2016 年全国房价会呈什么趋势？

显示全部楼层 · 2021-10-15 08:26:27

转卢俊：楼市中的真流氓出现了？

今天顾村出了一块地，信息是这样的宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块最终由财主信达拿下，溢价率高达303%，在意料之中；楼板价高达36962元/㎡，也在意料之中。扣除5%（7600㎡）的保
今天顾村出了一块地，信息是这样的
宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块最终由财主信达拿下，溢价率高达303%，在意料之中；楼板价高达36962元/㎡，也在意料之中。
扣除5%（7600㎡）的保障房后，实际楼板价达到38841元/㎡；
若扣除15%的持有住宅部分（21667㎡），实际楼板价高达45427元/㎡；
不过不知道为啥，我感觉这一次所谓的刷屏没有想象中那么猛烈嘛，可能是楼板价没有到非常高的程度。当然也有可能对类似套路的宣传方式也感到一点麻木了
所以今天我就不聊土地了，聊聊这家开发商，最近做了几件事情非常蹊跷
百度百科上有关于信达地产的介绍，全文是这样的
信达地产的大股东是信达投资，信达投资则是中国信达资产管理公司的全资子公司。信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，成立以来，累计收购、管理各类不良资产1万多亿元，资产涉及国家开发银行、建行、中行、工行、交行、上海银行、深圳商业银行等多家银行，其中建行最多。
所以业内我们都有这样一句玩笑话说：别说央企国企有钱，信达什么都不是，但是他却是钱本身
不过说实话，信达这家企业我以前还真不知道，直到去年的下半年的时候。
2015年至今，信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块，其中7宗是地王
广州天河地王；合肥滨湖地王；上海新江湾城地王；深圳坪山地王；杭州单价地王和总价地王；然后就是今天的上海顾村地王
我们来看下信达疯狂的拿地行为
——2016年1月，这位兄弟豪气的以36679.58元/平的楼面价刷新杭州地价纪录
——2015年12月22日，信达地产与龙光地产鏖战100多轮，27200元/平的楼面价拿下，成为深圳新的住宅“地王”。
——2015年11月25日，又是信达以实际楼面价超过61000元/平的惊天价，刷新上海地价新纪录。
——2015年7月28日，信达在合肥以91.07%的溢价，楼面价7295.45元/平成为合肥滨湖区单价地王。
——上个礼拜，杭州总价地王就是信达创造，123亿，楼板价21576元/平米
——然后就是今天
看到了趋势了吧，这哪是在拿地啊，这简直就是在撒钱的节奏啊
但是更加诡异的是，这家企业在2015年之前，几乎都是默默无闻的开发三四线城市低端项目的
查了些背景资料
这家开发商过去做的项目基本上是建设银行各种渠道拿到土地的再次开发，共有在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平方米，可开发建筑面积510万平方米，这其中约78%的土地是在2001年-2006年获得的，成本极为低廉。2008年，信达地产账面存货61.97亿元，可开发面积510万平方米，由于存货中包括土地储备、在建工程及已建未售的楼盘，由此推算平均土地成本最多不超过1200元/平方米。
有没有发现，前后的信达有着巨大的差别，差别大到好像不是一家企业
但是哪怕是现在的一家企业，现在的一些行为也非常的不寻常
首先是布局方面，我们看到半年的时间，信达进入的城市非常没有规律
作为一个之前一直在三四线城市开发的企业，想要进入一线城市是所有房企的目标，而且选择上海和杭州的节奏也很清晰，是想以长三角为基点作为正常的布局手段
但是布局杭州上海的同时，也布局了广州、深圳、合肥！
这样的节奏有点让人摸不着头脑
第二个是姿态
杭州那块总价地王，本来是准备和万科联合拿地开发，但是到了最后举牌的时候，直接无视当初万科给的价格底线，硬生生的往上举。比万科当初预期的总价范围要超过十亿。我想好歹人家是专业的，对于地价的判断相对理性，你拿地这样的节奏已经不是自己有钱没钱了，而是你尊不尊重合作伙伴的意思了
不过信达好像无所谓，拿到地万科不和他合作，他转头和别人合作去了
更奇怪的来自第三个逻辑点
拿了地王喜欢找别人合作，自己是大股东，但是操盘全权交给对方
拿了地王找别人合作也情有可缘的，毕竟自己没有做过高端项目

之前拿的地块，一二线城市基本上都是选择和其他企业成立投资公司，然后联合开发。
最为典型的就是属于新江湾这块地了，信达拿了地之后，又去勾搭第二名泰禾，一起来开发这块地
但是对于这个项目两家企业分别占多少百分比都是没有说的
网上找了一张图，比较好的解释了这个

很明显，这个项目的核心主题是坤瓴投资，占80%的比例，而坤瓴投资的80%来自信达，另外加上信达银泰的20%，所以这个项目实际上的大股东还是来自信达，而且是绝对大股东
但是项目的操盘这一块，包括产品规划，施工建设，后期销售这一块，全部都是由泰禾团队来进行
新江湾这块地的整体规划也出来了，其丑无比

做的真的跟棺材盒子一样
为了实现溢价率，做了标准的高低配的产品，通过别墅大量的偷面积来支撑后面要卖8万的价格
所以此时此刻，信达已经完全退缩成一个财务投资者
码字码到这里的时候我开始好奇了，既然信达无意真正的去开发操盘项目，那么为什么要拼尽全力去和大家抢地。就拿新江湾这块地来说好了，你信达直接投资给泰禾不就好了嘛，这样还能控制下地价，你的投入产出比可能还会高一点
那么为什么信达一定要创造一些地王给自己增加难度呢
我把信达的背景再深挖了一下
有这样一篇文字很有意思

里面有这样一段文字
信达资产管理公司正是财政部创建的，也是最近在香港IPO成功凑集25亿美元的受益方。基于总资产规模，信达比任何一家中国信托公司大超过15倍。
在过去的3年半时间里，信达的业务已经开始偏离这个模式。除了从银行和其它金融机构那里购买坏账，信达还一直直接从非金融企业那里购买囤积不良债务资产。
信达的招股书显示，60%的不良应收账款可归类于房地产部门。
这里释放了两个让人不安的讯号

第一，房地产资产在行业报表里已经属于不良资产
第二，但是财政部却授权信达大肆购买这样的不良资产
但是作为企业，不论怎么样都能盈利，信达能够这样大肆拿地投资企业的底气来自于

异常低的借款利率
这个利率有多低，低到你想象不到

红色这条线就是信达借款利率水平，只有2%
其他房企，基本的借款利率都在6%-8%左右，很优秀很优秀的能做到4%
这样的财务成本才决定了信达可以这么任性可以去拿地的核心原因。这几乎不是支持你开发房地产了，基本上等同于送钱给你开发项目了
为什么金融机构会向信达提供如此廉价的贷款呢？一个可能的解释是，信达与财政部的紧密关系使其享有很低的信贷风险。
换一句普通点的话来说就是：所谓的不良资产，也就是房地产其实并不盈利，能够产生盈利的是信达获得的异常低的资金水平
我们可以感受下财政部往各个项目上输送的血液
今年1月7日设立的宁波汇融沁誉为例。该基金的投资标的是深圳信达置业开发管理的深圳达菲地产项目，基金计划筹资15.02亿元。其中，中国信达认缴10.5亿元成为优先级和次级LP，信达地产出资4.5亿元作为劣后级LP。
也就是说，通过汇融沁誉这一夹层基金，信达地产用4.5亿元撬动了“信达系”合计15亿元的资金，共同开发旗下项目。
信达地产出资7亿元，参与认缴一个总资金量为51.01亿元的“深圳城市发展基金”，并表示此举“有助于巩固公司对华南区域的战略投资布局”。这个基金由中国信达发起，旗下的6家“信达系”公司参与其中，未来投资项目时将再下设子基金进行运作，主要针对深圳的特点，用于城市更新改造、房企并购、在优质地段拿地等。
2015年以来，信达地产频繁地与母公司中国信达及“信达系”公司发生关联交易，据统计，通过公告披露参与的“信达系”夹层基金就有7个，其中4个的资金投向信达地产自身开发的项目。
还有信达投资的项目地图

对于投资以及金钱输送方向，几乎是没有逻辑没有方向没有标准的，但是就是铺设的面非常非常广
信达高速扩张还不仅仅在项目上，从他的企业杠杆率上来看也能看出一二
信达地产的负债率已经突破国企80%的红线。根据公司2015年三季度财报，截止到2015年9月30日，信达地产的负债率高达83%，比2014年末的78%增加5个百分点；公司账上货币资金为58亿元，并负有高达240亿元的流动性负债，而且短期借款和一年内到期的非流动性负债达到138.13亿元。
2015年11月，信达地产第十届董事会第九次（临时）会议上，公司管理层表示，董事会于年初授予的40亿元“基金投资额度”在8个月内花掉20多亿元，额度内仅剩6.84亿元，因此申请追加至80亿元，用来进一步推进金融地产业务，以及通过基金形式为一线城市获取房地产项目提供更为灵活的融资安排。
这一申请很快被通过，可见公司高杠杆扩张的金融地产战略并未动摇。
写到这里，我们可以看到一些端倪
信达在财政部的授权下，激进拿地，炒出大量的地王项目，然后仰仗着不可思议的低息利率来苦苦支撑着盈利模式

