房产暴富不过黄粱一梦，日本房价究竟是怎么跌下来的？有何教训？

2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。
如此贵的公寓说明东京依旧还是寸土寸金之地，但是这个价格相比较历史上的最高峰已经大大缩水。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而来，而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。

5 Z% c; d: @# B! ?  y  r  z/ p

! [0 o6 E# K3 @% m7 A9 t日本的经济奇迹

从上个世纪60年代开始，日本成为战后全球经济发展速度最快的国家，这也被称为“日本奇迹”。
+ H9 ]1 R9 E4 d( b4 c+ S* `" U- m
到了80年代初期，日本连续赶超意大利、法国、英国以及德国，一举成为亚洲第一经济强国以及仅次于美国的世界第二大经济强国，并取代美国成为世界上最大的债权国。

9 t: n1 D' a6 n) m$ x可以说，日本经济进入了耀眼和炫目的鼎盛时期，但是在这空前繁荣的背后，一场危机正在悄悄的酝酿当中。

; m- Z: U1 F0 @" M  \

) }8 ^0 I% {  U- ~“广场协议”

3 z9 E. v3 W' E" L3 V# V3 A1 X' |. Y在日本经济高速发展的同时，美国此时陷入了巨大的通货膨胀的压力之中，为了缓解通胀，美联储开始大幅加息，美元的汇率一度上涨了50%以上，甚至达到60%，但是这也导致了一个很严重的问题：那就是美元过强，使得美国对外的贸易逆差不断上涨。
$ z7 B, N- H9 i( B. {; X( O
那么为了改变此时的不利局面，美国便把跟随自己的“小老弟”们都叫到了一起：美国、英国、法国、德国、日本一起签订了一份“广场协议”，大家一致同意帮助美国让美元对自己国家的货币贬值，以缓解美国大幅度贸易逆差的局面。

  U9 A& K6 z" I) C1 _# s- u

  T5 a7 o, n! d3 N' s' x除了由于政治原因，不得不帮助美国以外，这些国家也都认为这是对自己“只赚不赔”的买卖，特别是对于当时世界第二大经济体的日本来说，日本企业此时正在雄心勃勃地走向世界，日元升值对这些资本而言实在算得上是一件好事。

# D( k" q& O6 R% E1 }. Q, W

但是日本忘记了一个事实就是：自己是美国最大的债权国，美国不可能不借此给日本设下“圈套”，果不其然，在“广场协议”签订之后不久，日元的升值幅度最大，三年内升值了85%以上，与此同时，日本的经济已经埋下了泡沫炸弹。

疯狂的“泡沫”时代

日元的不断升值，使得外需开始变弱，于是日本政府开始全力促进内需，以拉动经济发展。
& D8 d" \# c. D
1986年到1987年仅仅一年，日本央行便连降5次利息，降息使得大量的钱涌入到经济中，其中大部分更是流入了股市以及房地产市场，资本的逐利性以及人性的贪婪使得日本民众们开始纷纷买股买房。

在民众的狂热推动之下，股价疯狂上涨，地价更是暴涨，但是当时日本的城镇化率已经十分之高，房地产发展的空间十分有限。于是，在这种背景下，一个巨大的泡沫正在浮现。

7 t$ r7 `# s# y+ ]面对这种表面的繁荣，所有人都失去了理智，大家几乎都在疯狂炒股、炒房，为了追逐高额利润，房地产成为了日本各大银行的最佳贷款项目，有些银行甚至发放无抵押的信用贷款。
( y$ G8 |, L9 V0 X/ ~2 c0 F0 |: Z
为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司以及投资公司等非银行机构也不顾政策的限制，直接或者间接向房地产贷款。
7 J" E: e4 O1 |% _# H2 O8 b
( o6 O' w7 C: E7 e与此同时，国际热钱也不断涌入日本市场，国际资本的流入，进一步加大了日元升值的压力，更进一步推动了股价与房价的上涨，反过来股价与房价的高价又吸引了更多的国际资本，这种恶性循环使得泡沫越吹越大，特别是1987年之后，进入了所谓的“超泡沫时代”，当中发生的许多事情，至今令人生畏。
; I- Q3 S' P8 Q) O4 ?$ l3 l( a
' c6 I- C4 ~0 g4 g' c9 M

