北京楼市：出生率快速下跌，未来房产会如何？

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
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1 K: C/ B1 u$ y% }) D' {1、提问：京爷，东城保利蔷薇链家上的两居室报价14万一平，那一居室东南向的均价多少是合理的？现在市场好像确实上扬了，想卖了保利的，买西城月坛的育民学区，这个时候是换房的时机么？想高卖低买。
回答：你好，先说说这两个板块的情况吧。东城政策不变的情况，保利蔷薇升值性应该还是会不错的。至于报价，可以比同户型成交价高一些，然后挂出来试试。而月坛属于最近成交还可以，价格没有怎么动的状态。理论上来说，不至于大涨了，未来基本上会平稳波动，如果有捡漏的话可以入手。如果要置换，可以在4-6月份左右卖了东城，然后看情况入手月坛。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。
( R8 n$ ~$ M& D9 S. C2、提问：你好，手头有一套知春里小区40平上车房（贷款利率4.2），了解到到北京出生2017年后快速下跌。因买房主要考虑保值增值，是否有必要置换其他房产？何时操作为佳？
回答：你好，我倒是觉得还有一定的价值，主要是板块好，小面积，利率也低。虽然出生率在下降，但整体板块价值不会缺失，依旧是大家关注的板块。当然，你要为了求稳的话，可以考虑置换到海淀次新一居室中，升值性好，而且很稳健。目前来看，未来楼市走势有些不确定性，可以考虑在市场平稳周期中置换。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布​。
4 m" d( B( G: n8 ~: V3、提问：京爷，学院里是否值得购买？现在没有车是否应该提前买车位呢
! V1 [1 X% @2 B  u; `/ s3 Y' M3 X回答：你好，值得，能买到就买吧。得看一下车位配比，比如比较充足，那可以不用买，车位未来起不来价，如果车位不足，那自然值得买。可以参见星球内部资料《新房看房选房攻略》
4、提问：总价800万左右，不考虑学区，主要考虑居住环境和户型的两居室，两个人一个在魏公村，一个在国贸，朝阳的话有什么小区推荐的么
回答：你好，如果考虑朝阳的房产，考虑到交通方便性，基本可以锁定在6号线、7号线、1号线沿线。可以看的次新小区有青年汇佳园、金地名京、金泰先锋、华纺易城。这些升值性和居住性都没问题。如果老小区也能接受，强烈推荐人民日报社家属区，可能还可以搞个公房三居。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
5、提问：京爷好，从投资增值角度考虑，西边是否适合以增值为目的的改善型自住房。从直观上感觉，出了西三环，无论商业还是产业看起来都比较萧条，比如六号线，过了慈寿寺往西走，整体看起来没太有活力。对于以增值为目的的改善型需求，相比北五环外、东三环，西三环是否相对偏次。劳烦给分析一下，谢谢！
  \" Z! U$ r. l/ x* @回答：你好，从升值性角度来看，我倒认为西三环或者更远一些并没有什么问题，当然相比于北五环外、东三环，西边的界限是不能出海淀。海淀五环内的次新改善类房产都非常有价值，因为相比于一大片老房子来说实在太稀缺了，而且整个海淀有产业，有教育，购买力实在强劲。举个例子，四季青板块就是充满优质的次新房，基本不缺什么客户，升值性也不错。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
/ S5 u/ @" }4 p( m# g6、提问：京爷，sfsd，一方工作在北土城，一方工作在亦庄。双方换工作的可能性都很小，尤其北土城的基本不会换。准备今年结婚，首付200万，有没有推荐的区域或者小区？看了几个区域，①方庄的芳群园（房龄老，但周围配套好)，②新宫的南庭新苑和悦谷首城（经适房不满二，高税费）③新盘西红门的橡树湾④石佛营附近小区 这几个您觉得怎么样？给评价下呗，或者有更好的推荐也可以说说
% ?( }& P; [8 N# {. b: W/ `3 T回答：你好，以下是我对这几个片区和小区的看法：
① 方庄的芳群园对于你们来说，交通通勤确实相对还算合理，不过板块这些年确实有些颓势，升值性一般。
3 n' W2 C* `( f9 q6 z# W0 e② 新宫的南庭新苑和悦谷首城，板块有些潜力，价格也实惠，特别是南庭新苑有一定的性价比。如果交通方便，倒是可以选择。
4 d' N+ }1 N! l# n③ 新盘西红门的橡树湾，品牌还是可以的，估计未来品质和管理应该不错，看中这几点的话也是可以考虑的。
④ 石佛营附近小区，主要是老房子为主，地段还不错，石佛营西里可以看看。不过对于你们来说似乎有些不太方便。
我认为还可以重点看看东城永定门外、景泰附近的小两居，交通通勤方便，也有一定的升值性和潜力。
可以参见星球内部资料《北京各小区/板块历史收益统计与分析》
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