寻找合作伙伴，给予他们不大的股份但是绝对大的权力手段，让他们操盘，信达只负责输送血液，让一个个地王变成真的楼王高价卖掉
所以是不是可以理解为

现在的当下：这个行业需要创造一个个地王，然后高价的变现，不论真的赚不赚钱
信达是流氓么，好像只负责制造楼王，不负责生产销售，甚至连是否盈利都不在乎
那么信达的底气哪里来的呢
后面的话，我不敢再说下去……
....分割线....
再转：中国楼市：地王疯狂
作者: 童大焕
一线城市郊区地王疯狂。有人在忽悠房价因此暴涨。但如果仔细分析一下这些地王，可能会让人脊背发凉。
一个可以确定的基本判断是：这些地王不管有多么不合常理与逻辑，地王背后的资本都不傻。他们比普罗大众聪明多了，掌握的信息和资金也多多了。了解一下地王背后的资本，比地王本身更让人吃惊。
智谷趋势转载刘晓博《深圳新地王，谁才是深藏不露的真买家》时改了标题为《当下楼市最大的秘密：所有地王都是“一家人”》并加了按语“智谷君语”：
（2016年）5月份中国共出现69宗地王，可谓不折不扣的疯狂地王月。从上海到深圳，央企出手阔绰，令人瞠目结舌。昨天（6月2日）深圳冒出的新地王，表面上讲述的是一个新故事，拿下土地的居然是两家名不见经传的企业。但经过层层挖掘，你才会发现当下楼市最大的秘密：所有地王原来都是“一家人”。这“一家人”是哪家人？深圳（龙华）的新地王，跟上海刚刚诞生的“周浦地王”和“顾村地王”一样，后台都是实力雄厚的央企！
有人说，目前市场的地王制造者基本都是“上市公司+国企”。
本轮地王有多疯狂？以最典型的北京延庆为例。
6月2日，延庆一地块出让，最终天润诚泽（一级开发）以10.425亿元的总价取得。楼面价4.3万，是当地房价3.5倍。这已经不是传统地王的“面粉贵过面包”可以解释。
位于北京西北部的延庆对于北京来说，已经是鸟不拉屎的地方。我从地图上拉了条直线，从复兴门到延庆最近的县界，50公里，直线距离哦。百度曰“县城距北京德胜门74公里。”按我的超级大城市化理论，北京再怎么疏散市中心人口，再怎么搞京津冀一体化，都跟延庆无关。延庆最有才最有钱的人只会削尖脑袋往外跑，北京乃至全中最有钱最有才的人却几乎一个也不会想往延庆去。
该区域二手成交情况并不活跃，2016年前5个月商品住宅（不含保障房与自住房）仅成交33套，成交均价1.2万/平方米左右。别墅产品更是仅有9套成交，均价1.3万/平方米。全延庆历史上，别墅单价超过2万的只有37套，普通住宅单价超过2万只有1套。超过3万的历史只有3套，历史最高别墅单价3.6万。
如果延庆地王的楼面价4.3万是合理的，届时要卖6万才保本。按北京三四环房价至少应该是延庆房价6倍（现有价格比较）计算，两年后延庆地王卖6万，北京三四环所有新房次新房至少要卖36万一平米才合理！
再往下看，这么离谱的价格，举牌资本为什么志在必得？
卢俊《楼市中的真流氓出现了？》给我们分析了一个侧面：
“2015年至今，信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块，其中7宗是地王：广州天河地王；合肥滨湖地王；上海新江湾城地王；深圳坪山地王；杭州单价地王和总价地王；然后就是今天的上海顾村地王。
信达资产管理公司正是财政部创建的，也是最近在香港IPO成功凑集25亿美元的受益方。基于总资产规模，信达比任何一家中国信托公司超过15倍。
在过去的3年半时间里，除了从银行和其它金融机构那里购买坏账，信达还一直直接从非金融企业那里购买囤积不良债务资产。
信达的招股书显示，60%的不良应收账款可归类于房地产部门。
这里释放了两个让人不安的讯号：第一，房地产资产在行业报表里已经属于不良资产；第二，但是财政部却授权信达大肆购买这样的不良资产。
但是作为企业，不论怎么样都能盈利，信达能够这样大肆拿地投资企业的底气来自于异常低的借款利率。信达在财政部的授权下，激进拿地，炒出大量的地王项目，然后仰仗着不可思议的低息利率来苦苦支撑着盈利模式。
寻找合作伙伴，给予他们不大的股份但是绝对大的权力手段，让他们操盘，信达只负责输送血液，让一个个地王变成真的楼王高价卖掉。
所以是不是可以理解为：当下：这个行业需要创造一个个地王，然后高价的变现，不论真的赚不赚钱。信达是流氓么，好像只负责制造楼王，不负责生产销售，甚至连是否盈利都不在乎。……”
这个分析只提供了两个有用信息：一是屡造地王的信达的财政部背景和非房地产专业背景，二是它收购了大量房地产不良资产。但对于地王的未来前景，这个分析是略显粗糙和失之简单的。也许，地王的目的，是醉翁之意不在酒，就像过去一些开发商，先在四周大量囤地囤房，然后举出一个小面积单价地王，然后趁机高价出货。至于地王本身是否赚钱，并不重要。
当年石油大王玩艺术收藏也是这么做的。1985年，美国西方石油公司董事长哈默访问中国时，将陈逸飞的一幅油画《家乡的回忆——双桥》当作礼品赠送给邓小平。轰动一时。周庄和陈逸飞同时一鹤冲天。在此之前，哈默已大量收藏陈逸飞的作品。
问题是，陈逸飞的作品有他的艺术价值在。我们今天的一些远郊区地王则纯属炒作。而炒作的目的，恐怕已经不是传统开发商的围魏救赵声东击西卖一点房子那么简单，也许在大的国有资金和地方政府合谋下，下着一盘更大的救地方政府、救银行不良资产的大棋！虽然本人素来讨厌阴谋论，但信息不对称加上以往的种种猫腻，不能不让人生发联想。
自称“财经谎言揭露者”的路瑞锁《地王背后有一个大骗局？》这样写道：
“还记得前几天中央媒体之前警告过地方政府和开发商不要联手推高房价的文章么？这些价格离谱的‘地王’，很有可能就是地方政府为了力保房价而玩出来的烟雾弹。
早在2014年，当时大城市房地产价格刚刚有见顶迹象，《华夏时报》的记者，就曾经在新浪房产微信频道报道过地方政府与央企国企联手推高房价的猫腻：市场冷淡时，政府会让国企出面拍地托市，拍出高溢价，其实还是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，赚的只是财政银行卡上的流水而已。上述深圳房企投资发展部人士透露，有时地方政府也会通过拍高价地，事后返还开发商的模式，来拉高区域地价。”有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上。深圳金鹰地产营销总监林晓华表示。
湖南省房地产协会首席经济学家王义高告诉记者，一些定向出让的土地，实质上早已锁定开发商，在招拍挂环节，可以一直拍下去，直到拍到为止，反正超过双方约定的价格而多花的钱，最后政府都会返还给开发商。
我亲自签过这种合同，即在拍卖前，协议中明确规定，若拍卖超出合同约定价格，则政府须连本带利息返还给开发商。深圳某上市房企投资发展部人士告诉记者，通过土地出让金返还方式，降低了开发商拿地成本，政府赚到的更多是投资和就业，以及银行账面流水。
按现行做法，土地出让金收取后，除上缴上级财政部分，剩余支出使用完全由地方政府负责，国土部门无权干预。由于土地出让金收益管理处于法律空白状态，没有明确的法律规定，也没有相应的约束，始终游离于公众监管之外。除接受一些力度不大的审计外，大多封闭运行。
“由于开发商在拍卖前只缴了保证金，多出的土地溢价不需要缴，只需私下重新改合同。‘反正财政进账多少，也没人查，财政只需按合同收钱即可。’
这种手法有十多年了，已经很普遍，土地出让环节是腐败高发区。上述深圳上市房企投资发展部人士说，对于分管的官员都要送礼，具体金额看项目大小和利润，如果开发商赚1个亿，送出去一两千万也无所谓。”
在《一线楼市终于也进入了局部泡沫时代（2016年5月23日）》一文中，我点了郊区地王的名：“今天，当全国限购城市只剩了北上广深和遥远的旅游城市三亚，当天量货币放水加上资金无处可去迅速助推环大都市圈和一些二线城市房价暴涨，以及一线城市郊区无根的天价地王频出，我要说，一线城市、环大都市圈、局部二线城市，也开始进入了局部泡沫时代！”
通过以上分析，有三个感想：
一，地王是大人物玩的把戏，普通老百姓信息不对称，看不懂，最好的办法是以不变应万变，不跟风。谁要跟风，多半会成为“为国接盘”的接盘侠。当然，你若志在做“侠之大者，为国为民”的接盘侠，是个人自由。
二，几十年的洗脑教育，总有相信政府是全心全意为人民服务、真心实意想降低房价的人。却不知道，政府，银行，国企，关键时刻打的是谁的算盘。
三，即使在互联网透明化时代，信息仍然严重不对称，政府仍然掌握80%上的信息。掌握信息者，总想利用信息垄断为自己谋私利。地王现象如此，安庆徐纯合案如此，北京雷洋案也如此。这是一种近乎本能的冲动。这就要求人们有大海捞针般打捞真实信息的精神，你捞一点，我捞一点，这个社会才会逐渐透明一点。任何人资源、时间、能力都有限，不能保证所打捞分析出来的信息都是对的，但滴水成涓，百川归海，总有“四面包抄成全息，百川归海遮不住”的那一天。

何为传销 · 2021-10-15 15:53:53

转卢俊：楼市中的真流氓出现了？

今天顾村出了一块地，信息是这样的宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块最终由财主信达拿下，溢价率高达303%，在意料之中；楼板价高达36962元/㎡，也在意料之中。扣除5%（7600㎡）的保
今天顾村出了一块地，信息是这样的
宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块最终由财主信达拿下，溢价率高达303%，在意料之中；楼板价高达36962元/㎡，也在意料之中。
扣除5%（7600㎡）的保障房后，实际楼板价达到38841元/㎡；
若扣除15%的持有住宅部分（21667㎡），实际楼板价高达45427元/㎡；
不过不知道为啥，我感觉这一次所谓的刷屏没有想象中那么猛烈嘛，可能是楼板价没有到非常高的程度。当然也有可能对类似套路的宣传方式也感到一点麻木了
所以今天我就不聊土地了，聊聊这家开发商，最近做了几件事情非常蹊跷
百度百科上有关于信达地产的介绍，全文是这样的
信达地产的大股东是信达投资，信达投资则是中国信达资产管理公司的全资子公司。信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，成立以来，累计收购、管理各类不良资产1万多亿元，资产涉及国家开发银行、建行、中行、工行、交行、上海银行、深圳商业银行等多家银行，其中建行最多。
所以业内我们都有这样一句玩笑话说：别说央企国企有钱，信达什么都不是，但是他却是钱本身
不过说实话，信达这家企业我以前还真不知道，直到去年的下半年的时候。
2015年至今，信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块，其中7宗是地王
广州天河地王；合肥滨湖地王；上海新江湾城地王；深圳坪山地王；杭州单价地王和总价地王；然后就是今天的上海顾村地王
我们来看下信达疯狂的拿地行为
——2016年1月，这位兄弟豪气的以36679.58元/平的楼面价刷新杭州地价纪录
——2015年12月22日，信达地产与龙光地产鏖战100多轮，27200元/平的楼面价拿下，成为深圳新的住宅“地王”。
——2015年11月25日，又是信达以实际楼面价超过61000元/平的惊天价，刷新上海地价新纪录。
——2015年7月28日，信达在合肥以91.07%的溢价，楼面价7295.45元/平成为合肥滨湖区单价地王。
——上个礼拜，杭州总价地王就是信达创造，123亿，楼板价21576元/平米
——然后就是今天
看到了趋势了吧，这哪是在拿地啊，这简直就是在撒钱的节奏啊
但是更加诡异的是，这家企业在2015年之前，几乎都是默默无闻的开发三四线城市低端项目的
查了些背景资料
这家开发商过去做的项目基本上是建设银行各种渠道拿到土地的再次开发，共有在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平方米，可开发建筑面积510万平方米，这其中约78%的土地是在2001年-2006年获得的，成本极为低廉。2008年，信达地产账面存货61.97亿元，可开发面积510万平方米，由于存货中包括土地储备、在建工程及已建未售的楼盘，由此推算平均土地成本最多不超过1200元/平方米。
有没有发现，前后的信达有着巨大的差别，差别大到好像不是一家企业
但是哪怕是现在的一家企业，现在的一些行为也非常的不寻常
首先是布局方面，我们看到半年的时间，信达进入的城市非常没有规律
作为一个之前一直在三四线城市开发的企业，想要进入一线城市是所有房企的目标，而且选择上海和杭州的节奏也很清晰，是想以长三角为基点作为正常的布局手段
但是布局杭州上海的同时，也布局了广州、深圳、合肥！
这样的节奏有点让人摸不着头脑
第二个是姿态
杭州那块总价地王，本来是准备和万科联合拿地开发，但是到了最后举牌的时候，直接无视当初万科给的价格底线，硬生生的往上举。比万科当初预期的总价范围要超过十亿。我想好歹人家是专业的，对于地价的判断相对理性，你拿地这样的节奏已经不是自己有钱没钱了，而是你尊不尊重合作伙伴的意思了
不过信达好像无所谓，拿到地万科不和他合作，他转头和别人合作去了
更奇怪的来自第三个逻辑点
拿了地王喜欢找别人合作，自己是大股东，但是操盘全权交给对方
拿了地王找别人合作也情有可缘的，毕竟自己没有做过高端项目

