有人说三年后房价会跌1/3，可能吗？

显示全部楼层 · 2021-10-22 16:53:37

中国的房价没有软着陆的可能性，但凡有一点空间，也会玩成涨价去库存的套路。下跌会是一切上涨力量都用尽后的结果，所以只能是自由落体的方式。价格下跌并不是问题，流动性的极速崩塌才是。

老超速擦 · 2021-10-23 02:13:59

中国的房价没有软着陆的可能性，但凡有一点空间，也会玩成涨价去库存的套路。下跌会是一切上涨力量都用尽后的结果，所以只能是自由落体的方式。价格下跌并不是问题，流动性的极速崩塌才是。

渝丰线缆刘帅 · 2021-10-23 04:19:53

日本大萧条时，郊区的房价跌了远超1/3，甚至连东京都腰斩过。
然后就是伟大的躺平30年，
日本人民除了通勤时间的生活水平节节高升，
最近甚至搞起劳动法来了……
你能想象吗？那可是日本，以男人不回家著称的日本……

2021-10-23 15:18:05

未来这3年是学区房最后的余热了，因为从全国的人口出生数量来看，2017年之后人口就开始大量的明显减少，而2017年的小孩上学是在2023年左右，等这波孩子上完之后，随着2018年、2019年、2020年的新生儿持续减少，2024、2025、2026年上学的适应儿童会越来越少。这是一个大趋势，以后学校会过现在的供不应求，转为供大于求，老师是不会减少的，学校也不会减少的，但是孩子变少了。租售同权真正大面积开启的时间也就是在2024年左右，那个时候阻力没有现在这么大的，到处都是空的。

2021-10-23 21:35:48

房价继续涨或者高位横盘，外资在一边笑开了怀，连夜开香槟搞个无遮大会庆祝。
原因无他。
自从外资进入中国后，原本只是用技术和生产线换中国廉价劳动力，然后将产品又在国内销售，挣点国际差值，利润和中国差不多64开，外资六成中国四成。
一个学习了技术，一个挣了钱，勉强算不亏，毕竟落后就要挨打，想主动求学变强就得低下头做人牺牲点尊严。
尽管如此，虽然外资挣了大头，漏下来的小头也让国内日子也一天天好了起来，落后了几百年，连温饱都无法自给自足，外资带来了先进的技术，将大部分东西产业化了，东西也就物美廉价了。
对于中国而言，因为落后，缺乏竞争力，不得不牺牲一些东西，换取进步和赶超的机会。
这叫用时间换空间，对国家是屈辱，对百姓是安稳的日子。
外资挣了钱没事做，顺带做点投资，图个乐子。
但是万万没想到，国内资本主动找上门，说自己要做国际资本的一条狗，用自己的人脉做空中国，然后把最大的蛋糕让给国际资本吃，换取自己能够将骗来的钱洗白，出去做个人上人。
国际资本想了想，自己又不用付出什么，送上来的便宜不占白不占，有问题立马就刹住就行了。(情况不对，立马要求还钱，并且督促中国ZF替国内资本还钱，套路一波又一波)
国内资本这一跪，双赢的平衡瞬间就打破了，毕竟谁会拒绝一个不用负责没有任何后顾之忧，可以随便白嫖的乖巧白富美呢。
这一白嫖，就嫖客十几年，尝了十几年的甜头，外资只要坐在桌边就行，有的是国内的狗将做好的盛宴送上桌子，吃肥了腰，笑的嘴都张开。
没理由不开心啊。
制造业差价薅了中国羊毛一波，外资投资的房地产相关产业挣得盆满钵满，商票、理财、借贷、楼地……，又薅了一波更大的中国羊毛。
真的是开开心心来，随时可以开开心心回去，用整个国家的劳动力资源和房产资源换外邦的开心。
留给国民平均几十万还一辈子的负债和水泥地。少了个竞争对手，一箭三雕，简直赢麻了。
//
安徽人口出生率游斩了近20%，名副其实的低生育率大省以及人口流出大省。
之前的湖南也是如此，之只不过因为这几年长沙的房价控制的比较好，吸虹了本省其他地级市的人口和外省人口落户。
更多的因素是作为长沙人才储备的江浙、武汉、广州、珠三角房价猛涨，生活成本太高导致的人才回流。
说到底，还是各个省份之间的内卷。
哪个省份的房价低、待遇好、官僚化程度低，人口就往那里流。
但现在换了掌舵人，长沙房价又重新有了脱缰的趋势，待到长沙房价涨到1.4~1.5，按照长沙的工资和房价水平，相对于其他又重新没有优势了。尽管如此，泡沫还是大的吓人；
2020-2021年买长沙房子的，可以放一句话在这。80%都是正在维权和在维权的路上。
现在的房价跌1/3差不多是回到2018-2020年，腰斩也只是回到2015-2017年，那时候的房价/薪资比和现在房价/薪资比相比较，那时候还在山腰上，那时候的房价/现在的薪资，才是比较宜居；
那时候，很多开发商盖楼的资金大头是民间集资，2分的息是最低的，如果不能及时卖出房，开发商就可以准备排队跑路了。
那时候的售楼顾问天天举着牌子在路口拉人看房，在打电话骚扰，只要你想买啥优惠都可以，开发商7.5折8折卖给你，整个楼市可以说是一片哀鸿遍野。
那时候，买房的人维权厉害，到处在政府拉横幅，政府门口天天热热闹闹的，讨个公道；
国家救了一次，给了很多优惠，买房银行低利率，开发商打折优惠……只要你想买，你要个别售楼部小姐姐晚上去你那都可以；
造成的后果就是，开发商尝到了甜头，知道出事了只要靠闹，就会有人接盘，拿了更多的低，更多的民间集资，房价也一路高涨；
而现在，又是一次轮回，等上面接盘，只不过这一次，玩的更大了罢了，捆绑了银行一起搞事；

