怎么让当前房地产泡沫破裂而又对经济不造成太大影响?

显示全部楼层 · 2022-3-19 10:34:26

泡沫被制造起来的时候，影响就已经形成了。
就像肿瘤，你发现的时候，人就已经绝症了。
医生通常会怎么说？早干预早治疗对不对？
越往后，手术风险越大，治愈机会越小！
但就是这么一直拖着，让很多人觉得这副“身体”仿佛突破了“生物规律”，西方生理学那套，解释不了东方人的身体构造……唉！
先说结论：
1）泡沫是不可能不破的，根本就没有所谓的“软着陆”。
你现在所看到的“拖”和“托”，本质上都是以增加居民负债为手段的，根本不是什么突破“经济学规律”的高明操作。
2）泡沫的核心永远是杠杆。
杠杆就是负债，负债越高，泡沫就越大，负债快还不上的时候，就是泡沫要破的时候。
现在居民一堆负债，地方zf也一堆负债，那你说钱都去哪儿了？
把这些钱再找回来，堵上债务窟窿，就是对经济影响最小的法子，无他！
所以遗产税、房产税、财产税、资本利得税、高额离境税等直接税手段，必须要上，不上不行。
再继续收进城税，就是刨根了，年轻人彻底躺平不干，收个卵。
3）实业富国、科技兴邦！
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历史上不是没有过教训的，
比如日本房地产泡沫是怎么破的？
美国房地产泡沫又是怎么破的？
但你不能提，一提人家就说日本、美国跟中国能一样么？
行，那我就讲个国内房地产泡沫崩溃的故事！
2020年6月8日，在介绍海南自贸港建设方案会时，有领导说：“将严格控制房地产……历史上有过教训……”
什么教训？说的就是海南历史上著名的三大炒：

1984年的走私汽车炒卖； W. [& D# i; p* y
1992年的房地产泡沫；1 x5 I8 V/ n/ k/ V7 L7 |* i
2010年，三亚房地产泡沫。
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海南建自贸港的消息刚在媒体公布时，马芸说要将海南的发展对标香港，甚至要超过香港，同时他的菜鸟也积极布局海南。
大棋论爱好者们说，海南要封岛建设自由港，就像新加坡、香港、迪拜，以后大陆到海南为出口，海南到大陆为进口……

知道‘特区’两个字意味着什么吗？知道雄安吗？两天，就两天，雄县房价就从三四千，涨到了两万！北雄安，南海南，听说过没？

反正怎么吹的都有，让人一听就觉得，仿佛只要去了就能发财。
其实这些说法，1988年就有人在讲了。
早在三十多年前，决策者就想把海南打造成最大最特的经济特区。
只是这么多年过去，深圳、浦东、厦门这些同班同学，早就发育成了巨佬，而海南依然是个弟弟。
2020年，常住人口1008万的海南省，GDP仅0.53万亿，排倒数第四。
而常住人口为1004万的长沙市，GDP有1.2万亿，恒大暴雷前的年营业额都有0.72万亿元……
作为特区的海南省，优惠政策给了不少，为什么经济还不如内地的一个市？
就是因为炒房炒成了路径依赖！
为什么是海南？