之前拿的地块，一二线城市基本上都是选择和其他企业成立投资公司，然后联合开发。
最为典型的就是属于新江湾这块地了，信达拿了地之后，又去勾搭第二名泰禾，一起来开发这块地
但是对于这个项目两家企业分别占多少百分比都是没有说的
网上找了一张图，比较好的解释了这个

很明显，这个项目的核心主题是坤瓴投资，占80%的比例，而坤瓴投资的80%来自信达，另外加上信达银泰的20%，所以这个项目实际上的大股东还是来自信达，而且是绝对大股东
但是项目的操盘这一块，包括产品规划，施工建设，后期销售这一块，全部都是由泰禾团队来进行
新江湾这块地的整体规划也出来了，其丑无比

做的真的跟棺材盒子一样
为了实现溢价率，做了标准的高低配的产品，通过别墅大量的偷面积来支撑后面要卖8万的价格
所以此时此刻，信达已经完全退缩成一个财务投资者
码字码到这里的时候我开始好奇了，既然信达无意真正的去开发操盘项目，那么为什么要拼尽全力去和大家抢地。就拿新江湾这块地来说好了，你信达直接投资给泰禾不就好了嘛，这样还能控制下地价，你的投入产出比可能还会高一点
那么为什么信达一定要创造一些地王给自己增加难度呢
我把信达的背景再深挖了一下
有这样一篇文字很有意思

里面有这样一段文字
信达资产管理公司正是财政部创建的，也是最近在香港IPO成功凑集25亿美元的受益方。基于总资产规模，信达比任何一家中国信托公司大超过15倍。
在过去的3年半时间里，信达的业务已经开始偏离这个模式。除了从银行和其它金融机构那里购买坏账，信达还一直直接从非金融企业那里购买囤积不良债务资产。
信达的招股书显示，60%的不良应收账款可归类于房地产部门。
这里释放了两个让人不安的讯号

第一，房地产资产在行业报表里已经属于不良资产
第二，但是财政部却授权信达大肆购买这样的不良资产
但是作为企业，不论怎么样都能盈利，信达能够这样大肆拿地投资企业的底气来自于

异常低的借款利率
这个利率有多低，低到你想象不到

红色这条线就是信达借款利率水平，只有2%
其他房企，基本的借款利率都在6%-8%左右，很优秀很优秀的能做到4%
这样的财务成本才决定了信达可以这么任性可以去拿地的核心原因。这几乎不是支持你开发房地产了，基本上等同于送钱给你开发项目了
为什么金融机构会向信达提供如此廉价的贷款呢？一个可能的解释是，信达与财政部的紧密关系使其享有很低的信贷风险。
换一句普通点的话来说就是：所谓的不良资产，也就是房地产其实并不盈利，能够产生盈利的是信达获得的异常低的资金水平
我们可以感受下财政部往各个项目上输送的血液
今年1月7日设立的宁波汇融沁誉为例。该基金的投资标的是深圳信达置业开发管理的深圳达菲地产项目，基金计划筹资15.02亿元。其中，中国信达认缴10.5亿元成为优先级和次级LP，信达地产出资4.5亿元作为劣后级LP。
也就是说，通过汇融沁誉这一夹层基金，信达地产用4.5亿元撬动了“信达系”合计15亿元的资金，共同开发旗下项目。
信达地产出资7亿元，参与认缴一个总资金量为51.01亿元的“深圳城市发展基金”，并表示此举“有助于巩固公司对华南区域的战略投资布局”。这个基金由中国信达发起，旗下的6家“信达系”公司参与其中，未来投资项目时将再下设子基金进行运作，主要针对深圳的特点，用于城市更新改造、房企并购、在优质地段拿地等。
2015年以来，信达地产频繁地与母公司中国信达及“信达系”公司发生关联交易，据统计，通过公告披露参与的“信达系”夹层基金就有7个，其中4个的资金投向信达地产自身开发的项目。
还有信达投资的项目地图

对于投资以及金钱输送方向，几乎是没有逻辑没有方向没有标准的，但是就是铺设的面非常非常广
信达高速扩张还不仅仅在项目上，从他的企业杠杆率上来看也能看出一二
信达地产的负债率已经突破国企80%的红线。根据公司2015年三季度财报，截止到2015年9月30日，信达地产的负债率高达83%，比2014年末的78%增加5个百分点；公司账上货币资金为58亿元，并负有高达240亿元的流动性负债，而且短期借款和一年内到期的非流动性负债达到138.13亿元。
2015年11月，信达地产第十届董事会第九次（临时）会议上，公司管理层表示，董事会于年初授予的40亿元“基金投资额度”在8个月内花掉20多亿元，额度内仅剩6.84亿元，因此申请追加至80亿元，用来进一步推进金融地产业务，以及通过基金形式为一线城市获取房地产项目提供更为灵活的融资安排。
这一申请很快被通过，可见公司高杠杆扩张的金融地产战略并未动摇。
写到这里，我们可以看到一些端倪
信达在财政部的授权下，激进拿地，炒出大量的地王项目，然后仰仗着不可思议的低息利率来苦苦支撑着盈利模式

寻找合作伙伴，给予他们不大的股份但是绝对大的权力手段，让他们操盘，信达只负责输送血液，让一个个地王变成真的楼王高价卖掉
所以是不是可以理解为

现在的当下：这个行业需要创造一个个地王，然后高价的变现，不论真的赚不赚钱
信达是流氓么，好像只负责制造楼王，不负责生产销售，甚至连是否盈利都不在乎
那么信达的底气哪里来的呢
后面的话，我不敢再说下去……
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再转：中国楼市：地王疯狂
作者: 童大焕
一线城市郊区地王疯狂。有人在忽悠房价因此暴涨。但如果仔细分析一下这些地王，可能会让人脊背发凉。
一个可以确定的基本判断是：这些地王不管有多么不合常理与逻辑，地王背后的资本都不傻。他们比普罗大众聪明多了，掌握的信息和资金也多多了。了解一下地王背后的资本，比地王本身更让人吃惊。
智谷趋势转载刘晓博《深圳新地王，谁才是深藏不露的真买家》时改了标题为《当下楼市最大的秘密：所有地王都是“一家人”》并加了按语“智谷君语”：
（2016年）5月份中国共出现69宗地王，可谓不折不扣的疯狂地王月。从上海到深圳，央企出手阔绰，令人瞠目结舌。昨天（6月2日）深圳冒出的新地王，表面上讲述的是一个新故事，拿下土地的居然是两家名不见经传的企业。但经过层层挖掘，你才会发现当下楼市最大的秘密：所有地王原来都是“一家人”。这“一家人”是哪家人？深圳（龙华）的新地王，跟上海刚刚诞生的“周浦地王”和“顾村地王”一样，后台都是实力雄厚的央企！
有人说，目前市场的地王制造者基本都是“上市公司+国企”。
本轮地王有多疯狂？以最典型的北京延庆为例。
6月2日，延庆一地块出让，最终天润诚泽（一级开发）以10.425亿元的总价取得。楼面价4.3万，是当地房价3.5倍。这已经不是传统地王的“面粉贵过面包”可以解释。
位于北京西北部的延庆对于北京来说，已经是鸟不拉屎的地方。我从地图上拉了条直线，从复兴门到延庆最近的县界，50公里，直线距离哦。百度曰“县城距北京德胜门74公里。”按我的超级大城市化理论，北京再怎么疏散市中心人口，再怎么搞京津冀一体化，都跟延庆无关。延庆最有才最有钱的人只会削尖脑袋往外跑，北京乃至全中最有钱最有才的人却几乎一个也不会想往延庆去。
该区域二手成交情况并不活跃，2016年前5个月商品住宅（不含保障房与自住房）仅成交33套，成交均价1.2万/平方米左右。别墅产品更是仅有9套成交，均价1.3万/平方米。全延庆历史上，别墅单价超过2万的只有37套，普通住宅单价超过2万只有1套。超过3万的历史只有3套，历史最高别墅单价3.6万。
如果延庆地王的楼面价4.3万是合理的，届时要卖6万才保本。按北京三四环房价至少应该是延庆房价6倍（现有价格比较）计算，两年后延庆地王卖6万，北京三四环所有新房次新房至少要卖36万一平米才合理！
再往下看，这么离谱的价格，举牌资本为什么志在必得？
卢俊《楼市中的真流氓出现了？》给我们分析了一个侧面：
“2015年至今，信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块，其中7宗是地王：广州天河地王；合肥滨湖地王；上海新江湾城地王；深圳坪山地王；杭州单价地王和总价地王；然后就是今天的上海顾村地王。
信达资产管理公司正是财政部创建的，也是最近在香港IPO成功凑集25亿美元的受益方。基于总资产规模，信达比任何一家中国信托公司超过15倍。
在过去的3年半时间里，除了从银行和其它金融机构那里购买坏账，信达还一直直接从非金融企业那里购买囤积不良债务资产。
信达的招股书显示，60%的不良应收账款可归类于房地产部门。
这里释放了两个让人不安的讯号：第一，房地产资产在行业报表里已经属于不良资产；第二，但是财政部却授权信达大肆购买这样的不良资产。
但是作为企业，不论怎么样都能盈利，信达能够这样大肆拿地投资企业的底气来自于异常低的借款利率。信达在财政部的授权下，激进拿地，炒出大量的地王项目，然后仰仗着不可思议的低息利率来苦苦支撑着盈利模式。
寻找合作伙伴，给予他们不大的股份但是绝对大的权力手段，让他们操盘，信达只负责输送血液，让一个个地王变成真的楼王高价卖掉。
所以是不是可以理解为：当下：这个行业需要创造一个个地王，然后高价的变现，不论真的赚不赚钱。信达是流氓么，好像只负责制造楼王，不负责生产销售，甚至连是否盈利都不在乎。……”
这个分析只提供了两个有用信息：一是屡造地王的信达的财政部背景和非房地产专业背景，二是它收购了大量房地产不良资产。但对于地王的未来前景，这个分析是略显粗糙和失之简单的。也许，地王的目的，是醉翁之意不在酒，就像过去一些开发商，先在四周大量囤地囤房，然后举出一个小面积单价地王，然后趁机高价出货。至于地王本身是否赚钱，并不重要。
当年石油大王玩艺术收藏也是这么做的。1985年，美国西方石油公司董事长哈默访问中国时，将陈逸飞的一幅油画《家乡的回忆——双桥》当作礼品赠送给邓小平。轰动一时。周庄和陈逸飞同时一鹤冲天。在此之前，哈默已大量收藏陈逸飞的作品。
问题是，陈逸飞的作品有他的艺术价值在。我们今天的一些远郊区地王则纯属炒作。而炒作的目的，恐怕已经不是传统开发商的围魏救赵声东击西卖一点房子那么简单，也许在大的国有资金和地方政府合谋下，下着一盘更大的救地方政府、救银行不良资产的大棋！虽然本人素来讨厌阴谋论，但信息不对称加上以往的种种猫腻，不能不让人生发联想。
自称“财经谎言揭露者”的路瑞锁《地王背后有一个大骗局？》这样写道：
“还记得前几天中央媒体之前警告过地方政府和开发商不要联手推高房价的文章么？这些价格离谱的‘地王’，很有可能就是地方政府为了力保房价而玩出来的烟雾弹。
早在2014年，当时大城市房地产价格刚刚有见顶迹象，《华夏时报》的记者，就曾经在新浪房产微信频道报道过地方政府与央企国企联手推高房价的猫腻：市场冷淡时，政府会让国企出面拍地托市，拍出高溢价，其实还是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，赚的只是财政银行卡上的流水而已。上述深圳房企投资发展部人士透露，有时地方政府也会通过拍高价地，事后返还开发商的模式，来拉高区域地价。”有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上。深圳金鹰地产营销总监林晓华表示。
湖南省房地产协会首席经济学家王义高告诉记者，一些定向出让的土地，实质上早已锁定开发商，在招拍挂环节，可以一直拍下去，直到拍到为止，反正超过双方约定的价格而多花的钱，最后政府都会返还给开发商。
我亲自签过这种合同，即在拍卖前，协议中明确规定，若拍卖超出合同约定价格，则政府须连本带利息返还给开发商。深圳某上市房企投资发展部人士告诉记者，通过土地出让金返还方式，降低了开发商拿地成本，政府赚到的更多是投资和就业，以及银行账面流水。
按现行做法，土地出让金收取后，除上缴上级财政部分，剩余支出使用完全由地方政府负责，国土部门无权干预。由于土地出让金收益管理处于法律空白状态，没有明确的法律规定，也没有相应的约束，始终游离于公众监管之外。除接受一些力度不大的审计外，大多封闭运行。
“由于开发商在拍卖前只缴了保证金，多出的土地溢价不需要缴，只需私下重新改合同。‘反正财政进账多少，也没人查，财政只需按合同收钱即可。’
这种手法有十多年了，已经很普遍，土地出让环节是腐败高发区。上述深圳上市房企投资发展部人士说，对于分管的官员都要送礼，具体金额看项目大小和利润，如果开发商赚1个亿，送出去一两千万也无所谓。”
在《一线楼市终于也进入了局部泡沫时代（2016年5月23日）》一文中，我点了郊区地王的名：“今天，当全国限购城市只剩了北上广深和遥远的旅游城市三亚，当天量货币放水加上资金无处可去迅速助推环大都市圈和一些二线城市房价暴涨，以及一线城市郊区无根的天价地王频出，我要说，一线城市、环大都市圈、局部二线城市，也开始进入了局部泡沫时代！”
通过以上分析，有三个感想：
一，地王是大人物玩的把戏，普通老百姓信息不对称，看不懂，最好的办法是以不变应万变，不跟风。谁要跟风，多半会成为“为国接盘”的接盘侠。当然，你若志在做“侠之大者，为国为民”的接盘侠，是个人自由。
二，几十年的洗脑教育，总有相信政府是全心全意为人民服务、真心实意想降低房价的人。却不知道，政府，银行，国企，关键时刻打的是谁的算盘。
三，即使在互联网透明化时代，信息仍然严重不对称，政府仍然掌握80%上的信息。掌握信息者，总想利用信息垄断为自己谋私利。地王现象如此，安庆徐纯合案如此，北京雷洋案也如此。这是一种近乎本能的冲动。这就要求人们有大海捞针般打捞真实信息的精神，你捞一点，我捞一点，这个社会才会逐渐透明一点。任何人资源、时间、能力都有限，不能保证所打捞分析出来的信息都是对的，但滴水成涓，百川归海，总有“四面包抄成全息，百川归海遮不住”的那一天。

