房地产的大结局，开始清晰了！

只有核心城市，才有房地产。
9 p* Y8 J, ]! n/ w; i/ s这已经是必然趋势，为什么今年小城市的房子越来越难卖，背后是人的认知越来越高，韭菜越来越难割。
" q  I# N" w( H. |靠着返乡置业，逃离一线城市回乡躺平的美好幻想，会一点点被打碎。
先给大家说一个观点吧：以后会有一些城市逐渐农村化。
0 d# T: k& ]* @  u鹤岗化的现象也会慢慢蔓延，很多信号都在告诉你，逃离信号到了。
如果你正在一批小城市，那今天的文章一定要注意看了，有些新格局正在重塑，而且和大多数人都有直接关系。
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我们必须清晰知道，房地产和城镇化是密不可分的。
我们的城镇化，是有阶段的。
9 F6 U5 J- {3 \. A- N  I* A( a# s工业城镇化、土地城镇化、人口城镇化。
书面的意思大家不好理解，我说得简单点。
' E4 ]" L' C# ]* g/ z- P. o% u我们直到成立之初，都只是一个农业大国，绝大多数人，需要靠面朝黄土背朝天，祈祷风调雨顺才能吃饱饭。
0 o, {2 j4 |& Z9 x, F; g4 ^6 @' d3 x, E连螺丝钉都要进口，没有重工业基础不能生产汽车，那时候是非常落后的，可是落后是要挨打的。
所以建国后，我们是大力发展工业，尤其是重工业。
结果也很明显：
1952年，第一、二、三产业增加值占国内生产总值的比重分别为50.5%、20.8%和28.7%。
1978年，第一、二、三产业比重分别为27.7%、47.7%和24.6%。
我们花了20多年的时间，完成了华丽的转生。
如果在座的各位父母是那一代的，应该有感触，那时候东北承担的是历史使命。
东北的兴盛，也是那个时代的印记。
8 A" Y9 ]" H9 E2 x这时候我们地方的收入，主要是来自各种乡镇企业的增值税。
2 y5 `8 ]% ~4 o- y- }+ S第二个，是土地城镇化，农业用地经过土地征用之后进入了城市建设，为地方政府创造了大量的土地收入。
  S" v" Y* y' F2 K; A当然了，这也是开启了土地财政依赖的第一步。

1 Y2 }2 [& Q* h5 T' t1 g当时地方的收入主要是建筑业营业税和土地出让金。
. o0 h  i" E1 a/ b1 b& }第三阶段就是人口城镇化，超大特大城市开始取消郊区新区落户限制，让五六线的人口可以往一二线城市聚集，新型城镇化加速。
由此，完成农民市民化。
/ \, W8 M' E' Q1 W! b这三个阶段也是我们能在过去短短几十年时间迅速强大起来的关键原因。
3 [# H' X" [: b那大家想过没有，进入第三阶段后，我们的地方靠什么来维持收入呢？
肯定不能是土地出让金了，大家也都懂。
那还能靠什么？
' E  o1 h9 F5 v8 b我认为是靠税，房地产税。
因为过去2个阶段，我们已经把大量的人口、资源、产业都导到大城市了。
老牌工业城市没落，三四线城市被虹吸，随着我们人口数量减少，人口城镇化的速度只会更快。
这样的基调之下，很多城市的房子将会被空置，学校也会整合甚至关停。
% R& h( ]% m3 Z. m* G6 ^前几年不是挺多地方都开始搞撤县并区吗，就是为了减少更多不必要的成本。

