房贷利率下调，房产股反弹，房地产行业最危险的时候过去了吗？

中秋节后，A股地产板块出现了一波明显的反弹，连已经深陷债务危机的中国恒大也在港股上涨明显。
  s9 l% n  f4 a7 W7 u& S' \种种迹象显示，房地产行业最危险的时候已经过去了。被三道红线困扰的地产企业们可能迎来了难得的喘息机会。
房地产行业政策上有所放松
1 G5 @4 H3 u5 b, X. W8 t房地产行业在政策面正在发生微妙的变化。恒大等陷入危机、濒临破产的房产商也许有救了。
近日连续两次金融行业会议，央行、银保监会都提到了“两个维护”，要求金融机构配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
$ t0 G/ E2 }8 G! F' n首先是9月27日的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会，指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”
3 P/ n0 s8 f* }接着是9月29日的人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
两次会议对房地产市场释放了相对积极的信号，或许意味着房地产信贷政策最严时期已过去，接下来政策将有保有压，不是全面收紧。
' W4 ^8 r( H# m之前三道红线政策，让房地产巨头们债务危机空前，最大的地产商恒大更是已经到了破产边缘。这不仅让房地产市场受到打击，而且影响了很多买房者的利益。
# M, y6 C8 f! ^+ Y& r9 C2 v
) K7 p! w6 D4 r( L7 k! x: i+ W

长期的房地产调控，包括三条红线、四档管理、房地产贷款集中度管理等相关金融调控手段确实取得了积极成效，局部地区房价、地价过快上涨得到了有效抑制。
但恒大等房产巨头确实也已经到了大而不能倒的地步，不能简单让其破产影响金融系统和社会稳定，尤其是购房者利益应该得到保证。
两次金融会议中对房地产的表述，一是维护房地产市场的平稳健康发展，二是维护住房消费者合法权益，包含了两层含义：
6 h; E$ I$ B0 N' F, V% X第一，维护房地产市场平稳健康发展， 指房地产行业相关政策没有大的变化，但在执行会避免“一刀切”、“运动式”，特别是在房地产企业经营困难的情况下，会避免盲目抽贷断贷。
4 C1 f* c6 |4 C( J+ s第二，维护住房消费者合法权益，指的是买房者的利益要保护。一方面买房者签署购房合同后，房贷要及时审批，不能因为贷款额度收紧导致买房者合法购房权益受到损害；另一方面买房者购买期房，已经办了房贷，要保障住房的及时竣工和交付，保障贷款购房者的合法权益。
$ r+ U5 n" }  h+ Z& w房贷利率放松
) p! A" `0 u& @$ R. m" }好消息是部分地区银行房贷利率出现下调迹象，放款速度也有所提升。
. }4 y7 P0 @8 q+ \( H: {* ~广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。
% e! u$ q8 u; l, T9 \. s4 H; i广州中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率有所下降，其中光大银行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；广州银行的首套房利率已经降到5.45%，二套房利率降至5.65%。
) b9 ?( u+ @  ?+ `- M; f佛山8家当地的主流银行中，建设银行、农业银行的房贷利率有所下调，农业银行的首套和二套房下降较多，均为20BP。
而今年前8个月，广州多家银行对房贷利率进行了5次提价，使得广州成为一线城市中贷款利率最高的城市。
在房贷利率下调的同时，购房者排队等款的时间也缩短了。有中介表示最近有银行针对买一手房的客户放款在加快，两个月就放款了。
而此前，就是因为银行对新房和二手房贷款一律收紧，造成楼市交易量下滑严重。现在房贷利率和放款时间都有所松动，对楼市绝对是好消息。
政策面之所以会发生变化，很大原因在于房地产市场的困难局面引起了央行的重视。要知道9月份百强房企销售额平均下滑超过了三成，而第二轮集中供地超过30%都出现了流拍。
再加上恒大、宝能、建业等地产企业的债务危机不断发酵，为了避免引起系统性风险，国家不得不对地产行业的最严调控政策有所放松。
4 o1 q* U! {0 z! ?8 G: i' J9月百强房企销售额平均下滑超过三成
今年9月，百强房企实现销售全口径金额8443.4亿元，同比大跌36.6%。尽管9月是传统销售旺季，但百强房企销售业绩环比8月首次出现下降，降幅为6%。
( w5 K% s. V1 s5 s+ K9月销售金额碧桂园下跌34%，恒大更是下跌了93.5% ，万科也下跌了30.3%。逾九成百强房企单月业绩同比降低，其中6成企业同比降幅超过30%，逾半数企业同环比出现双降。
绿城中国、阳光城、荣盛发展是百强房企中仅有的销售额增长的。尤其绿城中国9月销售金额增长28.3%，1-9月同比2020年增长75.8%。
7 O, u5 f8 Z% o7 s5 G3 U$ n4 f/ c
& n2 x& O* V0 A! Q+ H8 L