木易2017 · 2021-10-16 01:19:13

到今年7月中旬，我不得不搬家了。

原因很简单，我的房东把我现在住的房子卖了。

其实对于这件事，我还是有些难过的。尽管这是一间不怎么样的一居室，正门、厨房和厕所都临走廊，每有人路过，我的狗都会叫个不停；隔音超差，隔壁小孩每天要么傻笑要么哭唧唧，我这边可能比他家自己听的都清楚。朝向也很糟糕，不管外边日照多足，这里的阳光都不会超过两个小时。我妈第一次来我这，深深鄙视了我的住处，只是说了句，北京都是些啥破房子啊。其实我明白，她内心应该强忍着，没说出那句，这也算是人住的地儿！

但就是这么个地方，居然说卖就卖出去了。

其实我妈不知道，在我的同龄人中，我住的算是还不错了。毕竟我没有合租，最起码我还住在一个有独立卫生间和厨房的一居室。我算是有我自己的私密空间，还能养一条和自己长得有点像的狗。在我租房子的时候，中介带我看了多套房子，这套是我经济能力允许范围内最好的一套了。其他的要么满墙爬山虎，要么客厅其实只是个过道，要么洗澡要骑到马桶上，这房子虽然朝向和隔音都差，小区也都是老头老太太，但是毕竟住着还算是舒适的。

我的房东和我相处的极好。怎么说呢，其实就是我俩几乎不联系。除了签合同的那一天，我俩就几乎没有过联系，每季度快到了交房租的日子，我把钱打给他，然后发条短信问他收到了吗，他说谢谢收到了。一切结束，相安无事。他从来不会没事过来指手画脚一番，我也从来不会因为叽叽歪歪的事找他。对于房东和房客而言，最好的相处模式大概就是点到为止，相忘于江湖。

我在这里住了快两年，有的时候我都会误以为这房子其实是我自己的。去年年底的时候，房东给我打电话说他老婆想卖房子，那天他过来，满是歉意，说是打扰我了。那是我俩第二次见面，估计也是最后一次了。

他老婆在中介挂了200万，对于这个54平米四环边上的破一居，算是个不低的价格。房东在一旁跟我讲，就这破房子，200万谁买啊！你就踏踏实实地住着就行了。

我当时也是这么想的。

起初的三个月，风平浪静。可是过年回来，一切都不一样了。房东几次给我打电话，说是中介要带人来看房，一边讲一边道歉。我都没当回事，我觉得买房又不是买白菜，这么破的小房子想看对了眼，不得碰个一年两年的啊。大概过了半个月，房东说他房子已经卖了，不过和我的合约到7月，就会让我住满合约的。我脑袋嗡了一下，一时都想不起到底是哪个看房客看对了眼。因为一共来过的那几个，都看了一次，都没超过一分钟。一分钟200万，是不是有点冲动啊？

当天新房东来，一进门也是先道歉，说是打扰了，之前来看房的时候没看仔细，让我们给他们五分钟。他问我这里的朝向采光，问我住着有什么问题，问我附近到哪里方不方便。我耐心地给他讲解，可是心里也挺纳闷的，这些难道不应该在付款之前了解吗？他连这个房子朝向、位置、隔音什么的都搞不清，怎么就稀里糊涂地花了这200万？

换房子是7月份的事，我也没多想，做一天和尚撞一天钟呗。

我每周末都会去打羽毛球，打过球之后大家都会一起聚个餐，扯扯闲篇。近来几次，毛哥两口子打完球都不得不匆匆离开，说是去看房。毛哥北京爷们，互联网圈子做销售，他老婆在银行工作，孩子两岁。两人收入都不错，并且身为北京土著，望京的房子住着也挺舒服。可是孩子到了这个年龄，就要考虑上学的事，因为北京的学区大多至少要把户口提前迁到学区房三年。他们为了孩子能上更好的小学，现在也不得不开始谋划了。

他们每次看房都是一片愁容，六七万一平米的价格仿佛在云端，高不可及。他们如果想买学区房，就不得不放弃他们现在的住房并且再欠上银行一笔数额不小的钱，然后换上一个更小更破更不适合人类居住的房子，但是因为这个房子，他们的孩子才能有上更好小学的机会。

我和他们说，吃完饭再去看房吧。他们说，可不敢啊，现在这房子紧俏到房东都懒得让你进去看，看了照片如果你不付定金，隔天这房子就卖掉了。我瞪大了眼睛，好像在听一个天方夜谭的神话故事，不知如何应答。

再后来，我两个非常要好的朋友也买了房，都是700多万的学区房。你以为手里装着大几百万挺牛逼吧，想要持币待购，做梦吧！要不是挤破脑袋去抢，昨天看好的房子，当天晚上就能以高出几十万的价格被卖掉。我说，你们丫要么女朋友还不稳定，要么连女朋友都没有，着什么急买学区房啊？他们说，再不买，以后怕是再也买不起了。

我粗略算了一下，如果他们未来不飞黄腾达，如果按照现行的工资标准，大概一生都赚不到700万。可是就这么一套两居室，仅是中介费，都要得他们两整年不吃不喝的工资。
朋友买了房，但还是依然关注着房价的走势，据说不到两个月，他那个700多万的房子已经涨到了800万以上了。

我看着眼前这个千万富翁，和我预想的似乎并不相同。

我心中有些难过，因为不论未来住在哪里，我大概都不会遇到这么好的房东了；我心中也有些恐惧，因为努力奋斗拼命几十年，都不如当年早点买套学区房；我心中甚至明白了那句话，你们不是起点线不同，人家是生在终点线上的。

我连去菜市场买个白菜，都会去挑个没有烂叶子，个头合适的。怎么你们买房子都这么随性吗？
哎，我看着我家傻不愣登的狗，心想，人和人的差距，还真比人和狗的差距还大啊。

（作者：刘舒微信公众号：wojiushiliushu 微信公众号搜索：刘舒）

陌路狂澜 · 2021-10-16 06:22:28

我读大学的时候，2006年夏天参加数学建模竞赛的培训，老师从报纸上摘了一堆数据下来（但没告诉我们是从哪份报纸上抄的），不知道是哪个城市的房地产数据，让我们做个模型分析房价以后的走势，并且判断采取什么政策才能抑制房价上涨。我们根据老师给的数据去网上搜了一下，推测这个数据是长沙的，或者类似规模的城市的数据。

   然后呢，我们做了个模型，当然，这个模型非常简单，充满了各种假设。

   在这个模型里，我们假设一个城市每年都会稳定新增一批有居住需求（而非投资需求）的人，也就是后来所谓的刚需概念。但有需求不代表买得起房，我们假设这群人的收入是正态分布的，凡是付得起按揭的人，我们都认为是买得起房的，而按揭的月供，考虑到一个家庭扣除各种生活开支（包括伙食费、水电气、少量的社交生活，以及少量的备用金）后，剩下的都用来付月供。既然现在刚需概念都流行了这么久了，这里我就把这部分简单称为刚需吧。

   然后我们又假设存在一批投资人，这群人不考虑人数，只考虑他们持有的资金。由于2006年的时候，房价基本上是毫无疑问会稳定上涨的，所以这批人会最大限度地买入房产，不考虑房子当前的价格。我们预估这批人的投资策略是支付首付后，预留3年的月供，3年后即使需要继续付按揭，也完全可以通过抵押贷款或者出售极少量的房子就可以支付随后的月供。

   最后，我们假设了房产的供应量是稳定不变的（不要笑话这么多假设，好多搞经济的金融的，模型还没我们做得严谨呢）。也就是说，投资者在不考虑房价的情况下，将资金全部用于购买房产而不在乎当前房价。由于投资资金占用的房产，导致房产供应量减少，而刚需人群按收入从多到少排序，最后一个批获得房产的人能承受的月供决定房价。

