楼市继续低迷，开发商出奇招，以旧换新，购房须谨慎

楼市在各种政策刺激之下依然掩不住市场的冷淡，往日的抢房潮在如今的深圳已不再，急需去化回笼资金已成为各大开发商迫在眉睫的头等大事。其它城市有粮、有桃、有瓜，可以用粮、用桃、用瓜换房，而深圳不到2000平方公里却住着2000多万人。可以说没粮、没桃、没瓜，拿什么换呢？
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作为中央最聪明的“幺儿”，自然有办法:“其它城市有粮、有桃、有瓜，可以用粮、桃、瓜换房，我面积小，土地少，没粮、没桃、没瓜，那我可以以旧房换新房呀！”于是，全国首创的以旧房换新房在深圳出现了。不愧是深圳，不仅思维一流，创造创新也是全国无城市可及。 最近，深圳南山区某楼盘项目，打出“以房换房，以旧换新”的海报。该项目分为A、B两栋，A栋建面为343㎡——555㎡的大平层公寓，共68套，毛坯均价为10万元/㎡；B栋为35㎡——98㎡的小户型商务公寓，毛坯均价7.3万元/㎡。
目前，以旧换新的只针对A栋大平层，B栋的小户型不参与。换房原则为: 以旧住宅换大平层公寓，等价交换，多退少补。新房价格以项目现场公布为准，旧房价格则以所在小区半年内成交均价为准。若半年内无成交的，则以一年内成交均价为准。这一创新的销售模式一出，引来了大众的关注。
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2 I, K9 t: p) @% E9 d& y! J2 n. C 以旧换新对购房者是否有利呢？
一: 先看面积，最小也是343㎡，按目前项目公布的均价10万元/㎡计算，一套最少也要3430万元。若你有一套120㎡的住宅，价值2000万，你把房子给开发商后还得向其支付1430万元。对开发商来说只赚不亏，而对购房者来说，花了3430万元买的只有40年产权的公寓，除了面积大，未来价值如何，一言难尽。
二: 公寓不纳入学位和入户之列，若想要入户和入学的应该须谨慎，否则，到时还行寻他法。 三: 公寓水电费不仅是商业化，费用比住宅高，而且未来转手税费也高得吓人。大面积的公寓出售难，流动性差，不适合“假富人”持有。
四: 以目前深圳的行情，我认为此项目定价偏高，花三四千万在南山要买与此项目同样大的面积住宅是有点难，但周边选择还是挺多的（只要有耐心），没必要花这么多钱去买一个竞争力比不上住宅的物业。
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以旧换新，表面看起来是对购房者有利，实则有利在开发商。以公寓换的是住宅，而且是面积小，流动性强，容易出手。只要在市场低于行情3%到5%，许多刚需都会抢着。从而开发商就会快速获得现金流，再加上购房者抵换补上来的资金，全部房款轻松获得，把公寓未来的风险转嫁给购房者。在当下行情，对开发商来说为了活下去迫不得已采用的手段。 所以，这种以旧换新的方式虽然好，但并不适合于每个人。如果你需要入户、入学，变现快，而且连你旧房都抵不上首付的话，最好别碰。这种物业只适合于大款，不差钱的人。作为普通的改善一族，还没有足够的资金买大面积住宅的话，宁愿蜗居在现在的旧房里也不要去换，因为，公寓的命运无法保证它的未来。