在严厉的楼市调控下，房地产市场下行压力加剧。9月28城商品住宅成交面积环比再降7%，同比跌幅进一步扩至25%，较2019年同期下降17%。
2 W& ~6 F& B- M0 o4 P4 x其中，一线城市成交全线回落，同、环比分别下降36%和23%；24个二、三线城市成交持续走低，环比再降4%，同比跌幅扩至23%。
限购、限贷政策不断升级，对于购房者的限制性要求增多，拥有购房资格的购房者数量减少；在行业持续去杠杆进程中，房地产贷款集中度管理政策严格执行，造成购房贷款门槛抬高，放款期限延长。
第二轮集中供地频繁流拍
' x3 O0 N6 Y( u# W& G: N- y从8月开始的第二轮集中供地，不少城市住宅用地流拍率大幅上升。
济南第二批集中供地开拍前55宗挂牌地块中，18宗地提前终止，成交37宗，全部底价成交。
+ I; z+ ]3 |+ `; y) W( ]成都原计划出让的75宗地块，3天的集中出让成交52宗地块，成交地块里有38宗底价成交。
3 U/ R& X* v/ E7 C8 P; h9 R- K7 R杭州第二轮集中供地共出让10宗地块，然而却有9宗由于报名房企数量不达标，未能进入正式竞价环节。最终，10宗地里只有1宗顺利出让。
" S5 d/ z; r; }* f) d% {1 m沈阳市第二轮集中供地的46幅土地中，共有24宗地块提前终止出让，只剩22宗地进入招拍挂流程，最终仅有19宗地块成交。
) u( F1 U+ c1 N7 ~截至目前已完成第二轮集中供地的8个城市，合计超过100宗地直接流拍，占全部供地总数的比例超过30%。
1 b+ `/ @: c# t, i; S% k+ k: q
: V7 l0 N+ j  [3 E! ^

供地流拍，说明当前房地产企业在三道红线政策压力下，资金链已经非常紧张，宁可不拿地少拿地，也要保证自己能活下去。
但房产企业拿地积极性不高，对地方政府也带来了很大压力，很多地方政府的财政收入都要依赖卖地收入。土地流拍多了，也影响购房者对房价看涨的信心，会有更多的买房者持币观望。
对于地方政府的集中供地，国家肯定不愿意看到流拍的发生。后期在土地拍卖和集中供地上必然会有所改革，保证土地的正常供应对地方经济发展和财政收入都至关重要。
8 }6 K' O- q# h: [) t$ \对恒大等地产巨头的债务危机，国家并没有出手相救的理由，但又不能眼睁睁看着地产巨头的债务危机威胁金融系统安全，相关部门必然会设置防火墙，尽可能降低地产巨头们债务危机对社会的影响。
而恒大、宝能、建业等地产企业的躺平，也在无形间救了其他地产企业。房产调控的放松、房贷利率的下降和放款速度的加快，将帮助那些已经接近债务危机边缘的地产企业活下来。
而那些负债率较低，财务上健康的企业，如万科、碧桂园和众多央企房产巨头，也将在这轮房产调控后变得更加强大，每次危机都是行业重新洗牌的机会。
% r. b# K$ C6 u; Z8 T5 b. z-----------------
上林院：杨飞，经济学博士，高校教师，深度观察产业经济与财经事件。

头衔不错[笑哭]