   按照这个模型，我们根据老师给的数据，加上我们查询的长沙的人均收入（因为长沙的其他数据和老师给的最接近），解方程得出用于投资的资金是稳步上涨的（增速稳定），然后假设将来用于投资的资金也是稳步上涨的情况下，房价在刚开始两三年内会上涨比较缓慢，但从第四年开始，房价会飞速上涨，很快就翻倍地往上涨。造成这个结果的原因是刚需人群的收入是正态分布的，当房价上涨超过正态分布的中间位置人群的承受力后，剩下的刚需人群的贫富差距迅速加大，只需减少少量的房产供应（也就是投资人群再占有少量房产），就会导致房价迅速上涨。举个简单例子，比如说4000~6000元月收入的部分存在10万人，那房价要从4000元月收入的人买得起涨到6000元月收入的人买不起，需要减少10万套供应，也就是投资者需要新增购买10万套房产。但从6000元到10000元月收入的部分可能只存在1万人，所以投资者只需要再购买1万套房产，就可以让房价涨到10000元月收入的人买不起的地步。而（不考虑通胀的情况下）伙食费、水电气等等的开支增长是低于收入增长的。1万元月收入的人的可自由支配的资金其实比6000元月收入的人多了几倍，也就是说1万元月收入的人可以承受的房价比6000元月收入的人高几倍，同理房价也会涨好几倍。

   各位不要笑我设定的1万块钱就买房的说法，这只是一个说明而已，而且当时2006年的时候，我一个月的生活费才350元，好多家庭一个月的伙食费才几百块。

   但是当时，我们被几年后房价翻倍地涨的结论惊呆了，然后作为对社会基本没接触，也没什么历史经验的在校大学生，我们很自然地认为自己的数学模型做错了。为了能交差，我拿Windows自带的画图板把MATLAB做出来的曲线图后面半截给檫掉了，只留了3年的预测，然后非常happy地拿去向老师交差了。

   好了，背景交代完毕，回过头来说2016年的房价问题。先看知乎上2015年7月的一篇文章2015 年全国房价会呈什么趋势？ - 黄白小猫的回答
   这篇文章里把房价上涨和外汇储备增加联系起来了，房价基本上和外汇储备一个走势。作者的解释是外汇主要靠外贸累积起来的，这意味着新增货币最先是流入外贸从业者手里，或者说参与外贸的老板手里，这些人的购买力抬高了房价。
   我的看法是，外贸只是贫富差距拉大的一个方面而已，外汇流入的资金要流向全社会是需要一段是时间的，在这期间如果外汇流入持续增速，那贫富差距就是不断扩大的，但除了外贸以外，还有其他加大贫富差距的因素。贫富差距加剧导致房价“飞速”上涨。原因很简单，从我前面提到的那个模型来看，首先投资房产的是有钱的一群人，这群人的投资性买房等同于减少房产供应；另一方面，即使对于刚需人群来说，收入差距越大也越容易拉升房价。

   对于房地产商来说，减少房产供应也是提高利润的最好办法，这和一般商品销售里扩大销量增加收入的情况刚好相反。对于一般的生产性企业来说，扩大生产能降低成本，而对于房地产商来说，或者对于项目制的企业来说，由于管理精力有限，你可以同时开一个楼盘，两个楼盘，三个楼盘，但不能同时开100个楼盘，另一方面，项目管理不比流水线，项目制的东西，规模越大，管理成本上升越快。
   其次，房价上涨导致政府卖地的价格上涨，各种其他费用也会上涨，再加上各种抵押贷款的问题，这导致开发商不可能选择降价来薄利多销，一般降价销售的，都是由于现金流紧张，而不是为了增加利润。
   有些人说二三线城市的房产不是在降价么？但另一方面，二三线城市的开发商不是在破产么？如果你是一个房地产老板，你是会选择去二三线城市的郊区获得更便宜的地来搞薄利多销呢，还是去大城市中心拿地卖更高的价格呢？或者拿不到大城市的好地，干脆金盆洗手不干了？

   2016年的大趋势是经济下滑，各种公司关门大吉，所以，所谓的刚需部分人群的购买力是越来越弱的。另一方面，经过了这几年的金融大跃进，再加上股市又暴涨暴跌了一把，财富是向少数人手中集中的。随后经济下滑导致资金寻求保值避险的渠道，目前看来，资金流向国外是个大趋势，但当资金流失太严重时，TG完全可能做出停止民间换汇的措施，至于购买黄金，本质上讲和换汇差不多，也是可以强制叫停的。所以资金会外流一部分，但还有很多资金只能在国内找避险渠道。总得来说，就是可以用于投资买房的资金越来越强，而作为其对手的刚需资金实力却越来越弱。这两项因素作用在房价上是很矛盾的，投资的人不可能自己跟自己炒，就像股市里不能只有庄家，没有散户一样。

   刚需人群的购买力越来越弱，直接表现的后果就是二三线城市的房产全部垮了，只有大城市的房产还在涨，看起来就像是大城市抽光了二三线城市的血一样。如果这种情况继续下去，投资资金为了规避风险，会越来越向城市的核心位置聚集，也就是说大城市外围的的房价也开始跌，而公司集中，交通良好（比如地铁口）的房价继续上涨。

   再往后会怎么样？从政府能采取的方式来看，要么大水漫灌，只要钞票印得多（并且能均匀地流入社会），那就能普遍稳住房价，但涨不动，因为这些钱只能稳住银行的坏账，没法提高普通人的购买力，相反，可能会导致日常生活成本的上升，到时候从日常生活开支来看，各位恐怕在体验通胀，而不是通缩。
   另一种可能是政府不灌水，或者有节制地灌水。这种情况下，只要放宽房贷的条件，刚需里最有钱的那部分人还是负担得起按揭房的，那最好的地段的房价依然会涨，只是涨得比较慢，但哪怕是大城市里稍微外围一点位置，恐怕房价都会跌。毕竟在城市里刚需买房的，说到底还不是因为需要在城市里上班，如果经济大环境不好，连企业和公司都在垮，或者削减工资，那这些所谓的刚需人群又何必留在大城市？反过来，这几年多印钞票累积在金融领域里的资金，最终还是会流向社会方方面面，抬高了物价后，如果工资不涨，一般的打工仔们还不是只有黯然离开；如果工资涨了，这种经济环境下，又有几个公司能承担得起？

   最后说说深圳。深圳的房价涨得快，要看看最近两年发生了什么事。首先是国家鼓励各种创新创业，鼓励各种高新技术企业；其次是去年股市涨的那么火，那么多上市企业“制造”好题材，都是新创建的公司或者有新概念的公司；第三，深圳搞个前海区，都是邀请服务型企业和金融企业入驻；深圳现在的金融业比广州都还发达，所谓的北上广，早就该改名叫北上深了。
   我去年一年，在上市公司看并购项目（没一个做成的 -_-! ）一半项目不是标的公司在深圳，就是深圳那边的基金公司推荐来的，所以说白了，大量的社会资金涌向深圳，养活了一大批公司，还都是给员工开高工资的公司，所以深圳的房价才涨那么快。不管怎么说，投资性的资金实际影响的是房产的供应量，真正决定房价的，还是自己买房子住的人，他们能负担多高的价格，房价就停在什么价格。另外，房价高涨也需要信心的，就像股票上涨需要信心一样，深圳的信心从哪儿来？看看当前房价在涨，回头看看隔壁香港的房价多高，是不是瞬间信心就爆棚了？
   至于说房价能涨到什么程度？这么说吧，创业创新不是喊口号喊出来的，去年股市火爆的时候，并购定增捧出来一大批新兴企业，哪怕去年股市暴跌的时候，热情也不减，因为好多上市企业就指望着靠并购来救命呢，高位的时候股权质押套了不少钱出来，要是股价跌得太厉害，连银行都得跟着一起哭。所以股市跌了，新兴企业还是那么火爆。但所谓的创业创新，大部分最后都活活不下去的。上市公司现在急冲冲搞并购，也是为了救急，等这段时间过后，上市公司没那么急了，给新兴企业开的条件自然也不会那么好。到时候深圳提供的就业岗位会减少，工资也会下降，深圳的房地产也就没这么火爆了。
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   由于我认为中国不太可能再搞大水漫灌的做法，所以我的看法是2016年二三线城市的房产继续是个苦逼相，二三线的房价不会上涨，由于房地产企业存在的负债问题，这些企业不会直接降价，破产的倒是会增加，但由于破产后法律手续多，相关房产不会立刻流向市场，所以不会出现暴跌，同时，由于高技术人员（几乎等同于高收入人群）流向大城市，二三线城市房产的交易量会萎缩，所以二三线城市的房产会出现价格下跌（但不是瞬间暴跌），同时交易量急剧萎缩。
   大城市中，城市外围的区域也出现房产价格下跌的现象，但核心地段的房价会持平或者上涨，下跌的可能性不大。
   北上广深中，深圳房价上涨的趋势可能会维持到下半年，然后核心地段继续上涨，周边地段房价持平或下跌。广州我不太清楚，2010年的时候我在广州的感觉是城市条件很差，灰蒙蒙的，也没感觉到什么活力，反正我对广州的印象是大量公司和高端人才流向深圳，如果这个印象是真实的，那广州今年房价下跌恐怕是无法避免的了。
   北京上海的情况我还没想清楚，因为我从来没去过上海，在北京也是走马观花去过三次，没什么完整的印象，特别是对这两地的公司企业没印象，不像我在广州住过，去深圳时间虽然短，但主要也是去解了一些企业（在广州的一些产品会展上也看到不少深圳的企业，特别是感觉深圳的电子企业挺多的）。所以，北京上海的趋势，只有等别人补充了。

   PS:北上深不能作为一般的大城市看，或者说和一般的省会级别的城市情况差别很大，上海是金融中心，经济中心，这个是有历史原因的。北京则是政策发布中心，我一个同学据说有亲戚是级别比较高的官员，他自己也是比较大的一个投行里上班，他是这么说的：“大家都认为上海是中国的金融中心，但实际上北京才是真正的金融中心啊，什么政策都是北京发出来的，在北京才能获得第一手信息，上海的各个金融公司，其实都在北京设了点，说是设个办事处，实际上整个公司都跟着这些办事处的指挥棒在走呢。”
   至于深圳，反正各种政策扶持下，就变成今天这样了，我也搞不清为什么，反正确实和一般的大城市地位不一样。

PS2:再补充一点儿，资金除了流向大城市的核心地段外，也会流向北京上海，从这点来看，北京上海应该是还要涨的，但北京上海本来就聚集了全国最多的资金，剩下城市里的资金也不可能全流向北京上海，所以到底这些资金能把房价推高多少，值得怀疑。因为我对北京上海不熟悉，在这两个地方是不是还有其他因素影响房价就不知道了。
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PS3：有人提到了房地产企业的成本问题，由于国有土地出让价和政府的各种税（还有资金利息），导致房地产行业成本居高不下，因此认为房价不可能降。这个理解是错的。

我前面已经说了，在面临经济下行，房地产行业下滑的情况下，房地产商获的优选方法并不是薄利多销，而是减少供应量，同时涨价。因为房地产行业的成本导致房价不可能大幅下降，无法像一般的工业产品一样通过扩大生产规模来降低成本。同时房地产项目的管理方式也使任何一家房地产公司都不可能像机械电器类的工厂一样迅速扩大生产规模。所以与其降价，不如减少供应量，同时把价格提得更高。

