东京房产重回天价，普通人18年收入才能买房，开始试行5年禁售了

临近年末，又到了日本各大小公司发“年终奖”的时候。按照惯例，日企每年会分别发放夏、冬两季奖金，即年中和年终奖。

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根据日经报道调查，2024年，日本冬季奖金的人均发放额（加权平均）达到93万6796万日元（约合人民币4万4308元），比上年增加3.49%；
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发放额也是连续第4年增加，创出近50年有调查记录以来的最高水平。

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' _/ b( T" {7 T- d奖金增加一方面得益于公司业绩的提升，但最主要的还是整体工资水平的上涨。夏冬两季奖金都和基础工资挂钩。

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: Z/ ]" {' \9 [$ b3 F1 r这一点上，2024年的春季薪资谈判结果——在原有基础上平均涨薪5.28%，达到30年来最大涨幅，起到了相当关键的作用。


  N; M; p: O5 d; V- K那日本一名普通员工的薪资，大概在什么水平呢？
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6 ~! l  ^4 M  X以厚生劳动省对日本全国3万多家、员工5人以上的企业进行“月度劳动统计调查”数据显示：

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截至今年10年，包括基本工资和加班费在内的现金工资总额平均为29万3401日元（约合人民币1.36万元），比去年同月增长2.6%，连续第34个月为正数。


' ^( A4 `4 I5 N  [$ D其中，相当于基本工资的固定工资增长了2.7%，达到26万5537日元，这是31年零11个月以来的首次最高增长率。奖金等特殊工资增加了6.2%，达到11万8807日元。

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可虽然工资持续上涨，但日本物价由于通胀影响也仍居高不下。“实际工资”相当于“货币购买力”有所下滑，民众仍觉得捉襟见肘。


于是乎，日本工会又开始为来年“春斗”（春季薪资谈判）磨拳擦掌了。

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围绕2025年的春斗方针中，
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日本工会要求基本工资一律上调3%以上，加上定期涨薪部分总计上调“5%以上”。中小企业工会则以缩小差距为由，额外增加1%，要求加薪6%以上。

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工会会长芳野友子讲到，春斗，即工会的存在的意义是为了帮民众实现共同富裕。
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) s2 }$ F* E* [* ^8 B2 R今年日本企业给出的薪资谈判结果，就曾远超工会设定预期，不知2025年是否也能延续同样的成绩，提薪抢人。

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要说最能让日本人感觉工资缩水的，特别有落差感的，莫过于房价。
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1 t1 L! T8 R# u4 P9 I- A在日本，新建公寓价格的上涨速度远超过了工资的增长，海外买家投资日本房产的热情激增，开发商也大量供应过亿日元的住宅；却让普通的刚需一族愈发难进场。
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据东京KANTEI公司对日本新房均价达到平均年收入多少倍的“房价收入比”统计显示：
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3 C& n* J0 u/ L; d# p截至2023年，日本全国平均新房价格超过年收入的10.09倍！



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" T; Y9 B3 R& W5 P9 C- z% k5 B等于在日本一名普通人至少得不吃不喝10年，才有可能买到房。这是2006年开始调查以来，整整17年日本首次房价拉开薪酬近10倍。
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! w; Z; j3 g# p- X* E. y（*计算方法为，将2023年出售的以70平米计算新建公寓价格除以平均年收入。）
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/ Q( O5 a3 J' n# h1 f/ b: Y* z9 O日本房价最贵的东京，房价收入比已经达到18倍！
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/ Y8 c1 g+ o$ ]+ W3 e7 g回顾一些下东京这些年的房价收入比：
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! g! o: D2 c& v2 p! A2020年，为13.4倍
当年居民平均年收为596万日元，新建住宅（70㎡计算）为7989万日元；


4 m" p, K! {. `* l" S2021年，为14.69倍
当年居民平均年收为570万日元，新建住宅（70㎡计算）为8373万日元；
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2 n7 p( ~; f) F) O6 R% I: T* t2 I6 u2022年，为14.81倍
当年居民平均年收为578万日元，新建住宅（70㎡计算）为8561万日元；
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; ?# |6 p0 j2 B8 u! p2 l1 m: @2023年，为17.78倍
& d+ x$ }8 Z* i  L当年居民平均年收为592万日元，新建住宅（70㎡计算）为1.0526亿日元；

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看得出来，前几年东京房价都在温和上涨，可直至后疫情时代的22-23年，尤其是去年东京楼市久违的地“暴涨”，新建公寓以豪华塔楼为主，塔楼在日元贬值和需求的刺激下房价上涨50%，均价过亿住宅随处可见。

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虽说通胀有带动普通人的收入增加，但远远跑不过资产类的增长，几乎只经过了短短一年，民众就得多累积花上4年的年收入，才能买一套新房。

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这搁在哪个国家都很难接受，何况是过惯通缩日子的日本。
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可能比较值得庆幸的是，日本宽松货币政策下，房贷利率没怎么上涨吧，大概十数年来都维持在1%左右的水平。

“上杠杆买资产，半自主半投资”，成了更多日本人当下决定买房的目的。
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新房价格居高不下，也带动着二手房转售价值的提高。

尤其东京都心，由于被富裕阶层或国外的投资者认为资产价值能长期保持和增长，资金向该区域集中，10年来二手房的转售价值已接近1.9倍。

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; X. t- r) ?- ^- S  S. i可日本房价的分化本来就很严重，经历普涨之后愈发倾斜向东京都区部或东京圈。
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! \% o: s0 ?6 ^8 E" y: J东京房价单极过快上涨并非好事，也容易催生盲目炒房行径，更加让刚需群体望而却步。
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7 A% q/ C1 q0 ~6 X+ @; {为此，一些日本房地产公司正在采取新措施，开始限购也限卖新建房产。


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比如，住友不动产签订了一项特别协议，禁止在买家购买东京丰岛区和板桥区目前新建的塔楼公寓后，在五年内转售。


如果该房产在短时间内无正当理由转售，原买卖合同将被取消。
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  A2 E% }+ h- @; A' e; N住友房地产开发公司的中村贵彦表示：“由于它是通过再开发而创建的高度公共财产，我们希望将其提供给那些想住在那里的人，而不是为了投机目的。”


此外，野村不动产从今年10月起开始销售埼玉市的一套塔楼公寓，但只允许申请者以一个名义最多购买两套房。
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9 f# ^/ t5 k" Z9 P+ Y" \8 |5 F: N如今在住房需求较高的地区，房产限购举措越发普遍。
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这其实也是回归到日本楼市投资、入手的核心——长期持有，稳定收益，人人可参与。