我买了一套二手房，中介费和定金都交完了，房主不卖了，可我们贷款已经贷出来了，这种情况应该怎么办？

显示全部楼层 · 2021-10-7 18:48:50

首先，说一下啊，二手房的贷款，一般是按揭贷款，并不是抵押贷款，这两种贷款方式是有很大的区别的
按揭贷款这个东西，在你没过户之前，是不可能放款的，这不符合逻辑（毕竟没过户，你不能拿一套不是你的房子去贷款），你的贷款已经审批通过了，不等于你的贷款已经放款了
你现在将贷款流程终止，你损失的只是贷款相关费用。
也就是说你在这次交易中，目前为止付出的合计是
中介费+定金+贷款审批费用（一般是评估费加担保费）
如果是业主方单方面违约，那么你的合同条款中肯定是有违约责任这个条款的，按照违约条款赔偿就行了，一般二手房的违约分两种赔偿原则。
定金双倍返回原则或违约责任赔偿原则，这个赔偿方式的选择权在于违约方（2016年武汉房价大涨时经历过几十次你说的这种情况）。
很多二手房的违约责任签署的赔偿金额是按照房屋总价的百分比来着（不高于房屋总价的百分之二十都是合理的）所以后一种违约，赔偿的金额一般是远远高于定金双倍返回的。但是很少真有这么赔偿的，因为大部分情况下你无法拿出你除了定金以外的其他经济损失证明。
最后，你如果要起诉他，那么你的诉讼请求最好是要他赔偿定金双倍（含已付定金）+中介费（这个一般合同也会约定，如果违约后由违约方支付）+评估担保费，并且将这些费用的收据提交给法院
另外，个人建议不带情绪，合同这个东西绝对是可以违约的，只要违约方愿意承担违约责任，没必要站在道德的制高点上的，最好第一时间让中介约违约方出来做三方面谈，房屋买卖这个东西，三方面谈绝对是处理问题最快最效率的方式，甚至没有之一。
如果面谈结果很不幸，违约方坚持又要违约，又不愿意承认任何违约责任，那我也只能说，毕竟合同防人，但不防王八蛋，我曾经也见过很多告诉我他不相信法律的暴躁老哥，但是法律管不到的，我倒是一个没见过，那么建议火速法院走起，我称之为法律的重拳教育。
以上
因为评论区有很多朋友好像对于二手房贷款很感兴趣，我就在这里再科普一下什么叫做按揭贷款。
一般来说，二手房交易，按揭贷款这个步骤，我们经纪方会称之为“银行面签”（这一步并不是房屋抵押，抵押的步骤在过户完成之后，这里是审核贷款，而非放贷款），需要经纪方提前预约买卖双方（不一定非要是同时到场），在银行的信贷部办理。
买方需要提供的资料为：
1:收入证明（证明收入情况）
2:打卡工资流水（证明消费情况）你说你收入再高，你的流水体现不出来，或者通过流水体现出来你只有进的钱，没有出的钱也不行对吧，你又不是貔貅。
3:老三样（身份证，户口本，婚姻证明）
然后征信报告，这个倒不用自身提供，因为银行是查的到的
在这里说一下，以上资料，并不是说越高越好，比如你要买的房子月供是5500，那么收入证明一般是一倍，再多一点点就好（不开的刚刚好是为了显得真实）不然你月供5500，你开个5.5万的收入证明来，那说实话，你这个收入能力，也没什么找银行贷款的必要，提供的资料，真实以及合理，才是通过审批的关键
另：如果你有多笔债务，那么收入证明要开的，除以二之后还能够覆盖你的全部负债，比如你除了这笔5500的房贷以外，还有笔3000的房贷，那你就要开5500+3000=8500，然后乘2，再加一点点，如果你还有其他信用卡等分期贷款，武汉这边大概率会让你结清其他小的负债。
ps：“我银行可以借这笔房贷你，但是你名下那么多其他的小贷必须还掉”很多银行的审批逻辑就是这么奇葩且彪悍