根据我大学时做的数学模型来看，房价越涨，到后来越容易涨，或者说涨得越快。在我之前做的模型里，假设的情况是房地产供应量不变，由于投资性购房增加，导致对刚需人群的供应量减少，房价才上涨。而房地产商主动减少供应量（包括一些房地产商破产或者转行，也是同样起到减少供应量的效果），这和投资购房增加，导致刚需人群的住房供应量减少，效果是一样的。

而这个模型里也表现出了另一个现象，那就是房价越涨越快，原因很简单，因为人群的收入是正态分布的，高收入人群的人数少，而且收入差距大。当房价几千块一平米的时候，大部分人都买得起房，可能一个城市的住房销量有十几万套，那减少一两万套供应量，造成的房价提升有限。但当房价几万块一平米的时候，实际上只有很少的人买得起房，房屋供应量已经只有几万套了，你减少一两万套房，那房价能飞上天。

但反过来看呢，如果在房价飞上天的时候，你增加一两万套供应呢？那瞬间房价就崩盘了，你信不信？而且随着房价下跌，市场失去信心，房价会越跌越厉害。这就跟股市5000多点的时候跌下来的情况一模一样。

到底房价在多少的时候，房子供应量该是多少，这是说不清楚的，我敢说绝大部分房地产公司的市场评估还不如我上面提到的那个模型准确。但经济领域的变量太多，这些数学模型，说到底只能提供一个趋势参考，整个房地产行业其实是不清楚到底该怎么调整供应量以保证房价上涨，就算知道了，大家也不会遵守，因为市场活动中的个体不是绝对理性的。任何时候都有可能有某些房地产商把房子修得太多，导致房价下跌，只不过以前房子成交量大，所以偶尔出现供应量超标的时候，都可以通过捂盘来减少对房价的影响，然后在随后一段时间内减少供应量来消化这些过剩的房产。而破产的房地产商名下的房产则可能几年都不会流入市场，这种情况下，房地产商破产非但没有向市场提供廉价的房子，短期内反而减少了房产供应量。

就比如说现在，实际上很多地方的房地产已经过剩，很多房地产老板已经破产了，但他们修建的房子并没有立刻流入市场，原因很简单，因为每栋房子都有相对应的负债，比如银行贷款。房地产商破产后，银行并不会马上清算资产，对于很多银行领导来说，宁可挂笔坏账在那儿，也不愿意处置抵押物，因为银行处置抵押物，是要通过法院拍卖的，而法院拍卖里面的门道很多，有时候甚至只能处置出一折的价格，对于银行领导来说，这算国有资产流失，所以都不愿意背这个黑锅，坏账一挂挂几年都有可能。而且就算走拍卖流程，往往也要一两年时间。

但随着经济下滑，银行的不良资产越背越多，终究是要处置的。就算没有银行这回事，房地产商也有栽了之后被人接盘的。

而现在是什么行情？二三线房价下跌，成交量下滑，小房地产商纷纷破产，而北上深的房价还在涨，这就是我说的减少供应量推高房价啊。而到房价极高的时候，买得起房的人自然也极少，这时候稍微有点儿供应量增加，房价瞬间就得崩。

举一个简单的例子，如果我有一大笔钱，等某个城市房价非常高的时候，找个在接近核心地段的地方，先用部分资金低价接手一个资金链崩断房地产商的烂尾楼（这种烂尾楼在成都已经有了），获得价格比较低，然后我降价出售，瞬间就会引起这个城市的房价崩盘，各大开发商资不抵债，银行为避险纷纷抽贷，开发商更是死无葬生之地，然后我就可以拿着资金到处捡廉价资产了。感觉是不是和那些国际大鳄搞金融危机如出一撤？

至于那些少数极其高收入的刚需的人群更没指望，整体经济下滑的时候，哪来的极高收入的刚需人群？其他地方都不景气，你北上深的公司是做哪个地方的生意来维持自己员工的高收入的？总不至于就在北上深那一亩三分地上打滚吧？至于所谓的那些有钱人，人家是老板，有钱有时间为啥不去郊区住别墅？房价比城中心低，环境还更健康，人家上班又不打卡。

就算有少数高收入打工仔买得起那么高价格的房子，只要供应量超过这些极少数人群的“刚需”，瞬间就能把房价砸崩盘，至于那些投资性买房的，在房价下跌的时候，只会推波助澜，看看股市就明白了。

所以，所谓的房地产成本支撑房价，其实背后隐藏的逻辑是减少供应量来推高房价，这种逻辑只在刚需人群的购买力还足够的情况下才有效，当刚需人群的购买力极弱的时候，这个逻辑是不成立的。
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PS4：前面说了那么多，好像还是没把预测说得很清楚。说实话，我也没办法准确预测房价会涨多高，或者涨到什么时候。经济问题太复杂，我能掌握的数据也少得可怜。不过既然前面能做出一个定性（非定量）的模型来，我认为房价崩溃前应该是有明确征兆的。

整个房地产行业从一开始的少量房地产商从业开始，供应量逐步增加，房价也以较缓的速度上涨；然后发展到房地产行业普遍上涨的火热繁荣状态，随后开始走下坡路。

在这个下坡路的过程中：

首先第一阶段，我认为房地产会进入一个缩量上涨的模式，即房产总的供应量在下降，价格还会继续上涨。这个阶段除了房地产商会主动缩减供应量之外，还有一些小的房地产商破产，破产后留下的烂尾楼有些会被接盘继续下去，但有很大一部分变成银行的坏账，挂在那儿了，不会进入市场。在这个阶段，二三线城市的房价实际上已经停止上涨了，但也不会出现暴跌。其衰败形式表现为，二三线城市的房价衰败是以小开发商破产、转行、大开发商从小城市收缩，专注大城市市场。实际上这个过程已经发生了（所以也不算是我的预言），比较形象的比喻就是大城市从二三线城市抽血。这里我说的一线城市不仅包括北上深，还包括一些发展较好的省会城市。

第二阶段：二三线城市的血被抽空后，北上深开始抽一线城市的血，而一线城市的核心地段开始抽边缘地段的血，这个阶段依然以一些开发商破产，城市边缘地段新开楼盘减少，总供应量下降为表现，一线城市的边缘地段房价不会下降，或者说不会很明显的下降，更谈不上房价暴跌崩溃。这些边缘地段依然像第一阶段的二三线城市一样，表现为一种停滞。这个阶段目前还没有明显表现出来，所以可以作为判断我观点的一个预言，如果这个预言错了，那我后面说的东西自然都是扯淡。

第三阶段：包括北上深的边缘地段房价都停止上涨，房地产商相互并购合并，房产供应量急剧减少，房价上涨的地段仅限于北上深的地铁口、学区房、城市中心等非常核心的地段。

第四阶段：应该说没有第四阶段了，如果没有外力干扰，由于核心地段的土地非常稀缺，再往后房地产市场就陷入停滞了，房价依然没有下跌。但没有外力干扰的情况是不可能的，以下几个因素会导致房价崩溃。
1、有人故意砸盘，不需要多少钱，至少对于曾经非常繁荣的房地产市场来说不算多大的资金，故意砸一下盘，房价瞬间就崩了。因为推动上涨的成交量仅限于北上深和极个别大城市的核心地段，很容易被砸下来。而且有些人是有动力做这个事情的，比如帮银行解决了某某楼盘的坏账问题，只要能让放贷银行行长避开国有资产流失的困扰，获得廉价弹药不是问题，砸盘的同时就能赚钱，最后跌过头了还能捡一堆廉价资产。

2、银行背不起坏账了，主动清算不良资产，也会放出一批房子来，在第三阶段以后做这个事情，很容易导致房价崩盘。

3、经济衰退，目前大的经济形势不好。前面我已经说过深圳房价上涨的原因了。如果经济继续下滑，深圳那些新兴企业和金融公司一样躲不过，他们雇佣的那些高收入人群必然流失，人家没必要丢了工作还呆在生活成本高的地方，就算留下来，也没工资付按揭。人走了，刚需没有了，光靠投资有什么用，投资房产的人自己和自己炒么？我不清楚推动北京上海房价的内因是不是和深圳一样，但想逃过经济大环境的约束，可能性不大。

现实里，各个阶段不可能划分那么清楚，而上面提到的负面因素也不可能最后才爆发出来，我认为在第三阶段，这些因素就会开始发挥作用，导致房价开始跌。应该说，这些因素其作用的时间越靠后，房价暴跌得越厉害，反而是提前发作，房价跌得更慢，甚至可能缓慢停止在较高位置（特别是遇到国家拼命印钞票的情况下）。

所以，我没法说房价能涨到多少，或者涨到什么时间，我认为可以观察一下，如果北上深的房价都出现分化，地铁口、学区和城市最繁华的地段房价还在涨，而其他地段房价停止上涨，或者涨得特别缓慢，那就意味着房价要崩了。不要去看那些所谓的平均房价，要去城里转一转，看一看，看看城市非核心地段的房地产是否陷入停滞状态。没那么多空闲时间的人，可以考虑今年下半年，比如9月份或者更晚一点在北上深的城里玩一圈，我是觉得今年经济形势会比较差，下半年很可能爆出点问题（没啥证据，只是单纯的感觉），到时候可以看看房地产行业会不会有相应的表现。
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以上是2016年2月15日写的
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下面是2016年2月23日写的  （我自己看这么长的文章都头疼，好想另外开一贴）

我发现有不少人提到日本的房价问题，说北上深相比日本当年泡沫破灭前的房价还差得远。我只想说，日本面积也就相当于中国一两个省，以美国三分之一的人口，创造了美国二分之一的GDP，当时世界第二大经济体举国之力，才培养出核心地段那么高的房价。

其次，想必天津的、石家庄的同志们，对于大城市对附近区域的压制深有感触。城市是要抽取附近的资源的，不仅仅人才和资金，包括农业工业产品都是如此。而一个超大型城市的抽取范围差不多就是一两个省的范围。举个例子，我曾经和一个做钢材的老板谈过，他提到一个钢铁厂的普通钢材的供应范围，差不多就是500KM，再远的话由于运输成本太高，就不划算了。

然后你们看看日本的面积，也就差不多两个省的面积，而且国土狭长，四面环海，运输方便，也就是说全国的资源（不仅指自然资源，还包括人口、劳动力、农业）都可以基本上无损失无保留地供应核心地区。

而中国呢？北京能抽到成都的资源么？相比流向北京的资源，更多的是保留在成都本地了吧？中国如此广袤的土地上，大大小小的城市都会从附近抽取资源，北上深能完全获取全国的资源么？凡是认为北上深离当年日本东京房价还差得远的人，难道是认为中国一个省单独拎出来，就已经和80年代初的日本全国经济实力比肩了？
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2016.2.29
半夜不睡觉，凌晨洗完澡脑洞大开。所以突然想到个问题，就是政府是很没节操的，好比2006年的时候，我做房价预测的时候，万万没想到后来会出现限购这种政策，当时大家讨论的无非就是房贷利率和首付比例之类的。

