认房不认贷核弹级利好？你可能想错了也说不定

8月25日，三部门正式发布认房不认贷政策，将这个政策下放到各城市的政策工具箱，根据因城施策自主使用。发布之后引发各自媒体及房产中介集体高潮，纷纷大喊核弹级救市来了，一线将会爆发大量需求，房价估计得原地升天。

不过真的是这样吗？我倒是有个不同的看法，供大家参考。

: c" }9 Q6 A1 G3 ]6 Z- e首先我们来看下什么是认房不认贷，所谓认房不然带用通俗的语言来说，就是不看你名下有没有贷款，只要你在这个城市没有房，哪怕原来有只要你卖掉，都算首套，可以享受首套房利率和首付比例。

政策就是这么个政策，从各媒体的表述来看，真的会让房地产这个进入ICU的患者立马就从病床上跳起来进入KVT吗？
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如果你按着这些媒体的论调想问题，是不是太过简单，太过线性了一点。
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1 u* k0 c/ g: Q1 a本人不是什么数据大拿，搞不出什么花里胡哨的数据战争，我就从最简单的逻辑，来思考一下这个问题。

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0 B4 H3 [8 b! ^1 |3 o! F9 w首先利好的，当然是有贷款记录的人又想在一线城市购买房产的人，苦于首付比例太高，没法上车，在认房不认贷的条件下，相当于降低购房的门槛，无疑是释放了这部分的需求，不过这部分的需求究竟有多大，值得观察。
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在国家出刺激政策之前，我们要明确下，房子难不难买，不管是一线还是2345线，大家得有个共识，就是全国楼市，都不行。如果行的话，就没必要出什么刺激政策了，对吧。

( T# Z+ f7 |- D0 @2 z那么，认房不认贷这个政策，第二激活的是什么群体呢？从大量表述来看，第二激活的是一线城市的改善型需求，因为一线城市的房价单价高，首付比例也高，所以大家认为，如果认房不认贷在一线城市实施，效果应该最拔群，因为变相降低了改善型购房人群的购房门槛不是。
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好了，那我们就按这个逻辑下去，所谓改善型购房人群，那么他肯定首先有一套现有的住房在上海，以上海的房价来看，大多数普通人，不搞个6个钱包，背上房贷，是很难上车的，而且现阶段，他们很有可能还背着房贷没还完。所以想要享受认房不认贷，必然要出手现在的房产，也就是说想要激活这部分需求，就会对二手房挂牌量首先产生冲击。
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. B& r& A% S7 |% _: m" A& L8 h! X然后我们看到一个事实，现在居民部门的杠杆率已经到达了63%，我国是一个低福利国家，社会保障制度并没有发达国家这么健全，所以我们63%的居民杠杆率其实不算低。

在居民杠杆率高企的情况下，需求不足，如果认房不认贷激活二手房市场抛压，很难不去考虑，现在的韭菜是否可以接的住，前面我们已经有了共识，现在的房地产，在该刺激政策没有发布的时候，就已经萎靡不振，那新增量的二手房进入市场，是否会对价格产生踩踏，能成功套现置换的人又会有多少？而如果二手房数量大大超过实际需求，产生的价格战，是否会再度影响市场行情？毕竟大家都是买涨不买跌嘛~

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一线城市的改善性购房人群如此，那我们把购房的群体再往外层扩散，便看到了第三激活群体，打个比方来说，在同一个城市，购买了郊区房产的人，有机会是不是想把房子往城市中心腾挪，目的是为了获得更优质的资产，美其名曰核心资产，提高资产保值增值的能力。那换成全国范围内，也是如此，这是人为了趋利避害必然的选择。
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那么，我们可以想象一下，那些2345线城市的人也有可能这么操作，在房地产大周期下行以及中国人口负增长是必然的前提下，不说2线城市，345线城市房地产以后没有投资价值这件事，是个人都有所耳闻。
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那么既然知道了结局，那身处价值圈外围的人，是否有将自己的房产变现，然后置换更高能级城市的需求。

2 `$ `( {2 ?, R7 \+ _前面也说了，中国居民杠杆率已经63%，也就是说在认房不认贷政策条件下，无视原生城市的房产，直接拿出现金进入更高能级城市，以至于一线城市的人，已然不多，如果要做如此操作，更好的方式就是卖出低能级城市的房产来进行置换。

/ s: u* r5 _8 [. [7 Q$ o那我们是不是有理由担心，一线城市的认房不认贷，会不会对低能级城市的二手房市场也产生抛压。
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" m, a' ^; i& v0 M有人会说，就是要把一线城市的房地产搞热，然后形成财富效应，传导至2345线城市，最后让整个房地产复苏，那么是否考虑过，房地产金融化的现在，就和股票一样，想要这个行业上行，是需要真金白银来推的，而这个真金白银的代价就是老百姓更高的负债，我们现在还能重复08年那时，疯狂加杠杆的神话？

7 U5 \3 k. Y; L又或者是，如果这个认房不认贷政策的出台，没有把握好节奏，导致2345线城市，乃至一线城市的二手房抛压过于严重，最终蔓延至价格踩踏，是否会有适得其反的作用，反而使得房地产价格下落速度更快更猛烈？

. `) {9 v' E. w- w; a<hr/>凡是都是一体两面，有些东西在某些时刻是一种利好，是一种燃料，而在另一种时刻，却是压垮骆驼的最后一根稻草。
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以上只是本人肤浅的逻辑思考，供大家参考。