如何看待现在的房子公摊面积？

通常情况下，一般多层住宅的公摊比例为8%—15%，而高层的公摊比例为15%-30%。实际上，绝大部分高层楼房的公摊比例都接近或超过30%。

中国楼市最坑人的二个规矩：
一是卖楼花，楼房没建就开卖，开发商空手套白狼，资金链一断裂就跑路，留下无数烂尾楼，成为无数业主的恶梦，个个一把心酸泪。
二是公摊面积，其实质相当于地产界的缺斤短两，房价那么高，到手实际面积还少百分二十，并且以后年年岁岁掏物业费，暖气费，有始无终。这两个坑人规矩都来自香港那个大资本家，真够黑够坑！
公摊面积到底怎么计算？
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我们都知道房子都有公摊面积，而公摊面积越小，得房率越高，公摊面积怎么计算？公摊面积多少才算合理？
5 V( x& a+ }0 M) h" `) a8 T转一篇西安购房攻略的详细解说，推荐！

8 M5 Q8 J! G& F' N2 I( ?$ @/ _一、公摊面积如何计算？

在买房的时候，谁都不想在公摊面积上多花冤枉钱，因此这就有必要了解公摊面积的计算方式了。

首先，要知道的是：
建筑面积＝公摊面积＋套内建筑面积；
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其次，如果买方你仅仅只是计算房屋的公摊面积，
那么其公式就是：

' U, x, z% f( w" Q7 L! v$ ^公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积。
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4 {6 |6 P( ?1 ~) `, h5 \7 y还有，不知道大家有没有注意到上面有个公摊系数？公摊系数的计算方式是：

' e6 c% c4 g0 Q6 n公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）。

最后，大家也有必要了解一下套内建筑面积：
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套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积。
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- h# }: Q: J* t  }& |) I% d二、买房时哪些部分算公摊面积？

公摊面积很多人都听说过，可是哪些部分才算是公摊面积呢？一般来说，在买房时公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室。除此之外，公摊面积还包括了这些：小区公共门厅、过道、楼栋里的设备间、值班警卫室、共用墙体。

6 e" r+ m" [# \; U5 y3 o1 q在实际生活中，也有人以为仓库也算入公摊面积里，在此小编想提醒大家：仓库、车库车位、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室，还有管理用房、平日很常见的售房单位自营以及自用的房屋等这些区域其实都是不包括在公摊面积内，这点大家要牢记于心。
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% W7 G. S1 g# L- T三、公摊面积合理区间是多少？

一般来说，不同楼层，它的公摊面积合理区间都是不一样的。比如：
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+ |) _6 \' s- n  ]4 w0 {( B7层以下住宅公摊率为7％～12％；
" w/ r( K7 [$ R  r7～11层住宅公摊率为10％～16％；
12～33层住宅公摊率则为14％～24％；
别墅类的公摊率为1％～8％。

  P' |- W! ]! `/ F6 L; b9 P在这里小编还要特别说明一点，在交房时出现面积误差是正常的，但根据国家规定：“根据购房合同的第八条规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3％。若误差超过3％，多出的面积有开发商无偿赠送；少出的面积由开发商负责赔偿业主，同时购房者可以选择退房。
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! K- f6 M9 i5 J7 X* }在实际生活中，有不少购房者之所以会被公摊面积“坑”，说白了，就是因为你根本就没有完全地了解公摊面积，看完上面的内容之后，终于明白了公摊面积如何计算了

无论是普通住宅还是酒店式公寓，抑或是别墅类产品，多多少少都存在公摊一说。
1 f; i7 y# `( Z% `: ~( p公摊面积的多少与公摊比例息息相关，想买一套跟建筑面积一模一样的房子几乎是不可能的。公摊的比例就是公摊系数。
3 G) k0 V# D# J7 t# N2 V那么，怎么来认识公摊系数呢？

一、公摊系数怎么看？

一般情况下，开发商不会直接公示公摊系数，购房者需要自己根据公摊面积及套內建筑面积进行计算。
6 H& W  P5 p; S4 \* v获得公摊面积的方法有两种：
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一种是直接询问销售人员
0 U# K, C3 H- Q7 f0 E9 R9 y" A另一种是在北京市住房和城乡建设委员会的网站上查询