然后买方会在银行预留一张银行卡号（后期这就是你每月还月供的卡）
ps：在这里说一下，其实银行的贷款逻辑和你借钱给别人的逻辑是一样的，一般我们借钱给别人，也会考虑这个借款人的，收入情况，消费情况，信用情况，然后这三种情况，就是对应的贷款需要提供的三种资料（征信不用自己提供，银行查得到）
另外不要把银行看成一个整体，银行其实更类似于一个个的山头，他们各有各的优点，有的审批松，有的审批快，有的审批额度高，如果说所有银行都有一个共同点的话，那就是，他们都很擅长“锦上添花”绝不“雪中送炭”，所以不要让银行觉得你是快冷死了的人（比喻征信报告的重要性）
“没有批过不去的单子，只有找不到对的支行”这是我上司以前老跟我说的一句话。
我可以帮你解决审批额度
我可以帮你解决资料包装
我可以帮你解决审批速度
但如果你告诉我小孩子才做选择，作为成年人，你速度，额度，包装你全都要，那我觉得你还是另请高明吧，我实在不具备这种将两个不同的银行，不同的支行的优势合二为一的能力。
然后卖方要提供
老三样（身份证，户口本，婚姻证明）
不动产权证书（房产证、土地证也行）
以及预留一张银行卡，后期过户完成，抵押完成后，买方申请的尾款，会直接打入这张卡内
然后经纪方需要提供
评估报告（评估公司会根据交易房屋做出估值，说白了评估公司会派个人来，拿个大平板跟到你去到房子里去拍照，拍完了拿回去随便搞一搞，搞一本叫评估报告的玩意给你，这份报告里会写他们认为这房子值几个钱，当然你可以跟他沟通你需要的这个房子的估值，只要是在合理范围内，他就会按照你的要求出评估价，当然如果你是有钱人，不需要贷款，那肯定就是不需要这个东西的）
贷款合同（此合同的交易金额，不一定是你的实际购房金额，打比方，你房子虽然买成110万，但是你贷款只要70万，那这份合同的交易价就是100万，因为100的百分之70，才刚好是70万）
对了，以上所有资料，都是夫妻双方都要提供（当然你要贷款做单边那另外聊）
以上，就是二手房交易的按揭贷款，面签具体步骤。
确实，很多时候单单作为买卖的一方，确实没办法看到所有的步骤，但是不代表它没发生，我们作为经纪方，一方面要保证能为买方贷款到足够的资金，以及合理的利率上浮（我从业10年，深知每一个买房者的首付，每一块钱，都来的不容易，也尽量在自身的能力范围内，为他贷到足够的款），一方面要保证业主能在预期时间内拿到钱（从入行到今天，历经几千笔房屋交易，我也深知每一个卖房者的不容易，其实不是真的家里出了个什么大事，不至于要卖房子，只是真实情况，您不多说，我不多问，但我知道，这笔钱，很多时候是要拿去救命滴）
ps：以上所有情况，全部是根据本人在武汉的十年房产金融从业经验编写，如果和您所在的地区有出入（一般不会，有也会很小）那是我还学艺不精，另外如果您在武汉三镇有房屋出售，置换，一抵二抵，或者各种疑难杂症等相关问题，欢迎找我咨询，我正好专业，您正好需要）
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奥丁额丁z · 2021-10-7 23:43:58