1984年，设计师走到厦门，看着对面四小龙之一的呆湾，深有感触地说：“如果用20年的时间把海南的经济发展到呆湾水平，就是很大的胜利。”
海南岛跟呆湾岛的行情差不多，呆湾面积3.58万平方公里，海南3.54万，湾湾原住民是高山族，海南是黎族……
所以搞好海南，是统一大业的重要一环。
其次，自由港、保税区，还是建在四面环海的孤岛比较好，否则走私猖獗，很难管得住。
再就是网上各类大棋专家所说的，海南地理位置优越，是一带一路的海上枢纽。
那时候还没有一带一路的说法，建设特区和自由港，主要是为了给经济建设探索新道路。
因为在当时，旧体制已经到了行将就木的关头，东欧和苏联都在动荡，国内也有些躁动，
设计师振聋发聩地说：“如果不搞好经济，不提高人们的生活水平，就是死路一条”。
海南一片蛮荒，工业底子薄，试错风险低，简直就是天然的新体制试验田。
于是在“步子再快一点”的号召下，1984年，国家进一步开放沿海城市。
海南要发展，需要原始资金，钱哪来？
走私汽车炒卖！
80年代跟现在不同，现在是产能过剩，但那时是供给不足，物资极度匮乏，倒爷遍地丛生。
汽车就更稀缺了，当时上头严格管控进口车，毕竟外汇金贵，进口生产线比起进口成车，更有战略意义。
所以车子这种商品，在当时是有价无市，走私一台进口车的利润，更是万元以上，要知道那会儿一个上海公职人员的年薪，也才几百块。
有钱不赚王八蛋！
这个口子一开，一时间全岛疯魔，半年多的时间，就进来了89000多辆车，超过了前一年全国进口汽车的总和。
上头明确规定，海南进口车只能自用，不许出岛。
什么？罚款？
罚多少？四五千？
那没事，反正利润有一万多。
于是相关部门积极办理“罚款放行”的手续，行hui、受hui、套汇……都在光天化日下进行。
赚钱效应甚至连军队都吸引了，海jun不惜动用军jian，以调防名义，把走私汽车换上jun牌，运到湛江……
事情搞得太过火，惊动了高层，调查组下来把当时主政海南的雷*给撸了。
按后来中国银行的说法，走私汽车让国家损失了约10亿元的外汇，这笔钱从重要程度上讲，大概相当于现在的5万亿。
由于炒卖走私汽车来钱又多又快，海南全岛，上到行zheng机关，下至街头巷尾的皮包公司，没人有心思搞实体，都在使劲薅内地羊毛，海南就此错过了第一次开放窗口期。
但中央依然全力支持海南。
1988年，海南脱离广东省的行政序列，独立建省。

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高层下定决心，要把海南建成“最大最特”的经济特区，李家城甚至建议学香港，搞一guo两制，由于太扯淡，被否了。
1988年8月1日，海南公布30条，大胆提出——资金进出自由、境外人员进出自由、货物进出基本自由！
一句话，深圳有的政策，海南都有；深圳没有的政策，海南也有。
只是搞建设，光有政策不球行，头一个问题，就是得有人。
行政班子，工商各业，都需要人，哪里来？

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中央一纸号召，引得十万人才下海南。
在当时，热衷于解读政策信号的青年，大多是有理想、有抱负的知识精英，所以南下海南的那批人，质量非常高。
小潘和冯仑等所谓“万通六君子”就是那时候奔去海南的，电影《芳华》里说男主刘峰后来去了海南，也是以这段历史为背景的。

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他们渡海而去，希望在海南闯出一番天地，在改开史诗中，这群人被称作“闯海人”。
海南房地产泡沫的真正高潮，就是他们创造的。
他们为什么要闯荡海南？
按经济逻辑分析，深圳崛起的例子近在眼前，许多人都发了财，海南比深圳还“特区”，政策红利画的大饼更大。
另一方面，当时的内地是非常压抑的，所有的商品流通，都是“官有”的，做生意完全靠关系，很多青年有志难筹。
而海南则是一张白纸，制度禁锢少，机会多。
那海南究竟啥样？是不是比内地更好？
当时的海南，用4个字形容最为贴切——不毛之地！
没有路灯，没有交警，电话打不通，甚至连电都没有，家家户户搞个柴油发电机在那咚咚咚咚……
央视在2009年拍了一部见证海南建省30年的纪录片，B站可看，画质渣得不行，但大致能看清当时海南的情状——海口主街道上甚至还有人赶猪放羊。
就是这样的地方，瞬间吸引了十几万全中国最优秀的年轻人，实际数字据海口人才中心统计有16万多。
这说明啥？
说明人并不总往高处走，水（资金）也并不总往低处流，人才和资金都往机会最大的地方去。
哪里有增长，哪里有希望，哪里就能吸引到最优秀的年轻人！
年轻人往大城市跑，并不是因为大城市这好那好，而是因为有就业，有希望。海南都穷成那样了，但就是因为它能给当时的青年以希望，所以许多人抛弃所有，投奔而去……
基础太薄弱，愿景虽好，但没有启动资金，怎么办？
学深圳经验，搞土di财政——用土地换投资！
1991年，中央发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了房di产的发展方向。
同年9月，“万通六君子”第一次在海口聚齐，成立“海南农业高技术联合开发投资总公司”。