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计算公摊系数的两个公式：
公摊面积＝建筑面积－套內建筑面积
公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积
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举例：一栋建筑面积226.34方，套内建筑面积185.63方的房子，公摊系数是多少？
0 X* O5 E! I# J) B) d. W2 v公摊面积＝226.34方－185.63方＝40.71方
. a% J0 Y/ ~! Q9 b7 h9 j% g公摊系数＝40.71／185.63＝21.9％
三、公摊系数对我有什么影响？
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公摊系数是衡量舒适度的参考指标之一，如果公摊系数越大，则套内建筑面积越小，房屋购买价值越低；公摊系数过小，则会影响购房者的居住舒适度。
1．居住舒适度
, O" j+ B- m' L$ D. V% c4 E5 r在一栋楼总建筑面积一定的情况下，开发商增加套内建筑面积，势必要压缩公摊面积，公摊面积过小，则公摊系数越小，则公共空间，例如楼梯、电梯、大堂等公共面积也会变小，居住的舒适度会打折扣。
7 Q5 u- \( g+ h' v, h- S5 N若公摊系数越大，公摊面积大，套内建筑面积越小，可供购房者实际使用的面积缩小，居住舒适度同样会被打折。
! b, v: p' a# x9 y: \% P2．购买价值
公摊系数越大，房屋购买价值越低。同样是套总价600万元，建筑面积为150方的房子，A号楼公摊系数为15％，B号楼公摊系数为20％的两套房为例，观察公摊系数的数值大小，可看出公摊系数对房子单价（以套内建筑面积计价）的影响。
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+ X0 p6 f' Z: N9 {* P$ E) G9 l/ v通过上述例子可看出，公摊系数影响房屋的购买价值，公摊系数越大，房屋单价越高，价值越低。大家在买房时如果记不住公摊系数的计算公式，可参照以下数值区间选房，对房源作出判断。


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$ f$ Q: u1 s' l3 _+ A. ~) O以上便是公摊系数的分析，购房需谨记！
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变相涨价呗，就象没产权的车位卖你四五十万一个，换算到每平米房价上，也是不少钱了。
, z# p# B( e* J- o以前房子可以偷面积，然后再包一个阳台，相当于变相减少了很多公摊面积，有的房子还能买一层送一层。
现在房价虽然表面上控制住了，但是给的房子已经不是原来的房子了，小一号。

公摊面积有越来越大的趋势
% P  S; P8 {  n其本质就是变相拉抬房价。

有些屁股真是会为开发商狡辩
+ f% Q, |9 x: {/ g; d& u你买项链给你老婆，吊坠和链子为什么要分开计价？
0 o+ h2 o5 z& \6 s  A! Q- _总价一样，不代表可以稀里糊涂不分开计价。
公摊包括哪些，怎么计算，你去拿仪器测量计算过了吗？
要是公摊面积不计入购房面积，那公摊面积你爱怎么算怎么算，我消费者根本不用关心，而这正是世界上绝大多数国家采取的方式。
4 x0 U$ q: v: \9 [6 q: I- V3 U现在倒好，硬塞给消费者一笔根本无法核实的公摊糊涂账。还有这么多歪屁股到处胡说八道搅浑水。

怎么看待，最恶毒的话语都形容不了的看待。
早二十年的房子哪有公摊啊？都是套内面积，还有赠送。
. p. n5 C" s4 O, _* ]% t4 }& m行了，现在上头支持公摊认可公摊，可是哪一块是我的？小区走道？地下停车场？路面停车位？仓库？
9 d/ E' E% R3 P7 m( N7 H, X说一个例子 ，位于昆明的几个小区，其中一个叫阳光花园，本来是小区内道路的画成了市政道路，跟业主商量了吗？买房了认可公摊，业主出了钱买的，属于业主的财产一句市政需要就打开成了市政道路，可笑不？
2 f1 |  v0 s- m1 ]' |公摊不过就是找了个理由扒你一层皮的工具，当婊子又需要立个牌坊，这个公摊的说法就是牌坊，写你的名字不一定属于你，至于婊子是谁，自己想去吧。

公摊面积，最早是在1995年就在住房和城乡建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中，就有提到关于可分摊的公用建筑面积和不应计入的公用建筑空间并做出了明确相关的规定。
) y% S% ^5 e+ A公摊面积主要包括了，电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等的建筑面积，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积。
公摊面积越少越划算？很多都会有这样的想法，毕竟是自家房屋外的地方又不算自己屋里的。如果你再实际的细细想想，假如门外是狭窄的走廊、过道、管道井、楼梯间的话，对自己进出家门会造成不少的影响，也将大大的降低自己生活居住的舒适度，严重的可能还会带来一些安全隐患。
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0 r. }/ A% H1 B0 U" d/ V0 V) _0 i( ]那么如果说公摊面积太小不行，如果太大则更伤财。到底要多少才算合理的呢？说到这里，就不得不提一个词“得房率”，得房率是以套内建筑面积（套内面积）/建筑面积再乘以100%。一般正常来说得房率在70%到80%之间，当得房率达到了83%以上，那可以是算的上品质非常好的房子了。
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" S8 B3 I  a% {6 Y+ M" v目前，国内对于房屋销售面积中的公摊面积大致就是这些情况。但在国际中有些国家房地产销售中是没有算公摊面积，直接是按照套内面积来计算房价。或许在将来，我国也将会取消售卖公摊面积也说不定了。