首先，说一下啊，二手房的贷款，一般是按揭贷款，并不是抵押贷款，这两种贷款方式是有很大的区别的
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如果是业主方单方面违约，那么你的合同条款中肯定是有违约责任这个条款的，按照违约条款赔偿就行了，一般二手房的违约分两种赔偿原则。
定金双倍返回原则或违约责任赔偿原则，这个赔偿方式的选择权在于违约方（2016年武汉房价大涨时经历过几十次你说的这种情况）。
很多二手房的违约责任签署的赔偿金额是按照房屋总价的百分比来着（不高于房屋总价的百分之二十都是合理的）所以后一种违约，赔偿的金额一般是远远高于定金双倍返回的。但是很少真有这么赔偿的，因为大部分情况下你无法拿出你除了定金以外的其他经济损失证明。
最后，你如果要起诉他，那么你的诉讼请求最好是要他赔偿定金双倍（含已付定金）+中介费（这个一般合同也会约定，如果违约后由违约方支付）+评估担保费，并且将这些费用的收据提交给法院
另外，个人建议不带情绪，合同这个东西绝对是可以违约的，只要违约方愿意承担违约责任，没必要站在道德的制高点上的，最好第一时间让中介约违约方出来做三方面谈，房屋买卖这个东西，三方面谈绝对是处理问题最快最效率的方式，甚至没有之一。
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以上
因为评论区有很多朋友好像对于二手房贷款很感兴趣，我就在这里再科普一下什么叫做按揭贷款。
一般来说，二手房交易，按揭贷款这个步骤，我们经纪方会称之为“银行面签”（这一步并不是房屋抵押，抵押的步骤在过户完成之后，这里是审核贷款，而非放贷款），需要经纪方提前预约买卖双方（不一定非要是同时到场），在银行的信贷部办理。
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1:收入证明（证明收入情况）
2:打卡工资流水（证明消费情况）你说你收入再高，你的流水体现不出来，或者通过流水体现出来你只有进的钱，没有出的钱也不行对吧，你又不是貔貅。
3:老三样（身份证，户口本，婚姻证明）
然后征信报告，这个倒不用自身提供，因为银行是查的到的
在这里说一下，以上资料，并不是说越高越好，比如你要买的房子月供是5500，那么收入证明一般是一倍，再多一点点就好（不开的刚刚好是为了显得真实）不然你月供5500，你开个5.5万的收入证明来，那说实话，你这个收入能力，也没什么找银行贷款的必要，提供的资料，真实以及合理，才是通过审批的关键
另：如果你有多笔债务，那么收入证明要开的，除以二之后还能够覆盖你的全部负债，比如你除了这笔5500的房贷以外，还有笔3000的房贷，那你就要开5500+3000=8500，然后乘2，再加一点点，如果你还有其他信用卡等分期贷款，武汉这边大概率会让你结清其他小的负债。
ps：“我银行可以借这笔房贷你，但是你名下那么多其他的小贷必须还掉”很多银行的审批逻辑就是这么奇葩且彪悍

然后买方会在银行预留一张银行卡号（后期这就是你每月还月供的卡）
ps：在这里说一下，其实银行的贷款逻辑和你借钱给别人的逻辑是一样的，一般我们借钱给别人，也会考虑这个借款人的，收入情况，消费情况，信用情况，然后这三种情况，就是对应的贷款需要提供的三种资料（征信不用自己提供，银行查得到）
另外不要把银行看成一个整体，银行其实更类似于一个个的山头，他们各有各的优点，有的审批松，有的审批快，有的审批额度高，如果说所有银行都有一个共同点的话，那就是，他们都很擅长“锦上添花”绝不“雪中送炭”，所以不要让银行觉得你是快冷死了的人（比喻征信报告的重要性）
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然后卖方要提供
老三样（身份证，户口本，婚姻证明）
不动产权证书（房产证、土地证也行）
以及预留一张银行卡，后期过户完成，抵押完成后，买方申请的尾款，会直接打入这张卡内
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贷款合同（此合同的交易金额，不一定是你的实际购房金额，打比方，你房子虽然买成110万，但是你贷款只要70万，那这份合同的交易价就是100万，因为100的百分之70，才刚好是70万）
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买二手房能砍价下来大概多少？
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博海一粟挂 · 2021-10-8 04:21:33