岳阳的房子已经从七千多跌倒六千，地方政府都急得出限跌令了。但是我记得一几年那边房价还是四千多，房子还不怎么好卖，开发商都急白了头发，很多都是民间集资，2-3分的利息，开发商房子开发着开发着就跑路去越南了。
也是从那个时候开始，国家就在一直宣传集资诈骗，说的就是这回事。
目前看跌破六千到五千四千也迟早的事，这四五线城市的房价合理区间就是在3000-4000，成本在1200-1500，老实开发还是可以有挣头，就怕开发商民间集资，大概率看开发商自己都不知道能不能熬过这个冬天，每天要还银行和各路借路资金利息，想的都发愁。再不回款还了这么多钱，那一天说不定就要带老婆孩子跑路。哪会管ZF这个政策，没开口骂娘就算不错了。
以岳阳的平均工资来看，现在岳阳的房子对岳阳本地后来者依旧是座大山，还在继续跌的通道中，不信的可以再看两年。
湖南目前就省会长沙房价还在不断刷新历史高位，但是看样子也挺不了多久，长沙薪资待遇去过长沙的都懂，以前六七千房价的时候，就已经很多都买不起了，现在靠着外来落户供应了一波，啥时候回到他合理区间得看其他城市楼市调控。
这让我想起了荷兰的郁金花，郁金香泡沫破灭的本质就是物超所值，人为的赋予了很多概念在里面增值，现在的房子也是这样，一些水泥地砖头组成的三维封闭空间远超自身属性的价值，最终破灭也很正常。
普通国人买房子除了自住，最重要的就是考虑孩子的教育问题，毕竟国情如此，没有大的机遇，教育的缺乏只能导致一代人又一代人在原地打圈圈，总是宣传不能够让孩子失败在起跑线。
但现在的年轻人发现了一个更好的途径帮助孩子教育，那就是晚生晚育。以我国目前出生率和出生人口来看，晚生育一年，孩子竞争对手直接减少200多万，而学校名额并没有减少，意味着孩子可以享受更好的教育，这比啥学区房都好使。
与此同时，老一辈亲属的离世更让直观感受到生命的长度，他们突然醒悟过来，与其做一些无意义的负重前行，在买房还房贷这样的诅咒中煎熬，每天醒来就是想着这个月房贷如何，孩子的奶粉如何……还不如及时行乐，将有限的财富服务自身。
毕竟，生孩子孩子遭罪，没孩子自己享福。

