贵阳640万人口，房产是供不应求，还是供过于求？

显示全部楼层 · 2025-1-7 01:44:16

在国内，多数核心城市的房产供应数量，并不一定是决定楼市起伏的根本原因，特别是一二线等稀缺资源集中的城市。
真正对一二线城市的楼市起到决定性作用的，其实是有钱人手中的钱，是资本，是金融。
一二线城市房价高企，能够在一二线城市置产置业的业主，大多也都是有点实力小康、中产家庭，才能够在全国那么多层级的城市和富裕家庭实力竞争中，锚定一二线城市的核心资产。

对于贵阳这样的二线、省会城市而言，拥有超过640万的常住人口，房价虽然相对于同级别同等量级的城市而言并不算高，但是也是集中了贵州最好的教育、医疗、商业和交通等资源的城市。
和其他一二线大城市类似，贵阳的房产供应量，并不是决定房价高低的根本因素，至少不是唯一因素，用供需关系那一套来衡量房价，说“房子太多、人口减少，建那么多房没那么多人来住”之类的论调，都是太单纯了。
但凡在贵阳楼市实地调研过，体会过花果园等核心商圈连住房租赁市场都是一房难求的行情，去看看贵阳那些人满为患停车位都难找的商场，都不会持有半分这种观点。
必须承认的是，或许从全国范围来看，包括一些三四线城市和十八线县城的房产供应数量，可能会高于当地人口增量需求，但是，如果仅就一二线大城市来看，大部分都是属于人口净流入城市，每年的需求是在不断增长的，很多核心城市正是因为房产供不应求，所以房价才会那么高。
毫不夸张的说，省会城市一套刚需户型，抵得上县城一套大别墅。

事实上，贵阳的房产供应情况，是呈现出不同层次、不同结构的分化局面的，例如，刚需和改善，改善和高端豪宅，每种房产的供需关系，都是不一样的。
1、刚需住宅：供需紧平衡

贵阳近十年间，常住人口增量十分可观。
2013年，贵阳全市年末常住人口452.19万人，到了2023年，常住人口就达到了640.29万人，增量高达188万，十年间，平均每年人口净增长约19万左右。
每年新开发的房产，以及二手房的供应数量，大致是能够基本满足19万人口的居住需求的，但并不能完全满足，毕竟，19万人口的增量，就算按照2~3个人作为一个家庭住一套房，那么也是需药6~9万套房产来容纳。

6~9万套房是什么概念？
类比一下就有概念了：整个花果园就算按照200栋楼计算，每栋楼400~450套房产（40~45层楼，每层楼10户），一个花果园也才是8~9万套房产。
也就是说，平均每年要新建一个花果园，才能完全满足这些年的常住人口增量需求。
但事实上，贵阳每年新开发的楼盘，以及二手房拿出来卖的房产，有没有达到一个花果园的体量？这应该能是有一个大致预期的。
因此，贵阳刚需户型的房价，当前为止没有实现大幅度的上涨，是该值得庆幸的，能够实现供需紧平衡已经是非常不容易了，如果再加一把资本和金融的推手，结合这种供需对应关系，那价格上涨几乎就是大概率事件了。

2、改善住宅：供不应求

改善房产，大多以大平层、复式跃层、叠拼别墅等为常见，这一类的房产在贵阳其实当前还是方兴未艾的状态，也就是刚起步，主要集中在观山湖和南明区，其他城区诸如花溪等也是零星分布。
上车门槛大致在150w~200w上下，面临大量家庭的改善需求，可以说，贵阳当前的改善房市场的供需关系，还是比较供不应求的。
不少中产家庭，在贵阳买改善，根本都不用置换，手中依然握有原先的刚需房产，或对外出租，或继续持有坐等增值，买改善就是重新掏一套首付的钱而已。
一般来说，改善需求家庭名下的住房，不会低于2套。

3、高端豪宅：极度稀缺

高端豪宅，在贵阳就更加稀缺少见了，主要以别墅为主，这里说的别墅，不是双龙、乌当那些郊区别墅，而是正儿八经的主城别墅，有个别还是带地铁站的别墅。
主要是以联排、中式合院等为常见，每套的上车门槛大致在200~300万左右，上不封顶，有的甚至能达到500w以上，比如观山湖的阅山湖、花溪的龙湖原著、奥体附近的舜山府、洋浦观山玉等，这些都是非常稀缺的豪宅序列。
这样的豪宅别墅，任何人都不敢说是供过于求，毕竟，产品定位都是面向非常小众的人群和购买力，但是贵阳虹吸的有钱人，并不只是贵阳一个城市的，而是全省的有钱人以及周边省市的有钱人。
因此，从这个角度来看，高端豪宅的供需关系，处于极度稀缺的状态，是比较接近实际行情的。

贵阳640万人口，房产是供不应求，还是供过于求？

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