首先，这个情况大家得弄明白，他说的贷款下来了，应该是银行的同贷书下来了，也就是说银行同意他用这套房子作为贷款的抵押，而发放贷款给房主。
所以他的这个说法是不成立的。因为没过户，银行没有抵押物，凭啥给你放款？
好像很多人对二手房的过户流程还不是很了解，用小说形式来演绎一个二手房的交易过程吧(以某三线城市为准）：
在住了老破小十年后，我们终于打算换房了，在新房和二手房之间未做太长时间的选择，打算买一套二手房，主要就是能多享受一段和13岁身高165的女儿相处机会，毕竟新房交房周期长，还要装修，到时住进去，宝贝女儿估计就得上高中了。
目标很清晰，就是7层以内的电梯洋房，150平米左右，总价控制在180万左右，在一个专注高端楼盘的经纪人刘八一的介绍下，我们看了差不多这个范围内的6套房子，最后相中了一套电梯洋房3楼，148平米，精装修带车位的房子，小区不错，纯洋房社区，大H户型，南北通透，物业管理也不错，周边是超市和实验学校。
我们在看了三次房屋后（白天看采光、晚上看入住率、噪音，下雨看渗水排水）对房子更加满意，然后有事没事的跟小区里晒太阳的大爷大妈聊聊天，看看是不是凶宅，都没问题后，决定和房主聊聊，看看价格能不能在优惠一些和具体的交易流程。
房主岁数和我们差不多，是做生意的，因为着急用钱，所以对外出售（砍价的好机会啊），最后谈了差不多4个小时，价格由192万谈到了185万，首付款50%，其他银行贷款，房产证已出2年，但是需要交1%个税，我们是二套房，需要交2%契税，中介费打了个8折。
第二天，我们一起去了房管局，房主拉了一份该房屋的产调，产权非常清晰，没有查封、其他共有人和抵押情况。对了，晚上抽空又去溜达溜达，看看有没有租户，买卖不破租赁可是国家明文规定的，合同也得签明白！
于是，签了买卖合同，给房主转了50000定金，合同中约定如果房主不卖双倍赔偿定金，外加房屋差额的20%作为违约补偿。
然后，我和我媳妇就去准备银行面签的材料：结婚证、户口本、收入证明、半年银行流水、无负债资产证明，这个房子是2015年的，最多还能带25年（房屋年限不能超过30年，男性60岁，女性55岁）。
都准备好了后，相约在一个美丽的秋天午后去银行面签，秋高气爽，看见外面的花都格外漂亮。
到了银行，房主两口子早就到了，拿着他们的老三样（户口本、身份证、房产证），签署了银行贷款协议书（意思就是同意他们的房子出售给我们，然后抵押贷款），房主去办了一张银行的一类储存卡（一类卡当天交易数额大，有的银行不限额），我们也签字按手印，刷刷刷的签的龙飞凤舞，没别的，就喜欢签名。按手印的时候，突然想起了杨白劳了，按照成交价正常贷款，等额本息，LPR上浮60个基点，并去拉了一份尾款证明（超过你首付款，证明你有这个首付的能力）。
银行审批了我们的材料，看见我老婆名下有一张光大银行额度50000的信用卡，但是用了9820，败家娘们，肯定是贡献给JACK马，买包了，银行要求还清，并让光大银行出具结清证明，照着办吧，没办法，银行就这么牛。
材料齐全后，在家没事刷刷快手和知乎，我的天，快手上那些房地产大V到说了些啥啊？复制黏贴罢了。知乎上一个P什么日月的，一篇文章走天下那个，寻思问问他三线城市买房子合适不，嘿，竟然把我拉黑了，善哉善哉。
差不多过了十天，银行打电话说审批通过了，让我们进行下一步交易。我长了个心眼，假装卖家给银行贷款中心座机打了个电话问问具体情况，这个社会，还是自己靠得住。
一个晴空万里的星期一，我和老婆手牵手来到了房地产交易中心，刘八一早早的等着我们，不知道为什么，今天看他特别的帅气，包括他一笑就露出来的大门牙，他扬了扬手里的协议，让我们签字。
我看了看协议，火蹭的上来了，NNGT的，咱们的成交价是185万，为什么协议上签的是105万，这80万你吃了？刚要给他一招大龙摆尾，刘八一抓紧拿出了另一份补充协议，实际成交价以185万为主，过户当天的协议只是为了交税用：
原来，二手房成交有三个价格，实际成交价、银行评估价、地税局评估价，过户当天的网签合同是备案和交税用的，地税局评估系统有一个固定的价格，他不管你成交价多少，纳税标准是按照高者来收取。
小小的内疚了下，最后评估额是106万，交了106*0.03的税（个人所得税和我这边的契税，NNGT，凭什么卖家的个人所得税我交啊）=31800元。
隔壁过户的买了一套未出两年的联排别墅，交了40万的全税，OMG，看看，兄弟们，房地产还是经济产业支柱啊。
过完户后，拿着契税单子，发票，还有取新房产证的条条，然后给房主转了87.5万（首付款5+87.5=92.5万），房主刚要转身走，让俺拉住了：来，中午一起吃饭，签个补充协议，转给我10000块钱，大哥愣了：1万块钱你吃啥啊？我说不是，这10000块钱是物业、水电费、煤气费、户口迁出的押金，结清了就给你，大哥很不情愿，但是，钱这个东西我还是很在意的，你不给我押金，我不送房产证抵押。