2021-10-24 00:15:33

首先廊坊领跌全国，廊坊的房价是北漂撑起来的。
但是2017年开启了调控，要求非户籍人口需要提供连续缴纳3年社保或纳税的证明才能够在廊坊有买房的资格。
第二青岛跌幅位居第二，近日青岛放松了落户政策和救楼市有着直接的关系。
第三珠三角的中山在下跌城市之列，中山房价下跌是必然的。

he15811398162 · 2021-10-24 05:58:05

我这么给你算算账吧：2017年317新政后北京核心地段房价都跟着一起从最高峰普跌了大约20%。（ps：避免外地人误会补充一句去年夏天开始又刷新高了）
但其实这类行情对楼市本身的影响没那么大，因为成交在房价高峰阶段的筹码非常少，以2017上半年为例满打满算还不到北京市场总量的千分之一。
那么对银行的影响大么？中国人大规模使用贷款购房的时间其实很晚，我以前经常聊这个梗，从数据看是2015年Q3以后才开始逐步加很多杠杆：
【复盘2】房地产金融化（居民）那么超一线城市金融发达，数据领先个几年，所以北京楼市通过正规/不正规加杠杆的时间其实早在2010年那一波。
普通购房者多为置换性购房，以前的存量房贷在置换过程中替换为新增房贷，质押也换了。所以如果计算2017年上半年的存量房贷，有超过三分之二其实都发生在2014以后。所以2017年的事实证明银行压力也不大。
北京这种城市最讲规矩，场外配资这两年干得不多，正规房贷的标准导致银行扛30%以内的房价下跌毫无问题——只要你不断供。
至于其他地方嘛…反正历史告诉我们，（虽然听上去很不对但是）如果把房子大量卖给穷人，那迟早会出事。
谈系统性金融风险

阿币 · 2021-10-24 11:02:19

中国的房价，过去20年来，不断上演着暴涨神话，甚至于深圳等地房价在疫情年都可以暴涨一倍！
——这背后的原因究竟在哪里？

中央三令五申，房住不炒，打压房价，为什么看上去效果并不明显？

要解开这个问题的谜底，归根结底我们还是要回答一个问题：到底是什么催生了房价的无尽暴涨呢？

仁师父有个观点：过去我们看待房价问题的思维模型是出了问题的，人们总试图归因于一个方面，比如有人认为是人口红利，有人认为是货币超发，有人认为首恶在于“开发商”和“炒房客”的哄抬，有人认为是地方政府的土地财政。

其实都对也都不对。

老仁认为，房地产市场和股市的逻辑类似，每个不同的时空范畴中会有自己的主线逻辑。拿股市来对比，去年炒消费升级所以茅台挂帅，今年炒碳中和所以新能源领跑。房地产市场暴涨的内生动因和主要矛盾也是复杂的。

但细细研究之下，你就会发现，如果说过去十多年，房价的上升是多重力量混合博弈的结果，那么现在这一两年，其实已经进入到“单极化推动”的阶段了。

而业界最近流传甚广的一份文件，则直指这个“单极”，精准度和力度远超过去比较空洞的“房住不炒”的提法，这也就是仁师父为什么相信，房价连续暴涨的时代已经结束了。

改变的原因是国家意志，从高层定调“第三次分配”就可以看出中国的决心，凡是制造不平等的现象，国家一定要打击。

今天，我们就来详细解读一下这个推理的过程。

这份文件讲了什么？别急，讲政策之前我们还是先讲故事。

1、天降馅饼，半价买房？

大家都知道，现在房地产行业里，鬼故事有点多。许家印前两天卸任了恒大地产董事长，恒大能不能继续那么大，老板自己心里也没底儿。

恒大债务危机只是冰山一角，地产商日子最近都不好过。

老仁团队有个哲学系毕业的大米米老师，前两天偷偷问我，有个同学在苏州一家房地产公司干，员工福利可以五五折买房，只是名字要登记在ta名下。能不能买，赚不赚钱，安不安全，灵魂三问，果然哲学。

