2024 年房价会继续跌吗？出现哪些迹象就可以决策买房？

2024 年房价会继续跌吗？出现哪些迹象就可以决策买房？

2024年中国房地产还会继续崩盘，中国房价还会继续暴跌，量价齐跌，无人接盘。
) i  K+ v6 E- T等中国房价泡沫彻底出清之后，再谈所谓的买房吧。那估计是2035年以后的事情了。
任何一次人民币对美元汇率反弹的时候，都是资金外流的好机会。中美利差将长期存在，换美元购美债买美股美滋滋。
. a) r5 X8 g% Z! z- E" k8 o) L中国房地产的崩盘必然导致债务通货紧缩，必然导致中国现在处于并将长期处于通货紧缩状态。现金才是王道，现金为王，美元才是现金王中王。美元将强势加息进行到底，所以中美利差将长期存在。12月份还有第12次加息，至少25个基点，拉抬基准利率至5.5%以上，维持多年的高利率水平，持续拉爆中国房地产金融泡沫。
国资控股企业破产的先例：深度涉猎房地产的广东国际信托！万科接盘广国投土地，那谁又接盘万科的土储呢？没有！房企土储货值与成本及市场价值的水分太大了，实质就是资不抵债。万科吹嘘的短期偿债指标、一年内到期负债，可是这几个指标对资不抵债没用！对把房子卖出去也不起作用！我国房地产行业的客观现实和客观趋势决定了房企的最终命运，万科还会继续爆雷！你会买房救万科吗？
中国所有的民营房地产企业都已经爆雷了，包括万科、龙湖和金地。2018~2021这四年高价拿地，万科有三年是拿地第一，有一年拿地第二，现在万科爆雷一点儿都不意外，2024年2025年还有高额的美元债本金和利息等着万科呢！房子都卖不出去，他们拿什么还？你会买房救万科吗？
自9月穆迪将中海宏洋、华润置地、越秀地产、绿城中国、保利发展、深业集团六家中国国资房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”后，穆迪对中国境内房地产开发商已经没有了“稳定”的展望评级，全部都是负面负面负面。
. n/ X( j& j+ Y( A( ^: V9 E中国实际GDP的同比增长速度已低于政府债务占GDP比重的增长速度。中国未来十年实际GDP增长只有3%，中国政府能够同时妥善解决房地产泡沫、债务堆积和税收改革问题的概率不足5%。
人最值钱的就是青春，青春对于每个年轻人来说只有一次。人的青春应该这样度过：回首往事，他不会因为买房接盘而悔恨，也不会因为当过房奴而羞耻；临终之际，他能够说：“我的整个青春和全部精力，都献给了世界上最壮丽的事业——为刺破中国房价泡沫而斗争。”
香港北部都会区是为了吸引250万人口的科技生活区，既可以吸引深圳人口，又可以吸引香港人口。同时增加了深圳和香港的土地供应，降低深圳和香港的房价。同理还有未来的一线城市雄安新区、上海临港新区等。互联网移动互联网及其深化发展，对土地的平权效应，导致中央商务区CBD的没落和核心区域房价的长期下跌，很多城市的中央商务区原本就缺乏活力，新冠大流行期间更加死气沉沉，新冠大流行加剧了这一趋势而已。共享汽车的商业模式，远程办公的新生产力都已经打破了地域壁垒，而互联网的最新形态元宇宙的未来也会加剧房地产行业的长期萎缩。

房价会降，回复均衡价格可以买房。
, A; d: b& a  z0 s# T什么是均衡价格？把你所在地的房子的房租，除以一个预期收益率（可以简单理解为无风险利率+风险溢价），就是你的房子最终收敛的均衡价格。
为什么是这样呢？首先我们看一种简单的定价模型
$ N/ U% V: ~' d3 Q0 ]! F$ _1 ?一、一种简单的房屋定价模型
1 u5 b' K" @/ r! M2 `1 \
市场经济的发展，必然会造成一大批没有住房的无产者，这就为出租市场留下空间。典型的资本主义国家，都有成熟的房屋租赁市场，大批劳动者租房居住。出租人和承租人通过供需关系，形成了出租房屋的定价体系。这种情况下，房屋就有了另一种属性，成为虚拟资本的一种载体。
这种载体的价格可以用典型的租金贴现定价模型来预测（参见《利率、租金与房价合理程度的测定》，张金清, 亓玉洁）：排除涨价预期和风险因素，房屋的价格由无风险利率和房租决定。
+ e/ M0 w: F! S- y+ H怎么理解呢？我们来举一个例子。
! i# Q+ U2 \4 U. N6 v7 h假定市面上所有出租房面积和规格相同，所处地段无明显差异，出租价格都是5万/年；再假定市面上无风险利率是2.5%，那么此时的房价是多少呢？此时每套房的房价是200万，也就是5万/2.5%。其逻辑在于，我花200万买房获得的租金收入，应该和花200万买无风险债权（如大额存单或者国债）每年获得的利息收入一样。这里就涉及了三方主体，租房者与房屋所有者之间的供需决定房租，再结合无风险利率共同决定房价。
此等市场上，也许大部分购房者是用于自己居住而不是出租，但只要有了一个成熟的租房市场，在不考虑涨价预期和风险因素的情况下，房屋价格大体就由房租和无风险利率决定，而不再是由建筑房屋的社会必要劳动时间决定。
3 f4 T$ M0 M: N# {8 P5 c0 M3 y* d二、附加预期的房屋定价模型