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为啥是个农业公司？
按小潘的说法，是因为一开始他们不知道要搞什么业务。
但搞什么都不如搞房地产来钱快。
他们的第一桶金来自于炒联排别墅，迅速就翻了几倍。
小潘说一开始都不敢相信，不敢签，刚在1楼签了房产合同，走到6楼加个价就卖掉了，想想都后怕。
1991年，海南房价为1400元/平方米，
仅仅一年后，就涨到了5000元/平，
1993年达到高峰，7500/平。
而国际大都市上海，直到2006年才涨到这个水平。

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这已经不能叫夸张了，而是疯狂。
但更疯狂的还在后头。
据说有个流浪汉夜里睡在某售楼处门口，早上醒来发现自己莫名其妙成了排队买房的第一个，
当他准备提着几件破衣服离开时，从队伍后面跑出几个人，提出要购买他的位置……最后流浪者拿着天上掉下来的7万块钱，高高兴兴地走了。
冯仑还说他亲眼见到一个土豪，付给一个歌手20万的小费。
那可是90年代啊，宝友们，人均年收入才几百块，敢这样花钱，一定是钱来得非常容易且多到烫手。
海口的地价91年还是每亩几十万的水平，93年突然就飙到了每亩600多万。
泡沫很快就溢出了海南——深圳、珠海以及跟海南隔海相望的广西北海，都炒出了天价地王。
万通六君子之一的易小迪跑去北海开分公司，走时带了500w，2个月之后就多寄回了400w。
关键是这些人炒地很没谱。
当时有“蓝线图”和“红线图”的说法，
蓝线图是还在规划中的，
红线图是被有关部门批复的，也就是“计划开发”。
炒家们就盯着红线图炒，一张纸，能倒手五六家，甚至每个中间商都能赚到钱。
冯仑在纪录片中回忆说，泡沫破裂之后，银行去回收抵押资产，问炒家地在哪，炒家说那块地得退潮了才能看到。
看到这段，我猛然想到下面这个场景…… ☟

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当时的海南，遍地都是房地产公司，岛上人口600万，竟有2万多家房产公司，都在炒房炒地。
而且能炒地的，基本都是手眼通天的主，或是中字头的大型央企，因为只有他们才能搞到“批文”。
总之，当时上至央企部委，下至地方各乡镇企业，都在海南炒得昏天黑地。
你肯定想问啊，炒作资金都哪儿来的呢？
按当时的说法，有两个“70%”：
1）进入海南的资金，70%投了房地产；
2）投资房地产的资金中，有70%来自银行和信托。
你看，当年的弄潮儿就已经很擅长加杠杆了，当然现在玩得更溜，
据南开大学经济研究院发布的数据，早在2018年3月，与房价、地价相关的银行贷款占比就已经超过70%了。
房地产过热，问题越来越大：
1) 吸引了大量资金, 迟滞了国家重点建设项目的投资;
2) 地方上多头批地, 竞相压价, 致使国有土地资产流失严重;
3) 长期资金占用太多，短期债务风险暴露；
4）信贷货币发行过多, 通货膨胀快速飙升，原材料价格上涨过快，生产成本上升；
5）当时亟需赚取外汇，而房地产却在薅自己人羊毛，同时把风险甩给国有银行……