对，您没听错，不是五五开黑，是五五买房，100万的房子，内部员工买只要55万。可问题是，这根本不是什么福利，只是公司缺钱的表现。

恒大打折卖房，确实反映在数据上

更大的恐慌，来自各地政府的公告。从深圳、天津、青岛开始，8月份以来，已经有十几个一二线城市，突然宣布中止土地拍卖。有路边社消息说，是因为地产商实在没钱了，根本没人报名拿地。

大家都已经捧好瓜，准备看房企的热闹了。毕竟很多人都觉得，中国房价这么高，都是贪婪的地产商害的。等恒大它们都破产了，房价就要降了。

但你要是这么想，那就太单纯了。决定中国房价走势的，从来就不是地产商。恒大不是今年才开始打折卖房的，地产商的苦日子已经过了两三年了，今年只是债务大爆发。可是这两三年里，你看到房价下降了吗？

为什么杀死地产商，也破不了高房价？因为真正托起房价的，另有其人。

2、房企倒贴5000万退地

前段时间，杭州楼市最大的鬼故事，是一家地产商宁愿倒贴5000万，也要把地退给政府。

今年5月，浙江地产商宋都股份，斥资17.83亿，拿下杭州市运河新城的一块住宅用地。仅仅两个月之后，宋都把这块地退给了政府，已缴纳的5000万保证金全赔进去了。

表面的原因是，宋都原本跟另一家地产商谈好，要联合开发这块地，但是对方临时反悔了。

但实际原因很明显，地产商仔细算账之后，发现这块地是赔钱的。

老仁找到了当初的出让公告，里面不光有宋都拿地的价格，还规定了未来的销售价格。

根据公告，宋都拿地价格17.83亿，规划建筑面积8.5万平米，折合楼面价是每平米20962元。但是，这8.5万平米面积里，有21%是不能销售的，要求开发商自持出租。

按杭州现在的房价租售比，出租的收益率是很低的，如果我们把这块刨去不算，宋都实际的拿地面积是6万多平米。这样一算，实际楼面价达到了每平米26000多元。

而政府规定的未来销售价格，是每平米29500元，里面还包含了3000元的精装修成本。也就是说，宋都光是拿地成本，就跟未来售价差不多了，再加上税费、建筑和销售等后续成本，这块地每卖一平方，都要亏几千块钱，还不如早点割肉止损。

当然，这个算法是非常粗略的，如果把出租收益加进去，长期是有可能赚钱的。但要知道，房企几乎个个都是高负债企业，出租收益如果不超过年化8%，怎么可能覆盖为此付出的融资成本呢？所以还是亏的。

这笔账一点都不难算。可是，当初地产商又为什么要高价拿地，给自己找罪受？

其实，拿地价格，真不是地产商能说了算。

一方面，地产商最重要的是现金流，需要有源源不断的资金去偿还之前的债务。所以销售比利润更重要，别管亏不亏钱，先保证手里有地可卖，有现金还债，先活下去再说。

另一方面，宋都拿这块地，真的已经很克制了。老仁查了一下，跟这块地相邻的地块，2017年被金科、碧桂园联合拿下，当时的溢价率高达70%，再加15%自持。溢价率的意思是说，在政府给出的起拍价基础上，加价70%才拿下土地。

