现在大量 33 层的高层住宅未来怎么拆迁？拆得动吗？

显示全部楼层 · 2021-5-23 03:37:30

现在大量建设的 33 层，还有很多 18、26 层的高层住宅，多少年后（50 年？70 年？）将如何拆除呢？我指的不是技术上的因素，而是高层小区那么多户就算拆了也无利可图啊，总不可能拆 33 层再盖 100 层的？何况一户户也难以谈的下来。我查询过类似的问题，但说法众多，得出来的结论大多是「现在的问题留给下一代吧」这种，所以我很好奇这个事未来会怎么解决。

无奈弄个奈z · 2021-5-23 10:36:46

有点小惊讶，这是我首答破千，希望能帮助一些朋友解惑，感谢各位朋友。也可以关注一下我在这个领域的其它回答，谢谢。
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有些人提出他们县城的房子才2K/平，我答案里说成本要2-2.4K，我这里做一下解释。首先我说的价格是最近这两年的价格。其次，各地的原材料、人工费、机械费价格都不同，比如我所在的城市，混凝土C30（强度等级）470元/立方，到了某些县市，只要350一立方；人工费也不一样，比如我的城市木工280/天，到了县市240/天，这是建造的直接成本，还有间接成本，比如安全文明施工这块，有的县市，拉个围墙就开始干，但是我们单位有公司自己的内部标准、图集，必须按照规定来，保障工作人员生命安全和居住环境，还要使人进入工地后看起来很舒服，达到标化工地、文明工地的标准，还得注意扬尘治理、卫生保护，和农村县城的农建队区别很大。
而且优质施工单位接项目做，基本都是奔着省优、省级最高奖项去做的，所以单价超过2K，很正常，他们也要恰饭，他们不可能不赚钱给别人做，他们只能保证做出来的房子符合要求，质量过硬。
我有见过项目现场一塌糊涂的工地，进去就是一团糟，对人才机只选便宜的，成本只要1500/平。
为了避免打广告的嫌疑，我把公司logo打了马赛克，这些房子都是30-33层的商品房。
成本高是有原因的。
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————————————————原答案——————————————————
我从事房建工程工作也有大几个年头了，斗胆来答一发。
中国目前在建商品房普通高层普遍在27-33层之间，为什么极少见到34呢？因为我们国家的设计规范国家住宅设计规范》对房子层高要求是宜为2.8m（注意，不是强制性），但是2.8m的空间做出来实在过于压抑（敲黑板注意），为了房子好卖，通常层高是2.9m，然而我们国家《民用建筑设计通则》对超高层的区分在于是否超过100m，超高层在消防设计、结构设计、施工工艺等方面比普通高层的要求要高出太多，间接导致房屋建造成本大幅增加，而33层的房屋按照计算2.9*32+5.5（首层一般作为商铺或者不作使用的架空层）+0.3（台阶）=98.6m，算是和超高层打了个擦边球，避开了很多高成本的地方，而最大化得到更多面积能够使开发商的利润变大，这是33层原始动力。这些房子给施工单位的建造成本约为2000-2400元/平米（二线城市），还要加上开发商的拿地价、营销费、管理费等，最后加上交给国家的税金和利润组成我们的房价。
一开始看到问题，我不由得一笑，拆迁这种无非小问题而已，我国在爆破方面的技术相当成熟，一栋楼拆掉也就一个月左右的时间可以夷为平地，后面看了题主的问题：“我指的不是技术上的因素，而是高层小区那么多户就算拆了也无利可图啊，总不可能拆 33 层再盖 100 层的？”这有一点小复杂，但是我愿意就我浅显的认知与知乎高知进行一番探讨，权当抛砖引玉。
作为地产商来说，既然重新开发，不管是做大型写字楼还是商场还是住宅，其中心利益点是为了赚钱，可是大家在这几十年中可以看到，很少有地产商在中心城区拿地，尤其是有一大片住宅区拿地的，原因是拆迁工作异常困难，拆迁补偿十分巨大，所以即使拿地，一般也是选择老城区中的棚户区，一来政府有棚改的需求，二来住户相对较少，可以节约成本，而且在我的城市中，政府还对拆迁户进行补贴，其实也就是合作互利，你帮我把城市形象提上来，我帮你加快拆迁速度。
然而33的高层则不然，现在的高层多为2梯3户两个单元，一栋楼192户，甚至有的两梯四户256户，一个小区一般都有15-20栋左右的房屋，约3500户，每户如何补偿？原价就已经是天价了何况是二手房价格？所以开发商的拆迁成本直线炸裂，尤其是当今的地产商，远的有万达（现在不做地产了），近的有碧桂园，都是高负债率，现金流真的非常稀少，可以说这些大型房地产开发企业都将资金用到了极致，没有一分钱是乱用的。显而易见的是，这种拆迁是不符合房地产企业的需求的，现实中也是如此，大部分开发商拿地都拿的是城市周边的地，这是城市发展的趋势，城市规模扩大，以前的老城区伴随着城市规模的扩大慢慢的出现交通拥堵、配套跟不上新的时代要求，城市的中心开始缓缓向周边迁徙，实际上政府会起一个带头作用，比如我所在城市的省政府就搬迁到周边地区了，慢慢引导城市扩张的方向。至于原来33层的老小区，大概率会被主人出租给外来打工者，就像香港一样，自己买在环境好点的周边收租。
所以我的结论是拆不动，因为没有动力和价值，与其耗费无数人力物力，不如将中心转移到周边地区，带动地区经济发展。
如果有拆的，只是极少一部分，比如当地政府需要在这里建造一个地标性建筑或者纪念性意义的建筑，如北京鸟巢等标志性建筑如果确定要建在城中村，那肯定就是无论多大代价都会拆（这种可能性极小，鸟巢并不是在中心区），至于要让私人开发商进行拆迁改造，可以洗洗睡了。
其他回答：
房价让当代青年有多绝望？为什么少有设计院能够实现真正的BIM设计，还是死守着CAD这样的二维生产工具？

