周期之下，中国房企终将迈出这一步

显示全部楼层 · 2025-2-17 08:17:21

1971年，美国一个叫库兹涅茨的哥们提出了一个关于房地产周期变化的理论。
他认为房地产的兴旺和衰败是存在周期性的，而周期起落根据各个国家的情况不同，期限大致为15年-25年，平均周期年限为20年。
现在，我们一般把这个理论叫做库兹涅茨周期，也叫“建筑周期”。

随着周期流转，每一轮大周期的终结都意味着一代辉煌的谢幕。周期之下，房企想要平稳穿越行业寒冬就必须要在发展战略上做出调整。
今天我们就来聊聊房企未来的必经之路。
同时，也聊一聊这样的改变对未来购房者会有什么影响。
01
最近，市场上针对房地产市场的利好政策不少，就连路透社都发了小作文暗示存量房贷款利率有望下降。

同时地产市场端也似乎隐隐有了复苏的迹象。
前段时间，上海在“双高双竞”的政策加持下拍出全国地王，近期又有广州一个旧改项目加价407轮，溢价超500%。
感觉房地产市场在底部好像具备了一些向上反弹的有利条件了。但是，查了一下行业数据，感觉好像半场开香槟了。
看了一下国家统计局提供的数据，2024年1-7月，房屋开发方面，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%；住宅投资46230亿元，下降10.6%。
同时，1-7月，开发企业房屋工施工面积703,286万平方米，同比下降12.1%；住宅施工面积491,532万平方米，下降12.7%。

房屋销售方面，1-7月，新建商品房销售面积54,149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。
销售额方面，1-7月，新建商品房销售额53,330亿元，下降幅度24.3%，其中住宅销售额下降幅度达25.9%。
同时，截至7月末，商品房待售面积73,926万平方米，同比增长14.5%，待售住宅面积增长22.5%。

很显然，数据其实并不好看，可以说连续几年市场的低靡，对整体房地产市场的伤害已至骨髓。
但我反而认为，越是糟糕的数据，越是萧条的环境越有机会看清事物的本质。
我们可以回溯一下中国房地产经历风雨的40载。
事实上，与其说是40年，不如说是30年。我个人反而认为1996年才是中国房地产发展的元年。
在这20几年将近30年的发展中，虽然中途几经波折，但是人们对于刚需房和改善房的需求是从未缺失的。
同时，政府对保障房、廉租房、城市基建的重视其实为行业过冬打下了相当扎实的基础。
从近十年的商品房销售额其实可以明显看出来，不管是商品房销售额还是还是住宅商品房销售额都是稳健的上升通道。
而2022年和2023年销售额的‘跳杀’其实从一定程度上来讲并不是需求侧的问题，我们现在感受的需求不足很大程度是供给侧断链导致的。

甚至可以说，在趋势和资本的裹挟下，暴雷的绝大多数地产企业在企业治理和发展定位层面是有严重缺失的。
但是各房企做出的一切战略决策都是以分到房地产行业发展红利蛋糕的最大块为目标制定的。
然而，随着外部环境变化缺乏稳健、谨慎内控的企业势必会出问题。但是，问题暴露之后购房者却遭受了无妄之灾。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
那么，变局结束了吗？
不，变局正在进入下半场！
回望过去
1993年，我们经历了海南房地产泡沫
2008年，美国次贷危机对我们造成了不小的冲击
2014年，中国房地产进入低迷状态
但是，我们的市场并没有真的经历过衰退，就连高盛都说：“中国人在管理繁荣方面很有一套。”
不少房企短短几年内从寂寂无名到声名鹊起，当然，起高楼，高楼塌的也不在少数。
而真正意义上的变局出现在2020年，随着“三道红线”的出台，加上“房住不炒”等手段的持续干预，房子从投资属性才逐步回归商品属性。

