北京楼市:中产返贫催化剂,现在调整还不晚!

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
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* n8 E: Z# {3 H; M# ?) ]8 B<hr/>Q:提问:京总好！关注京房会一段时间了，感觉分析到位，非常专业，相见恨晚。我现在家庭房屋情况如下：2020年5月花费520万以孩子名义在广安门内购置84年56平五层（次顶）小房子，当时考虑孩子上班方便，又考虑西城学籍，目前预计570万左右，2021年以我们的名字购置沿海赛洛城七期二手房，加中介费等共计花费830万，精装修，目前预计880万左右。在昌平东小口有一套无房产证的改造房，六层带电梯的四楼，小三居，建设用地，现在出租，有可能以后办下房产证。济南有套自住房，2017年次新 ，93平，因照顾老人，这套房暂时不考虑出售。海南文昌有套小房子 约五十万左右，我们想养老去住。我现在北京济南两边跑。因为孩子工作单位搬迁到永定门外，现在还没结婚，近六七年用不上学籍，我们担心以后西城老破小继续降价，
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考虑是否出手，再添一百万左右换成一百平左右新房？这几天看了西红门片区的玖玥城、橡树湾，十八里店云筑，还有一个情况让我们也很纠结，孩子单位有可能2025年搬迁雄安，但北京肯定要给她留一套房子，我明年就退休，爱人也还有六年退休，我们需要留一部分钱养老，所以不能都放在房产上，不敢加太多杠杆，最多孩子贷一百万的公积金，我们再添一百万左右， 另外，沿海赛洛城的房子我们原来也有想法出手，不过现在行情不好，我们装修也很费精力，而且居住比较方便，有车位和充电桩，所以是不是可以过几年孩子稳定下来再考虑置换？综上，请京总帮忙分析，一是我们有没有必要在明年三四月份出手西城广内小房子，换成新房？二是如果有必要出手，新房买在哪里，孩子上班比较方便，又能保值增值？西红门还是十八里店？或者其他项目？三是赛洛城的房子最晚啥时必须置换？四是京总对我们的房产还有啥优化建议？十分谢谢

A:回答:您好，感谢信任！广安门老破小和沿海赛洛城这两套盘保值性无需担心，老破小在东西海朝这四个区域长期价值很好，老房子本身是不值钱的，值钱的是它所占有的地段资源，本身城内的土地资源就非常稀缺，不像城乡结合部或者正在发展的新区有大量土地供应，这种区域出让土地建的大部分都是以刚需为主，未来大量新房涌入市场对老破小会是致命的冲击，相反城内的核心位置没有土地供应，也就没有竞品，在这种区域置业的人群可选择性也很小，要么就是以更高的成本选择品质稍高一些的大盘，要么就是老社区，除此没有第三选择;可以参阅星球文章对老破小的提醒; 沿海赛洛城这个盘的优势是流量足够大，应该说在朝阳可以排到前三，百子湾本身就是一个超热门的刚需聚焦点，流通性保值性都可，结合你提问的第4条：如果你们有可补充的资金，应该把这两套中的其中一套做升级，
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这两套盘按照最高的预期也就是保值性良好，大波势来了也能跟着区域内的大盘往上走，但不具备大跃升的条件，每一波反应最快的产品是板块内的高品质楼盘，稀缺户型，不管是两居还是三居，涨幅最大抗跌性最强的都是主流户型，参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;这是市场严重分化后最明显的变化，你们做升级应该瞄准这种产品，从长期更有利于固定资产的成长，效率也要比持有2套纯刚需要高; 我不太清楚西城那套老房子是否是孩子在住，如果你们两套有一套是出租的性质，可以考虑2合1，因为你提到孩子25年有去雄安的可能，加上你们养老的话可能也不在京，基于这样的变化，就没必要在京留2套中规中矩的房子了，可以换一套好一点的大房子留给孩子，你们手头上的资金也很宽裕，这种效率要比单独升级一套更优，可根据实际情况重新考虑。最后关于你提到的西红门新盘，这种不适合你们，刚需北京的第一套房，为了居住环境和面积不得已才要到次级板块，而你们在京已有2套，下一步的方向应该是在核心位置升级更好的产品，而不是溢出到外围市场去打新，这个方向对于你们是错的，祝顺利！
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. o5 p* l' }$ P+ s5 Q8 PQ:提问:京总好~很喜欢看您的各种解答。也咨询下自己的困惑：北京两套房：1）望京季景200平四居，约1500W,一直自住。小区环境及会所都很好, 住着也舒适，只是感觉保值增值性不太强，且户型不理想；2）德胜九十年代75平两居学区房，1000W，租金收入一般，楼龄老，孩子高中已无学区需求，近两年政策因素价格跌得较多，现挂出的房源也很多。想着过几年价格回升后再找机会卖出？或一直拿着出租并保值？毕竟学区不错。未来几年即将退休，不知怎样做家庭房产配置更佳？关注居住舒适度及增值性。可否卖出季景换望京其它小区，保留学区房出租。看了保利中央公园，感觉太商业中心有些喧嚣/光污染；远洋万和公馆，中介提及其房间少面积大，户型不主流不易卖出… 可加现金300W，贷款不想负担太多。还有近两三年较忙，三年后折腾还来得及么？望请老师指点迷津，谢谢您