根据这几天的讨论，首先，房价的后续发展只有暴跌和暴涨两条路，没有不涨不跌的说法，甚至很可能连缓涨缓跌的道路都没有。而我认为经济衰退后，当交易萎缩到大城市的核心区域后，必然开始暴跌。

但是，另一条线索，也就是从目前银行和民间金融的角度来说，房价暴跌会引起银行的抵押物不足值，导致银行抽贷，会把很多中小企业都抽死，这和经济衰退导致企业经营不下去倒闭不一样，一个很好地企业也可能被抽贷抽死，如果被抽死的企业过多，导致产业链发生断裂，那就是经济崩溃了。所以政府必须保住房价。

介于以上两条，现在让我们脑洞大开，看看政府怎么才能保住房价，注意了，根据上面的推论，关键是保住房价，最优方案是不涨不跌，其次是上涨。但并不是保住房地产企业，因为即使房地产企业大半垮了，都不足以崩断产业链，因为房地产企业是众多产业链的其中一条的最后一环。

我最先想到的是任志强说的只能把多余的房子炸了。这里请各位不要鄙视任志强，他说只能把房子炸了，只不过是提出一种解决方案，如果够没节操，也不顾房地产企业死活的话，确实可以采取这种方式。而且有不少备选目标。举个例子，银行接受的开发商的抵押楼盘，结果开发商破产了，这些楼盘就停留在银行手里了。这些房子是不可能发给普通人的，不通水电气，没有物业管理，你要么？如果是平房还可以考虑，如果是电梯公寓呢？这些房子在房价下跌的情况下，只能以很低的价格处理，被有能力完成地产项目后续工作的人接手，然后基础设施建完，就可以以很低的价格投入市场，在赚了一笔钱的情况下，还把房价打得更低。对政府来说，恐怕还是让银行直接把对应的坏账销了，然后把楼炸了更好。起码可以避免二三线城市的房价下跌往一线城市蔓延，导致一线城市房价下跌，最后演变成一场崩溃。

但这有个问题，就是按照我前面推论的，二三线城市的房产价格和交易在后期会陷入停滞状态，在北上深房价开始下跌前，二三线城市的房价是不会暴跌的，更多的是表现为开发商破产，楼盘滞销等情况，也就是说最后开启崩溃的，是北上深的房价，需要稳住的是北上深。恐怕政府还不敢在北上深炸楼吧？特别是任志强说只能炸掉，结果被舆论骂成SB了，估计谁都不敢去站这风口上。

然后是我老婆提出的方案，作为做过房地产的人，提出的方案果然够阴损。结合目前国家打开围墙改善交通的号召，我老婆提出，命令以后修建的所有楼盘都必须是开放式的，由于国内的人口密度和治安问题，估计条件稍微好点儿的人，都不愿意在城市里购买没围墙的房产。那现在已经建完了的房子就真成稀缺资源了。随后，开发商就必须考虑，新拿的地修的房子还能不能卖出去，炒房的也要考虑新房子有没有炒的价值。这种情况下，即使开发商继续修房子，这些新房的供应量也基本上不再影响现在已经建完的房子的价格了。这就有可能导致新房价格下跌，而旧房价格不下跌，也没几个人愿意卖旧房，哪怕是炒房的，也得考虑手里留一套旧的自住房。这就在抑制了房价的同时，保证了旧房价格不下跌。而银行负债则是对应的已经出售的旧房，避免了存量房价格下跌造成的银行坏账。

我是觉得我老婆提的这个不准建墙方案，可执行性上却比任大炮的炸楼方案好多了。
（补充一下，开放式小区的方案不是我老婆想出来的，如果将来谁买不到封闭式小区了，千万别赖我老婆头上，我们也是看到新闻后，推敲了以下如果严格禁止新建任何封闭式小区的后果。而且新闻上说的也是针对大型小区，各位请勿恐慌）

各位有什么稀奇古怪的方案，只要具备一定的可行性，都可以拿出来讨论。注意强调一点，不要把保房价和保房地产混为一谈了。我估计现在国家领导肯定觉得只要保住房价就哦弥陀佛了，已经没心思管房地产商了，逼急了直接给银行发笔钱注销坏账都有可能。所以，万一国家领导脑洞开得比我们还大呢？至少当年我就没想到会限购。

PS：还有一种方法就是敞开了印钞票。但现在缺乏发放渠道，效率极低。以前印钞，是通过外贸、基建投资等等，而现在外贸萎缩，基建则是能想出来的项目都上了，总不可能在某个山沟沟里修没人用的高速路吧。另外，很多人以为国家主持几个大基建项目就算大兴基建了，其实不是这么回事。根据我家长辈、同辈等从事路桥行业的人反映的情况，基建很大一部分是地方政府申报后，通过各级财政拨款实现的，所以基建投资里很大一部分是很多地方小项目累积起来的，不是中央搞几个大项目就行了。而现在，除了中央可能有点儿钱，下面各级政府的资金都比较紧张，各级拨款基本上不可行了，要全让中央拨款，估计那资金投放量能吓死你。

而现在中央通过控制银行，以贷款的形势放水，就目前观察到的情况是，钱根本就在金融系统里打转。现在降低房贷首付，确实可以把一部分贷款引向房地产，但由于这部分资金其实是通过提供炒作资金来抬升房价的，而不是通过提高刚需人群收入抬高房价，所以这部分抬升效果是虚的，和原本资金留在金融系统里差别不大。

所以，现在哪怕中央敢再印钱，也解决不了钱流入社会的渠道问题，如果有谁能新开个脑洞，找到理论上看得过去的方法，估计领导们会给你发个大奖章吧。
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2016.3.1
刚刚在微信上看到一篇讨论开发商套贷款的事情，吓得我汗毛都立起来了，你妹啊，我2014年的时候去给一家很小的开发商放贷，就发现了他自己找人买自己的房子，从银行套贷款的事情，联想起上海半夜裹着铺盖等开盘的“土豪”，原本就觉得画风不对啊，你妹！！！但愿是我想多了。
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2016.9.30
受邀回答关于北京提高首付比例的事情，本来打算回答的，结果想起这个回答老有人催我更新，所以还是在这里回答吧。
半年来，出乎我意料的是二三线城市房价上涨，怎么说呢，如果一线城市不涨，那二三线城市再怎么也炒作不起来，所以在一线城市不涨的情况下，我认为投机资金去炒作二三线城市是很白痴的做法。如果一线城市涨了，又何必跑去炒二三线？所以所谓的寻找二三线价值洼地的说法，就像股市涨到5000点的时候，前期炒高的股票涨不动了，有人跑去炒之前没怎么炒过的股票，然后专家们还鼓吹什么个股分化一样搞笑。

至少我觉得，持有那么多资金炒房的人应该不至于想不通这点，想不通的应该在股市里先赔干净了。要说从一线城市回流到二三线的人才把二三线的房价抬高了，我也不太相信，北上深的普通工薪阶层，收入再高，毕竟人数有限，往全国一撒，连个浪花都打不起来。所以我只能勉强解释是由于北京上海的限购，导致资金只能外溢了。

至于北京提高首付比例的问题，确实也不在我意料中。毕竟我的观点是，真正要崩盘的时候，政府也拉不住，不然也就不存在什么股灾了。所以我考虑发展趋势的时候，总是不考虑政府的政策的，有人说政府政策影响很大，我也承认啊，但我不可能跟政府比谁的脑洞开得大，与其瞎猜，还不如干脆只考虑趋势。所以我已经料到会有人问我这个是不是我说的征兆，我十分诚恳的回答，不是。我考虑征兆，最明显的应该是交易量萎缩，其次是信贷萎缩，至于会不会出现其他征兆，我也不知道，只有看到了，看明白了，才会恍然大悟：“哦，我等的就是这个东西。” 如果这次政府手贱扎一下，一不小心扎爆了，那也不用等什么征兆了。

按我以前做的模型，抑制房地产投资，最有效的其实是限贷，执行起来又方便又有效的是提高首付比例。就像首付贷可以让房价暴涨一样，提高首付比例对于房价就不是抑制的问题了，效果等同于直接抽资。

但为什么这个时候出这个政策，我完全不理解，说实话，政府鼓吹了那么久的房地产，很难相信政府要在这个关键时期手贱，非要跑去扎一下。我才不信现在银行的坏账已经处理好了呢。有些人说一线城市的房子是刚需，只不过只是为高素质人才准备的刚需，现在我们可以看一看，如今一线城市的高素质刚需到底占多大比例了。

PS：最近特别忙，所以写的东西少。我最近在给一个大型国企做公车改革的咨询报告，还有一个月结束，偏偏最近家里人接二连三生病，觉都没睡好。希望至少这一个月不要出任何大新闻，不要抽调我去做其他项目，千万别出差，部门里其他项目千万别受任何影响，让我这个月顺顺利利，平平安安把这个项目过了。
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2016.10.4
有位朋友贴了个统计数据，很有意思， @邬wlf

2016 年全国房价会呈什么趋势？-1.jpg

我也不说啥，我现在没找到其他印证的数据，所以也不知道这个统计数据到底如何。不过如果这份数据是真实的~~~.

还有 @hai liu一个月前，我说现在放水都缺乏渠道，水放不到社会上，结果这位同志说放不了水就限购，嗯，现在我知道什么是乌鸦嘴了，哈哈哈哈。

序钱缘缘qm · 2021-10-16 14:54:06

房价现象，无非是货币现象和国内政策现象的一种集合体现，要预测房价是涨是跌，必须弄懂两点：1.国内的货币现象是什么样的；2.政府的意图是什么样的。我们从这两个方面来分别分析一下。
国内货币大环境
M1（货币）=M0（流通中现金）+单位活期存款；
M2（货币与准货币）=M1+单位定期存款+个人存款+其他存款。

外汇储备2015年6月份见顶，随后一直下行，对比M2的增长率，可以很明确的发现，从2015年6月开始，M2增长率脱离一个指数增长函数开始走平，外汇储备是人民币之锚，外储的下降直接导致基础货币供应量的减少，M2增速下降。

进出口都呈现下降趋势，只不过进口减少的幅度比出口减少的幅度更大，所以顺差有时候反而还会增加，这叫衰退式顺差

再加上人民币汇率的不断走低，贬值的预期又会导致国内资金向国外抽离，使得外汇储备进一步走低，进而使得国内的基础货币进一步减少。而国内目前的货币乘数实际上已经到达历史高点，通过提高货币乘数来增加流通货币的供应量空间不大，所以就大的国内货币环境来看的话，是通缩。有人可能会说，可以通过无锚印钞的方式，增加国内货币供应量，然而这并不可持续，原因有二：1.无锚印钞，会使人民币贬值预期更加强烈，会进一步促使资金外流，从而使得外汇储备进一步减少；2.不利于供给侧改革，会使得过剩企业进一步苟延残喘，企业债务进一步堆积，从而导致更严重的债务问题。所以，无锚印钞无异于饮鸩止渴，ZF不会持续做出这种行为。
进一步分析5月经济数据，看看近几个月的国内货币相关数据

近几个月M1大幅上行，M2增长却下降，近期，M1和M2的剪刀差越来越大，主要是因为企业活期存款的大幅增加，但是没有好的投资项目，大量资金沉淀在银行作为活期存款存在而没有进入实体经济中，资金空转。那为什么企业的活期存款会大大增加呢？企业活期存款增加，无非两种途径：1.定期转活期；2.新获得大量的活期存款。通过数据得知，企业定期活期存款是同时增加的，可以看看下图，而且企业并没有把定期转活期的动力