7 }4 ?8 @! `% @% E, v$ W7 j- l0 H在快速城镇化的发展中国家，由于大量人口涌入城市，房价会出现明显的波动，此时房屋的价格将不再受限于房租和无风险利率决定的值。那房价由什么决定呢？我们看一个简单的房价定价模型。
5 S- G8 h0 ]) ]  K- B2 Q（1）假设房屋所有人的预期收益率为E。这个值的意义在于，我预期通过购房每年获取的资金增值率，比如我花了100万购房，预期收益率为5%，表明我希望100万的资金每年增值5%。（2）这个预期收益E反映了某种客观存在的市场情况。比如，当城镇化快速推进，大量人口涌入城市的时候，预期收益E就可能上涨。（3）假设我年初购入房屋，购房时市价记为“期初房价”，到年末房价发生变化，变化后房价记为“期末房价”。则：
. P. w" g. F) C! W1 Q) p6 ?
这个公式的意义在于：房租收入加上年末的房价（如果年末出售该房能获得的资金），等于买房投入的钱加上该笔资金的预期收益。这就是年初买房资金的增值率。
报告期内房租/期初房价=租售比，我们设为a；（期末房价/期初房价-1）为预期房价同比增幅，我们设为b。于是：
" E4 M* p% [8 g
, t+ W, N1 S" ]$ k也就是说，我购房的预期收益由两部分组成，一部分是投资收益（房屋租金），一部分是投机收益（涨价差额，即涨价预期）。在E一定时，涨价预期越高，房主可以接受的房屋租售比越低，当涨价预期大于E时，房主就可以接受负房租（比如将房屋闲置而支付物业费）。
另外，也可以据此得出：

这个公式表明：（1）对一定的预期收益而言，房租一定时，房价预期同比增幅越高，房价就越高。现实中，这体现为大量资金进入房地产需求端，需求大于供给，房价上涨。（2）房价涨价预期一定时，房租越高，房价就越高；因此，某些大城市，不同地段的房屋虽然涨幅接近，但由于房租不同，因此价格是不同的。价格的差异在本质上是极差地租的资本化。
" A8 i5 a2 r% ]  l: A" f  V2 H+ C从实现来看，比如：出台人才引进政策，会使得大量人口涌入城市，一方面导致房租上涨，另一方面导致潜在购房人数增加，预期房价同比增幅上涨，因此会导致房价上涨；银行降低房贷利率或者首付比例，会增加有购买需求的人群，刺激消费需求，导致预期房价同比增幅上涨，进而导致房价上涨。
三、当前的楼市会如何走
' M. A& I9 \3 ^* T. \! c8 e6 t$ s
1 \# s& F( K. Y! J当前楼市有如下特点：
（1）高速城镇化已经结束。
（2）人口结构发生逆转。
（3）房地产供给过剩。这体现在空置率较高、存量房较高、广义库存较高等方面。
（4）房价脱离购买能力。
（5）居民部门杠杆率很高。
( m& F( {  ?3 ~. [! a1 ~4 W这一切导致楼市单边上涨的预期崩塌，也就是说，预期房价同比增幅会趋向于零。
在同样的经济环境下，房租是大致不变的（取决于供求关系），预期收益E是大致不变的（取决于经济基本面等各种因素），如果预期房价同比增幅趋向于零，则房价会趋向于房租与预期收益的比，即：

