观点直击|越秀房产基金稳健基本盘

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查看1437 | 回复0 | 2025-3-17 01:15:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
观点网 3月17日,越秀房产基金发布2024年度业绩报告。
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报告显示,期内期内,越秀房产基金录得收入总额20.32亿元,物业收入净额14.45亿元。
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分派方面,报告年度可分派总额约为3.15亿元,按2024年12月31日的收市价0.96港元计算,报告年度的每个基金单位分派的收益率约为7.08%。, W* X: z$ d$ q) l
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目前,越秀房产基金共运营写字楼、酒店公寓、零售商场,及专业市场4大类业态,合计持有10个物业,分别布局于广州、杭州、武汉、上海、香港5座城市,期内整体出租率达84.5%,组合估值为423.08亿元。
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据参加了投资者会的投资者分享,会上,管理层就是否会继续收购底层资产的问题,明确表示暂无收购的动作和意向,“我们的首要任务是提升整个经营情况。”
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确实,在市场环境不确定的情况下,拥有稳健的基本盘才是关键。
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9 _$ l& B- N$ g2 Q/ ?稳健基本盘* L0 t* b: [1 J

* m: G- k& M; `! M6 u写字楼板块作为越秀房产基金业绩压舱石,报告期内总收入为11.50亿元,占总体收入的66.58%。+ Y# ~. i1 n, {9 q  W  C+ c0 g; U$ |
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不过,在业绩会上管理层亦坦言:“写字楼业态受经济市场下行的影响还是比较大的。”& U4 L0 [: Z* r4 s) {. g: M

0 H& ~9 B2 d1 A! ~8 G- B目前,越秀房产基金共拥有8处甲级写字楼资产,其中广州占据半壁江山。) X  U! W" W3 o8 l9 d' {6 r

( F9 c- z# w0 A! [/ F: V0 j: _4 |而如今的广州甲级写字楼市场更是处于承压状态。戴德梁行报告指出,广州甲级写字楼市场未来的供应量相对存量的占比较高,从全国范围来看都属靠前。
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数据显示,2024年全年,广州甲级写字楼市场共迎来17.3万平方米新增供应,全市存量录得666.8万平方米,同比微升2.7%。受供需两端的影响,租金水平继续下探,四季度全市平均租金同比下降12.2%至131.5元/平方米/月。全市甲级写字楼市场空置率同比微升0.2个百分点至18.9%。& @- w4 j! U# L
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尽管如此,管理层指出,得益于报告期内产品结构的调整和优化,越秀房产基金位于广州的写字楼整体出租率还是达到了88.5%,平均租金单价为176.6元/平方米/月,高于广州甲级写字楼的平均水平,同时招商周期也同比缩短一个月。
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其中,广州国际金融中心(简称广州IFC)作为越秀房产基金的主要底层资产,在2024年的表现上还是较为稳健。国金中心的估值为189.90亿元,占基金估值的45%;期内收入占总体收入的49.6%。9 _& M5 P' b' b3 }7 Y' S
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广州IFC是越秀房产基金持有的十大物业中唯二的商业综合体项目之一,包含了四季酒店、雅诗阁服务公寓、国金天地等,总建筑面积为45.74万平方米,而写字楼为主要收入来源。
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+ T2 T% {4 W0 T4 A( E2024年末,广州IFC甲级写字楼出租率为85.3%,与去年基本持平;租约单价为230.6元/平方米/月,同时期内续租率超过了八成。
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) \/ V$ }& [9 o新签约方方面,2024年广州IFC写字楼内,两家知名律师事务所和一家投资公司合共扩租超过3800平方米;新引进优质租户超过5000平方米,当中包括一家世界500强跨国银行和一家证券公司。
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% k* K; L1 L9 A% G5 t与此同时,为了提升出租率,管理层表示,在匹配市场方面,广州IFC在期内推出了约7200平方米带装修中小户型单元,去化率达到了83%;而越秀金融大厦也推出了1.4万平方米带装修户型,去化率更是达到了92%。
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不过,需要注意的是,未来两年内,旗下写字楼超一半的租赁面积即将到期。如何在留住优质客户的同时,平衡出租率与租金,或许也将是越秀房产基金接下来最需攻克的难题。  a% l& ]. r# \/ L
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财报显示,广州IFC写字楼2025年及2026年度,到期租约占比分别为24.3%、30.6%;上海越秀大厦占比分别为39.2%、23.5%;而越秀金融大廈分别为29.2%、26.1%。. s/ O" }2 X4 h, S5 z$ f9 r