清宝LOVE · 2021-5-23 22:23:20

我觉得很多人小看了物业的重要性。
高层的物业是非常难搞的。一旦高层小区入住最佳体验期过去（5-15年），优质住户大量迁走，那么物业工作很难开展。
而物业工作开展不利，会极大加速高层小区的破败程度。反过来加深物业工作的难度。
最后物业离场或者半死不活，小区的物业服务基本消失，政府出面维持住户人道所需。
这个过程俗称贫民窟化。
可能房子质量还算不错，能挺过20年30年，但物业挺不过。
以后的发展就是政府一直做基本维护，居民一直向下层轮换，直到居民都变成无依无靠的老人，然后老人去世，房子荒废。政府会以极低的价格从仍拥有产权的人手里回购。并推平该区域。（70年后需续交土地费用，该费用如果远高于当时房价，政府再承诺一定补偿，还有人交嘛？）
更可悲的是，如果这个地方地皮都不值钱，那政府都不会回购，彻底成为鬼区废墟。

汽拉洛 · 2021-5-24 05:29:00

答案很寒心：33层的住宅根本没人打算拆迁，开发商不会去傻到去拆迁100米高的住宅，这生意稳亏。
我们生活中经常看到拆迁，但总结起来背后一定有条规律： 把容积率低的（平房、六层一下板楼、城中村等）住宅拆了盖容积率更高的（高层）。这生意很容易理解，地还是那块地，容积率高了可以盖更多的建筑面积，开发商主要靠这个新增的建筑面积赚钱，当然可以适度提单平米房价。即使建筑成本每平米几千块，开放商算盘一打，如果容积率差足够大，新增面积足够多，是有利可图的。
旧城改造多是这样，把容积率1左右的城中村拆了盖成容积率3.5的高层小区，开发商赚了，政府也赚了，城中村居民住上了新楼房也赚了，大家都赚了那赚的从哪来？土地利用率提高了呗。基本100米的33层住宅小区容积率3.5左右，把这块地已经利用到极致了，即使政府把这地的容积率调到10，开发商也做不出能满足日照的方案。日照间距和日照规范在那摆着呢，大寒日两小时日照，简单说房子越高两房之间的距离越大。除非哪天人口暴炸增长，政府将住宅品质要求降低，日照规范作废。那你看看现在生育率。
一个容积率3.5的高层小区，哪个开放商敢拆迁？