三天后，收到了拿不动产权证的信息，屁颠屁颠的到房管局交了80块钱，看见证上的名字：王X（俺媳妇的名字），手哆嗦的就好像得了帕金森，，，，，，现在的男人咋这么没地位了，其实不是，因为俺爱她。
抓紧送去给银行的美女信贷经理，顺便买了几根脆瓜，听说很好吃，美女吃了养颜。。。。。。。
信贷经理拿着俺的新证，扫描了半天，俺把92.5万的两张转账凭条给她（这个一定要和银行总贷款额度凑起来是你们的成交价，不然麻烦大了，这就是为什么我先转在要押金的原因），跟我说过几天打电话一起去房管局做产证抵押，我凑过鞋拔子老脸，擦了擦唾沫：妹子，加个微信呗？方便。
过了几天，我们一起去房管局签了字，结果因为过程一直在看美女信贷经理的脸，让我老婆踹了一脚，，现在走路还一瘸一歪的。
差不多40天，银行给我打电话说放款了，我抓紧联系房主去物业交接，到了物业，把名字，车位过给我媳妇（很多地方的车位是没有产权证的，能做的就是去物业变更），相关费用结清，这老小子竟然欠了半年物业费，多亏我留了10000块钱押金，给聪明的我点个赞。然后去派出所查看户口问题，的确就好像我的钱包一样，空空如也。
微信把押金钱转给他：大哥，能买条华子抽不？
选了一个黄道吉日，一家三口告别住了10年的67.3平米的多层6楼西山（挂牌出租，万一哪一天拆迁，毕竟这是我们这个城市的一环啊，女儿的嫁妆出来了）。
不知道为什么，当我回头看着这个老房子的时候，竟然哭了，就好像离开亲人的感觉，老婆看见我的怂样：哭你妹啊，明天开始加班加点送外卖，还房贷。
你看，我老婆就是这么爱我，为了回报，房产证上必须是她的名字，谁都不好使。
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这篇文章，其实是一个二手房交易过程的小故事，只不过如果理论太多，长篇大论没有什么意思，二手房交易这是最简单的，如果遇到复杂的情况：买家交了定金，银行审批没通过；卖家突然想提高价格不卖了；卖家需要赎楼，让买家承担，不然不卖等等等等，所以
下面有几个朋友问的很细，解答下：
1、资金监管问题
现在据我所知，很多地方已经必须实行资金监管，这绝对是好事，谨坊在交易过程中卖家一房多卖，涨价，查封等情况发生，保护买家的利益。这个事情，我们这，大多数买卖双方协商，并不是强制性的必须资金监管，因为差不多5年前吧，当地有一家30多个门店的中介公司，就以资金监管的名义卷跑了一个亿左右的现金。这里提个醒，如果资金监管，要么找银行、要么找市政相关部门（住建局指定的中介机构也不要），千千万万不要打给中介的账户上，这是最安全的。
2、过户当天的税费
说真的，相关部门对网签合同上的价格，其实是门清的，但是为什么还同意？就是这个属于合理的少缴税的范畴，就以185万为例，如果2年内，地税局评估106万，如果我按照185万交税：
185万*（0.053+0.01+0.02）=15.35万
而按照地税局评估价106万交税：
106万*（0.053+0.01+0.02）=8.8万
相差多少？而这只是一套在这个城市偏上的价格，那套别墅40万的全税是真实的。因为他的成交价和地税局评估价相差无几，我成交的客户。
3、关于家具、家电
这里没写，给大家提个醒，在二手房交易过程中，如果房主说赠送家具家电，而且比较新的话，需要写一份清单，我一般的做法就是拍照，买卖双方签字认可，以免有的卖家偷梁换柱，这样的事经常经常发生。
4、关于银行
下面有一个知友在说到银行放款周期问题，一般来说，10-12月底，银行开始收缩放款额度或者没有额度了，但是过了元旦基本上就很快了。所以，买家在签合同的时候，一定不要承诺银行X月X日之前放款，否则承担违约责任云云，因为银行的放款周期，这是不可控的。
5、物业押金
物业押金如果没有资金监管，那么一般是留在中介公司的，同理，我见过拿着物业押金跑了的中介公司不下5家！所以一般的做法是过了户以后去物业公司查清相关费用是不是拖欠和去派出所查户口也没有迁出，但是，物业押金一定要留，而且尽量留在自己手里，和房主签署补充协议！
综上，只希望大家更明白一些二手房交易的过程和避免风险（城市不一样，有可能方法不同，但是流程都是相同的），至于中介的套路，那真是太多了，没写，有感兴趣的再写吧！
友情延伸：
1、直接去楼盘买房真的比中介贵吗？
直接去楼盘买房真的比中介贵吗？2、买二手房如何避坑！
买二手房都有哪些小秘密？我是刘八一，你买房路上的咨询专家！