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3 c$ }  W4 r# a0 x$ _% p6 ?& pA:回答:您好，从学区房未来持续变化的可能以及你目前自住季景产品本身,你应该做全部脱手重新布局的计划，首先德胜的学区房，最大的不确定是人为干预性太强，一个好的投资品应该是市场决定的，而不是人为决定的，从未来教育改革的方向，你这套德胜学区都不应该再拿了，及时拔高逃顶不会吃什么亏，相反继续持有如果再被针对就要吃大亏了，你们已经没有学位需要，按照总价值1000万去计算租金回报，这个利润太低了,其次租金也本不是房产投资收益的主体，涨幅才是，租金回报率是基于房价停止上涨，作为理财的一种计算方式，而北京作为首都核心位置的大盘价格远远没有到顶，无产人群会看空市场，有产厚产人群会看多，而房子的价格不是无产人群决定的，是有产厚产的购买力决定的，或许在某一阶段这些购买力有所下降，房价显的有些脆弱，一旦购买力提升，那些好房子会出现报复性上涨，这就是目前北京的高端市场，现在网上看空的声音居多，导致很多购房者看不清，事实是所有的分析与预测都是通过多种维度去判断未来的一个方向，而不是解读现在正在发生的，那叫解说不叫预测，
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可以参考星球08#通货膨胀货币与房价; 关于季景因为地处望京所以保值性不会太弱，它成长慢的原因是太中规中矩，从小区资源，到户型设计在整个望京都是很普通的产品，而望京有100多个商品房小区，比它条件更好的自然有优势，望京不缺乏购买力，你全部出仓后2500的资金可以考虑保利中央公园150平的三房朝南的四居户型，也可以考虑东湖湾180平三房朝南的大三居和190的大四居，如果你还能加现金也可以考虑金茂府的220四居，你瞄准这个置换的方向不会错，如果说十年后的望京价格会到20万以上一定会是这些盘，就是你置换升级要瞄准的是未来海拔最高的楼盘，这些楼盘吃到的任何一轮行情都是租金比不了的，参阅星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;关于时机:你如果决定要动，最好是在近期就做准备，早拿到那些大盘心里早踏实，也无需担心后期的上涨，我见过太多因为工作原因没上心错过太多好机会的了，后期就需要付出更高的代价，祝顺利！
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5 z. ~- y/ D5 a- Y* T8 \. kQ:提问:京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产？看过星球内的精华帖和其他问答，大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行？如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢？还需要考虑哪些因素呢？还望您给一些建议～
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A:回答:您好，感谢信任！首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;如果你自持资金在200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你的期望的，作为投资一般我是不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是建议挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会，随着时间的推移一旦你的收入增加，有条件可以拿到更优质的资产就要果断换仓， 不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高，如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，这个租金很高了，同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区2居室，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街都不错，保值也很好，你买后即租，以及未来的流通性都可，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