是非判断哪 · 2021-5-24 07:25:05

去西南的一些山区县城看看就行了，那边地理原因，高层住宅实行时间普遍很长，整体上房价增长远期不乐观，比较能反映未来高层住宅的情况。
前任老家是四川某县城，山紧贴着河的一块狭小空间，县城里就有大量高房龄十到二十层没电梯的房子。
首先，能住、不是老人的话生活质量可以忍受。
物业？根本不需要，建筑外立面和公共空间自然风化就行，斑驳的清水水泥说实话也挺好看的，就是黑洞洞的像鬼片。
电梯？根本不需要，每天出门回家就是爬十几层楼，习惯了一点问题都没有，我个北方仔一米八五一百六十斤，爬个楼差点把心脏从嗓子眼蹦出来。女朋友妈妈五十了，蹭蹭蹭就往上蹿，蹿不动的老人就挪，挪半小时一小时，带个马扎，爬一层坐一会，女朋友练出来那腿我直接好家伙。
绿化？什么是绿化？物业一撤走，毛细血管直接彻底打通，楼下就是街，乌泱乌泱的冰粉凉虾凉糕冒菜水果摊子，比绿化可有意思多了。
中高档小区分化，高收入人群定期迁移，划个新区，修几个有物业、锃光瓦亮的小区。优质学校医院配套过去，房价一万左右买个入场券，整个县城的国企医生小老板就在这几个小区低头不见抬头见。业主开个会，这县城地界上的关系基本就能找的差不多。
不像北京，我这个老破小五层叙利亚小区里面，我这种真穷光蛋、对门玛莎拉蒂富婆、楼下除了房啥都没的土著混居。
高层物业很影响居住质量，长期阶层基本就分化了。
旧住宅区秩序基本被公权和社区自治接管，环卫进驻，大垃圾扫走，一个老头再拿个高压水枪喷喷，别生老鼠就行。
也没人在楼上充电瓶车什么的，因为拎不上来嘛，都是在楼下不知从哪里拖个插线板来充。
不体面，但是能住，如果能集资维持电梯运行的话，生活质量说实话可以，我一个在大城市挤小屋子、同事很多挤宿舍挤合租房的，觉得能有一套这房子真挺好，自己住的话在变老之前能维持电梯运行，那基本没啥问题。
但是当然了，增值基本上是没戏的。

