以毛坯限价的价格买到这些区域的新房，还是有不少的倒挂空间的。
" n" w4 W/ z) G" L
7 X8 \) ]: f# T3 x+ z


# y5 G( S$ ^! y4 P03
' T; j- B% ?& ~/ G7 a1 H3 `# `# S0 S

疯狂的精装包？


# O" Z, g! Q3 W0 Y. V8 O- @  j之前说过，楼面价限价降了，土拍摇号没怎么变，开发商怎么办？换句话来说，面粉价格上去了，面价价格没怎么变…卖面包的怎么办？
* E2 [) ?/ Z( r- e
0 d; ]; }- f1 u3 B1 ]+ t% o1 ^( w



5 {" d$ y, y6 X1 b


当然是精装包了，学霸敢保证，南京后面的精装升级包会越来越夸张，是否会有相关政策限制暂不得而知。
. S- I1 T" a- ?# c: T- s
8 [' `8 T; s* S+ v" t7 P7 w" q
目前南京市面上最高的升级包是鼓楼滨江的江望润府，套路王正荣2000（基础包）+4500（额外升级包）的升级包组合打的购房者措手不及。


很多开发商，我是说很多，简装房精装房是这样的


! D- ?! N3 ~9 H9 ]; U8 N' U
# [) j+ j1 o+ v3 Y& i6 R
2 i( L: u" W! t3 @' X1 k5 x" a侵删

2 Z, t: J! c; c7 q6 o6 B/ r  x
2000+4500，现在觉得高？未来可能会成为未来高端倒挂片区的标配，甚至2000+5000，6000也未可知，用精装包限制倒挂…

  f/ t& M, D6 `% l3 N3 `5 z
说到这，我们其实想说的是，各位购房者，后续的楼盘开发商更会变本加厉逼着你买包，同时包的性价比也会越来越低。
( p8 G& s( j; h

2000+5000总共每平方7000的精装，说实话可能开发商自己都不知道该装什么。
2 m* e9 O! C% f4 N5 i( B

如果，我是说如果你能够有途径让开发商通知你开盘，能不买包就别买包吧……

" F5 A7 F3 I6 z& O7 Y
今天暂时就说这么多，之后文章接着聊南京集中供地的其他版块。


  e$ B- `! k# @. c$ t欢迎联系我们！
5 ]0 h) Y3 b) P2 ~( c

END


欢迎联系我们：
6 z1 ]; K) w1 j2 t& @& \


4 P$ r) |/ I: F5 q; Q% c. p
7 F) M( H- O/ J/ h/ A! r9 T4 O

8 P; X5 m, m, P7 q* g

" [( v2 Q1 P. [6 s7 M( z& B2 S9 m. _


3 A( A1 n3 P3 X; @4 Z$ F% U8 O  u0 V