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Q:提问:京总您好，默默关注有半年多时间了，真心请教，恳请指导。家庭名下在西北旺中海枫涟山庄有一套中偏高楼层三居，无贷款，自持200左右。全家目前工作上班在东城，以租养租居住，孩子上学问题已经解决，工薪家庭，年入30多一点。老人今年刚刚落户，老爸今年尿毒症确诊，需要长期透析。目前想着眼为父母养老，顺带保留一些资产或另外投资增值 有几点考虑疑问，1，中海枫涟山庄是不是要出手变现？2，考虑中海出手或过户父母，用首房首套资质在通州国誉未来悦购置500左右三居，作为父母养老房，老人实地看过，我们购买意愿也很高，因为它距离医院较近，但近几年老人可在东城随我们居住透析，所租房子够住，也不排斥，另外500左右总价在不动中海情况下可以贷款购买，承受负担。3，留下部分资产重新投资别的板块布局或者保守持有稳定理财。投资房产可以利用父母的首套资质去布局。请京总指导！
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$ d; I' a. [7 |$ f+ A5 x: l' _A:回答:您好,感谢信任!1、关于中海枫涟山庄是否出手变现;西北旺这个板块前期的成长一是房地产的普涨红利,二是区域高端产品的拉高,大概是在11年左右的时间,两个大开发商分别拿了两块地,一个融创,一个万科,万科做的产品是刚需改善,融创做的是纯高端,再往前面是亿城的西山华府,这三个盘当时瞄准的客群主要是海淀区;而海淀虽然是资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区;所以当时这三个盘吸引了众多城内的置换家庭 而一个板块完整的生命周期是从炒概念、炒地皮、到最后的炒配套和炒供需,参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/认识新区,西北旺是在炒概念和炒地皮的时候涨幅最大,后两阶段基本已经停止了,今天西北旺的配套和一开始一样,如果没有大笔投入和改造力度,未来再往上走难度很大,所以这个板块后期的涨幅就很差了,如园和融创的品质在整个海淀北部都是品质比较高的,但在海拔上却不高,很难再往上走了,主要原因就是这个商圈的成长环境不好,一个楼盘最终的价值是有区域资源+自身资源组成的,两者缺一不可,海拔高的楼盘都是具备了商圈资源的稀缺加上自身资源的稀缺,从这个维度看中海已经吃到了炒概念炒地皮的行情,如果你再想吃配套和供需周期太长了,并且有不确定性,最优且最稳健的方案就是现在脱手做置换升级了;可以参考海淀跑赢大盘选筹导图,
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% p5 R) Y+ g" g" J/ `2、关于国誉未来悦;这个盘不在通州现有的核心圈,也不在未来的发展方位,你可以参阅星球精华栏83#通州跑赢大盘选筹导图,从上营大桥开始沿着运河一直往东到东六环为止,靠近运河附近的纯住宅商圈次新和纯新都很好,脱离了这个范围原则上说即便通州有利好,受影响也不会很大;你应该先考虑升级中海枫涟山庄,三居室可以回1200到1300这个样子,既然你们在东城上班,可以以工作单位作为参考在附近布局,尽可能的去拿优质大盘,至少要保证家庭名下有一套这样的盘可以吃到未来的涨幅再考虑第二套,否则你数量虽然多了但不一定能吃到涨幅,祝顺利!
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8 P6 H. Z- W0 r( y$ D% L  _9 e% [<hr/>公众号知识星球内部文章
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
9 S$ r( H& u% ]1 m$ q07#巧用杠杆，贷款的利用
41#理解房地产泡沫
; Q/ X1 d! ^+ @微观类（部分文章）
' z! U) v( p7 C8 x4 Z11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
  r3 Q6 i! k0 a. L* v2 u# s12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
6 l1 M( C0 ~; ]5 A6 [+ w- m' Z13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
" x; r4 t% p* {: X$ Z( y/ A14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
9 I' {% k9 M, ]9 w; G- W! b15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
( S7 w+ y8 x2 T$ ~3 a2 G- s81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
3 N7 W8 V. S9 E8 K4 n83#通州跑赢大盘选筹导图
' g. t7 @7 m) b9 t84#大兴跑赢大盘选筹导图
& f* f0 r, K+ m( d0 t- `( }/ c# I/ L84#北京持币200W以下的投资术
; H! M6 i7 S: r; ^  k2 z9 `86#丰台跑赢大盘选筹导图
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