住建部等八部门发文整治房产市场秩序 专家解读：各城市“因城施策”的边界究竟在哪里？

央广网北京7月29日消息（记者周尧）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，近日，各地有关房地产市场的调控政策正在逐日加码。上周末，上海出台政策，规定通过赠与方式转让住房的，也纳入限购范围。同一天，上海还上调了首套房和二套房贷款利率。

2 q" B% n  s, Y5 y同时，我们还看到，住建部等8部门近日联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，严格整治房地产领域突出问题。那么，密集的政策能否给楼市降温？房地产市场长效机制该如何建立？各城市“因城施策”的边界究竟在哪里？

+ S! v$ x3 D' l# V! \上海规定，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。简而言之，就是赠予房屋也要纳入限购范围。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，研究住房赠予行为，积极给政策补上漏洞，成为各地稳定房地产市场、促进市场健康发展的重要导向。

“此类乱象以各种形式存在于配偶之间的房屋赠与、直系亲属之间的房屋赠与、产权共有人之间的房屋赠与、房东和下家之间的房屋赠与等，而此类交易往往又有各类中介撮合，严重干扰了市场交易秩序，破坏了交易公平性。”严跃进说。
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2 J: U$ p: f1 S0 a( ~3 O同一天，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。
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0 {* Y  {. F3 O# Q0 O今年以来，受多种因素影响，部分城市房地产市场升温，个别城市出现过热苗头，需要因城施策、精准施策，进一步加大房地产市场调控和监管力度。近日，住建部等8部门联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（以下简称《通知》）。业内认为，《通知》明确，因城施策重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题，房地产秩序综合规范治理将形成完整闭环，市场发展将进一步平稳健康。

2018年，中国建立房地产长效机制以来，在促进房地产市场平稳健康发展方面取得明显成效。据统计，2020年中国22个试点城市新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别比2019年收窄3.1个百分点和1个百分点。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，在长效机制的整体设计中，房地产市场的规制是非常重要的一环，多部门协同发力，也是必然要走的道路。
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; {9 V% t9 R- T. C9 ~3 v" C9 L房地产调控应继续坚持“房住不炒”的定位，把“不将房地产工具化”作为最根本的原则。同时，还要突出政府主体责任，下一步，对于调控工作不力、市场波动大的城市，将坚决予以问责。浙江工业大学副校长虞晓芬认为，落实城市政府主体责任还要将省级政府的责任突出。她说：“除了落实城市政府主体责任外，还要发挥省级政府的监督管理作用。全国这么多的城市，要靠住建部督导管理是不够的，还要发挥省级政府的作用。”

  Z) E1 J/ N- E( b4 X上海市房地产科学研究院院长严荣指出，随着市场的发展，楼市调控的“工具箱”可能还会不断充实。“重点包括货币政策、土地政策、金融政策、税收政策和市场的监管政策，这5类政策可能是市场调控和长效机制中重点发力的5方面的政策领域。”

今年上半年，房地产金融环境持续收紧。专家认为，未来房地产调控将完善“三线四档”融资管理规则，严格实施商业银行房地产贷款集中度管理制度，加强对中小型银行的监督管理。坚决查处经营贷、信用贷、消费贷等资金违规用于购房。刘洪玉指出，房地产金融管理，一方面面向房地产企业，房企负债情况经过一年多的政策引导发生了积极变化；另一方面面向金融机构。未来，涉房金融政策可能进一步深化，比如针对首付款、房贷利率等有一些引导政策。他说：“长期保持制度的稳定，应该是房地市场平稳健康发展的一个非常重要的基本。”

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