% X: y% ?& F: n6 m: L" g多元抗周期5 L3 Q7 B% ^3 Y( w
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在四大业态中,酒店公寓是越秀房产基金第二大支撑柱,期内收入为5.08亿元,占总收入的25%。6 `1 X0 ]0 y5 R) w' K3 Y

* T3 U4 T& V+ T1 [: X对于酒店公寓业态,目前管理层继续保持看好的态度。“随着国内旅游市场加速回暖及国际行情的恢复,外国人来华政策出台,我们认为居住需求会持续释放,一线城市高端酒店入住率有望提升。”
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/ `) z/ @1 y2 X  N2 F- F据中国国家移民据数据显示,2024年全国免签入境外国人2011.5万人次,同比上升112.3%。“在境外的带动下,我们的订房率同比增长了83%,境外客人占比为38%,内地客为62%。”6 s; Z/ E& n, y% {3 S

0 o" i0 Z, y* Y9 ]. W+ v/ p  U在此背景下,四季酒店2024年平均入住率为81.5%,同比上升1.6个百分点,期内收入3.89亿元;雅诗阁公寓2024年平均入住率为90.5%,同比提升0.3个百分点,期内收入1.2亿元。; _! j4 c( k: O. C$ q* ~
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在此之外,越秀房产基金的专业市场(批发商场)及零售商场板块的收入贡献还更为稳定,也是收入上涨的业态亮点板块。
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: s+ V# c- `8 z% P据财报显示,2024年全年批发商场的总收入为2.06亿元,同比上升12%;零售商场期内收入为1.67亿元,同比上升2.7%。出租率方面,批发商场的出租率同比上升1.3%至97.1%;零售商场的出租率也上升0.6%至94.8%。
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目前,广州白马服装市场是越秀房产基金旗下唯一的批发商场,估值为48.15亿元,同比涨0.2%,占估值的11.38%。
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对于批发商场的运营,管理层指出:“目前,我们也有一些联营的模式,希望通过租户销售额的提升来提高我们的租金收入。”" |, y- _! \  c$ O' |" F$ e

, U3 N) [2 U+ Z! B同时,管理层也进一步指出,在数字化运用上,2024年发布“白马智选平台”,截至目前已入驻276个品牌,争取打造线上成交的第二业绩增长曲线。  `& R. Y( Z6 b! M3 p( M. |! w1 q

. z! C. F& _1 `+ K( \  f至于零售商场,该业态收入为1.67亿元,同比上涨了2.7%,占总收的8%。整体出租率也较去年同期上涨了0.6%至94.8%。  h; U. E4 Y4 L: _" M, Y- L: u9 T

: v7 N  s& e+ i; q/ K其中,维多利亚广场2024年的收入为7440万元,全年客流量同比增长5%。得益于两家品牌医美公司的入驻,该广场全年新签面积超1300平方米,期末出租率为96.6%,同比增加客3.1个百分点。9 N/ I* c8 @8 h1 n

2 J& w# D/ h$ o) z2 {+ p至于融资方面,为了降低汇率利率带来的风险,越秀房产基金分别于2024年2月和12月,合计引入超过45亿人民币贷款,用于置换境外浮息港元贷款。2024年底人民币融资占比由年初39%上升至60%
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截至2024年末,越秀房产基金融资总体年利率为4.16%,较年初4.74%下降58个基点;全年平均付息率4.53%,同比2023年的4.60%下降7个基点。
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