# |# y; J4 `' t0 d7 [这个公式类似于第二种房价定价模型，其意义在于，我把钱投到房屋上获取的租金回报，要大致和把钱用来买国债、大额存单等等无风险或低风险产品的收益相当。如果这种产品的收益率为3.6%，那么一套每月租金3000元的房屋，售价大致会在100万左右，这就是在租金和市场利率一定的情况下，房屋的均衡价格。
/ P8 ^2 Z+ Y: U' [" m( a我们可以用租售比衡量当前价格与均衡价格的差异。比如，欧美城市房屋的租售比大致在15-35之间，也就是说资金回报率在3%-6%之间。我们一线城市的租金回报率非常低，租售比在60以上，租金回报率也就一点几。因此，从这个角度说，我们多数城市的房价可能还有较大的下调空间。
; x& p; Z* G% o/ t" W这个结论对大多数城市适用，对极少数城市的核心区（有避险功能）不一定适用。
最后要说一下，这个模型是简化模型，现实会更复杂，需要考虑的因素也会更多一些。
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本文部分内容节选自《地产资本的兴衰》，全文发布在“佐伊的读书圈”。欢迎加入“佐伊的读书圈”，让我们一路同行，相互学习，共同进步，在经济下滑的环境下，争取能多看一步，少踩些坑。

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9 i: d7 \. d3 W  |# h  D一、通胀、加息、汇率和货币政策
5 u# U, @0 V, \: Y7 P; `# {1、7月8日判断，美国加息会导致人民币进一步下滑： https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411412255425458
2、7月10日判断，美国加息汇率承压：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/588284855414114
; R# `3 K9 y6 j- w3 e) L3、7月11日资料，《经济学人》从美国劳动力市场看加息：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/588288118221544
4、7月19日判断，货币会大概率在第三季度降息降准：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811858581511242
5、7月29日分享信息，油价持续上涨导致通胀压力：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211854248225251
6、8月11日讲分析方法，关于汇率形成机制：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411881244484228
# u* @" P. b$ e' l  h4 W7、8月30日分享文章，加息和基本盘导致人民币汇率可能进一步下调：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/588145242228854
8、9月10日复盘，人民币汇率下滑的内在逻辑：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/188518125555152
9、9月15日，油价支持上涨，美国仍有加息压力：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211815182585111
9 x2 @7 [% L8 B/ @10、10月6日，彭博社分析高利息对经济的各种冲击：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/588525828248444
! j- p: l# X/ n5 [, I+ h
二、房地产相关问题和资料
4 i$ A7 k  z2 B' y1 _) ^7 W7 B1、如果房价下调，最终会下调多少：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211842552155811
% N: h; m' M9 g, l5 h9 m2、房价还能撑下去吗：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411822412558828
3、未来房价的定价模型：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211844152142221
4 C! a& h& A  n% B/ n" Q4、深度报道，一篇文章看懂当前房地产政策的影响：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811841184881282
5、房地产空置率分析报告：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411848545424418
6、房地产违约风险分析：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811825418242552
7、压力测算，房地产暴雷对银行的影响有多大：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411858522245248
8、房地产产业链全分析：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811825522442412
9、人口结构变化对房地产的影响：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/588151825144114
# x( J4 N) I- M, b% e) W10、房地产行业半年数据复盘：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411848548821148
& f" K2 C* c  L' G& J  m1 D
3 t4 ]& s6 r) k% D- L9 z6 o( a三、基本面判断
( v* Q2 g3 B/ n1、我们是通缩还是通胀：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/584444181444244
6 @2 t4 ~' ^3 Y: S7 w% S2、高盛《不可能的三位一体》：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811511851128522
) z  j+ m7 }1 s) m  }3、去美元化和国际货币变革：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/588288528842414
4、全球上半年经济回顾：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811511155488542
# S5 M4 e/ P: t" A. x5、居民钱都去哪里了：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411848521254248
6、一线人员讲讲地方债的现状：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211858145482421
7、7月会议解读，如何判断当前的经济形势：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411842482228418
10、怎么看待当前的消费下滑：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211881255128211
11、全球产能过剩现状：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411858451521258
1 p: V  C2 ^8 z' h' }. N  |12、《经济学人》分析如果信托全行业暴雷对经济有多大影响：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/588144255448114
2 W& t: v) {9 I四、分析经济的方法
2 y" J( u$ W0 Q$ g- c1、减税为什么会引发储蓄减少：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/412222281218248
2、一文看懂什么是库存周期：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211854422545851
3、说说M0、M1和M2：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811854445221152
$ D" o6 Y  j4 G- ^* E4、央行扩表、新增社会融资和M2增速的关系：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411885824824228
, {3 V" V" l7 w2 O5、怎么分析信贷融资数据：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211882222452581
! h* ^' Y4 {; K7 f7 b6、怎么分析PMI数据：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211882151485141
7、怎么分析工业企业利润总额：
9 ^# g' O# s) |6 {: ^4 f2 Jhttps://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/411828812485528
8、息差空间收缩银行下调存款利率后的影响：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/211842514185421
! C, J& y" j2 c) S2 A/ q% G2 q9、人民币发行的基础是美元还是土地：https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811842282811882
# f& `+ ^6 |3 H. |5 y3 u' F4 J10、《金融时报》文章——高利率环境下如何投资：
https://wx.zsxq.com/dweb2/index/topic_detail/811815812221882