埃及小孩拥 · 2021-10-8 09:57:51

白捡钱了还问怎么办？
买卖房屋必然先签交易协议，而既然你肯给定金，说明协议里必然有违约惩罚条款(正常交易协议也会有，否则签协议为何)，而现在通行的做法要么是按定金赔给你(你交5万定金，房主就赔你5万)，要么是按房屋总价的10%到20%来赔付，如果100万的房就是20万，3009万的房就是60万。
整个二手房交易过程从签约到过户一般也就2个月以内(你能贷款说明一切顺利)，如果按后者，一个月内市价涨10%？涨20%？目前很少吧？
而如果他硬要违约，你白挣几十万不好么？再去找别的房就行了。
当然如果你只选择了定金数作为赔付额，因而赔得少，那就只能怪自己了。

_夲亾冇寎 · 2021-10-8 16:30:27

要么你撒谎，要么你没弄明白
你不过户就不能抵押，不能抵押就不会给你放款
所以你的问题不成立，房主都已经过户了，怎么反悔？
<hr/>杠精你们真的够了，还现身说法说自己那就是，麻烦您勒，把你的流水打出来看看到底是哪一天放款，过户后还是过户前
再麻烦您勒，百度一下：抵押权，优先受偿权是个什么东西，拿到抵押权有个前置硬条件，就是过户或者预告预抵押！！！！银行是低风险倾向的机构好哇，你以为私人借款呢，没有抵押权就放款，内控做得可真好呢，你们那地方的人才都是信用极好的呢，银行都不需要起诉追偿贷款的呢，就算被别人一抵了，首封了，也能够用键盘把贷款收回来呢。