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1993年1月，朱总去广西北海视察，看到一片乱象后，忍不住警告：“北海不同于我的上海，建设要量力而行。”
同年4月1日，各省大吏齐聚中nan海，通报经济形势。
中央要求积极、正确、全面地领会伟人的谈话——既要抓住机遇，加速发展，又要注意稳妥，避免损失，特别要避免大的损失。
坊间传闻，小潘以五斤桔子和一条烟的代价，看到了规划局的内部资料，他发现海南在建人均面积已经有50平，而当时北京的人均才7平，他觉得风向不对，逃顶在最高点。
但更靠谱的说法，是冯仑从体制内的朋友那里得到了消息——国家即将出台宏观调控政策。
有人偏偏不信邪，当时海南本地的首富叫冼笃信，也是炒房发家的，时任央行海南分行行长的马蔚华告诉他，zy很可能会紧缩银根，让他跑路，他没理会。
果然，1993年6月底，朱总亲自兼任yang行行长，大举收缩银根，并颁布了震动全国的“十六条”。
要求各地严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违规拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目……
7月，即命令各商业银行必须在40天内收回计划外的全部贷款和拆借资金，逾期收不回来，就公布姓名；
还是收不回来，行长一律撤职。
釜底抽薪带来的不是降温，而是大崩盘。
铁腕之下，货币水龙头迅速关闭，
海南房价，一夜之间被打回原型，跌幅达到85%，脚踝斩。

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海口的房地产公司倒闭了95%，
此后，海南就只剩下两种人：追债的和打官司的。
炒房客、开发商或跑或倒，巨大的压力落到了银行头上。
炒房给海南留下了800多亿烂账，仅四大国有银行的坏账就高达300亿，
很多银行的资产不良率一度高达60％，
那些用作抵押的房产基本都是虚的，有些只是挖了个坑，而且“大坑”还拖欠施工队的垫资款；
有的被多次抵押，几乎每个坑都能牵扯出七八个官司和十几位债权人。
为了收拾烂摊子，1995年8月18日，海南省zf牵头，成立海南发展银行，剥离各银行、信托的不良资产，进行集中处置。

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海发行在度过最初的困难时期后，到1996年末，资本规模达到了86亿元，增长94.3%；各项存款增长152%，贷款增长97.8%；偿还了59%的历史债务，全年实际利润1.25亿，形势看似一片大好。
泡沫时期，当地很多小信用社利用高息揽储的方式吸收存款，利息一度高达25%。
银保监的郭主席怎么说来着？理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。
果然，这些信用社都出了问题，1997年，一下子有几十家信用社资不抵债，发生挤兑。
集体信用社都是刚兑的，没有破产先例，怎么办？
高层决定“让海发行背起来”。
1997年12月，28家信用社及5家暂时关闭的信用社，并入海发行。
这些信用社除了有一些被套的土地和房产之外，基本是空壳，而且兼并后，海发行员工数剧增，包袱太大了。
同时，海发行自身的经营问题也暴露了出来。
一是它之前之所以能快速扩张资产负债表，用的也是高息揽储和同业拆借那一套，专有名词听不懂的话，想想P2P就明白了。
二是它创建时，有16.77亿的股本，在建立之初，就以贷款的名义流回了股东手里，属于是“刚拿来，就拿走”，非常渣男。
于是就发生了挤兑。
银行最怕的就是挤兑。
央行履行最后贷款人义务，向海发行陆续注资40亿，但仍然救不了它，无奈决定断奶，海发行成了建国后首家破产的省级商业银行。
信用的建立需要几十年，败坏只在一瞬间。自这之后的20年，海南都没有再出现本土化的银行和信托机构。
伟人对海南的期待，是用20年赶上湾湾，为统一大业打基础。海南跟深圳、厦门几乎同时起步，但泡沫彻底摧毁了产业升级的融资渠道和时间窗口，
自此之后，海南名胜就被戏称为天涯海角~烂尾楼。

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为了处理烂尾楼，中央给予海南很多优惠政策，比如减税和补贴。
尽管如此，从1993年泡沫破裂，到2007年结束处置积压的房产，花了整整14年的时间。
你以为海南能吸取教训，一改浮躁的“热钱、快钱”逻辑？
并没有，海南的产业发展始终没能跳出房地产一支独秀的格局。
2009年，“国际旅游岛”获批后的5天内，房产销量就达到了惊人的171.12亿。
这个数字，相当于前一年海南全年房产销量的总和。
2010年1月11日，凤凰岛一期，开盘当天即销售一空，均价高达6.5万，当年的二期，售价就到了8.5万，最贵的13万。
炒房破坏了海南的旅游形象，很多海滩都被开发成楼盘，价格高得飞起。
三亚的年轻人月收入三四千，房价却三四万，敢去的，只有炒房客……
实业富国，科技兴邦，放在哪个年代讲都不过时。