长期看，2024年房价的涨跌，是无关紧要的。
+ I: C3 T* E& O8 G/ k) `. S任何“花钱”的目的无非是两个，消费或投资。买房也不例外，对应的就是所谓的“自住”和“炒房”。买房最核心、第一位的考虑要素，就是看你目的是消费还是投资。
% ~$ `; F7 ^& ?4 V* i就目前的大背景、大趋势而言，现在这个点，自住（消费）购房是比较合适的，利率等各方面都在优惠让利，2024年政策面大概率更友好。
但投资则不然。除非房2024年房价一步到位跌到国际横向比较的价值洼地位置（可以考虑一些中国国情的适当溢价），否则小打小闹式的优惠对于“投资价值”而言都是聊胜于无。特别对于房产这种流动性很差、普遍持有期较长的资产，短时涨跌对于投资并不是很重要的变量。
房地产行业有个著名的分析框架，所谓“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。过去二十年主导中国房地产牛市的主要是后面两个因素。但现在，人口这个“长期因素”，开始进入产生影响的时间节点了。
& S, l& I5 c+ ^, U日本房地产泡沫破裂的故事，大家都知道。东京房价直到崩盘三十年后，才回到三十年前的价位。当然很多人觉得日本的案例没有代表性，觉得日本是个孤例。喜欢举欧美的例子来论证房价“长期上涨”的普遍性。
6 ]* u, _* P/ h9 Q( v! E但问题是，中国的基本面，跟日本而非欧美，有更多的相似性。欧美整体有远高于东亚的生育率，且有广大亚非拉地区源源不断的移民“接盘侠”。而日本就没有这样的条件了。中国则以远低于日本的总和生育率，11倍于日本的人口体量、远低于日本的发展水平，在可以预见的将来，吸收亚非拉移民当接盘侠的条件，显然又比日本更差。
实际上，在欧美内部，英美澳加这种有英语国家（全世界会英语的都是潜在的接盘侠），房价走势明显强于法国（会法语的接盘侠毕竟少），法国又明显强于德国（德国连前殖民地都聊胜于无，潜在接盘侠比起法国又少了一个量级）
! q, v9 F% h1 ?6 a" l1 y5 j土地的影响，其实已经体现在“现价”中了。而房地产开发想获得“暴利”，需要未来的价格又显著高于现价，即宅地和人口的供需关系，又朝“供不应求”的方向提高一个数量级。但显然，在目前的人口趋势下，除了京沪这种“减量发展”的城市、深圳这种100%城市化且增量建设用地空间极少的城市，其他城市的宅地相对于人口的供求紧张度只会越来越低。
  z) A$ r  C5 s6 j至于金融因素，信用货币时代，“货币总量”的扩张，并不是靠央行或政府的“印”，而更多的是市场主体的行为。“贷款创造存款”，决定资金需求（或者说“放水力度”）的首先是贷款意愿。房价“看涨”，则大家热衷于贷款买房，自然是“印钞”——你向银行贷款，实际上是自己的贷款账户上多了一笔钱，但包括银行在内，没有人少了一笔等额的钱。这才是“印钞”的真正模式。反过来，如果房价预期普遍看跌，买房还不如租房，则房地产链条的各种“信用扩张”就无从实现。日本式“资产负债表衰退”的社会，就算利率降到0，也没多少人贷款，改变不了螺旋式通缩的命运。
: f+ U: e8 y/ W( C: P6 H9 ]$ r而现在，短短五年就腰斩的年出生人口数量、2022年正式开启的人口负增长时代（十几年后五零后的去世高峰期，还会有每年千万+的人口减少），已经给出了未来预期的基本面。