那么，主要原因就是2了，新获得大量的活期存款，活期存款哪里来？政府&个人加杠杆，政府加杠杆，数据可以直接从财政部公布的财政支出数据获得，搜中国财政部，可以看到每月的财政支出数据，从去年下半年开始，财政支出增速大幅增长。而个人加杠杆，主要是把钱拿出来去买房，可以看看下图。

蓝色的线代表个人储蓄存款余额，从2015年底开始，大幅下降，主要是拿钱去买房了，居民储蓄转移到企业，成为企业的活期存款。
综上，国内的货币状况是，大方向朝着通缩的方向在发展，ZF加财政杠杆，居民加个人杠杆，现金大量转移到企业活期账户上，然而企业没有强烈的投资意愿，大量资金流在银行空转。

ZF意图
要想读懂ZF意图，必须知道一些经济周期的基础，下面先解释一下
首先看一幅图，下图为美国1900-2000的GDP走势图，时间周期拉倒这100年来看，可以明显看到，这一百年，美国每单位资本产生的真实GDP的增长平均保持在略低于2%左右，并且没有波动太大。然而具体细分到每年，我们可以发现，其GDP走势，是在一条直线上下不停的窜动，有时候波动大，有时候波动小。背离趋势线的波动最主要是由于信贷的扩张以及收缩，也就是信贷周期：1)长债务周期(50-75年)(the long wave cycles)2)短债务周期(5-8年)，又叫商业/市场周期。

美国1900-2000 GDP走势图
短期债务周期与长期债务周期

衰退与萧条
那中国是怎么玩的？
上面是典型的西方经济模式，而中国不这么玩，由于中国有强大的ZF，敢做美国政府想都不敢想的事，因此就出现了过去十几年的神奇中国模式。在中国模式中，有一个蓄水池的概念，这个蓄水池吸纳流通货币和信贷；使过多的货币和信贷不会流入民生领域而造成严重的物价上升，通过这种方式逆短期债务周期，使经济持续高速发展。过去十几年，这个蓄水池主要是房地产，然而作为超发货币和天量信贷的蓄水池，房地产业十几年来持续的资金流入，造成了更严重的后果，造成了其严重的产能过剩，跨入了长期债务周期中的萧条期。

由于房地产长期作为蓄水池以阻止短期债务周期造成的经济衰退，房地产上下游产业（钢铁、有色、水泥等）持续扩张，造成严重的生产过剩，当房地产行业持续向好，正向反馈能掩盖很大一部分问题。但现在，房地产行业已经触及天花板，严重的库存已经远超需求，当需求反转，房地产行业常年累积的问题就会爆发。现在我们经常谈到的两个词，去库存，去杠杆，去什么库存？房地产库存；去什么杠杆？很大一部分是房地产上下游产业的杠杆。现在的现状是，由于需求的反转，很多房地产上下游行业每年产生的新增负债已经大于其收益和货币的增长，这事实上已经属于行业的萧条了，由于涉及的行业主要属于房地产上下游行业，所以我给一个词：局部经济萧条。

结合一二月份信贷数据，不难验证。简单以一月份信贷数据说明
一月信贷规模：天量的2.5万亿。其中企业长期信贷规模最大，为10600亿。这笔钱去哪了？不用思考，肯定是大型国企或者央企，这是中国特色的贷款模式（银行主要放贷给粗大笨的国有企业，而对广大的、为中国创造巨大活力的中小企业严重惜贷），按照猜测，这笔钱应该主要去了供给侧改革相关国企、央企。
知道这些还不够，还必须读懂近期发布的一些政策，才能去猜测ZF意图。
首先看一下ZF近期几个大的动作：供给侧改革、信贷放水、房地产降首付、鼓励农民工买房
、中国人民银行发布《全国银行间债券市场柜台业务管理办法》
其实这些政策，是针对中国目前的局部萧条局面打出的一套组合拳，我想称这套拳为债务转移拳，为什么这么称呼，我们来慢慢探讨下。
供给侧改革，其目的主要是降低过剩行业杠杆，重组合并其债务
信贷放水：增加过剩行业货币增长，但如此大规模的放水政策，必然会有相当一部分货币流入民生行业，全民吃通胀，将过剩行业的债务转移到居民身上
房地产政策：稳住过剩行业收益率。降首付，维持房地产行业火爆，让居民用未来的财富维持过剩行业的利润，将其债务转移到购房者身上。当然房地产同时也继续作为蓄水池吸纳超发货币，控制通胀
《全国银行间债券市场柜台业务管理办法》：让普通民众投资银行间债务
综上政策，看得很明白了，这就是一场针对局部萧条行业的债务转移运动。ZF通过增加自身财物杠杆以及居民个人杠杆的模式试图转移企业债务，将企业债务转移到国家以及个人身上，希望企业能在得到相应的资金支持后，出去投资，从而拉动国内经济的发展，帮助国家走出经济困境。然而，结果却是，企业拿到了钱，不肯在国内投资，为什么不肯去投资？很简单，投资不赚钱，现在国内的经济状况确实差，赚钱的项目少得可怜。倒是有不少企业，出国投资，如果关注经济的话，最近可以经常听到说很多大企业收购了某某外国公司多少多少股份，企业的对外投资行为，会使得国家的外汇储备进一步被消耗，贬值预期会更加强烈，所以最近政策又开始转向。

结论
分析完国内的货币情况和ZF意图，得知在大的环境下，国内信用是处于由扩张转为收缩的中间阶段，国内货币供应会逐步趋紧，那么房地产作为国内资产，下跌一定是主旋律。然而由于前一段时间，由于ZF试图通过增加自身财政杠杆和居民个人杠杆来缓解企业的债务问题，进行政策的干预，希望将企业债务转移到国家和个人身上，导致过去的大半年房价的疯狂。但是现在，ZF发现此举并没有按照期望的路径发展，那么政策会如何演变？最最希望的，当然是能在国内挖掘新的投资热点，并能引导企业进行投资，重新激活国内经济，而这些投资热点也就是之前一直提到的战略新兴产业，新兴服务业。但是短期想要激活，基本不可能。ZF也不可能主动去刺破房地产这个大泡沫，因为这个就是一颗核弹，爆炸后的结果，谁也不知道会有多严重，1998年的海南房地产试验，就是一个很好的先例，20年过去了，海南三亚的房价也没有回到那时的水平。所以，增加财政杠杆和居民杠杆的行为会继续，但是不会向过去大半年那么疯狂，在大的通缩环境压制下，会维持高位缓慢上行or横在高位，这能解决问题吗？当然不能，但现在确实没有办法，只能拖，拖到什么时候，拖到新的经济热点出现重新激活国内经济或者别的国家（比如美国）出现大的金融危机，跟随金融危机一起刺破房地产泡沫，然后以低价的国内资产迎接国际资本逃往中国，重新构筑起经济的繁荣。
所以，对于房地产，几年内可能出现的状况有：
1.新的经济热点出现，重新激活经济，房地产继续繁荣，房价继续上升－－－－－可能性微乎其微
2.别的大国，经济出现严重问题，引发全球金融危机，中国房地产泡沫跟随着一起被刺破－－可能性很大
3.国内顶不住通缩压力，被动刺破房地产泡沫，引发全球金融危机－－－－－－有可能，但没2大
所以，要我选择，我宁可等待，买房投资的话，风险太大，这个生意不合适，自住的非得买的话，能买一线的，不买二线的，能买市中心的，不买边缘地区的，一起以房子的流动性为第一考虑要素。
当然，我绝对不会认为，中国的房地产会像日本一样断崖似的下跌，跌幅也不会像日本那么大，特别是一线城市，原因有三。一.中国ZF手上的调控政策更多，权利更大，不会任由房价大幅下跌；二.中国城市化还没有完成；三.中国经济潜力依然巨大，中国是个大市场，经济虽然暂时遇到困难，但绝不会因此停滞，科技创新，虽然不如美国，但现在已经紧跟上美国脚步，中国的服务业也将会成为超越美国的存在。所以与其说房价的崩溃，我更愿意说是周期性回调，回调周期可能会长达好几年，一旦中国走出通缩，找到新的经济爆发点，房地产也会随之回暖，现阶段的中国跟1997年－2000年的中国状况很像，有兴趣的可以去研究一下当时的情况。

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2016年7月17日更新
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6月份经济数据出来了，稍微说一下我的理解，以及通过最近的一些政策推倒出ZF意图。
关于货币供应
M2同比增长率11.8%，M1同比增长率24.6%，M1,M2剪刀差继续扩大，货币的供给是在不断的加大，但是新增的货币，并不能产生新的信贷，整体货币供应量依旧趋紧

M1增速不断上涨，原因是大量企业资金回笼后处于观望态度，没有好的投资项目，资金放在银行空转，这个从近期民间固定资产投资数据即可证明，民间固定资产投资不断下行

M2增速依旧下行，维持之前判断，信贷周期正在从扩张转为收缩，而信贷收缩周期，以房地产、股票为代表的资产价格，大趋势向下，1-4月份短期房地产市场火爆是由于国家政策导向所致，短期上涨，不改长期大趋势。5-6月份，房地产市场各项数据已经开始出现回落。

而且现在政策已经转向，关心国家政策的人，最近半年可能都会有一种感觉，感觉高层传达出两种不同的声音，一种是针对需求侧的改革，也就是1-4月份干的事，放出天量信贷，鼓励居民加杠杆，增加住房需求，然而结果是，增加的信贷转化为企业活期存款，资金空转，不能拉动经济脱离泥潭，反而把房地产泡沫越吹越大。5月份的“权威人士”的讲话是一个高层态度转变的转折点，全面转向供给侧改革，从最近新出台的相关文件，可以解读出现在ZF意图，先列出最近几个比较重要的事件。

7月3日：中国保监会公布一份重要文件：《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》，这份文件，简单来说，就是将保险业的资金引入大基建行业，还允许加杠杆，按照保险业资金测算，能为实体经济注入万亿资产。大力推广PPP模式（公私合营模式）
7月14日，国资委对外表示国企改革试点全面铺开，选择多家企业开展国有资本投资公司试点、中央企业兼并重组试点、国有资本运营公司试点。此外，国资委昨日宣布，中纺集团整体并入中粮集团，成为其全资子企业。
7月15，发改委：国家将对PPP进行统一立法
由此可以猜测ZF意图，由于今年1-4月，房价泡沫增长过快，地王频现，高层对房地产的政策导向，从支持、鼓励、引导，变为观望甚至收紧，然而如果没有房地产对经济托底，中国经济将会进一步下行，所以，想要托住经济不下行，就得找到新的增长点，现在，ZF的意图是不再刺激房地产业，而是大力发展基建行业，积极开展PPP模式，通过PPP，将民间资本引入实体经济，从而使得企业大量的活期存款能重新投入实体经济，创造增量信贷，提升M2增长率，尽量补齐信贷缺口，延缓信贷收缩速度，延长改革时间周期，在此期间，引导过剩行业进行合并重组，发展直接融资，减少企业债务。所以，从理论上来说，2016年，将不再会出现向前几个月一样的房地产火爆情况，能托住不下行已经是最好的结果，因为在政策上托底经济的主体，已经从房地产切换到基建。
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（房产下行，基建托底）