如何看待南阳土地全部流拍？

截止到目前为止，国内一些主要城市已经开始第二轮土拍了，结果出乎大家的意料，很多房企拿地都谨慎了，导致各地的土地流拍率直线上涨。
这里面表现出来的是房企不愿意接受地方上的这些地，房企觉得地价还是太高，限价还是太低，没有利润的事，他们不太愿意干。现在房企就是在逼地方，要么就是提高新房限价，允许房价上涨，要么就是再降低地价，让利给房企，不然就不拿地。从这点我们也能看出来，西安是选择了不降地价，然后抬高新房限价，来给房企让利。
. \- p+ j& w& w5 o# B+ H上面想要稳地价，稳房价，稳预期，可惜地方上不听，大手大脚的日子过惯了，根本受不了没钱的日子，又不愿意降地价。楼市调控就是个博弈的过程，最后就看谁博弈的过谁

截止到目前为止，国内一些主要城市已经开始第二轮土拍了，结果出乎大家的意料，很多房企拿地都谨慎了，导致各地的土地流拍率直线上涨。
. g' s, Y% i' l+ `. ^) M这里面表现出来的是房企不愿意接受地方上的这些地，房企觉得地价还是太高，限价还是太低，没有利润的事，他们不太愿意干。现在房企就是在逼地方，要么就是提高新房限价，允许房价上涨，要么就是再降低地价，让利给房企，不然就不拿地。从这点我们也能看出来，西安是选择了不降地价，然后抬高新房限价，来给房企让利。
上面想要稳地价，稳房价，稳预期，可惜地方上不听，大手大脚的日子过惯了，根本受不了没钱的日子，又不愿意降地价。楼市调控就是个博弈的过程，最后就看谁博弈的过谁

“因烂尾楼问题严重，被冠以“烂尾楼之都”的城市。
. N; ~' Z3 x+ x  l8 x2 |+ P2019年，河南省南阳市通报，南阳有302个“烂尾楼盘”。
虽然当地人士解释这是问题楼盘的总数，其中烂尾楼只占了不到三分之一，可是当地人在谈起“烂尾楼之都”的时候，通常会自嘲“就连房管中心团购的房子都烂尾了”。
事实也的确如此，2013年，南阳市房管中心“团购”的小区，如今也只建好了主体框架。
从南阳拿到农运会举办权开始，为了加速城市建设，当时政府默许“边建设边拿证”的模式，当地房地产市场瞬间就火爆起来。
' s" Y5 i/ J9 y# G/ C  r, R只要盖楼就能赚钱，让一些资质比较差的开发商纷纷涌入南阳。
4 \& H4 S% O+ L- S  o& A2019年的数据显示，当地的地产商有400多家，仅市中心城区就有262家。
这些小开发商没什么资质去银行贷款，只能靠高息民间集资、违规抵押去维持现金流，资金链一断，开发商瞬间崩盘。”

2 q; j  u1 U) `2 d3 W作者：正解局
链接：https://www.zhihu.com/question/301778286/answer/2082715280
$ C$ D0 p: N1 b5 |. x) f& ~5 V来源：知乎
& a+ s5 p0 ^: x9 f# a% O4 ^0 i著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。

有意思的是河南的房地产龙头老大建业集团，
已经申请政府救市

南阳领导人也真是自信，在全国房地产企业都缺钱的时代上马四改一拆。
这么大体量没个两三千亿的资金量是玩不转的。
城中村改造成功的关键是房价要快速上升，通过房价增值获利来支付债务成本。
& n$ N  Y1 ?. O+ n2 [南阳的房价能涨到两万吗？ 如果不能大概率会烂尾一片
' M& D3 p  o9 h/ y' C" x& X- A土拍只是一叶秋而已。