如果按照70城更加接近市场化的二手房普遍跌幅来看，也就是70个城市67个下跌，下跌幅度从0~6.3%，同比跌幅最高的是牡丹江的6.3%，东北跌幅普遍较高，中部城市的郑州也能达到5.5%左右的同比跌幅，结合去年10月的70城已经出现了普遍的量价齐跌，尤其是成交量，去年的前十个月跌幅接近十分之一，今年同比继续下降7.8%，因为较为权威的房价统计不包括中小型城市，按照抗跌程度来看，四五线城市可能跌幅不会乐观。
但这个跌幅真的就足够了吗？还得分析供需关系，现在市场比价格下跌更可怕的是成交量的连续下跌，连资产负债控制好的万科，信用往往是行业排名靠前的，都出现了销售不及预期的情况，也是惠誉下调其信用评级的两个重要原因之一，另一个则是延迟去杠杆，换句话就是举新债还旧债。现在最大的问题是没有需求，与此同时房地产的待售面积还在增加，10月末，商品房待售面积64835万平方米，同比增长18.1%。其中，住宅待售面积增长19.7%，说明新房的去杠杆周期还在变长。
9 ?+ K6 I- W* k" ]与过去最大的不同是，现在房地产的房子供应不止是地方控制土地供应就可以决定的，投资群体可不是刚需，价格不涨就是亏损的，更何况每年几个点的下跌，尤其是加了各种杠杆的群体，杠杆越高，下跌时的本金损耗越快，再说本次的存量房利率下调是不包含多套房（认定的多套房），还要承担约5~6%的资金成本，可以大致推算下19年~22年投资的群体要亏损多少钱。人都是这样，过热时不冷静，很容易被忽悠上车，过冷了又会恐慌，想尽快止损，多个城市的二手房挂牌量基本都接近历史高位，且从去年开始就持续上涨，比如重庆的二手房挂牌量竟然已经到了24万套了，按照现在的去化速度，得多少年才有可能卖出去呢，想要提前变现，就得打骨折。
; P  f) F/ E; j2 ~现在房地产除了供需关系，还有一个重要的信用成本问题，购房者不再相信房企，而烂尾楼问题的解决和房企的现金流困局最缺的就是后来者的钱，越是不信任，房企现金流压力越大，压力越大，违约风险越大，进一步增加了信任危机。这个是现阶段不可忽视的问题，保交楼是必然要做的，但窟窿也是存在的，要么烂尾楼业主自己补钱，要么后来者补钱，平均的用在房子的建设上，但再愚蠢的人也大概会很珍惜自己赚的钱吧。
至于未来的房地产价格走势，供大于需在2024年大概率是不会发生逆转的，价格就大概率还要下跌，从而带动二手房业主抛售的需求来降低损失，再说一些人根本就没啥损失，放宽点16年之前的投资者也就是少赚点，当时的保价联盟在出来的那一刻就基本可以判断是乌合之众，每个人都会为自己的利益而做决策。至于什么时候可以决策买房，政策上来看，什么时候下定决心取消特色预售制，至少要打上补丁，什么时候限跌令取消，更能反映市场的真实价格走向之后，或许是一个参考方法，但刚需的话，还是那句话，根据自身的资产负债压力和需求做决策，看到底急不急，至少比高位的刚需议价能力要好的多，但对于房企的承诺还是要多留一个心眼。

目前楼市的量价情况来说，销售量和销售金额是继续下跌，也许在明年春节会有1-2个月的短期回调，但是从中长期看是没有筑底的迹象的。


) Z$ c, q+ Q8 ^0 p$ u* Y, Y  H从价格而言，根据统计局70城房价数据，，4个一线城市的新房的同比价格分化，北京和上海上涨，广州和深圳下跌，二手房价格继续下跌。31个二线城市新房的同比价格微涨，二手房价格继续扩大下跌。35个三线城市新房和二手房价格同时下跌，且跌幅继续扩大。
* V# {; n3 A& A9 t4 Y  j所以对于未来房价的趋势还是很明显，除了一、二线少量城市的新房，其余都是呈下。跌的趋势，且没有止跌的迹象。
1 F9 c) l% r1 K  f( G由于目前商品房住宅几乎算是失去了投资价值，所以对于大部分人而言，购房的目的在于刚需或者改善性需求，纯粹是为了居住。所以我觉得对于房屋本身品质的关注，要大于未来房地产市场政策的关注。如果你要结婚，小孩出生，孩子读书等，那你可以关注目前的楼盘。同时由于暴雷房企烂尾楼的存在，大家尽可能的关注现房，如果被迫期房，那么尽可能考虑头部央企地产的项目。另外，如果你有靠谱的渠道，由于现在房地产供应链的支付基本都有“工抵房”——工程款以抵房的形式支付。而到了年底，各大企业对于现金流的需求是急切的，很多企业急于将“工抵房”变现来支付下游的应付账款。因此，对于购房需求的朋友，可以去碰一下运气，说不定能够拿到比市场价低的优惠。