相比之下，宋都虽然21%的自持比例略高，但溢价率只有28%，算是很理性了。

为什么金科碧桂园敢高溢价拿地，宋都却要亏钱？

因为当初那两家拿地是在4年前了，地价还比较低，起楼板拍价只有每平米1万1，宋都的起拍价却高达1万6。

从售价来看，金科碧桂园的房子19年上市时，售价超过了3万，比宋都还高一点，所以利润空间就大了不少。

这下大家看出来了吧，宋都这块地拿得，是真的憋屈。现在金科碧桂园小区的二手房均价，已经超过4万，但是政府为了贯彻“房住不炒”，强行把一手房价摁在了19年水平，连3万都不到。

房价不许涨，但是地价必须得涨啊，这4年间，土地起拍价提高了将近50%，宋都只能硬着头皮拿地。

3、房价上涨的“单极化”趋势

宋都的案例虽然极端，但是也反映了当下中国楼市的普遍现状。

房地产行业里有个形象的比喻，土地是面粉，房子是面包，地产商就是做面包的师傅。

现在，面粉价格不断提高，却不许面包涨价，结果就只能是饿死面包师傅。

问题是，饿死面包师傅，面包就能降价了吗？

老仁之前就对房价的构成做过拆分。老百姓买房的钱，主要是被四个群体分了，分别是政府、地产商、建筑施工方和银行。

2017年，券商统计了全国40个大城市的房价构成，其中政府拿到的钱，包括土地价格和各种税费，加起来占到房价的一半。

建筑施工队，大概拿走了大概20%，剩下的30%，才归进入地产商账户。再扣掉给银行的利息，和自己的经营成本，房地产商卖一套房子，利润率只有10%左右。

现在4年过去了，这个结构出现了明显的变化——政府拿走的钱，变得更多了。

今年上半年，全国多个一二线城市实行了土地集中供应，并且很多城市在卖地时，就规定了将来房价的上限。

根据华创证券统计，首批集中供地的16个城市，平均成交的地价房价比均值是56%。也就是说，未来这些土地上盖起来的房子里，光土地成本就占了56%，再加上税费，政府拿走的比例恐怕要接近70%。

至于地产商呢？同样根据房价和地价可以算出，如果还按照17年的财务成本和营销成本来算，房企最后的净利率很可能是零，甚至是负的。因为在同一份研究报告中显示，这16个城市的土地成交地块隐含毛利率均值仅仅18%。

而且，大家仔细看这张图，一些房价被炒到离谱的城市，比如厦门、杭州，地产商的毛利率反而非常低，厦门的房地产毛利率甚至低到只有1%，连最低端的制造业也不如。

这恰恰说明，地产商以前是房价上涨的最大推动力之一，但在集中供地以后，完全靠边了。

另一个角度也能得出同样的结论。我们把统计样本扩大到全国100个城市，也可以看到，从2008年到现在，地价占房价的比例，居然从30%左右迅速提高到50%，并且今年一举突破了60%。

在这个过程中，地产商炒作导致的地价抬升，主要发生在2015-16年的超级牛市期间，当时土拍溢价率一度接近100%，说明土地出让方本来没想卖那么高价，是地产商自己在哄抢。

但是2018年以后，土拍溢价率就一直维持在较低水平，说明这个阶段的地价上涨，是不断提高起拍价造成的。

实际上，过去是地方政府、地产商以及银行，共同分享人口红利带来的楼市财富暴涨，现在，地产商也感受到了被掏空的滋味。

4、爸爸，别闹

既然讲到了银行，老仁再来讲一讲关于地产和银行的套娃故事。

让地产商吐出点利润来，大家觉得挺爽，但是，如果真的发生大面积系统性崩溃，则对所有人来讲都是灾难。

沈阳已经意识到了这一点。

最近，沈阳一处万达楼盘推出了降价房源，从均价1.1万降到了8000。当地政府马上约谈了好几家地产商，要求“尽量避免以价格优势吸引购房者”。

你品，你细品。

不光是万达，要说最让沈阳政府头疼的，还得算恒大。

沈阳有一家地方城商行，叫盛京银行，前身是国有的沈阳市商业银行。不过经过一系列资本运作，到2020年，恒大已经在盛京银行持股36.4%，是第一大股东。根据盛京银行最新的港股市值，这块股权价值大约200亿港币。

