余晖下的房地产企业一定要做税务规划

' [, y9 R, L- M9 r( u（企业纳税拆解）

现在受大环境影响，楼市库存高，拿地成本却降不了多少，一增一减之下，利润就会摊薄了不少。房地产的营销模式来来去去就那些，也就之前“小麦换房”“大蒜换房”有点噱头火过一次，但并不止渴。项目落地的时候可能还需要分批结算居间费。

事实上不管大家愿不愿意，房地产整个行业都在走向没落，这段时间大家注意下就能看到，类似中建某局微信群骂人、设计院大幅降薪使劲加班且没加班费什么的新闻层出不穷，本质也是行业不行了。以前大家在里边可能也不爽，但是能赚到钱，如今不爽还赚不到钱，于是就爆了。

0 O% L; Y- B# o基于这种情况之下，要增加房地产企业实际到手利润，就需要做好税务规划和顶层架构设置。
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首先明确一个概念，在税务上房地产这种实体产业跟服务业完全不一样。


- M* Y& `6 P1 T, d0 m不止房地产，包括医疗、家具、汽车、服装等等都有一个通病，就是缺成本抵扣，几乎要实打实地交增值税。
那要解决增值税问题，就要对症下药。
比如申请各种总部经济增值税返税政策，有些地方不叫返税政策，叫特殊补贴，或者税收返还等等。
但不管叫什么名字，本质上都是返税，因为它是根据你的缴税额按比例计算的，增值税的返税比例一般会高于企税返税比例。
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参考政策
①《关于促进总部企业在京发展的若干规定实施办法》（京商务总部字〔2016〕4 号）[1]②《上海市鼓励企业设立服务全国面向世界的贸易型总部若干意见》（沪商综〔2015〕48 号）[2]③《广东省进一步扩大对外开放积极利用外资若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕78 号）[3]

具体是怎么操作呢？申请返税政策会涉及一定的架构调整，我们来看看山东矿机的股权架构来帮助理解。



0 I7 g9 }. C' P' e5 g! ]8 W架构详情
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5 f8 O3 R  b/ E' E5 T重点关注左半区，山东矿机的模式是：用恒新投资持股瀚金置业，再去拿地。

因为在这里，投资公司就是一个载体，是一个顶层的“盖子”，由核心受益人直接把持，往下是整个装糖果的罐子。
! Y) B* ~. e3 t* A% A4 g为什么这样说呢，因为基于居民企业之间分红不纳税的政策，投资公司的收入可以用在下一层的架构上。比如我们能用合伙企业去购置固定资产或者再投资有发展前景的企业。
/ R& Y3 R" ^2 l我们都知道中国烟草每年纳税上万亿，但中国烟草总公司依旧是小微企业，这里是同样的道理，因此合伙企业放在第二层。

2 p! y+ K" b+ `# F: g& L# `而合伙企业的下一层架构，再去申请我们前面提到的，总部经济返税优惠政策。
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+ T9 U& l1 V2 V# s4 g房地产行业增值税大部分集中在广告营销板块（6个点）和销售板块（13个点）上，总部经济返税政策的比例一般在实缴税额的38%~42%之间，视乎地区政策浮动。
2 `/ T/ Q' w' h" `7 I也就是如果房地产企业的广告营销和销售板块实缴增值税额是6000万，返税比例上我们取中间值40%的话，那实际返还的就是6000万*40%=2400万。

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（返税计算拆解，增值税取780万为例）
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这种返税一般分为季度兑现和月度兑现，后者是企业当月纳税，返税次月到账，考虑返税及时性问题，一般会让税务师对各地的政策先做一个初步评估，再去匹配和修改方案。
敲定方案以后，就到了落地环节，我们需要做的是，在有返税政策的城市用合伙企业去控股或设立一个子公司，有些人会选择设立分公司，但分公司没有法人资格，子公司有独立法人。
" r( n6 B9 @( W$ N3 n7 h- Q% Y1 a7 Y而且子公司的财务报表是独立核算的，在账上能做更适当的分配，如果没有其他特殊情况，一般还是建议用子公司搭建架构。
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此外，总部经济返税政策还有一个优点就是没有地域限制，通常一二线城市要么没有返税政策，要么门槛特别高，对中小型企业很不友好。
但对于三四线城市来说，他们每年的财政收入有限，迫切完成招商引税的指标，因此不但放开了许多限制，而且政策扶持力度也高于一二线城市。
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4 `' R; G- u% ?1 _5 _& B我们来总结一下落地流程，大致可以规划成以下三步：
①洽谈、修改落地方案并敲定
2 ?* A6 q6 ?! E( q  D; C②注册、入驻返税园区
; i% |$ O' k) ]6 R- {9 }( A③开票、获取返税优惠

最终达成40%左右的综合返税效果，合规且有效地规划税务。但也要注意，返税政策还有三个要点。
第一，返还的款项是直接打至企业公户的，本身还要缴企业所得税，因此在企业所得税层面还需要多做一层规划。
7 f: c1 x4 k6 [0 p+ U第二，返还本身可能不稳定，在选择对应的返税园区上，需要考虑当地政府的公信力以及政策稳定性，规避延误的风险。
! u" w: L+ u2 \' B! Z0 u5 Q6 R2 k如何避开这些劣质的园区，十分依赖税务筹划者的资源掌握量。只有量达到一定程度，才有办法引起质变去筛选出政策长期稳定的园区。
第三，返还一定要把交易结构设计到位，主体设计的要扎实，避免出现虚开发票的风险。
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以上就是房地产行业的税务规划以及架构设置思路，我是老王，感谢观看。
如有疑问欢迎咨询。
( V5 \* L! q2 j! t参考
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• ^其第二部分包括第一至四条，分别明确了总部企业的认定条件；可享受的资金奖励和补助等政策；申请奖励和补助的流程、提交的材料等相关事宜。
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• ^注册资本不低于 200 万美元，如以分支机构形式设立的，总公司拨付的运营资金应不低于 100 万美元。
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• ^规定，总部企业可享受新入驻奖、「一项目一议」方式重点支持、财政贡献奖励、用地保障、进口科技产品税赋减免、通关便利等。
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参考
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• ^其第二部分包括第一至四条，分别明确了总部企业的认定条件；可享受的资金奖励和补助等政策；申请奖励和补助的流程、提交的材料等相关事宜。
  
• ^注册资本不低于 200 万美元，如以分支机构形式设立的，总公司拨付的运营资金应不低于 100 万美元。
  
• ^规定，总部企业可享受新入驻奖、「一项目一议」方式重点支持、财政贡献奖励、用地保障、进口科技产品税赋减免、通关便利等。