前从业人员看来这事很合理啊。
7 T- P9 l. A6 Y- m房子最大的成本是土地出让金，大概占了整个项目成本的百分之70-75之间，然后是各种乱七八糟的税，占了20%左右，建设成本大概只有百分4-6%之间。
' X/ J& @7 S3 ]8 {/ T我做过最大的项目（只算成功案例）总成本十三亿。
0 ^* H7 ?# l( f4 c你猜利润有几多？
7 v' h0 L2 \0 f9 a) G' {8 b三亿多点。
之所以能拿这么高的利润，是因为那项目算是中间接手一个烂尾，土地成本是按两年前的价格算的（当时的两年前）
地产项目正正经经搞得话利润本来就不高，只是因为可以走拍卖土地，银行抵押，施工单位贴钱干活，卖期房的大致流程用相对来说少的成本滚雪球。
然后现在土地拍卖什么流程？
2 d1 l4 s1 i' o- U全款。
土地抵押什么流程？
不批。
  q* u- b3 h7 ~2 A建设什么流程？
* M  }1 P! t% l$ ]$ c6 ?不准拖欠工程款。
卖房什么流程？
9 |+ j' w& ?+ H$ G0 @五证齐全，建筑封顶百分之70以上才准许出售。
* h5 [3 V9 Z  y3 y3 D* T以上都是过时的法规，不知道现在改没改（很大几率没改）
更别说现在普遍性的限购。
. M* `  u. w! b$ j% o' _0 Y地产从一门可以搞的生意变成一门成本极高，回款慢到遥遥无期的生意。
讲道理，你有那么多钱，进股市滚两圈都不止百分之五了。
这正说明国家对压制房价这件事做的很到位。可惜对于地方政府没钱这个根源就。。。
" R+ A) W& @+ X. D: C+ a+ a不要买房，硬要买趁早，尽量全款，贷款不要超过15年。
8 `0 q1 J0 m1 P7 l+ z. ]4 V以现在的出生率，和经济发展，国家压住不让房价波动已经尽力了。
说了十几年的硬着陆，真的硬着陆那天，不知道多少人破家。
至于还想搞土地经济的地方政府，正确的做法是改造已有的小区。
原地回迁，给业主增加一点平米数，改高改新，多一两栋出来作为地产商的利润点。
这样避免土地出让金的巨大资金压力，业主忍一两年凭空换个大房子，银行多点利润，地产商赚点辛苦钱，提高就业和城市面貌。
) f- M& I+ ~! k: \$ Y8 e, h* o  M赢麻了。

南阳的房价和经济水平不匹配
; Z$ Y/ g. m0 J, P4 }' q2021年7月河南省18个地级以上城市市区、省直辖县级市房价（均价）排名：
1、郑州市， 16,163元/平方米
2、洛阳市， 10,594元/平方米
  ?2 o8 N7 O# n$ I3、南阳市， 9,326元/平方米
4、濮阳市， 8,461元/平方米
5、济源市*， 7,900元/平方米
6、信阳市， 7,877元/平方米
1 k# [* O$ h  f9 \% e' u7、新乡市， 7,519元/平方米
8、开封市， 7,400元/平方米
9、鹤壁市， 7,170元/平方米
10、驻马店市， 6,956元/平方米
/ k! h2 E, ~) s- F9 [8 V11、安阳市， 6,676元/平方米
( X% y2 R  f) r: H12、许昌市， 6,581元/平方米
13、漯河市， 6,288元/平方米
# i5 u' O3 I. D3 F3 s  V$ n14、商丘市， 6,208元/平方米
15、平顶山市， 6,177元/平方米
6 x/ F- X9 G  P5 W  x16、焦作市， 5,757元/平方米
17、周口市， 5,694元/平方米
18、三门峡市， 5,075元/平方米
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开发商在房子上主要赚两部分钱。
一部分建造房子总包赚钱。
二是利用杠杆赚金融的钱。
& W! u4 t4 B8 P) E; ]& N3 U8 _  X没监管管的时候是可以空手套白狼。
成立一个公司，注册资本1个亿元，实缴100万。
拍个2亿的土地，叫几台挖土机挖个坑，用在建设工程贷款3个亿元。
9 @& z& ?; F$ S+ B7 r' f3 _预付供应商1亿款项，2个亿支付土地款。
" j8 b6 |( F. T7 X打完桩修个框架就开始卖期房。回款5个亿。
8 f3 P9 S4 D' Y5 c  \8 Y" e房子修完，把所有款项结完，自己净赚2个亿。
可以说只要能拿到土地就能赚。
当然有时候可能一不小心，买到差的土地卖不掉，那就直接破产，烂尾。找下一个目标。
& n( p/ c  A$ h4 V现在去金融化了。
拿地的钱要现场付，而且项目公司负债率不能超过70%，如果项目公司成本3亿元，只能融资2.1亿元，其中9000万要自有资金。
房产公司又想了一招，这9000万向员工融资，包装成理财产品，现在恒大暴雷了，会影响其他房产公司购买理财的积极性。资金量减少。
另外一头，金融端对居民去杠杆化，以前可以卖5个亿，现在银行对房贷额度卡得很死。
放款至少得3-6个月，开发商回款很慢不说，额度紧，一部分人可能贷款都申请不下来。
0 T* Y7 i" j( j, w. r' [开发商想想还是不玩了，这次可能要亏本金。
而南阳近10年人口是净流出的，更没有参与的必要了。

