过去5年，亏钱最狠的炮灰房产，没有谁能扛得住

显示全部楼层 · 2021-8-30 09:04:47

; ?+ c8 n3 F& d8 }- m& j大家好，我是茅十八。

没错，这是《高风险房产》系列第三篇，前两篇写了公寓和老破小，很多人提议赶快写写对商铺和写字楼的看法。

别急，立刻安排上！今天我们来聊聊写字楼，商铺在下期。

不啰嗦，先亮观点：

1、目前没有一个城市，写字楼租金指数是稳定上涨的，没有一个！

2、北上广深的甲级写字楼，租金也一直跌！

3、企业自用，购买写字楼没问题！

4、普通人投资写字楼，注定成为炮灰！

1

这两天，抖音一条关于写字楼的内容火了，简直要把人笑岔气儿。

房东出租一间写字楼，收回时却发现变成了“公厕”！

对，你没看错，这哥们儿花费上百万投资的写字楼，原本应该是一群白领奋斗的地方，却变成了一排排格子间厕所。

原来，开发商太不靠谱，公共卫生间都没留，全部分割出售了，租户开公司只能自己建厕所，于是，刚好建在了这哥们投资的这间。

对，分割写字楼，比分割商铺，更恶心、更惨。

租不出去，又卖不掉，结局，好像只能烂在手里。

更可怕的是，眼光差和运气差就这么凑到了一起……

这还咋赚钱？靠这样的写字楼增值赚钱？梦里吗？！

2

你以为只有这种低档写字楼惨？

绝不是，高高在上的CBD、甲级写字楼，照样不好混。

直接看数据。

这是2020年全国20个重点城市甲级写字楼的租金情况。

20个重点城市，拿得出手的全在这儿了。

所有城市的甲级写字楼租金，没有一个涨，全在跌！

租金跌幅最高的是厦门，同比跌了11.4%！

深圳、大连、上海的甲级写字楼租金，跌幅在10%左右，跌的也很厉害！

四大一线城市里，深圳的甲级写字楼租金，是跌的最厉害的。虽然在2017年底有过上涨巅峰期，但整体下跌幅度是比较大的，2015年-2021年，6年时间里，平均租金指数从8直接跌到了6。

过去五年，西安、天津、沈阳、青岛，这四个城市的甲级写字楼租金一路下滑，跌了整整五年。

要知道，在连续不断的通货膨胀下，租金不涨就是赔，更何况现在的情况是不涨反跌，还一直跌、跌跌不休，这谁能扛得住？

3

还有一个更吓人的现象，叫“空置”。

毫不夸张，很多城市花费巨资、花费人力物力打造的高端甲级写字楼里，三分之一都是空置的。

空置什么概念？完全没人用、没人租。

这张图，是我整理的全国重点城市甲级写字楼最新的空置情况，大家可以看看。

这张图就很直观了。

1、广州的写字楼市场算是最健康的一个。

2019年，广州甲级写字楼空置率5.4%；2020年，空置率提升到了10%。

但目前，广州仍然是唯一一个空置率不超过10%的城市。

2、长沙的甲级写字楼空置率最高，高达43%！

这什么概念？整个长沙的高端写字楼里，每10栋至少就有4栋半是空的。

3、全国重点城市样本里，有一半城市的甲级写字楼空置率，都在35%以上。

三分之一的空置，这是非常可怕的数字，包括西安、沈阳、无锡、武汉、天津、青岛、郑州、大连，还有长沙，都是颇有实力的城市。

不用想，那些非重点的二线城市，以及几乎所有的三四五县城市，空置情况会更糟！

4

但，即便大量建成的写字楼已经被空置，各个城市依然不放手，撒欢儿似的建、建、建，不停地新建，疯狂地扩建。

在城市各个角落，一栋栋高楼孤零零地杵着，像孤儿般杵着，却只能眼睁睁看着更多“孤儿”诞生。

广州写字楼市场最健康，但2021年一年的新增量，比过去三年总量还多。

南京可以说是写字楼扩建狂魔了。

截至2020年底，南京甲级办公楼总体量为185万㎡，空置率高达40%，但仅2021年一年，预计就有75万方增量，占现有量的40.5%。

高端写字楼数量位列中国第六的重庆，现有存量达到314万㎡，未来三年，新增甲级办公楼供应量要超过180万方，占现有量的57%。

可以说，这些爆发式的新增供应，未来有一半都要过剩而空。

但和南宁相比，这些都不算什么。

南宁这几年，写字楼扩建像着了魔，一举把自己变为高端写字楼的重灾区。

2019年，南宁高端写字楼空置率就已经高达55%，库存更是天量。

但经济、人才、产业，三大项一个都不占明显优势的广西南宁，一直在不停地埋头盖楼、盖楼、盖高端写字楼。

一个五象新区，人烟稀少的纯新区，高端写字楼数量，居然占到全市总量的40%！空置率竟然能怼到80.2%！

5

在所有物业类型里，住宅、公寓、商铺、写字楼等等，写字楼是最最难卖的、库存是最难消化的。

是的，目前国内写字楼的情况，比前面两篇讲的公寓和老破小，惨太多了。

但几乎所有城市，都特别爱建高端写字楼。

有些城市，500强企业少得可怜，皮包公司一大片，却敢怒怼三四个CBD。

而那些所谓的商务中心、高端写字楼里，什么美甲、美发、半永久、儿童摄影……乌烟瘴气、乱七八糟。

还有急功近利的四五线小县城，也在疯狂建写字楼造势。

建高端写字楼、造CBD、树形象、建超高、怼地标，然后炒概念、卖地、卖楼……这一套简直爽到嗨，嗨到飞！

但大牌企业嘞？一个没引来。

租金低——货量严重过剩——新增供应量大——加剧市场货量——缺乏大企业去化——租金一跌再跌。

就这样，太多太多城市的写字楼市场进入了魔性恶性循环圈，再也出不来。

6

是的，普通人在写字楼面前，再无利可赚！

我知道肯定会有人来杠，开头说过，如果你确实有产业、有企业，而且经营情况还不错的，长期需要固定的办公场所，那可以买，自己用，没问题。

但如果，你只是刚创业，或者纯粹想投资试试的，那尽早断了这个念头吧！

但凡写字楼能卖出去，就不会有那么多开发商冒着违规风险，把写字楼改成公寓来圈钱！

但凡有个拿得出手的企业来，那些高端写字楼就不会姿态如此低地去请“半永久”、去找美甲、去拉减肥瘦身店……

不信可以打赌，未来三年，绝大多数城市的写字楼空置率会达到峰值！

不信可以打赌，那些远郊新区、主城以外的写字楼，未来10年都不会有人气！

不信可以打赌，普通人投资写字楼，90%都没赚到钱，甚至还亏钱！

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