随着潮水褪去，我们才真正看到谁在裸泳。
但是随着泡沫被挤出来，新的问题又出现了。
我们的市场是标准的二元市场，经济上的反馈要么是极冷，要么是极热，很难有温和的情况。
房地产爆炒的问题解决了，现在下行趋势又止不住了，即便是政府出台各种调控手段，但是效果好像都欠佳。
其实我在之前的的文章《股债房三杀！中国房地产即将失去三十年！》中回溯了日本房地产的趋势，并推演了我们市场未来的趋势。
同样按照周期计算，我认为2025年底我们的房地产市场应该会出现明确信号的反弹。
而现在最大的问题就是，很多迷茫的房企该如何挺过现在的至暗时刻？
其实，操作层面上我们还是有成功案例可以借鉴的。
我们可以看看1978年成立于美国德克萨斯州阿灵顿的霍顿公司（DR Horton）。
这家公司成立之初就吃到了美国地产的红利，当时美国正在推行“可变利率按揭贷款”，这让公司3年时间就成了当地最大的开发商。
90年代末，霍顿公司已经连续21年实现营收、利润、建造数量的全方位增长。
进入千禧年，霍顿已经成为了美国第三大建筑商，在全美23个洲拥有50间分公司。
到这是不是看着跟中国房地产发展很像，一路高歌猛进，公司业绩连续飘红。
别急，还有更像的。
财务方面，霍顿公司为了保持扩张的连贯性，一直保持高杠杆水平。公司的净有利负债率常年保持在50%以上。
好日子一直过到2008年，次贷危机让公司的高杠杆齿轮彻底熄火。
但是霍顿的反制措施非常快，以2亿美元的价格出让面值18亿美元的土地，全年共卖出8.4亿美元的土地。
同时折价卖出的土地还可以为公司争取了6.4亿美元的税款返还（没地不上税）。同时，公司还回购了大量公司债券，最大程度降低财务负担。
这种断臂求生的办法需要企业有极强的危机感和执行力，放眼当下其实很多企业缺少这份魄力。
在市场上活下去才是最重要的！
后面随着美国地产的复苏，新房销量节节攀升，霍顿又重新成为行业龙头，毕竟人家股价现在是这样。

绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
03
那我们房地产市场有反应迅速执行力强的房企吗？
还真有！
龙湖集团最为优等生最近交出了半年报。
上半年，龙湖集团营收为468.6亿元，其中，经营性收入131亿元，同比增长7.6%，占集团整体收入的28%。
但是，但是啊！龙湖上半年经营性业务的毛利率超50%，净利率超25%，对集团的利润贡献更提升至80%以上。
而龙湖集团能做到这一点是因为
公司及时对现有问题进行归因，全面总结行业生态，发现行业痛点，针对公司现有问题进行点线面的整体优化，加速已有负担的全面出清，保持公司在现有垂直领域的区位优势。
同时，在对自身问题总结归因的过程中持续发力底层市场，在迅速布局业务多元化的同时，做到渠道下沉，定位精准，实现对蓝海市场需求的精准切片。
简单点说，就是降杠杆和拓展业务新模式。
今年以来，龙湖集团保持如期或提前兑付债券
6月，龙湖提前兑付26.5亿元的CMBS债券，并在同一天公告已提前赎回6.2亿美元的美元债
7月，龙湖宣布按期完成“19龙湖04”债券的回售，回售金额为14.93亿元
8月，龙湖集团如期完成“21龙湖05”债券的回售，回售金额总计为19.991亿元。
现当下，房企设置出足够的安全边际才是保证挺过周期的基础。龙湖集团对这一点的理解还是很到位的。

当然，降低杠杆保障财务压力是企业的防守型策略，而积极“进攻”才是走出周期的胜负手。

龙湖集团选择的破局之路，是通过“运营+服务”的双轮引擎驱动，实现在第二曲线赛道的稳步向前。

上半年，龙湖运营业务收入66.1亿、服务业务收入64.9亿，两者分别完成了4.3%、11.1%的持续增长。

其实当下的市场环境对房企来讲即是危机也是机遇。
优秀的房企应该是借大环境多维度完善自身业务，在以后的市场竞争中，多核心应该是房企的常态。
而对于购房者来说多维度全面的服务更是对资产安全的保障，未来购房者也会更愿意原则能提供多元化服务的房企。
因为细分赛道的完善本身就是更高的行业壁垒，而行业壁垒通常代表更强的产品价值。
所以，产品服务的多元化，是当下房企无论如何都要迈出的一步。

周期之下，中国房企终将迈出这一步

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