9 S1 \% v, ]- B2 ?6 O! t# T! q
比如当时有一个著名的说法就是一个东京的地价可以买下一整个美国，日本皇室的土地可以买下整个纽约，实际上这个说法并不夸张，因为到1987年底，日本全国土地的时价总额为1673万亿元，是国土面积为日本26倍的美国全国土地时价总额的2.9倍。
' Z/ F, n& q5 M
- d. O5 n* ~  c还有专门的讽刺画来讽刺当时的局面，有一幅画是这样的：日本外海因为火山爆发新增加了一个小岛，日本政府派人前往勘探，却发现无数房地产商已经在此处打得不可开交。
6 h0 ~  h+ L& t8 u/ ?( y% W

“泡沫”破裂
1 ]3 h" _( o. A, v
终于到了90年代，日本政府开始意识到房地产泡沫的可怕，新一届日本银行总裁三重野康上任，对商业银行不断施加压力，要求停止对房地产企业及股票投机者贷款，政府也开始对全国的房价实施综合政策，设立了地价税。一些系列举措直接刺破了这个巨大的泡沫。

4 K: m2 \" \9 E但是这个时候已经为时太晚，这些举措甚至在泡沫破碎以后加大了房地产下跌的幅度，进一步损害了日本经济。

( W! w, D, _# R
为了生存，企业开始售卖资产、抛售房产；被裁掉的员工因无力还贷，开始弃供，银行大量坏账；大量房产弃给了银行，银行开始拍卖房产；日本家庭的资产开始急剧缩水，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血……
2 B) [! Z( w( ~0 O" }
. l& v- @, Y9 s; @那么一直到今天，这种影响还在持续，这30年，日本的经济可以说都是萎靡不振，政治影响力也在不断下降，日本的超级大国梦破灭。
$ e" W& t# Q# V6 n( y

' i7 q1 s! j, z7 F, {( N$ o; m- [中国房市不会重蹈日本覆辙

那么每当中国的一些城市房价快速上涨时，“中国泡沫经济崩溃论”便会被一些人大肆互吹，将中国房地产与泡沫破裂前的日本经济相提并论的说法屡见不鲜。

但是中日两国的国情还是存在着很大差异的。

& d+ |) @9 P! T9 X6 \5 a首先，两国发展的阶段不同，日本经济泡沫破裂时，经济成长已经缺乏潜力，中国经济依旧有很大的潜力可挖。

其次，中日经济体制不同。日本是资本主义国家的自由主义经济体制，而中国则是社会主义市场经济体制，政府在其中起到了宏观调控的作用。

! g- Z' n5 X  e0 d, [( P7 H% U再次，中国地大物博。中国的城镇化仍在高速发展之中，住宅需求强劲，且中国地区发展差异明显，迅速上涨的房价一般只出现在部分一、二线城市中。
7 b' J  @5 P* O9 z7 k! N
6 F9 l# ^/ @# {/ p, d' `$ r9 _4 k

写在最后

不管怎么说，中国仍然可以借鉴日本经验，吸取日本教训，避免走上泡沫经济破裂以及经济长期低迷的老路。
; g+ L- q4 w6 v/ i6 s

1 j( f5 m1 t; S, r3 F2 J, K5 ]参考资料：
三爷.日本房地产泡沫崩盘启示录.[J]投资与理财,2021(11).
张子宇、叶佩君.日本房价启示录.[J]时代风采,2012(06)：26-27.
8 d* B% v; @; c' L- J* ^5 ?) K' Z

作者：乔木