啥也不行咋整琶 · 2021-5-24 17:15:02

在下从事地产行业若干年。可以比较明确的回答：
在现有的制度和技术条件下，33楼除非严重违反规范或者收到自然灾害损伤，否则不可能拆迁。
有很多我们习以为常认为是生活的一部分的事情，其实也不过20年历史，比如互联网，比如中国的房地产。
在我国一二线城市，拆迁可以大规模进行的基本原因是在于房价快速上涨，一旦房价增速恢复到与通胀同等水平，甚至年线级别的回调整理，那么从市场经济角度来看已然变得非常不划算。答主曾经做过多宗土地开发的测算，即使在考虑房价有一定增速的条件下，大多数开发商也只能承受2-3层的城中村和棚户区，而那些房龄在30-40年，高度在5-8层的老旧小区，是肯定拆不起的。
如今建造房子的成本，实际上现在如其他答主已经提到的，施工也就是每平米小几千块的事，即使是考虑装修也很少有超过5000，超过50%的成本来自土地，此外还有20%甚至30%来自各种税费和财务成本，也就是说基本上土地成本的高低决定了一个项目是否可行。
以上只是经济方面的因素，此外还有其他问题。比如中国的城中村是有比较好的自我组织能力的，通常与村委会和村中有实力的大家族达成赔偿上的一致后，拆迁可以比较顺利的进行。然而城市居民区由于住户多数互不认识，居委会对居民的管控能力很弱，再加上户数太多，这就导致拆迁进度完全不可控，甚至就是拆不动。8层楼已然如此，33层大家可以自行想象。
出路？个人认为未来有两种可能。
第一，大家去国外看看，即使是发达国家大城市，有几个能搞成我国一二线这样满街100米高楼的，其实也不用出国，用google earth看一下也行。对老旧建筑物进行不断的改造、维修才是城市的本来面貌，中国最近30来开展的高速城市化可能是人类历史上空前绝后的一次伟大运动，等到我们老的时候，拆迁本来就是件稀罕事。
第二，还是靠技术进步，等到能源、材料、工程技术进步到一个我们目前很难想象的程度的时候，人类产生了再一次重塑我们星球表面的客观需求，如科幻电影那样，到那个时候才有足够的动机和经济能力乃至政治手段，解决拆迁问题。留给子孙后代去想吧。

回帖不发帖木 · 2021-5-25 04:13:45

五、六年前的正好做过一个研究，当时计算了如果完全由商业化主体主导城市更新，采取完全拆了重建的模式，在正常情况下，可以实现的收益情况和原有建筑楼层数之间的关系。
现在大量 33 层的高层住宅未来怎么拆迁？拆得动吗？-1.jpg

从纯经济角度看，拆除15层以上的高层住宅进行重建已经是赔本买卖了。实际上，再考虑到分散的物权导致的沟通难度和时间（资金）成本，即使是现在普遍存在的5-6层的多层住宅，重建收益恐怕都难以覆盖拆除成本。
所以说，除非建筑技术发生革命性变化，修修补补又三年恐怕才会是未来的常态，而这也是目前发达国家，尤其是美国20世纪上半页竣工的全球第一批高层建筑的实际现状。一直记得好像是芝加哥密歇根大街上银豆豆附近有栋楼就是外表看都快断成两截了，中间用钢索锚固着，让我印象非常深刻（图没找到）。

xialovejing · 2021-5-25 09:47:32

目前的模式“拆掉低层住宅建高层住宅”能赚钱，是特殊时期的特殊现象，只能出现在城市形态大变革时期。

在城市形态没有大变的时期，无法居住的旧宅，只能由房主出钱翻建。日本的房屋寿命短更新快，房主翻建住宅是很常见的事情。

高层集合住宅居民多意见多，需要成立合作社来决定翻建事宜，将来会有配套的法规政策来指导约束这样的建房合作社，兼顾公平与效率。

如果人口大量减少，空置房大量增加的话，人们会向居住条件较好的小区聚集，而一部分住宅楼被废弃。只有部分小区得到更新，更新方式是更低的住宅。

当然，下次人类住宅形态大变，居住更紧凑的话，现有模式的房地产开发可以再来一波，拆高层建更集约的新住宅有利可图。

段晓小Annie · 2021-5-25 19:42:29

拆不动的，无非就是修修补补，用到城市自然衰落而已。
我倒是想到一个场景，现在的我们看三十年前的影像资料，一切都是那么破旧。
三十年后的人看现在的影像资料，一切都是那么崭新……
想想就很魔幻，可这就是即将要发生的事情！
生活在现在的人真的很幸福，要珍惜。