“公摊面积”这四个字，对于每一个购房者来说并不陌生。这种奇葩的计价方式，可坑了不少人。
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比如，你花了2百万买个100㎡的房子，但实际得房面积只有70㎡，这样一算，光是公摊面积就收了你60万，而且你还不知道公摊这部分的钱花到哪了，你能接受？
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（图片来源网络，侵删）
1 t8 ?* n  D2 H- d, |讨论之前，先搞清楚和公摊面积相关的一些概念：

套内建筑面积=使用面积（也叫地毯面积）+墙体面积+阳台面积
（注：套内建筑面积简称“套内面积”，香港叫“实用面积”。使用面积即各个房间的面积总和，但不包括窗台、露台和开放式阳台。套内面积和使用面积相差不大，很多时候也混为一谈。）
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. u  n' H, l9 d: w, R建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
; q1 S9 M4 f/ P: k4 W（建筑面积也叫销售面积，因为房子的价格是按建筑面积来算的，房产证上写的也是这个面积。）
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. ?1 g# P5 t+ O& _' m3 T- E4 q得房率=套内建筑面积÷建筑面积

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（图片来源网络，侵删）
& i: S( ]: m/ a2 {今天鱼仔主要来和大家聊一聊公摊面积的起源、发展历程，以及它为何这么坑！


起源香港，却在内地“横行”
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2 E0 T. j0 f! K' C- U, A, N目前舆论界关于公摊面积是谁发明的各持一词。从市场的公开资料来看，公摊面积确实最先起源于香港，但网络上很多人把公摊面积的“罪魁祸首”指向李嘉诚，这就很冤枉他了。

9 A( s% Z3 M7 R- @- H故事还得从上世纪50年代，香港房地产行业的春天开始说起：
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  l4 e5 I2 L; P: H: X# e（图片来源网络，侵删）
很多人可能不知道，20世纪50年代之前，香港乃至全世界的房子，都是按“栋”销售的。那时候买得起房子的人，非富即贵，普通百姓基本靠租。


, R8 W5 _" W6 j4 t4 F' I直到1952年，国际鸿星投资集团的吴多泰破天荒地提出了“分层出售”的售楼方式，即一人可购买一层楼，但大多数普通人仍买不起。
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第二年，香港的另一位传奇人物——霍英东的出现，打破了普通人买不起房的局面。
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（图片来源网络，侵删）
▲霍英东，1923年5月-2006年10月28日，企业家、社会活动家，出生于中国香港，中国政协原副主席。

$ }1 O8 w9 [+ ^) k+ N. ]( U为了加速资金回笼，霍英东想到一个方法：预售期房，并支持分期付款，首付10-30%即可，这种方式被叫做“卖楼花”。这在当时是全球首创，买房的人立马蜂拥而至。（期房即在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。）

后来他又建起了著名的香槟大厦，并采取一种新的售楼模式，把原来的每层楼再细分为“一户户”，分户售卖，再次降低了买房的门槛。
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: p* B! B7 D6 A' f8 [（图片来源网络，侵删）
# O0 O- m) Y" _8 G& g" Y9 R0 {+ j▲香槟大厦，位于九龙尖沙咀，港剧《金宵大厦》就是以它为原型。

但这种销售模式也意味着每层楼每户的面积不一样，电梯、楼道等公共空间的产权和收费也容易产生纠纷。


8 E- q: k9 U: V  P; I0 P2 |0 ?# L于是香槟大厦就和住户签订“公共契约”，业主按户型面积大小承担相应比例的公共面积，共同分担整栋楼的产权。

自此，香港楼市奠定了按建筑面积（实用面积+公共分摊的面积）计价的传统，这可以视为公摊面积的雏形，在当时是相对公平的。
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（图片来源网络，侵删）
1958年，李嘉诚也涉足香港房地产市场，同样学习香槟大厦的售楼模式，随着他的长江实业地产的发展壮大，公摊面积开始在全港的普及。
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$ ]2 p. H5 y; ]: ]' }' |所以，李嘉诚虽然不是公摊面积的发明者，但他却凭实力为其推波助澜。
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, w/ L9 z3 @, `$ O: \* _& K- w" l（图片来源网络，侵删）
$ u4 o2 V; |+ n5 R/ `7 w* O" T1998年，大陆不再实行福利分房，深圳开启了中国第一代商品房的历史，并学习香港的按“建筑面积”计价的售楼模式，从此公摊面积在内地大行其道，一直到今天。（期房和房屋70年产权也是学香港的）