可奇妙的是，盛京银行又是恒大的大债主。根据财新的一篇报道，盛京银行通过直接或间接渠道，购买了大量恒大债券，风险敞口估计有1300-1500亿人民币。

所以，你说盛京银行到底是恒大的儿子，还是恒大的爸爸？

老何觉得，看从哪个维度讲。股权关系上讲，恒大是盛京的爸爸，但债权关系讲，盛京又是恒大的爸爸，但是从欠钱的是爷爷的辈分算，盛京又是恒大的孙子。

这是爸爸套儿子，儿子套爸爸，爸爸还当了孙子，真是套娃中的套娃。

眼看着恒大撑不住，盛京银行也危险了。今年上半年，盛京银行净利同比下降了60%-70%，要知道，去年同期可是疫情停摆啊，是什么打击比疫情还大？

如果盛京银行被拖下水，威胁的是整个沈阳乃至东北地区的金融安全。8月17日，沈阳国资接盘了恒大在盛京银行将近2%的股份。但2%，实在太少了，真正能救盛京银行的，恐怕还是房价。

放大到全国，其实也是同样的道理，地方性金融机构，本身就没有太好的业务模式，它们和地产互相融资，互相套娃，历史可太悠久了。

房价下降就意味着，要么越套越深，要么套无可套，真想喊一句，爸爸，别闹。

5、中央出手控土地源头价格

老仁开头提到的那份文件，正是让“爸爸”别闹的意思。

根据中国网报道，本月初，自然资源部召开了一场闭门会议，随后一份政策文件开始在地产圈流传。

文件里最有新意的一条，是要求各地土拍溢价率不许超过15%，并且“绝不允许”通过提高起拍价、自持率等方式调整溢价率，变相提高实际土地价格。

这份文件措辞非常严厉，要求严格控制城市楼面地价新高，违规者将被公开严厉处置。

前面说过，地价上涨的真相，不是地产商提高溢价率，而是地方政府在不断提高起拍价。现在，中央已经敏锐的意识到问题根源，开始给各地土拍政策打补丁了。

深圳等城市突然叫停土地出让，其实真正的原因也不是没人报名，而是在这份文件之后，要回去重新修改土拍计划了。

这份文件的意义，在于中央开始用最精准的方式，来调控房价了。过去几年里，中国对房价的调控，精细程度一直在递进，先是限制一手房售价，再是限制土地出让价格，但都没能彻底限制住地方政府提高土地价格的行为。

这次，中央直接开始限制最源头的土地起拍价，相当于从根本上锁死了房价上涨的空间。

可以说，只要宏观经济环境不发生重大变化，未来中国的一手房价格，将会进入一种高度计划经济的状态，一切都被精确计算，就算不下降，涨幅也绝不会超过居民收入增幅。

大家如果想上车一手房，会从容很多。

至于房价会不会下降？二手房市场又会不会暴涨？

这可能要涉及到一个更大的问题，那就是房地产税。

其实，不管是政府精确控制一手房价格，还是多地出台二手房指导价，背后更大的意义，是展示了中国政府缩小贫富差距的决心，这正好是开征房地产税最重要的前提。

另一个契机是，2021年之后，中国的地方债压力将会大大减轻。从这张图可以看出，2015年以来，地方政府每年的偿债压力，一直是指数级上升，这也是地方政府必须高价卖地的原因。

但是2021年之后，地方债压力迎来拐点，再往后，地方政府的财政就要健康多了。这是中央今年开始严控地价的底气，也恰好可以利用这个窗口期，来推行税制改革。

老仁在这里做个预言，房地产税的出台，恐怕不会太遥远了。