第七次全国人口普查初步汇总结果表明，南阳市常住人口总量居全省第二，年龄结构“两升一降”，人口素质稳步提升，人口向城镇集聚速度加快。具体表现为七个显著的特征：
常住人口总量居全省第二位。2020年，南阳市常住人口为971.31万人，占全省常住人口的9.78%，常住人口总量在全省18个省辖市中居第二位。与2010年第六次全国人口普查相比，常住人口减少了54.99万人。

而南阳市近几年对土地依赖程度上升，因为支出缺口越来越大，要不用土地收入来弥补，要不靠发债短期支撑。
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( y  Q9 A+ _8 N( g+ B那这个就看谁先顶不住。
地方没有钱，经济上不去。刺激金融加杠杆，土地收入回血。
/ z: b! D! R: [$ X; h9 W3 _这就是一个敌退我进，敌进我退的博弈过程。

人口净流出+负增长+老龄化=房子看跌

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& S; N; J- m  Y; |! ~根据南阳七普数据可以看到。人口下降了5.36%。15-60岁人口下降了9.28%。60岁以上人口增加5.95%。
其实这个事情日本已经有了明确案例，人口负增长之后，房价会呈现两极分化，大城市仍然高位，小城市逐渐凉透。日本在1992年实际进入人口负增长，之后1996年逐渐出现大面积小城市房价下跌。
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! }, F! I  f5 X8 U! c. g图片可以看出来，小城市一路下跌。大城市还是有一丢丢小勃起的
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2005年人口回升，房价回升
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2002年日本政府终于幡然悔悟开始生育补贴，到2005生育率上升。别再抬杠生育补贴无用论。人口都在下跌，但是也分快慢吧？断崖下跌和慢慢下跌，两码事吧？

南阳案例，会越来越多。人口净流出，房子需求持续下跌，除非有强力生育补贴拉回来，否则房子供过于，求去库存是主题。
我倒是不担心其他的。我就担心再来一波涨价去库存。

地方政府一方面想继续维持地价高位，确保自己的土地财政不受损失；一方面还要对新楼盘进行限价，以响应国家稳房价的政策。
把相应的利润损失推给房企，然后房企还要再承担房价涨价的骂名。这是真把房企当夜壶用啊。
) B1 I8 l$ E# I- r' e对于大部分三四线城市来说，还像过去一样借城中村改造，棚户区改造一些概念，从银行轻易的获得贷款，随便的圈一片地就能轻松的卖地挣钱的好日子正在逐渐远去。
如何真正的提升政府管理水平，提高公务人员职业素养，完善地区福利保障制度，增加就业岗位，改善营商环境，优化审批流程~~~对于大部分中小城市来说也到了提升政府精细化管理的时候了。
" A- L, T# Q( E. v2 |$ C对于地区转型，管理水平提升我还是比较看好的。毕竟现在就业形势严峻，无数优质的人才争相涌进公务员和体制内。
有这么多百里挑一甚至千里挑一的人才，相信未来城市的治理水平，管理水平，工作效率，会有很好的改善。