时代的列车滚滚向前，公摊面积的弊端也日益显现……开发商为了赚取更多利益，房子的使用面积不断“缩水”，最夸张的时候，出现过得房率只有48%的房子,100㎡的房子，到手只有48㎡。
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（图片来源网络，侵删）
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新华社曾报道过的公摊面积乱象（节选）：

, E# P7 \, M, }8 _! W1.公摊计入精装修成售房“潜规则”。北京的一位销售人员向记者表示，“公摊部分也计入精装收费，现在北京市面上基本都这样操作。”
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4 t  \. N0 Y) @/ h" k2.公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”，但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至，让业主们有种说不出来的“憋屈”。

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（图片来源网络，侵删）
房地产市场的各种乱象令人啼笑皆非，能不引起民愤吗？呼吁取消公摊面积的呼声越来越高。

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4 M& ~/ ?$ t! y( y, I有趣的是，香港在2013年的时候已经明令调整，彻底告别“公摊面积”，一律按实用面积（也就是套内面积）的计价方式出售房屋。
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) g( j8 ~4 m2 z( ?: @香港都取消了，为何大陆还保留着？

其实，我国内地现行的《商品房销售管理办法》中，写的模棱两可：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。对于公摊面积的处理也没有明确的法律法规。
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具体的，各个地方再根据情况规定。像重庆在2002年的时候，就以地方法规的形式规定商品房只按套内面积计价，开发商不执行就罚款！

为何重庆可以，全国却难以实行？最重要的原因可能是，重庆作为我国最年轻的直辖市，改革的空间和权限大，阻力小。而且与其他三个直辖市相比，它确实需要大刀阔斧的政策来刺激经济，于是就成了“第一个吃螃蟹的人”。
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（图片来源网络，侵删）
取消公摊面积也未必有利，原来按建筑面积算1万/㎡，按套内面积算，可能就是1.5万/㎡了。羊毛出在羊身上，房子的总价还是不变的。至于物业费、取暖费这些，单价可能也会跟着上涨。

0 p; |8 G! N- e- F7 c6 ^如果真的取消了，小区的公共面积的质量会不会也跟着下降呢？公摊面积少，得房率高，但舒适度肯定也大打折扣了。同一层楼，两梯四户和两梯两户，肯定是后者住得舒服些。

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（图片来源网络，侵删）
6 J, X) T: {, H/ B所以合理的公摊也并不是坏事，但坏就坏在目前我国关于公摊面积的问题，是极其不透明的，这才导致问题不断，购房者怨声载道。
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. E0 i* u  D+ c# i. @2 u4 A$ G7 K“公摊面积”的数字只是一个参考，
我们要的是一个知情权！
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$ V8 K, X, P$ I5 C% l1 n( X# [! d公摊面积一般包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体等。

但是全国没有统一的计算标准，各地的计算方法也不同，关于公摊面积的具体数字一直是个谜，连开发商都不清楚，可操作空间非常大。

* w; A& \8 Z! m9 {一些无良的开发商为了获取更多利润，会有意无意地增加公摊面积，达到赚钱的目的。有的城市连警卫室都要你分摊！

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这才是最不公平的地方，钱是交了，但具体交在哪，我们也不知道。公摊面积属于全小区的共有产权，我们要基本的知情权，不过分吧？

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. F6 ?) q: v/ w; a9 {' B7 P( r" ]（图片来源网络，侵删）
( t" H6 g" X- w9 ~2 y0 G% Q4 U" Y要是开发商可以做到数据透明化，那公摊面积还是可以作为买房的重要参考依据之一的。
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重庆在这方面就做的不错。虽然它按套内面积计价了，但还是会把套内面积和建筑面积一起标出来，可以给购房者一个参考。
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9 a! v  z1 r# }/ K5 u6 g（图片来源网络，侵删）
5 R- H  v/ T$ j! X! Z: o▲点击图片，查看大图
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, K, G! q+ k6 O* U( Z所以啊，如果可以，就去重庆买房吧！
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+ Y% t0 K9 H( I（图片来源网络，侵删）
  H! f5 `. f. \今年“两会”上公摊面积又被提及，此前官媒也多次报道，取消公摊面积已经是大势所趋，但这其中的涉及到的问题不少，需要循序渐进，我们能做的也只有等待了。



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我觉得公摊的意义只是在于让房价表面看起来低一些而已