房地产的形势变了！很多人还没准备好

" l: l+ @5 v& O& s; t1 O2020年前后，网上曾有很多人鼓吹买惠州，最后买房人买惠州亏了钱，鼓吹的人偷偷数钱。
我在房产课碰到很多这样的学员，当年被忽悠到惠州，他们跟我说，谭老师我当时就刷到你了，你劝我们不要去，可是我却觉得你在唱反调。
这也是我一直希望大家不要只追求一个答案，而要问为什么的原因。
你问任何一个骗子，骗子都不会说我在骗你。
可是，骗子需要构建的场景越多，越容易暴露，当你弄明白判断房产价值的前因、后果，弄清楚“为什么”，骗子也会原形毕露。
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惠州这座城市，房子不是不能买，但能买的是二十年前。
/ Z& z" Z+ _9 f  _9 b- S2006年以前，甚至2008年以前，惠州房子总量不多，房价每平两三千，当时你真的买不起深圳很贵的房子，在惠州能够找到机会。
过程中，也有很多次机会，卖掉换回深圳。
  O0 t. d* h: }$ A/ m" M9 k但现在是2024年。
" j5 X6 j2 D% q* |3 M% T现在的房地产形势已经变了。
- L- s8 \4 X0 t/ E0 b3 S# N* q$ ?“飞流直下三千尺”，说的就是惠州在内的很多城市的房价。

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越成熟的市场越不会出现明显的空子，让人轻易钻过去获得暴利。
0 {: G7 G7 S4 }3 e; A房地产在早期，有不少投机取巧的空间，甚至一些灰色手段都是常见的。
但那个时候，仍然只有很少的人做这种事情。
更多的人知道却不敢做，或者敢做却不知道。
去年，我们已经在推动新一轮房改了。

加大保障性住房建设和供给：保障你有房子住，但没说要保障你靠房子赚钱吧？
让商品住房回归商品属性：什么是商品属性？
% h7 d9 ~, u: f7 q5 ^涨、跌由市场决定。
房地产未来的趋势就是商品房、保障房的双轨制发展，有的房子注定是保障居住的，有的房子是由市场决定的——
' ^5 S/ i2 |1 c/ d* _市场决定的房子房价，有的是涨的，有的是跌的。

再以深圳为例，深圳面积1997平方公里，常住人口1779万人，存量商品房200来万套，地少人多房子少，供求关系一边倒。
截止到去年，深圳的百万富翁数量超过5万人，位列全球各城市第27。
6 }+ }" U) s9 w7 g9 L, H这些人能够承担多高的房价？
更高一级的富豪，假如你不给它品质更好、资源更多的住房，对深圳来说是不是减分项？
可是，所有的深圳人都这么有钱吗？
深圳人的平均工资是1万多元/月，大量在平均工资以下，甚至一些在平均工资附近的深圳人，也需要房子。
这是深圳房地产市场的买房人现状。
深圳的十个板块，南山区、福田区、龙岗区、龙华区，有的板块的房子可以持续地涨，有人能够承担。
但是更多板块的更多房子，需要定义为居住板块，让人住得起房。
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0 W- I; k4 [) x. K) m$ F以龙岗为例，2011年、2012年，我曾买过大运的房子。
8 E+ C8 c0 ?- A' ?当时刚通地铁3号线，大运很多房子每平几千块、万把块。
/ M. k" x- r% S+ o$ \到2015年、2016年，房价涨到3万多/平，贵点的4万多/平——
& C& R# q  O7 [$ K/ X. Y* ]3 t当时我就把那里的房子全部卖掉了。
即使是现在，3万多/平、4万多/平的房价，对很多深圳人来说，是不是仍然高不可攀？
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. M7 {0 J' D7 X! c. Z现在，南山、福田的房价，跟龙岗的房价越拉越大。有的同学担心，南山、福田那么高了，还能涨吗？
龙岗普遍3万多/平，能不能抄底？
! L+ v# N4 N2 e; |未来它们之间的房价差距，只会越拉越大。
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$ i; C9 |5 M; k6 L5 b1 }房地产的形势已经变了，再以南山、福田为例，竹子林是南山福田交界的地方，后面有园博园，附近有商场、地铁、学校。
竹子林的房价，过去五年在福田区垫底。
珠光、茶光、桃源村紧挨华侨城，离科技园很近，房价也是南山区垫底的存在。
很多人对城市的分化有认知，知道惠州不能买、珠海不能买，这是过去几年上一批买房人血淋淋的代价所告诉你的。
. B0 D, ?4 O6 i板块也会分化。
难道你要变成另一批买房人，用血淋淋的代价告诉后来人吗？
# q( \" f1 _% b# Q5 G) n% g$ u+ W) [你以为龙岗区和南山区都是深圳市，一个3万多/平，一个8万多/平，3万多/平涨得肯定比8万多/平的多。
可是你不知道，龙岗区截至2035年，要至少新增3940万平方米的住房。
你以为科技园和珠光茶光都是南山区，竹子林、香蜜湖都是福田区，可是你不知道，南山区福田区也很大，房子与房子的差距也大啊！