3年后，房子是“随便挑”还是“买不起”？网红经济学家给出答案

显示全部楼层 · 2022-4-7 10:58:11

房价的快速上涨到底是好事还是坏事？对此不同阶段的市场有着不同的解读，对于10年前的楼市，不管是市场饱和度还是城市经济的发展，不管是对内还是对外，都需要一个较为灵活的经济产业链来作为刺激手段，此时土地财政、房地产行业就显得至关重要。对此毫不客气地说在那个时候，市场经济崛起的衡量标准就是房价出现起伏。
而对于10年前的楼市来讲，随着城镇化进程到了一定阶段。其次投资性群里涌入市场，此时炒房风气开始弥漫在热点城市，上游靠着高杠杆的金融政策，下游靠着囤房刺激房子升值，在这如此尴尬的局面下，所谓的房价上涨就是财富的过度聚集，并非政正常走向。正是因为如此，调控政策也是逐渐加码，整个楼市开始呈现“越是调控越是上涨”的奇怪现象。

当看到这里时，你以为事情进展会延续下去，但现实很打脸，对于本轮调控而言，足以用“本命年”一词来形容。至于如何来理解这一句话，其实可以从2个方面来看：
一是截止11月26日，全国有380家开发商破产，也许从表面上数据来看和去年水平持平，但有一个潜在风险值得大家注意，那就是即使是头部房企，在面临债务压力时，也有点有心无力，甚至传出“债务到期无力偿还”等新闻，这一点看似有点谣言的感觉，但其实能懂的人都懂。
二是人户分离似乎成为必然的现实，2020年我国人户分离人口为4.92亿人，和10年前相比较，增长了88.52%，市区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长66.73%。仅从这赤裸裸的数据来看，我们得明白一个道理，那就是城市吸虹效应的扩大的背后，房产资源分布不均匀的局面也就随之而来。

那介于以上2点，那3年后，房子是“随便挑”还是“买不起”？或者说在未来3年内时间里，不管是房价的高低还是市场的供给量，到底能不能发生一个本质变化？对此不少业界人士也是看法不一。
客观来讲，影响房价走向无非就是3个因素，那就是金融、政策、人口，而从过去20年的案例来看，调控政策起到了最关键性的作用，例如最初的去库存、棚改，短期来看对本地经济进行推倒重建，特别是针对本地居民进行现金补贴使其财富溢出，硬生生将周边城市的消费力拉伸。反观如今的政策定位，我只能说有点过于直白，深圳的二手房参考指导价、22个重点城市的土地集中出让、北京严厉打击学区房、上海将法拍房加入限购等等，这一系列官方动向动作都在佐证一个道理，那就是简单的遏制房价已经不再能满足市场，当下必须从本质环节，例如土地、交易进行限制才能产生奇效。

而从金融趋势来看，信贷资源的流向在2021年发生了翻天覆地的变化，当下最为明显的就是房企的内部挣扎。自从下半年开始，央行、银保监会开始针对金融机构各维度环节新增限制，其次反哺金融机构开始施压各大房企，毫不客气的说超过80%的房企都在面临不同的债务规模的压力。与此同时国际形势也是变化莫测，海外美元汇率冲击，对此海外的融资和发债都受到了影响，为了应对这一股冲击，不少房企高管表示，内部正在做减法，或者说收缩业务布局，将会着眼于短期或者正在进行中的项目，如果想在房地产行业这条道路上走得更远，只有先活下来。

平心而论，从政策、金融这2大核心因素走向来看，抛开几个热点城市，其他城市都是随便挑，这里也包括了很多省会城市。也许大家都不以为然，其实大家只需要弄明白一个事实，那就是我国市场到底还有多少存量，简单来说，如果此时暂停建房子，剩余的房子能满足剩下人的住房需求吗？
事实上对于这一点，网红经济学家马光远曾给出答案，从过去的历史周期来看，政策见底后，市场回温至少需要半年时间，房地产行业不可能马上反弹，也不可能报复性反弹，房地产作为最后投资品的时代真的结束了。