2025年，楼市就会反转？

显示全部楼层 · 2024-11-21 23:06:01

11月18日，广州安居集团宣布：
将在全市范围内收购满足90平米以下的存量商品房作为保障房。

广州安居集团是啥背景？

90%归广州市，10%归广东省，妥妥的国资属性。
这波操作，等于大家长亲自下场买房了~
前两天刚刚放开买房落户，现在又是国资下场收房，广州这是摆明了要从供需两头发力，全力压缩楼市触底的时间。
事实上，不仅是广州，北上广深四大一线城市，最近在楼市方面的政策都在层层加码。
从9·29松绑限购，到近期的放松落户门槛、“取消豪宅税”…
这样做的目的，就是要充分释放购买力，把已经复苏反弹的楼市行情，再添一把火，让一线城市楼市的供求和心理预期彻底逆转。
一线城市是全国楼市风向标，只有一线城市见底了，其他城市才有机会。
那么，一线城市的房价会就此见底吗？

以广州为例，聊聊这个问题。
为啥是以广州为例呢？
因为广州在四个一线城市中存在感最低，如果广州能实现量价企稳，基本证明一线城市已经“轻舟已过万重山”，全国楼市也会就此迎来转机。
01
万变不离其宗。
——判断任何资产价格的涨跌，都要从供求关系出发。
先来看需求，也就是广州的真实购买力如何。
虽然嘴上说没钱，但广州这些年其实一直在闷声发大财，居民存款其实一直在增加
——截至今年三季度，广州居民存款余额为3.19万亿，较年初又增加了2200亿！

什么概念？
这些居民存款，对应到广州常住人口1883万人、家庭户718万户，人均存款17万元，户均存款44万元。
以现在满大街1.5成首付的政策环境而言，44万的首付足以撬动一套价值300万的房子。
也就是说，平均意义上讲，广州每户家庭都可以买下一套300万总价的房子。
人们常说，广州是一线城市里房价最接地气、上车门槛最低的，道理就在于此。
注意，以上计算还没有考虑置换类、卖出旧房的增量资金，如果考虑在内，购买力会更强。
总之，相对于房价，广州的购买力，至少在首付层面是绰绰有余的。
当然，只看首付能力不看还贷能力属于耍流氓。毕竟饭要一口一口吃，借出来的钱也要一笔一笔还。
所以，我们再来看看广州的收入水平。
10月份，智联招聘做过一个关于不同城市招聘薪酬的统计，包含平均数和中位数，还是比较能说明问题的。
数据显示，广州最新平均工资大概10998元/月，中位数9000元/月。
两项数据均位于全国第5，仅次于上海、北京、深圳、杭州。
杭州作为唯一的非一线城市，收入水平可以杀入前四，很大程度上和其产业分布有关，毕竟电商、互联网等领域的工资往往是比较高的。
换言之，广州在这些年“全网唱衰”的情况下，收入水平仍然能杀入前五，匹配其一线城市的地位，说明这座城市的经济底蕴是被低估的。

常言道，瘦死的骆驼比马大，广州作为千年商埠，经济、科教、人文的积淀，以及对人才的吸引力都不在话下。
前几天广州车展和近几年广交会的热闹景象，以及近两年这片土地上不断涌现的诸如希音、小鹏、钱大妈等企业，足以说明广州依然很能打。
随着楼市慢慢复苏，消费大环境好转，千年商埠的威力得以更好地显现，广州凭借自身底蕴以及区位、供应链优势重回辉煌不是难事。
全球降息潮来临，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
聊完了需求，我们再来看供应。
这次广州全面启动90㎡以下的存量房收储，就是为了压缩供应，让需求和供应尽快在拐点相遇，实现反转。
至于影响几何，我们先来扒一扒目前广州的库存情况。
根据中指院的数据，广州全市的一手房库存约11.7万套，对应1300万㎡。
这当中，符合收储规格的90㎡以下的有4万余套，占比约36%。

至于里面有多少是符合收储条件的“独栋、独单元”，无处可查。所以，我们按照乐观和悲观两个角度来阐述。
乐观假设，这4万套90平以下的房子，假设全部被收储，可售库存会只剩7.5万套。
悲观假设，这4万套按照仅20%可被收储，可售库存会剩下10.86万套。
所以，这个收储动作做完，广州的可售库存会介于7.5-10.86万套之间。
这些库存多久可以卖光呢？
我们要结合销售速度来看。
9月底楼市政策轰油门后，10月份广州单月卖出近9000套。

11月至今，广州已经卖出近4000套，热度依然高涨。
这个热度大概率仍将持续下去，原因在于，老美那边特朗普明年初上台，他会实行对外高关税政策，会挤压我们的出口，倒逼我们的高层把目光聚焦到内需，而稳内需就离不开稳楼市。
所以，大方向上，接下来政策对楼市的持续呵护是可以预见的，楼市的成交热度也是可以预见的。
基于此，销售速度上，我们在10月份、11月份的基础上打个折扣，月均7000套流速，是OK的。
7.5~10.86万套的可售库存，月均7000套的流速，二者相除可以得到
——广州的新房去化周期约10-15个月。
换句话说，一年左右的时间，也就是2025年底，广州楼市的供求关系大概率会迎来拐点。
巧合的是，全球投行鄙视链的顶端，之前唱空中国楼市的——高盛，也在近期改口，预测中国楼市将于2025年底触底。

原因就在于，中国9月底以来这波政策魄力以及市场反应太超预期，也让全世界都意识到——中国楼市就是政策市。
只要爸爸表现出“这楼市，我救定了”的决心，这楼市就必然会起来。
中央即将带头加杠杆，楼市会如何演绎？我们基于居民杠杆率和库存等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
03
当然，以上关于供求关系的分析是就整体维度而言。
更深一层来讲，有些卖不出去的库存压根不构成供应，属于无效库存。
根据我最近身边的观察，对于一些区位、户型、楼层、朝向不错的房子，已经在进入供不应求的状态。
看房的越来越多，二手房砍价空间越来越小，甚至有业主反水涨价，新房也在慢慢收回折扣。
随着接下来央妈和财爸的工具箱充分发挥作用，国资收储存量房的力度和广度会进一步扩大，楼市供求的拐点完全有可能提前到来~