第三位伟人何在 · 2021-10-9 02:33:33

我们公司属于装修行业，过来看看。我怎么觉着答主就是那个不想卖的业主。

一路相随路w · 2021-10-9 09:35:15

恭喜你，你有两个很好的决定权在手上握着，可以说有两个尚方宝剑。（前提是自己没有根本违约，卖家根本违约）
第一，要房+违约金+获得买房维权经验+买房成就感。
如果你签署了房屋买卖合同，房东这边明确告诉你房子不卖了，从合同角度来说，房东就已经违约了，甚至是根本违约，对于买家来说，已经支付了定金，定金房主收了，贷款手续也配合做了，批贷函已经没问题，贷款已经发放，这对于房东来说，这个时候拒绝履行合同，如果不注意掌握分寸，是违约很重的。
现在房东是说不继续履行了，要么涨价，要么停止交房或者过户，总之，就是自己不想卖给你了，怎么办？
自己也不能按着房东摩擦，必须继续履行合同。
买家要做两个动作，立即进行诉讼+查封房东房屋，小心房东要进行一房多卖，千万不要小看卖家为了利益不折手段的决心。
我在北京某区代理一个二手学区房案件，客户是中国某银行的管理人员，想给自己的女儿上学买套学区房，卖家签署合同后，是a价格，但是北京房价上涨，卖家利益熏心，要涨价，最后偷偷背着我的客户，进行了一房三卖，分别卖了a，a+120万，a+200万，三个不同的价格，最终房东卖给了第三家。
我的客户因为不知道卖家已经将房产进行高价过户完毕，最终房产没有过户，无法继续履行，但是房东一房多卖的违约行为，也受到了严重的惩罚。
因此，对于有些卖家来说，人家想算一笔算数题，房价涨价100万，我宁愿承担违约金或者定金罚则来根本违约，违约金肯定不高，因为买家就支付了几万定金，法院还能怎么判！如果法院判决我赔偿20万违约金，那我解除合同再卖房能多卖100万，我还赚了80万。
这样的案例，有没有？有，太多了。
这样的案子，主要看买家如何抉择，也就是说有这样的结果，全都是买家自己的决定导致的，是买家成就了卖家，买家如何选择？如何专业维权？对整个案件的走向，是完全不同的，换句话说，卖家能否因自己的私心获得利益，获得多少利益，以及承担多大的法律风险，就要看卖家遇到什么样的买家。
因此，对于出现这样的案子，对买家来说，如何正当维权，就决定了你的利益走向，原价要房？还是增加钱款要房？
一念之间，几十万，上百万的差距。
第二，不要房+返还购房款+赔偿损失+成就感+口袋白花花的银子+维权经验。
如果专业维权处理得当，也要恭喜你，即使不要房，买家将获得一次财富小增或者剧增的机会。为什么这么说？
卖家如果处理不当，房子不卖了，一方面对于买家来说，是完全可以选择不要房，这个时候，买卖有这么几种选择：
a，房子不买+解除合同+返还定金；
b，房子不买+解除合同+返还定金+定金利息赔偿；
c，房子不买+解除合同+定金罚则；
d，房子不买+解除合同+返还首付款（包含定金）；
e，房子不买+解除合同+返还首付款（包含定金）+首付款利息；
f，房子不买+解除合同+返还首付款（包含定金）+支付总房款（1%-20%）违约金；
g，房子不买+解除合同+返还首付款（包含定金）+赔偿市场差价（几十万——数百万不等）；
具体一个案例，是我代理的一起对于房东来说，是巨大损失的一起案子。可以看我的文章，北刘馨远房产律师：房价上涨，房东涨价，是妥协还是斗争？
因此，怎么选？如何选？都是买家自己的决定，具有相当大的选择权，同时反过来对卖家来说，一样的道理，买家如何选择，也将决定卖家的命运，是无损解决or象征性补偿解决or巨额赔偿解决。
@刘馨远房地产律师告诉各位买家和卖家几点忠告：
首先，出现问题，不要紧张，冷静和谐处理是首要；
其次，千万不要盲目自信，微信沟通，电话，都是一场文字上的斗争；
再次，专业维权，才是王道，才是心安理得，房屋买卖专业知识的不对等，是盲目的祸端，也是结果解决的最大差异；
最后，结果很重要，过程更重要，但是结果终究还是最重要。
买家也不要千万过于自信，卖家不卖房，就相当于中了彩票似的，房产交易细节很重要，房产纠纷的案子，往往是细节决定成败！并且是一招不慎，满盘皆输。
你们都遇到了怎么样的买家或者卖家，你们的买房故事， @刘馨远房地产律师，我们说说聊聊。