2021-5-25 21:33:10

个人感觉很有资格回答这个问题。本人地产业从业者，父母的房子正在拆迁。
恕我直言，这些高层将来不会拆，只会慢慢的沦为老破小，住的多是租房的人。情况可以参照英美的市中心的老旧小区，房子年龄老，但倒不了，会一直住下去。物业勉强维持做些打扫和收垃圾的基础工作，其他服务几乎没有。
不拆迁是因为没有拆迁价值。很多开发商是不愿意碰这块的，除非ZF要求改造这一区域。
我父母是中石油的职工，现已退休。目前的房子是公转私的，总高4层，1980年左右交房入住的，房龄将近40年。因为房子质量还不错，所以完全能正常使用。有居委会，有两三个清洁工和一两个门卫。因为房子老，户型不理想（两室没厅，厅几平米，更像个过道），所以小区没什么年轻人，老人们都不会开车，800多个能停车的位置连100个都用不了。小区绿化不错，大概一半是绿地。
从前年开始传出风声要拆迁，现在开发商已贴公告，给的方案是1：1.25。据我搞预算的朋友说，这个比例是最高上限了。
这套房子是我父母的唯一房产，地理位置不错，离商业街几百米，生活很便利。但房产证上的面积才60平，按此方案我父母能免费拿到75平。看似不小，但我父母的房子是多层，公摊不大，实际使用面积60平左右（当时单位按使用面积发的房本），如果按拆迁后的高层来算，75平的实际使用面积连50平都不到。
不知道你们有没有见过高层实际50平的房子（两室）。我见过的，次卧只能放下一张书桌和椅子。总之各种小。
现在老人们99％都不同意开发，一是给的方案太吃亏，二是如果开发商的房子都是大面积，100平以上，要补差价掏空积蓄，那可是老人们养老的钱。三是装修要再花钱，暂时会没房住，搬家+装修，老人们年龄大了，不想再折腾了。四是开发商信用太差。
之前曾经拆过一个小区，当时开发商为了拆迁承诺的很好，交房的时候各种为难，比如：要求购买车位和地下室才给钥匙。要额外多付出20多万，老人们普遍退休金才4000多，从前工资又低，大家存款都不多，想付这笔钱就得和子女们要。而且老人们根本用不着车位，小区内空地很多。
有些人提出让子女出钱，将来房子给子女，但现在很多年轻人都有房子，并且都有贷款，再背一套房子实在吃力。况且在那个六线小城市几乎没有毕业的大学生涌入就业，留下的多是农村进城的打工者，他们只租房很少买房，房租又很低，如果房价不能持续上涨，买房来租是不合适的。
有些聪明的老人提出不要房子要钱，但熟悉房地产开发的都知道，开发商现金很少的，想要拿拆迁款的可能性不大，开发商更想拖着你，等商品房卖的差不多了再盖个回迁房给你。
这个小城市的人口现象是这样的，老职工的子女们有一小部分离开了，因为那时候企业虽显疲势但尚能维持，而孙辈们绝大多数大学毕业后是不会回到那里的（效益大不如从前，很多孩子大学毕业都留大城市了），每年高素质人才回流很少。外地农民工持续流入从事服务业（卖菜、修水管等等……），但因为房价虚高（概念炒作上去的），导致他们只租不买，租金又很低，售价50多万的房子月租金才800块。
而且我父母那边的房子有个很奇怪的现象，就是价格差异特别大。比如位置好的房子一平大概8000，甚至上万，位置差的才2000一平。说是位置差，那个小城市开车从城南到城北也就十几分钟，所谓的位置差也只是离市中心7、8公里。即使价格便宜到十几万一套，照样没人买……因为大家觉得太偏了，只有一些租房的农民工租和一些年纪大的退休老职工住在那里。
通过这个案例我大概能看到未来城市里高层的命运，不会拆，只会沦为老破小。
原因很简单：
1、不值得拆，不挣钱。
2、拆起来太麻烦，没有好处，人们都不愿意拆。
3、市中心沦为老旧城区，城市发展热点不在这里，更没必要拆。
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