日本银行贷款审查房产，带来的竟然是安心感

如今，“外国人能够在日本贷款买房”已经不是什么秘密，很多投资者也切实的利用这种方式买到了心仪的整栋物件，但面对较为严格的贷款审查，还是会有置业者感到“心里没数”。

事实上，日本银行进行贷款审查时，除对贷款申请者本人的情况会进行了解，也会对所购买的房产及其价格进行审查。看似复杂的流程，却对日本置业者来说是一种检验物件情况的好方法。

对日本银行来说，房产价格为什么那么重要？银行之所以关注房产价格（或建筑价格），当然是为了确认“贷款后是否会出现问题”。具体来说，就是基于房产本身的价值（换句话说就是市场价值），来确认这个交易价格是否合理。虽然还要根据贷款申请人的收入和资产背景来综合判断，但银行会从“是否有背负过多债务导致破产的可能性”这一角度来确认房产的买卖价格。

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审查重点一：房产价格的合理性。

一般的银行都有自己的“房地产担保评估公司”或“贷款担保公司”作为子公司。在房产贷款的审查中，由二者之一对房产进行评估，过程中也会进行买卖价格的妥当性验证。

房产评估方法简单来说大致有以下几种：一是根据公示地价和路线价格评估，计算房产评估额；二是基于数据库，根据附近案例，计算房产评估额；三是基于租金收支，计算房产评估额。

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审查重点二：建筑价格的合理性。

贷款新建房产时，银行会验证建筑价格的妥当性。

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通常会参考日本国土交通省发布的“建筑开工统计调查”中每平米的工程费用预定额，与投资者提交的建设费用估计额进行比较。另外，也有银行会自己制作数据库。

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大型建筑公司的建筑单价无论如何都会很高，理由是人工费、设备和规格的等级较高等。因此，如果是大型建筑承包公司，即使比住宅开工统计的工程费高也可以接受。

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审查重点三：租金的合理性。

关于租金，简单来说，即便银行没有自己建立数据库，只要在一般的门户网站上确认租赁信息，就可以验证对象房产的租金是否合理。根据房龄、占地面积、布局、位置等，确认是否应该作为比较对象。

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审查重点四：灾害风险对房产价格的反映。

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预计在2023年后，补偿房屋和财产损失的火灾保险费将根据地区风险不同进行定价。这种想法当然也会影响到房产贷款本身。现在，对于灾害风险较高地段的房屋，可以采取“拒绝贷款”的应对方式，但今后也可以设想将风险反映在利率上。

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一般情况下，日本银行会避开有风险的房产贷款。与其贷款后被追究责任，贷款金额被扣掉，还不如干脆不给贷款。如果银行对房产买卖金额的验证变得更加严格，对于房产购买者（贷款申请人）来说，的确也有令人安心的一面。

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