醉清风431 · 2021-10-9 19:34:59

身为房产局前产权产籍股工作人员，我真没少见这种临时毁约的，各种奇葩理由能让人瞠目结舌。有兴趣还去网上搜下，类似事件的判决书也不少。
先给大家说说目前大多数地区二手房交易流程，中介撮合，提交双方资料，付定金，银行提前审核贷款资格，支付首付和中介费，网签备案，房产局交易中心面签确认，缴纳契税印花税营业税个人所得税等税款，如果有需要还要去办理户口迁移，水电煤气网络等相关过户手续，房产局这边走流程转自然资源局不动产登记中心发证，办理按揭，尾款由银行打到卖房人账号上。
临时反悔这种事情大多数时候是因为卖方觉得自己亏了，毕竟中国房市受政策影响太深，很多时候真的是一天一个价，如果真这样的话，还是坐下来谈谈，大家都让步，能尽量和平解决最好。当然，谈不拢就不要纠缠，立马去法院，起诉，要求继续履行合同，申请财产保全，要快！这种情况往往是卖方已经有了愿意出更高价格的买家，必须在别人办过户手续前把房产查封文书送达房产局和不动产登记中心。
还有一些其他的原因，常见的有房改房，原单位不同意当事人出售给买方（主要是办公楼和住宅楼在一个大院那种，一些部门出于安全或其他原因考虑有这种规定），当事人房产产权有意外出现的纠纷，或者中介没仔细审查售房人资格等等导致无法出售，还有那些奇葩的理由我就不说了。
对于当事人描述我有些不清楚的地方，定金和首付是两个概念，合同约定付款方式是怎么样的？是通过贷款资格审核还是用贷款支付房款？为什么房主反悔？
一句话，还愣着干嘛，拿好东西赶紧去法院啊！

skyllla69 · 2021-10-10 00:54:39

已经过去好几年了，估计题主的问题应该已经解决了。
一般在二手房市场波动期间，违约情况是屡见不鲜的。我们有时候会把违约咨询量作为二手房交易是否快见顶的一个指标。
遇到违约怎么处理？可以参见我以前的一个普法文章：
赵律：重磅：教你如何应对二手房合同违约不过总体来说，由于目前我国法律体制的系统性缺陷，买家总是相对弱势一些的。
愿大家都能顺利实现安居梦想~

我买了一套二手房，中介费和定金都交完了，房主不卖了，可我们贷款已经贷出来了，这种情况应该怎么办？-1.jpg

我买了一套二手房，中介费和定金都交完了，房主不卖了，可我们贷款已经贷出来了，这种情况应该怎么办？-1.jpg

yeh96 · 2021-10-10 09:08:56

跟我的情况几乎一样。
2016年国庆前找中介，看房，买卖双方见面，交定金，签合同。
国庆节后开始办理贷款手续，过程略曲折，不过顺利办好了，也就是说，银行审批通过，同意放款，就是之前高赞回答里说的一样，不是已经放款，因为还没过户呀。
贷款手续办好之后，中介联系卖家过户，百般推诿。后来我也给对方打电话若干次，结果都一样，就是不想过户，说什么要让中介先把房款先给她。我当时不懂，又去给中介施压，中介的领导出面跟我说，做这行这种耍赖的他见多了，她就是想违约，因为国庆节后房价涨了点。
于是当着我的面，让业务员再联系卖家，这次明确问她，是不是不想卖了，对方回答是，商量把定金，首付款等退我。
中介领导跟我说，如果你是想要房子，就起诉她。我们这边一切手续走完，没有违约，是对方有意违约，打官司她必输。
中介有经常来往的律师，打了个电话，10分钟后就到了。简单了解情况后，律师带我去了律所他的办公室。介绍案情、收费情况，签代理合同，写诉状。
这案子他接了。
查阅材料时发现，卖家老公的亲兄弟就是当地法院法官（律师认识，跟卖家老公名字只差最后一字，他推测的），我说应该就是，我知道他儿子刚考上公务员，也在法院上班。
我很担心，问律师这官司还有的打吗？律师让我放心，没有影响，她家亲戚不会也不敢插手。
律师给卖家房主打电话，她还以为是我随便找了个人吓唬她。
那天是16年双12，印象深刻，因为我家是做淘宝的。
后来对方收到了传票，我也收到了开庭通知：17年1月13号开庭。
这回该她给我打电话了。请求我庭外和解，她同意过户，给我补偿。
我的目的是买房，不是整人，所以让她开庭前过户，过户后我撤诉。
开庭前两天，我们去房管局过户。办完后他们在一个大饭店定了个包间，请我吃了顿饭。
拿到房本时还是挺激动的。
第一次打官司，未成。不过纠纷解决了，我也满意。
必要时，要拿起法律的武器。

我买了一套二手房，中介费和定金都交完了，房主不卖了，可我们贷款已经贷出来了，这种情况应该怎么办？

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