( b- B- A. Y' c5 J: U/ I8 m根据数据显示，中国人口规模在10万以下的小县有200多个，其中一半人口还不到5万。
$ h3 r, y) `* l% K大家都知道，地方如果无法依靠税收和土地出让金维持发展，就要依赖ZY每年的财政补贴。
200个袖珍县，一个县每年随便补贴几个亿，全国范围内加起来，是多少亿？
3 c6 `+ x" t' v) C- D. h成本在快速加大的时候，怎么办？
' f8 S& X7 n% r5 l7 H2 W只有快速发展城市群和都市圈，把人口资源整合，进行再次的分配！
8 e) t7 Y% s9 g因为资产没有价值的城市，收税是没有意义的。
9 Q- i. d4 E) F, u6 w之前关于房地产税出来的消息，很多人问我怎么办。
" j# V. T) s/ s我之前说过，如果你所在的城市能收税，那是好事，因为有价值！
; z7 }: `* s& Q5 u- ?( ?房地产S一定不会大范围征收，但要想补充收入，还有一个关键前提，收税的总额要高。
& r% ]  Y( L' s* y1 C这意味着部分城市的资产价格得上涨，才能满足这个需求。
看到这聪明人已经懂了，房地产S是要收的，不是今明2年，也会是未来的某个时机。
% Y: J$ R  y! b$ r/ r( E5 k以后会用核心城市组圈的方式将人口聚集，创造财富，拉高资产。
再通过保障房方式，实现逐级外溢，如果城市群都市圈能做起来，人口城镇化就会持续。

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9 A- P( T: H2 T+ h0 o去年开始提及得新房改，也是为了人口城镇化加速发展做好准备。
如果你还看不懂，我可以再给大家复盘一下。
去年三季度开始到现在，我们自己也能感受到变化：
% ^1 h* G; U  r5 @) W7 ?比如让商品房回归商品属性
比如取消商品房现价
允许更多“好房子”出现
广深都市圈的规划出炉
8 u1 i/ n  @9 X  _# p, {, r这些能明显感受到我们是允许，也接受优质资产价格上涨的。
但与此同时呢：
: ?: c/ T1 V( P$ t0 u! X/ w) m我们大力发展保障性住房
推动超大特大城市城中村旧改
鼓励住房租赁加入金融支持
这些是为了满足一部人进入城市后的基础居住需求。
把人往城市里导，也要留得住人。
表面看是大城市留下来的成本更低了，但实际上就是铺垫人口城镇化。
而这一次，我之前说过，其实也是我们房改3.0的腾空出世。
9 {' Q1 a* Z9 o) @50年代我们是福利分房，这时候的分配，是按照工龄和职称来完成。
# S1 r( I+ v# J' ~0 ?目的是兼顾公平。
98年是我们的第二次房改，这个时候就是土地财政+商品房模式。
这次可以说是中国财富分化最大的一次变化！
现在实际上就是第3次房改，我们既要兼顾公平，又要兼顾财富。
4 W7 A& J: b" c4 C这就是大力建设保障房和让商品房回归市场的本质。
这也是加速人口往城市走的一个核心。
: i; v/ a# M' j2 h/ v所以很多事情，大家要懂得理解背后的动机。
而且这样的格局如何促成，也早有揭露了。
做什么都要钱，那钱从哪来？
之前的1万亿特殊国债，还有本月初的psl重启，都精准滴灌在接下来要发展的目标上。
从过去的2次来看，3500亿只是开胃菜，后续一定还会有更多的资金去支持完成这件事。
而且，这和过去放水到商业银行，导致钱在金融机构空转不同，这些钱会实实在在流向市场的。
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所以第三轮房改是非常难得的财富重新分配的浪潮。
这时候你要看得懂背后的大局，又要懂得站队。
我们必须承认，未来只有大城市才有房地产。
也要清楚要完成核心资产价格上涨，也要靠放水来推动。
我不知道你能不能看懂，但你记住最核心的，尽可能往大城市走，哪怕不是为了你，也为了下一代。
反正信号很清晰，我们会站在新一轮财富分配的风口，怎么选看个人。
9 K! Z5 n+ D8 s1 H8 P/ V! _  a4 H最后，今年各种信号聚在一起之后，大家要学会判断：
你现在持有的资产在不在核心城市或者核心都市圈内，同时也要判断是不是优质资产。
/ Y  t( \( N) i3 {% w1 v! z0 T' z如果是，可以坚定继续持有。
如果不是，抓住今年的机会卖掉，还有一次优化置换的机会。